Cour d'appel, Chambre 1-8, 6 décembre 2023, n° 21/17169

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que Madame [U] conteste devoir les sommes réclamées au titre des provisions du quatrième trimestre de 2017 en l'absence de production des appels de fonds 2017 par le SDC ; Que le SDC produit néanmoins le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 octobre 2018 dont la 4e résolution approuve les comptes 2017 ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que Madame [U] n'a pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes 2017 ; Qu'elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [U] tendant à juger que, sauf pour le SDC à produire les appels de fonds pour l'exercice 2017, les sommes réclamées au titre des provisions du quatrième trimestre 2017 ne sont pas dues par elle ; Attend que conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient au SDC de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre de Madame [U] et réciproquement, il incombe à cette dernière de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Que Madame [U] conteste devoir la somme de 659,80 euros réclamée au titre des provisions sur charges du troisième trimestre de 2017 car elle n'a acquis ses lots aux enchères publiques que le 22 juillet 2017 alors que le décompte démarre au 1er juillet 2017 ; Qu'aux termes de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité et le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ; Que, toutefois, Madame [U] ne produit aucun élément aux débats permettant de justifier de la date d'acquisition de ses lots ; Que le SDC rappelle quant à lui que Madame [U] est propriétaire depuis le 22 juin 2017, et non le 22 juillet 2017, au sein de la copropriété ; Qu'à défaut de pouvoir prouver les éléments allégués, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [U] tendant à juger que la somme de 659,80 euros réclamée au titre des provisions du premier trimestre 2017 n'est pas due par elle ; Attendu que Madame [U] conteste devoir les sommes réclamées au titre du solde des charges dues pour les périodes du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 d'un montant de 1.860,49 euros et du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 d'un montant de 858,20 euros ; Que la reddition des comptes pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 fait apparaitre un total des charges dues à hauteur de 3.634,49 euros ; Que Madame [U], reprenant le calcul de ce qui est dû au titre de ses lots au regard des dépenses globales de la copropriété et des tantièmes qui lui sont imputables, considère que l'ensemble des charges est de 3.485,51 euros, et non pas de 3.634,49 euros ; Que cette différence de sommes ne s'explique qu'au regard des charges d'eau domestique du lot n°1030, les autres charges étant en tous points identiques entre la reddition des comptes 2017 produite par le SDC et les calculs de l'appelante ; Que Madame [U] considère devoir la somme de 148,39 euros sur la base de 31/1009ème, tandis que l'annexe de la 4ème résolution de la convocation à l'assemblée générale du 17 octobre 2018 approuvant les comptes 2017 prévoit la répartition du total de l'eau domestique du bâtiment dans lequel se trouve le lot n° 1030 de Madame [U] en 1.331 parts ; Que le total de l'eau domestique pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 est de 4.826,95 euros, qu'il convient donc de diviser par 1.331 parts ; Que chaque part équivaut à 3,6266 euros, qu'il convient de multiplier par le nombre de m3 consommé par chaque copropriétaire ; Que le lot n° 1030 de Madame [U] a consommé 82m3 en 2017, ce qui permet d'obtenir une somme de 297,38 euros au titre des charges d'eau domestique et non de 148,39 euros ; Que la somme globale de toutes les charges dues s'élèverait à 3 634,49 euros, de laquelle se déduit la somme résultant de l'annulation des appels de fonds, soit 1.774 euros ; Que Madame [U] doit donc, pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, la somme de 1.860,49 euros ; Que cette somme n'a pas été comptabilisée deux fois comme l'avance Madame [U] puisque la reddition des charges procède à l'annulation des appels de fonds ; Que la reddition des comptes pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 fait apparaitre un total des charges dues à hauteur de 2.809,20 euros ; Que Madame [U], reprenant le calcul de ce qui est dû au titre de ses lots au regard des dépenses globales de la copropriété et des tantièmes qui lui sont imputables, considère que l'ensemble des charges est de 2.541,95 euros, et non pas de 2.809,20 euros ; Que cette différence de sommes ne s'explique qu'au regard des charges d'eau domestique du lot n°1030, les autres charges étant en tous points identiques entre la reddition des comptes 2018 produite par le SDC et les calculs de l'appelante ; Que Madame [U] considère devoir la somme de 149,93 euros sur la base de 31/1009ème, tandis que l'annexe de la 5ème résolution de la convocation à l'assemblée générale du 19 mars 2019 approuvant les comptes 2018 prévoit la répartition du total de l'eau domestique du bâtiment dans lequel se trouve le lot n° 1030 de Madame [U] en 1.331 parts ; Que le total de l'eau domestique pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 est de 4.880,01 euros, qu'il convient donc de diviser par 1.331 parts ; Que chaque part équivaut à 3,6664 euros, qu'il convient de multiplier par le nombre de m3 consommé par chaque copropriétaire ; Que le lot n° 1030 de Madame [U] a consommé 114 m3 en 2018, ce qui permet d'obtenir une somme de 417,97 euros au titre des charges d'eau domestique et non de 149,93 euros ; Que la somme globale de toutes les charges dues est donc de 2.809,20 euros, de laquelle se déduit la somme résultant de l'annulation des appels de fonds, soit 1.951 euros ; Que Madame [U] doit donc, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, la somme de 858,20 euros ; Que cette somme n'a pas été comptabilisée deux fois comme l'avance Madame [U] puisque la reddition des charges procède à l'annulation des appels de fonds ; Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucune erreur de calcul n'entache le décompte produit par le SDC et que la créance de ce dernier est bien certaine, liquide et exigible ; Qu'ainsi, par voie de confirmation du jugement rendu le 29 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné Madame [U] à payer au SDC la somme de 3.130,61 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er juillet 2017 au 15 avril 2021, provisions du 1er avril 2021-30 juin 2021 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2020 jusqu'à parfait paiement, il y a lieu de rejeter la demande de l'appelante tendant à juger que les sommes sollicitées au titre du solde des charges dues pour les périodes du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 sont entachées d'erreur de calcul et que le SDC ne saurait en demander paiement ; Attendu que, succombant à l'instance, Madame [U] ne peut prétendre à ce qu'il soit fait droit au surplus de ses demandes ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que le non-paiement par Madame [U] des charges de copropriété génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il convient ainsi, par voie de réformation du jugement rendu le 29 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, de condamner Madame [U] à la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi par le SDC ; Attendu qu'il sera alloué au SDC RESIDENCE NATIONALE, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [U], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;