Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 7 décembre 2023, n° 21/14576

Motivation

SUR CE, Sur la nullité de l'assignation introductive d'instance Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation en justice. En vertu de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quelque soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté l'exception d'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance et a rejeté cette demande de nullité de l'acte introductif d'instance, après avoir relevé que : si la compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte, il n'en demeure pas moins que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la validité d'un acte de procédure au regard des dispositions de l'article 117 du code de procédure civile, de sorte que le moyen d'incompétence du juge des loyers commerciaux sera rejeté, il n'est pas contesté et il résulte de statuts de la société que la SCI DU DEBARCADERE a pour co-gérants M. [K] [I] et Mme [G] [S] et que l'assignation en fixation du loyer du bail renouvelé selon la règle du déplafonnement a été délivrée devant le juge des loyers commerciaux par la SCI DU DEBARCADERE, représentée par sa cogérante, Mme [S], seule, s'il est produit un courrier du 07 août 2020 aux termes duquel M. [I] a formé opposition à l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, force est de constater que ce courrier a été adressé à la co-gérante, Mme [S], qui n'est pas un tiers, et non à la société locataire, et qu'en outre, le courrier par lequel M. [I] réitère auprès de la locataire son opposition à l'action en fixation judiciaire du loyer date du 03 février 2021 et est donc postérieur à l'assignation de sorte que cette opposition est sans effet, la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation devant donc être rejetée. La SNC Pharmacie de la [Adresse 4] sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et le prononcé de la nullité de l'acte introductif d'instance du 1er février 2021 en faisant valoir pour l'essentiel que Monsieur [I], co-gérant, a notifié son opposition par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 07 août 2020, avant la signification du mémoire initial le 11 décembre 2020, et avant l'assignation du 1er février 2021, et qu'il avait informé Madame [M] de son intention d'opposition par lettre du 30 juillet 2020, et de sa demande à la cogérante de n'exercer aucune action le 09 juillet 2019 et le 1er juillet 2021, de sorte que la preneuse était informée de l'opposition du cogérant depuis le 30 juillet 2020 avant l'acte introductif d'instance du 1er février 2021. Or, l'assignation engage l'action en justice et non le mémoire et l'« acte » visé par l'article 1849 du code civil n'est pas défini par la loi et peut donc correspondre à la décision prise par la cogérante de déplafonner le loyer, à laquelle le co-gérant s'est pourtant opposé dès le 09 juillet 2019, entraînant ainsi le défaut de pouvoir de Madame [S] d'ester en justice au nom de la SCI du Débarcadère, qui se déduit de l'opposabilité au tiers. L'acte introductif d'instance du 1er février 2021 étant entaché d'une irrégularité de fond est nul et de nul effet au visa de l'article 117 du code de procédure civile, et l'opposition au tiers affectant également le mémoire préalable signifié le 11 décembre 2020, entraîne l'irrégularité du mémoire ainsi que de l'assignation en ce que le mémoire est l'acte préalable à l'assignation et supporte ainsi cette dernière. La SCI du Débarcadère soutient en cause d'appel qu'elle dispose de la capacité à ester en justice, de sorte qu'aucune nullité pour irrégularité de fond ne saurait être retenue au sens de l'article 117 du code de procédure civile, alors que conformément à l'article 1849 du code civil, l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance et qu'il appartient à chacun des gérants de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue en application de l'article 1848 du code civil. Or, le co-gérant de la SCI Du Débarcadère a manifesté son opposition auprès de Mme [S], co-gérante, le 07 août 2020, alors que le mémoire en demande date du 20 juillet 2020, puis, à nouveau le 03 février 2021, alors que l'assignation date du 1er février 2021, de sorte que son opposition ayant été manifestée postérieurement à la notification du mémoire et de l'assignation, elle doit rester sans effet, le mémoire ayant un rôle important en matière de baux commerciaux, défini aux articles R. 145-23 à R. 145-26 du code de commerce, de sorte que l'absence de connaissance de l'opposition avant la notification du mémoire ne peut être dénuée d'effet. Au cas d'espèce, la cour observe à titre liminaire que si la SCI du Débarcadère sollicite dans le dispositif de ses dernières écritures de la recevoir en son appel en ce que le premier juge « a rejeté l'exception d'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance et a rejeté la demande de nullité de l'assignation », force est cependant de constater qu'elle ne formule aucune demande dans le cadre de son dispositif, tendant à voir déclarer nulle l'assignation introductive d'instance, de sorte qu'elle est présumée en solliciter la confirmation. Il est constant que, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 juillet 2020, la SCI du Débarcadère a notifié à la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] un mémoire en fixation du bail renouvelé qu'elle a également fait signifier par acte extra-judiciaire du 11 décembre 2020 et par lequel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 60.000 € hors taxes et hors charges, et que par acte d'huissier de justice du 1er février 2021, la SCI du Débarcadère a assigné la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] aux fins de se voir adjuger le bénéfice de son mémoire préalable. Il est tout aussi constant que, par courrier recommandé daté du 07 août 2020, Monsieur [I], co-gérant de la SCI du Débarcadère, a signifié à Madame [S], également co-gérante de la SCI du Débarcadère, son opposition à toute action en déplafonnement du loyer, courrier dont il a adressé copie à l'avocat de la SCI du Débarcadère le même jour, et copie à Maître Hadjaje, avocat de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4], le 03 février 2021. Néanmoins, ce courrier d'opposition de Monsieur [I] n'a été transmis qu'à sa co-gérante et le conseil de la SCI du Débarcadère, et seulement au conseil de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] à compter du 03 février 2021, soit postérieurement à l'acte introductif d'instance. Si la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] soutient en avoir été informée antérieurement, la seule copie d'un courrier officiel de son propre conseil adressé au conseil de la SCI du Débarcadère le 31 août 2020 et faisant état de l'opposition de Monsieur [I] ne saurait sérieusement établir la réalité de la connaissance de cette opposition par la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] à cette date, dès lors que ce courrier ne repose que sur les seules déclarations unilatérales. Enfin, si la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] verse aux débats un mail de Monsieur [I] adressé le 30 juillet 2020 à [X] [L], gérante de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4], ce mail se borne à indiquer qu'il va adresser un courrier à Madame [S] « lui intimant de n'exercer aucune action en justice sans [son] accord [et que] si elle devait poursuivre dans son intention de déplafonnement je lui indiquerai que je demanderais des dommages-intérêts pour mise en danger de l'intérêt général de la société », ce dont il ne saurait se déduire une opposition franche à tout action en justice, mais uniquement à une prise de décision sans son accord. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a pu estimer qu'il n'était justifié de l'information de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] de l'opposition du co-gérant de la SCI du Débarcadère à l'action en fixation du loyer révisé que postérieurement à l'introduction de l'instance, de sorte que cette opposition était sans effet, par application de l'article 1849 du code civil. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé de prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance. 2) Sur la fixation du loyer révisé L'article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. L'article L. 145-34 alinéa 1 vient toutefois encadrer la mise en 'uvre de ce principe en disposant qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives des parties ; facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. S'agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l'article L. 145-33, 4°, l'article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que représente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer, d'en rapporter la preuve. Il résulte des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local loué et ne consistant pas en une simple amélioration des locaux justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement. En outre, il appartient au bailleur de prouver qu'il y a eu au cours du bail expiré une modification des caractéristiques des locaux loués. Sur le déplafonnement Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement du loyer, ainsi que la demande d'expertise et fixé le loyer annuel à la somme de 27.555 € en principal HT/HC à compter du 1er juillet 2019, après avoir considéré que : - les locaux affectés à l'exploitation de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] comprennent au sous-sol 4 caves reliées par un escalier privé au rez-de-chaussée où se trouve la boutique à usage de pharmacie comprenant magasin et réserve, - aux termes de l'avenant du 13 mars 2013, auquel sont joints l'état descriptif des travaux et les plans des lieux, la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] a acquis, le 19 octobre 2012, le droit au bail du local commercial mitoyen appartenant à M. [E] [H] [Y] et la bailleresse a autorisé le preneur à démolir, à ses frais exclusifs, les cloisons séparatives aux fins de réunion des deux locaux commerciaux, les parties ayant par ailleurs convenu de porter le loyer annuel en principal à la somme de 26.000 €, la clause figurant à l'avenant intitulée 'travaux' prévoyant la question de la remise en état des locaux, - s'il est certain que ces travaux impliquent que la surface accessible à la clientèle de la pharmacie a été augmentée du fait de l'abattement de la cloison séparative entre les deux locaux, il ne s'agit pas pour autant d'une modification notable des caractéristiques du local considéré dans la mesure où l'augmentation de la surface de vente n'est due qu'à la seule adjonction du local adjacent suite à l'abattement de la cloison séparative, local faisant l'objet d'un bail distinct, de sorte que l'assiette du bail consenti par la SCI du Débarcadère ne s'en est pas trouvée modifiée, - l'autorisation de travaux donnée par la bailleresse ne constitue pas davantage une modification notable des obligations des parties mais la simple exécution du bail expiré qui prévoit au point 7.5 du titre IV, relatif aux charges et conditions générales, que le preneur ne peut faire dans le local aucune démolition ni percement de murs sans l'autorisation expresse préalable et écrite du bailleur, - en outre, le bail expiré prévoit que le loyer sera révisé tous les trois ans sans excéder pendant la durée du bail la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction de l'indice INSEE de la période de trois ans, l'indice de référence étant celui publié à la date de la signature du bail, à savoir l'indice du 4ème trimestre 2007 qui est de 1474 ; or, le loyer initial hors révision triennale était de 23.502 € et représentait 24.443 € lors de la révision au 1er juillet 2011, et si par avenant du 13 mars 2013, il a été porté à 26.000 €, cette augmentation du loyer en cours de bail de 6,36 % ne saurait caractériser une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer, ce d'autant qu'elle ne constitue que l'application de la clause d'indexation du bail. La bailleresse sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et invoque comme motif de déplafonnement la réalisation de travaux au cours du bail expiré qui auraient entraîné une modification des caractéristiques des lieux loués. A ce titre, elle relève que conformément à la jurisprudence, la fixation conventionnelle librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives et justifiant à elle seule le déplafonnement. Elle ajoute que l'avenant du 13 mars 2013 fixant le loyer à 26.000 € résulterait d'un accord entre les parties ayant accordé un droit exorbitant à la preneuse, en l'autorisant à percer le mur mitoyen afin de relier les locaux loués avec un autre espace loué par la preneuse, ce qui s'analyserait en un motif de déplafonnement accueilli par la jurisprudence, cette autorisation ayant été consentie dans l'intérêt exclusif de la preneuse et constituant ainsi un motif sérieux de déplafonnement. Or, la SCI du Débarcadère souligne que le juge aurait omis de répondre au moyen selon lequel les modifications conventionnelles au cours du bail justifieraient le déplafonnement, alors que ce dernier serait justifié, de sorte qu'il conviendrait d'accorder à la bailleresse une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative applicable, une telle décision avant-dire droit impliquant nécessairement un sursis à statuer. La SNC Pharmacie de la [Adresse 4] s'oppose à ces demandes et sollicite la confirmation du jugement querellé quant au quantum du loyer révisé, en arguant que la fixation du loyer à 26.000€ par avenant résulterait de l'application stricte du point 7.5 du bail et non d'une modification de la convention. Elle ajoute que la clause d'autorisation préalable des travaux serait habituellement prévue lors de la formation du contrat et que la référence à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 19 juin 2008 devrait être écartée en ce que l'appelante ne verserait pas ce dernier aux débats, le principe du contradictoire n'étant dès lors pas respecté. Elle souligne que l'assiette du bail consenti par la bailleresse n'a enregistré aucune modification, que le critère même de la modification des locaux, justifiant le déplafonnement, a été écarté et que si cette modification était avérée, la bailleresse n'établirait toutefois pas que cette dernière serait notable. Elle relève que les parties n'ont fait qu'actualiser le loyer au 1er janvier 2013 en appliquant la variation des indices I.C.C depuis la dernière fixation du loyer intervenue à effet du 1er juillet 2011, soit une variation de 6,36 %, de sorte que l'économie du contrat n'aurait pas été modifiée par la variation indiciaire et ne permettrait pas de caractériser une modification notable justifiant le déplafonnement, le juge ayant répondu à toutes les prétentions de l'appelante sur les modifications au cours du bail. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué et écarté la demande de déplafonnement. En effet, si dans le cadre d'un avenant en date du 13 mars 2013 avec effet au 1er janvier 2013, et suite à l'acquisition le 28 décembre 2012 par la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] du droit au bail d'un local commercial mitoyen, la SCI du Débarcadère a autorisé la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] à démolir les cloisons séparatives entre les deux locaux afin qu'elle puisse les réunir, et que ces travaux induisent nécessairement un accroissement de la surface accessible à la clientèle de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4], ils ne sauraient toutefois s'analyser en une modification notable des caractéristiques du local loué par la SCI du Débarcadère, dès lors que l'augmentation de la surface de vente qui en résulte pour la preneuse n'est imputable qu'à la seule réunion avec un local commercial mitoyen, faisant l'objet d'un bail distinct avec un bailleur distinct sans que l'assiette du bail consenti par la SCI du Débarcadère n'ait été modifiée. De même, alors que l'article 7. 5 du titre 4 du bail expiré stipule que le preneur ne pourra faire dans le local aucune démolition ni percement de murs sans l'autorisation expresse préalable et écrite du bailleur, l'autorisation de travaux donnée par la SCI du Débarcadère par l'avenant du 13 mars 2013 ne saurait pas s'analyser en une modification notable des obligations des parties, mais en une simple application de cette disposition contractuelle. Enfin, la SCI du Débarcadère ne saurait pas davantage exciper de l'augmentation du loyer prévue par l'avenant du 13 mars 2013 à la somme annuelle de 26.000 €, alors même qu'il résulte de la lecture du bail que ce dernier prévoyait une indexation en fonction de l'indice INSEE, avec un indice de référence du 4e trimestre 2007 (1474) qui, par son application, a porté le loyer hors révision triennale à la somme de 23.502 €, puis à la somme de 24.443 € lors de la révision au 1er juillet 2011, de sorte que l'augmentation de 6,36 % contractuelle prévue par les parties lors de l'avenant, ayant conduit à le porter à 26.000 €, ne saurait caractériser une modification notable des obligations respectives des parties justifiant un déplafonnement du loyer. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la demande de déplafonnement du loyer révisé. Subséquemment, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire expertise, une telle demande apparaissant superfétatoire face au maintien d'un loyer plafonné, la SCI du Débarcadère étant également déboutée de sa demande subséquente de sursis à statuer et de fixation d'un loyer à titre provisionnel. Sur le montant du loyer révisé et sa date d'effet Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 122-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a fixé le loyer révisé à la somme annuelle de 27.555 € à compter du 1er juillet 2019 après avoir relevé que : le bail du 30 juin 2008 liant les parties prévoit une clause de révision du loyer tous les trois ans sans excéder pendant la durée du bail la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction de l'indice INSEE de la période de trois ans, l'indice de référence étant celui publié à la date de la signature du bail, à savoir l'indice du 4ème trimestre 2007 qui est de 1474, le loyer d'origine étant de 26.000 €, le loyer plafonné est donc de 27.555 € (26 000 x 114,64 (indice du 1er trimestre 2019)/ 108,17 (indice du 3ème trimestre 2012), le prix du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 27.555 € à compter du 1er juillet 2019. C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, et ce, sans qu'il soit besoin de répondre à l'argumentation surabondante développée en cause d'appel par les parties quant à la valeur locative et l'évolution des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu'il n'a pas été fait droit à la demande de déplafonnement. Le loyer d'origine s'élevant à 26.000 €, le loyer plafonné s'élève par conséquent, en application de la clause d'indexation prévue au contrat de bail commercial, à la somme annuelle de 27.555 €. Si la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] conteste l'application de ce loyer révisé à compter du 1er juillet 2019 et sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et l'application de ce loyer à compter du 11 décembre 2020, date de notification du mémoire, force est cependant de relever que la révision du loyer s'opère à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er juillet 2019 en l'espèce, date de renouvellement sollicitée par la SNC Pharmacie de la [Adresse 4] auprès de son bailleur par acte d'huissier du 20 juin 2019. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé au 1er juillet 2019 le point de départ du loyer révisé. S'agissant des intérêts légaux sur les « arriérés de loyer », si la SCI du Débarcadère sollicite leur application à compter du 20 juillet 2020, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande, estimant qu'il n'y avait pas lieu à statuer, dès lors que le loyer révisé ainsi fixé résulte de la seule application de la clause d'indexation contractuelle, dont il n'est pas allégué ni établi qu'elle n'aurait pas été mise en 'uvre par le bailleur, de sorte qu'il n'est nullement justifié d'un « arriéré de loyers » suite à la procédure de révision du loyer, sur lequel pourrait courir des intérêts. De même, si la SCI du Débarcadère formule une demande de capitalisation des intérêts, cette demande sera rejetée, faute pour elle d'établir, conformément aux développements ci-dessus, l'existence d'intérêts ayant commencé à courir sur un « arriéré locatif » issu de la procédure de révision du loyer, et dont la réalité n'est pas démontrée. 3) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI du Débarcadère aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, la SCI du Débarcadère sera condamnée au paiement d'une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande de ce chef à l'encontre de la SNC Pharmacie de la [Adresse 4].