Cour d'appel, 8ème chambre, 29 novembre 2023, n° 22/07985

Motivation

MOTIFS, Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut qualité à agir à l'encontre de l'appelant': Aux termes de l'article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété incombent aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. Selon les articles 873 et 1309 du Code civil, lorsqu'une dette successorale est divisible, les héritiers ne sont tenus de la payer qu'à concurrence de la part qu'ils recueillent dans la succession. En application de ces règles, il est jugé que l'action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci. *** En l'espèce, M. [L] [K] se défend d'avoir la qualité de copropriétaire, tenu à ce titre des charges de copropriété en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Néanmoins, l'appelant se reconnaît héritier de feue [V] [C] veuve [K], qui était propriétaire, au jour de son décès, des lots 34 et 63 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par ailleurs, l'appelant se reconnaît co-indivisaire dans la succession de sa mère, avec son frère [Y], et désormais avec les enfants de ce dernier puisque l'appelant déclare, sans précision de date ni d'identité de ses neveux, que son frère est décédé. L'absence de partage invoquée par M. [L] [K] a en réalité pour conséquence que les biens faisant partie de l'indivision successorale appartiennent indistinctement à chaque co-indivisaire, sans même aborder à ce stade la situation particulière des deux biens immobiliers qui ont fait l'objet de legs particuliers à chacun des deux héritiers. Dans ces conditions, l'action en paiement introduite par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'appelant est recevable pour être dirigée contre l'un des propriétaires indivis du bien immobilier en copropriété, étant précisé que la détermination de la part de chacun des co-indivisaires dans l'obligation à la dette constitue une question de fond qui sera examinée ci-après. Il est dès lors indifférent à ce stade qu'aux termes d'un protocole d'accord transactionnel en date du 20 mars 2017, l'appelant se soit engagé à payer les charges de copropriété postérieures au mois de juillet 2016. Le jugement attaqué, en ce qu'il a déclaré l'action en paiement du syndicat des copropriétaires recevable, sera confirmé au seul motif que M. [L] [K] est co-indivisaire dans la succession de sa mère dans le patrimoine de laquelle se trouvent les lots en copropriété. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription': Selon l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 nov. 2018, et 2224 du Code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges de copropriété échues à compter de l'appel de provisions du 1er trimestre de l'exercice 2016-2017 (soit l'appel exigible le 1er octobre 2016 puisque les exercices comptables courent du 1er octobre au 30 septembre de l'année civile suivante). Le syndicat intimé produit l'appel de fonds correspondant en date du 15 septembre 2016 et la cour constate que les décomptes individuels de charges versés aux débats ne mentionnent aucun solde débiteur antérieur au 1er octobre 2016. Il s'ensuit que les assertions contraires de M. [L] [K] ne résistent pas à l'examen des pièces produites par son adversaire. Dans ces conditions et étant rappelé que M. [L] [K] a été assigné par exploit du 19 juillet 2021, l'action en paiement a valablement été introduite dans les 5 ans de l'appel de provisions du 15 septembre 2016. Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sera confirmé. Sur la quote-part de l'appelant dans l'obligation de payer les charges copropriété': En l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est, en principe, tenu que de sa propre part. Il est jugé que pour l'application de cette règle à l'action en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de rechercher si ce dernier est informé de ces quotes-parts. Lorsque le légataire est en même temps légataire et héritier réservataire de la succession, il est saisi de plein droit des biens, et n'a pas à demander la délivrance du legs dont il bénéficie, qu'il s'agisse d'un legs universel, à titre universel ou particulier. *** En l'espèce, il est d'abord certain qu'en l'absence de partage de la succession de feue [V] [C] veuve [K], le syndic ne s'est pas vu notifier l'avis de mutation prévu à l'article 6 du décret de 1967 concernant les lots 34 et 63 qui appartenaient à la copropriétaire décédée. En effet, comme le souligne M. [L] [K], le notaire ne peut pas établir, avant le partage, l'attestation notariée prévue à l'article 29 du décret du 4 janvier 1955, consacrant à l'égard des tiers, la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers. Pour autant, la cour relève d'abord que la teneur du testament olographe du 16 octobre 1994 par lequel la copropriétaire décédée a institué M. [L] [K] légataire particulier du bien immobilier en copropriété situé à [Localité 4] est connu du syndicat des copropriétaires. La cour rappelle ensuite qu'en sa qualité d'héritier réservataire, M. [L] [K] n'a pas à demander la délivrance du legs, ce que l'appelant lui-même n'ignore pas pour avoir obtenu la condamnation de son frère, qui avait le 5 septembre 2003 fait procéder par un serrurier au changement des clés de cet appartement, au paiement d'une somme de 10'000 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période de septembre 2003 à 2005 au cours de laquelle il n'a pas pu entrer dans l'appartement faisant partie de son legs. Cette condamnation témoigne de ce que l'appelant est saisi de plein droit du bien légué en application des articles 724 et 1014 du Code civil, avant même d'en être officiellement propriétaire par l'effet du partage à intervenir. Il en est de même du protocole d'accord transactionnel signé par les parties le 20 mars 2017 par lequel M. [L] [K] s'engage à payer, pour le compte de la succession, les charges courantes des lots 34 et 63 en copropriété, lequel engagement correspond à la situation légale en vertu de laquelle l'entrée en possession du bien légué par l'héritier légataire n'est pas discutée, ce que les co-indivisaires entendaient d'ailleurs opposer, par la signature de l'accord transactionnel, au syndicat des copropriétaires. Dès lors, sans préjudice des questions qui resteraient à trancher entre indivisaires à l'occasion des opérations de compte, liquidation et partage, faisant d'ailleurs l'objet du procès-verbal de difficulté dressé le 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires, informé du legs particulier dont bénéficie M. [L] [K] et de son entrée en possession, est fondé à réclamer à celui-ci l'intégralité des charges de copropriétés exigibles. Sur les charges de copropriété échues : Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ». L'article 14-1 de la même loi précise : «'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'» ; Enfin, l'article 14-2 de cette loi ajoute : «''I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. ' Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.'» ; *** En l'espèce et au soutien de sa demande en paiement en application de ces textes, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse notamment aux débats les contrats de syndic signés avec la SAS Bocquet des Garets & Chastel en exécution des décisions successives d'assemblée générale, le dernier contrat produit ayant été signé le 3 mars 2022, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2017, 27 février 2018, 14 mars 2019, 1er juillet 2020, 15 mars 2021 et 3 mars 2022 approuvant les comptes clos des exercices écoulés (du 1er octobre au 30 septembre) et votant les budgets prévisionnels N+1 et N+2, outre le vote de divers travaux et deux relevés de compte individuel dont l'un est actualisé au 1er avril 2022 pour un solde débiteur de 19'657,06 euros au titre des charges échues et un solde débiteur de 711,07 euros au titre des charges à échoir (soit les appels charges courantes et travaux du 4ème trimestre de l'exercice 2021/2022 pour les sommes de 675,92 euros et 35,15 euros). Pour contester devoir ces dernières sommes, M. [L] [K] dénonce l'incohérence des différents décomptes produits. La cour observe d'abord que les deux relevés individuels de charges produits ne comporte aucun «'report de solde débiteur'» qui ne serait pas vérifiable de sorte que ces décomptes débutent régulièrement à zéro contrairement à ce que soutient l'appelant. La cour relève ensuite que lesdits relevés individuels de charges, en cohérence avec le protocole d'accord transactionnel signé le 20 mars 2017 par les parties, ne comporte que les appels de charges postérieurs au 1er juillet 2016. En effet, aucun appel de provision antérieur à celui exigible le 1er octobre 2016 (soit l'appel de provision du 1er trimestre de l'exercice 2016/2017). Par ailleurs, M. [L] [K] prétend que ses paiements n'auraient pas été pris en compte. Si l'appelant ne produit aucune pièce justificative à ce sujet, il renvoie aux décomptes annexés aux mises en demeures des 26 et 28 avril 2021 produites par le syndicat intimé. La cour relève d'abord que partie des paiements figurant sur ces décomptes, soit 10 paiements de 1'700 euros effectués par virements entre le 20 juin 2017 et le 30 avril 2018, correspondent manifestement à l'échéancier mis en place aux termes du protocole d'accord. Dès lors, ces paiements ont régulièrement été imputés par le syndic, non pas sur les charges courantes, mais sur l'arriéré de 20'787,54 euros arrêté pour solde de tout compte. La cour relève ensuite que la somme de 1'807,01 euros passée au débit du compte copropriétaire le 17 juillet 2017 correspond très exactement à la différence entre l'arriéré de charges de 22'594,55 euros selon décompte au 1er juillet 2016 inclus et la somme de 20'787,54 euros que les parties ont arrêtée pour solde de tout compte. Enfin, la cour constate que les deux paiements de 691,68 euros effectués par virement les 7 juillet 2017 et 12 janvier 2018 peuvent correspondre, compte tenu de leur montant et de leurs dates faisant suite à des appels de provisions inscrits en compte aux 1er juillet 2017 et 1er janvier 2018, aux paiements des appels de fonds charges courantes et travaux des 4ème trimestre de l'exercice 2016/2017 et 2ème trimestre de l'exercice 2017/2018. Néanmoins, M. [L] [K] ne justifie pas d'une indication expresse de sa part concernant l'imputation de ces deux paiements. Par ailleurs, il doit être relevé que l'appelant n'a toujours pas soldé sa dette pour celle fixée dans le protocole d'accord transactionnel à la somme de 20'787,54 euros puisqu'il ne s'est acquitté que de 17'000 euros (soit 10 virements de 1'700 euros). En l'état de ces considérations, il sera jugé que le syndicat des copropriétaires intimé étaient fondé à imputer les deux paiements de 691,68 euros sur le solde restant dû de 3'787,54 euros au titre du protocole d'accord transactionnel. La cour relève que, dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires ne réclame pas le solde qui doit être ramené, en l'absence de preuve par M. [L] [K] d'autres paiements, à 2'404,18 euros, ni ne justifie avoir fait réinscrire l'affaire au rôle de la juridiction saisie malgré le non-respect du protocole. Il s'ensuit qu'à raison de l'imputation des deux virements de 691,68 euros sur les dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du Code civil, le syndicat des copropriétaires est fondé à ne faire apparaître aucun paiement effectué au titre des charges courantes échues depuis le 1er octobre 2016. Enfin, la cour relève que les relevés individuels de charges produits par le syndicat des copropriétaires intimé incluent des frais à hauteur de 385 euros (désignés «'constitution protocole accord'» et «'honoraire contentieux commandement'») qu'il y a lieu de déduire, ces postes ne constituant pas des charges de copropriété au sens des articles précités. Le jugement attaqué, en ce qu'il condamné M. [L] [K] à payer un arriéré de charges de copropriété, sera confirmé dans son principe mais le quantum de la condamnation sera ramené à la somme de 19'272,06 euros au titre des charges échues arrêtés à l'appel de fonds du 1er avril 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2021 sur la somme de 16'795,74 euros. Sur la demande en paiement des provisions sur charges non-échues mais exigibles par anticipation : Les trois premiers alinéas de l'article 19-2 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient : «'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 (appels trimestriels de fonds) ou du I de l'article 14-2 (appels exceptionnels de provisions pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.'». Le mécanisme de l'article 19-2, qui emporte déchéance du terme et exigibilité immédiate des provisions non encore échues, ne saurait s'appliquer qu'à l'exercice comptable en cours au jour de la mise en demeure. En l'espèce, il sera rappelé que la date de clôture des comptes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 6]" sis [Adresse 1] à [Localité 4] est le 30 septembre de chaque année. Le syndicat des copropriétaires intimé justifie de la délivrance de mises en demeure de payer par courriers en date des 26 et 28 avril 2021 visant expressément l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est pas contesté que ces mises en demeure sont restées infructueuses à l'issue d'un délai de trente jours. Ainsi, il est établi que les charges non-échues, pour celles résultant des votes des budgets provisionnels 2019/2020 et 2020/2021, seuls votés à la date desdites mises en demeure, sont devenues exigibles par anticipation. En revanche, aucune mise en demeure, postérieure à l'assemblée générale du 7 juin 2021, n'est produite. Or, le budget prévisionnel pour l'exercice 2021/2022 n'a été voté que lors de cette assemblée générale de sorte que les mises en demeure antérieures sont insusceptibles d'avoir rendues exigibles des appels de fonds se rapportant à un budget prévisionnel non encore voté. Ainsi, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné M. [L] [K] à payer la somme de 711,07 euros au titre des charges à échoir devenues exigibles par anticipation, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour débute le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef. Sur les autres demandes : Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et entraîne un préjudice pour l'ensemble de la copropriété. La défaillance de l'appelant est établie et le dossier révèle que la dette est relativement ancienne. En l'état de ces éléments, le jugement attaqué, en ce qu'il condamné M. [L] [K] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, sera confirmé. La cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [L] [K], partie partie à l'instance, aux dépens et au paiement de 1'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Y ajoutant, la cour condamne l'appelant à supporter les dépens de l'instance d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.