Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 30 novembre 2023, n° 21/11061

Motivation

SUR CE, Sur la demande de condamnation de la SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour en remboursement de charges locatives Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-13 1du10février2016 s'agissant d'un bail conclu le 18 novembre 2002 et renouvelé le 1er septembre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce créé par la loi n° 2014-626 du 18juin 2014 dite loi 'Pinel', applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. Il résulte de l'article L. 145-l5 du code de commerce que l'article L. 145-40-2 présente un caractère d'ordre public. L'article R. 145-35du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur. Par ailleurs, l'article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,précise que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2. qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la SAS Immobilière Carrefour à restituer à la SELARL Pharmacie du centre la somme de 27.767,39 € au titre des provisions sur charges payées entre janvier 2013 et avril 2014, et la SASU Carmila France à restituer à la SELARL Pharmacie du centre la somme totale de 139.586,17 € au titre des provisions sur charges payées entre mai 2014 et décembre 2018, charges arrêtées au 19 décembre 2019, objet d'un commandement de payer du 23 décembre 2019 et du coût du commandement de payer, après avoir considéré que : la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France ont procédé à la régularisation des charges des exercices 2012 à 2018, tardivement toutefois au regard des stipulations du bail, et parfois de façon incomplète, ainsi qu'il ressort des factures et des relevés individuels de charges ; En ce qui concerne les charges communes refacturées à la société PHARMACIE DU CENTRE, il résulte de l'exposé préalable figurant dans le bail du 18 novembre 2002 que 'Le Centre commercial est soumis au statut de la Copropriété au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », le centre commercial faisant partie d'une ASL ; Il ressort des explications de la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France et des pièces versées aux débats, notamment les arrêtés de compte établis par les bailleurs, que le montant des sommes appelées au titre des charges communes lors des régularisations annuelles de charges a été calculé sur la base des tantièmes des lots 223 et 224, tels qu'ils figurent dans l'acte notarié du 30 janvier 2002 comportant modificatif de l'état descriptif de division du centre commercial (pièce n°13 des défendeurs, pages 35 et suivantes), le même mode de calcul étant appliqué aux charges de travaux répercutées sur le preneur ; Toutefois, il résulte des stipulations précitées du bail du 18 novembre 2002, claires et dépourvues d'ambiguïté, que la quote-part des charges dites imputables au preneur doit être calculée 'au prorata de la surface, éventuellement pondérée tel que prévu dans les conditions particulières ci-dessus ou dans le règlement intérieur figurant en annexe du présent bail, des locaux, objet des présentes, par rapport à la surface globale des locaux privatifs loués ou non dont le bailleur est propriétaire dans le Centre commercial' ; Il n'est donc nullement fait référence aux tantièmes mentionnés dans la grille de répartition des charges de l'ASL et de la copropriété figurant dans l'acte notarié du 30 janvier 2002, et il n'est pas davantage soutenu ni a fortiori démontré que ces tantièmes appliqués par les bailleurs correspondent au prorata de surfaces prévu par le bail comme base de calcul. Or, le bailleur ne peut, sans l'accord du preneur, substituer une clef de répartition des charges à celle initialement prévue par le bail ; S'agissant de la facturation de l'impôt foncier, si les défendeurs versent aux débats les avis de taxe foncière émis par l'administration fiscale, le mode de calcul de la quote-part réclamée à ce titre à la société PHARMACIE DU CENTRE n'est pas explicité ; En ce qui concerne les charges d'eau, les seules pièces versées aux débats par les bailleurs ne permettent pas de démontrer que les charges réclamées à ce titre au preneur pour l'ensemble des années 2013 à 2018 ont été calculées conformément aux clauses du bail et sont de ce fait exigibles ; Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire que la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France ne rapportent pas la preuve que les charges imputées à la société PHARMACIE DU CENTRE ont été calculées conformément au contrat, qui fait la loi des parties ; si les bailleurs sollicitent à titre subsidiaire la désignation d'un expert judiciaire pour donner son avis sur le bien-fondé des charges qu'ils ont successivement appelées, cette demande doit être rejetée dès lors que les bailleurs ne fournissent pas les éléments nécessaires au calcul des charges selon les modalités prévues par le bail, notamment la 'surface globale des locaux privatifs loués ou non dont le Bailleur est propriétaire dans le centre commercial, une mesure d'instruction ne pouvant toutefois être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, conformément au principe posé par l'article 146 du code de procédure civile. La SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour sollicitent l'infirmation du jugement querellé de ce chef et le débouté de la SELARL Pharmacie du centre de l'intégralité de ses demandes et subsidiairement une mesure d'expertise, en faisant valoir pour l'essentiel que l'interprétation du contrat par le tribunal serait inexacte, la grille de répartition des charges en tantièmes résultant des calculs d'un géomètre, et ayant été arrêtée dans l'acte authentique comportant modificatif à l'état descriptif de division en date du 30 janvier 2002, ce que les concluantes avaient expressément indiqué dans leurs conclusions devant le premier juge. Or, la SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour arguent que les tantièmes correspondent au prorata des surfaces, de sorte qu'elles n'auraient nullement violé les stipulations du bail. Elles soulignent que le jugement présenterait des incohérences, notamment en condamnant la SASU Carmila France à rembourser les provisions prétendument perçues avant le 1er janvier 2018 sur le fondement de l'attestation comptable du 02 octobre 2018, et en condamnant également la SASU Carmila France à rembourser les sommes impayées et objet du commandement de payer du 23 décembre 2019, conduisant ainsi le tribunal judiciaire de Paris à la condamner deux fois pour l'ensemble des sommes susvisées, et ce pour un montant global de 8.260,08 € TTC. De même, en la condamnant à l'entier remboursement des sommes versées au titre du commandement de payer du 23 décembre 2019, alors que dans ces sommes figurait un loyer qui était exigible de plein droit, ce qui n'est contesté ni par le tribunal judiciaire de Paris ni par la Pharmacie du centre, le tribunal judiciaire de Paris l'aurait condamnée indûment, et ce pour la somme de 6.800,25 € (un loyer de l'année 2018). Elles relèvent qu'il n'existerait pas de sanction légale en l'absence d'établissement d'un état récapitulatif et de justificatifs par le bailleur, de sorte que la SELARL Pharmacie du centre ne pourrait qu'invoquer le droit commun, lequel exige la démonstration d'un préjudice, qui ne serait pas rapporté en l'espèce en méconnaissance de l'article 9 du code de procédure civile, ce d'autant que la SELARL Pharmacie du centre ne contesterait pas avoir bénéficié des contreparties matérielles directement liées aux charges acquittées. La SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour excipent justifier du quantum des charges réclamées à la SELARL Pharmacie du centre, notamment sur le relevé de compte du bail, les états liquidatifs de charges et les régularisations, où ont été justifiés les montants appelés au titre des charges versées entre le mois de janvier 2013 et le mois de décembre 2017, ce qui serait démontré par le relevé de compte du bail (pièce n° 9). S'agissant de la grille de répartition, les appelantes reprochent au tribunal judiciaire d'avoir inversé la charge de la preuve en les obligeant à prouver la conformité des sommes appelées ; qu'il ressort tant des stipulations du bail que du règlement intérieur annexé à celui-ci que les locaux loués étaient soumis au statut de la copropriété et aux stipulations des règlements de copropriété qui organisent la gestion des espaces communs et la refacturation des charges ; que les stipulations portées dans l'acte du 1er août 1985 portant dépôt des statuts de l'Association syndicale Libre rond-point « Douai Flers » et l'acte authentique du 30 janvier 2002 le modifiant, antérieur à la signature du bail initial du 18 novembre 2002 et émanant de la copropriété, seraient pleinement opposables au preneur et pourraient être utilisées pour pondérer la répartition des charges prévues au bail. Or, la SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour observent que la Pharmacie du centre aurait opéré une confusion entre les numéros de lot et les numéros de boutique, les lots n° 223 et 224 correspondant aux boutiques numérotées 55 et 55 bis, et que si, par extraordinaire, la cour considérait que les appels de charges n'avaient pas respecté les modalités prévues au Bail, elle devrait néanmoins juger que des charges sont dues en application de ce qu'elle considère comme étant la modalité de refacturation prévue au bail, à savoir la refacturation par le rapport entre la taille du local et la surface totale des locaux occupés ou libres, propriétés de la SASU Carmila France, et avant d'elle, de la SAS Immobilière Carrefour, la quote-part de la Pharmacie du centre y étant déterminée par le rapport 305,9 / 4.763,2, soit un coefficient supérieur à celui obtenu par application des tantièmes prévus aux règlements de copropriété. S'agissant des charges d'eau, les appelantes arguent qu'elles reposent sur une répartition conforme au bail, à savoir une répartition en fonction de la consommation réelle relevée sur le compteur d'eau privatif, de sorte que la partie refacturable à la SELARL Pharmacie du centre s'éleverait à 105,04 €, la refacturation des charges d'eau de 2013 à 2018 étant valable. Concernant la nature des travaux refacturés à la SELARL Pharmacie du centre, les appelantes font valoir que les arrêtés de compte ne font pas apparaître les charges exceptionnelles, telles que des travaux ; que le bail litigieux ayant été régularisé le 18 novembre 2002, l'interdiction de mettre à la charge du preneur les charges visées à l'article R. 145-35 du code de commerce, dont les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, par application de la loi Pinel, ne peut s'appliquer dans le cas présent ; que la même observation est formulée concernant la communication de l'état prévisionnel des travaux, cette obligation étant issue de la loi Pinel ; que les travaux relatifs à l'entretien, la réparation des équipements communs, la sécurité incendie et les travaux d'embellissement sont imputables au preneur ; que le débourrage et l'élagage du bassin situé dans le centre sont des travaux d'entretien des parties communes, qui selon les termes du bail, sont à la charge du preneur et aucune exception légale ne venant contrarier cette possibilité ; que le bail peut toujours stipuler à la charge du locataire les honoraires relatifs à la gestion technique du centre. Concernant les avis d'imposition, les appelantes exposent que le bail organiserait la refacturation de l'impôt foncier de sorte que de l'année 2013 à l'année 2016 incluse, les bailleresses successives auraient refacturé la taxe foncière en prenant en considération la valeur locative imposé et à compter de 2017, la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères ont été refacturées au prorata de la surface des locaux, ce qui serait plus avantageux pour les preneurs, et permis par les stipulations du bail. Enfin, s'agissant de la reddition des charges des années 2013 à 2017, la SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour relèvent que les chiffres apparaissant dans les différents dossiers de reddition seraient conformes à ceux des relevés individuels de charge pour les années 2014 à 2017. La SELARL Pharmacie du centre, laquelle sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir en substance qu'avant l'entrée en vigueur des articles L. 145-40-2, L. 145-15, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, la jurisprudence avait ordonné le remboursement des provisions sur charges versées par le preneur faute pour le bailleur d'établir et de transmettre au preneur un arrêté de compte ou les justificatifs concernant l'année écoulée. Elle soutient s'agissant des provisions sur charges appelées de janvier 2013 à décembre 2017, avoir refusé l'appel de provisions dès lors qu'aucune régularisation n'a jamais été effectuée par les bailleurs successifs et qu'aucun justificatif n'a été délivré, et ce, en dépit de ses demandes et de l'obligation faite au bailleur, depuis le décret du 3 novembre 2014, de transmettre un état liquidatif annuel incluant la liquidation et la régularisation du compte de charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Or, le bail ayant été renouvelé le 1er septembre 2016, ces nouvelles dispositions obligeraient contractuellement le bailleur à procéder à la régularisation des charges de l'année civile précédente, de sorte que le total des sommes dues par la SASU Carmila France à la SELARL Pharmacie du centre jusqu'en décembre 2018 s'élève à 97.126,36 € TTC. S'agissant des provisions pour charges payées pour l'année 2018, la SELARL Pharmacie du centre observe qu'aucun récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation du compte de charges ne lui a été transmis par le bailleur au 1er avril 2019, date contractuellement prévue par les parties. Concernant les provisions pour charges payées pour l'année 2019, la SELARL Pharmacie du centre argue que la date de clôture devant le premier juge ayant été repoussée au 19 juin 2020, elle aurait complété ses demandes en sollicitant également la condamnation de la SASU Carmila France au remboursement des provisions sur charges payées pour l'année 2019 en l'absence de récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation du compte de charges au 1er avril 2020, soit la somme est de 13.850,55 € arrêtée au 06 décembre 2019, les justificatifs des charges locatives et les pièces produites par les parties adverses ne permettant pas d'apprécier des charges incombant à la concluante. Elle souligne à ce titre qu'il ne lui appartient pas de prouver que le montant des provisions appelées est supérieur au montant des charges réelles, mais aux bailleurs successifs de justifier des charges réellement dues par le preneur, conformément au bail et à la loi. Or, ni le bail, ni ses avenants, ni ses annexes, ne préciseraient une quelconque détermination des bases et des tantièmes servant à calculer les charges, aucun élément ne permettant par ailleurs d'expliquer que les numéros de lots portés sur chaque ligne des tableaux de l'acte du 30 janvier 2002 correspondraient aux lots occupés par la SELARL Pharmacie du centre, de sorte que les charges auraient été facturées de façon indue et/ou invérifiable, outre une facturation jusqu'au 31 août 2016 (hors eau et taxes foncières) et après le renouvellement du bail « de nombreuses charges non justifiées » relevant de la copropriété ou n'entrant pas dans l'inventaire précis et limitatif des catégories définies dans le bail par l'article L. 145-40-2 du code de commerce. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, il résulte de la lecture du contrat de bail du 18 novembre 2002 qu'était mis à la charge du preneur le règlement au titre des charges communes de « sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur dans toutes les charges communes de l'ensemble immobilier dont peut dépendre le Centre commercial ainsi que sa quote-part des charges communes relatives au seul Centre commercial », cette quote-part étant « calculée au prorata de la surface, éventuellement pondérée tel que prévu dans les conditions particulières ci-dessus ou dans le règlement intérieur figurant en annexe du présent bail, des locaux, objet des présentes, par rapport à la surface globale des locaux privatifs loués ou non dont le bailleur est propriétaire dans le Centre commercial » (article 27.1). Concernant les « charges privatives », est stipulé à l'article 27.2 du bail que « le Preneur remboursera, en outre, au bailleur, toutes les dépenses directement imputables aux locaux dont il est locataire, ou qu'il occupe (..) », les charges privatives répercutables sur le preneur étant précisées », 'sans que cette liste soit limitative'. S'agissant des charges d'eau, cet article stipule expressément que 'les dépenses d'eau privatives (contrats et consommations, impôts inclus) seront réparties ainsi qu'il est dit ci-après : si un preneur dispose d'un compteur aisément accessible sans échelle, pour lecture, seule sa consommation effective lui sera facturée ». L'article 27-3 du contrat de bail prévoit en outre que 'les charges communes ou privatives sont payables par le preneur, à titre provisionnel d'avance, soit chaque trimestre, aux termes des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, soit le premier de chaque mois. Chaque provision sera égale au quart (provision trimestrielle) ou au douzième (provision mensuelle) du budget prévisionnel de l'année considérée. Le montant et la périodicité des provisions sont fixés par le bailleur. La régularisation des charges de l'année écoulée sur la base des dépenses réelles sera effectuée chaque année au terme du 1er avril », l'article 28, relatif aux 'Impôts', stipulant quant à lui que 'le preneur devra paver au bailleur la quote-part d'impôt foncier correspondant aux locaux loués, ainsi que toutes taxes actuelles ou futures afférentes ». Il s'infère de ces dispositions contractuelles, reconduites de plein droit suite au renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er septembre 2016 et à défaut de signature d'un avenant de renouvellement, que le preneur est tenu au paiement de charges et impôts fonciers selon une quote-part déterminée « au prorata de la surface » « imputables directement aux locaux dont il est locataire » ou « correspondant aux locaux loués » ou à sa consommation concernant l'eau, de sorte qu'il appartient à la cour, sans inverser la charge de la preuve, d'apprécier la conformité des provisions de charges appelées auprès de la SELARL Pharmacie du centre avec les clés de répartition contractuellement prévues. Or, à l'instar du premier juge, la cour observe à la lecture des arrêtés de compte versés aux débats par la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France que les sommes appelées au titre des charges communes et des charges de travaux lors des régularisations annuelles ont été calculées par les bailleurs successifs sur la base des tantièmes des lots 223 et 224, figurant dans l'acte notarié du 30 janvier 2002 comportant modificatif de l'état descriptif de division du centre commercial, sans qu'il ne soit établi par le bailleur que ces « tantièmes » ainsi appliqués à la SELARL Pharmacie du centre correspondraient au « prorata des surfaces » prévu au contrat de bail comme clé de répartition des charges et base de leur calcul, ou que les charges d'eau appliquées à la SELARL Pharmacie du centre correspondraient à sa consommation effective, les numéros de lots ne permettant nullement l'identification du local concerné. Par ailleurs, si la SASU Carmila France conteste sa condamnation à rembourser à la SELARL Pharmacie du centre les causes du commandement de payer du 23 décembre 2019, aux motifs qu'il inclurait un loyer resté impayé, force est de relever, à la lecture dudit commandement, comprenant un « relevé de compte bail » du 31 décembre 2013 au 19 décembre 2019, que si l'ensemble des loyers contractuellement dûs sur cette période par la SELARL Pharmacie du centre y figurent, aucune ventilation ne permet toutefois de déterminer avec certitude et précision que la somme réclamée à hauteur de 42.164,27 € comprendrait des loyers, et permettrait l'identification desdits loyers allégués comme impayés. Enfin, si les appelantes soutiennent que la SELARL Pharmacie du centre serait redevable de charges, en contrepartie des prestations du centre commercial dont elle a bénéficié, et qu'il relève de l'évidence que la SELARL Pharmacie du centre a effectivement bénéficié, depuis son entrée dans les lieux, de prestations, il n'en demeure pas moins qu'il incombe aux bailleurs successifs d'appeler lesdites charges récupérables sur le preneur, en usant de la clé de répartition contractuellement prévue, sous peine de se voir réclamer la répétition des provisions qui ne répondraient pas aux stipulations contractuelles, la cour n'ayant pas vocation, dans le cadre de son office, à procéder elle-même à un calcul. Si à titre subsidiaire, la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France sollicitent une mesure d'expertise, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge les a déboutées de ce chef de demande, une telle mesure n'ayant pas vocation à pallier leur carence dans l'administration de la preuve de leurs dires En conséquence, c'est à bon droit et par des motifs adoptés par la cour que le premier juge a ainsi condamné la SAS Immobilière Carrefour à rembourser à la SELARL Pharmacie du centre la somme de 27.767,39 € au titre des provisions sur charges payées entre janvier 2013 et avril 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2018, et a condamné la SASU Carmila France à rembourser à la SELARL Pharmacie du centre la somme totale de 139.586,17 €, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 82.504,30 € à compter du 09 octobre 2018 puis sur la somme de 139.586,17 € à compter du 26 mai 2020, et les a déboutées de leur demande subsidiaire d'expertise. Le jugement sera par conséquent confirmé de l'ensemble de ces chefs. 2) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SASU Carmila France et la SAS Immobilière Carrefour pour moitié chacune aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, la SAS Immobilière Carrefour et la SASU Carmila France seront chacune condamnées au paiement d'une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL Pharmacie du centre, et seront déboutées par voie de conséquence de leurs demandes sur ce fondement.