Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 29 novembre 2023, n° 21/06721

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. L'article 1594-0 G paragraphe A du code général des impôts dispose : « Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement : A. I. ' Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. II. ' Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I. En cas d'acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l'engagement pris par le cédant peut être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s'impose l'engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l'engagement de revendre prévu à l'article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date. L'acquéreur d'un bien qui a pris l'engagement de revendre prévu à l'article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l'administration et vaut accomplissement de l'engagement de revendre. III. ' Cette exonération n'est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu'à concurrence d'une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure. Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis. Pour les terrains destinés à la construction d'immeubles non affectés à l'habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions. IV. ' Sur demande de l'acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L'absence de notification d'un refus motivé de l'administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation. IV bis. ' Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l'article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté définie à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme et acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone. V. ' En cas d'acquisition d'un terrain compris dans le périmètre d'une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu'à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement. VI. ' Pour l'application des dispositions du présent A les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation.» 2. Au visa de ce texte, la Direction régionale des Finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône (ci-après DRFiP) fait grief au jugement déféré d'avoir déchargé la société Residential Promotion de la totalité des impositions et pénalités objet de l'avis de mise en recouvrement du 15 septembre 2020. L'appelante fait valoir que, dans l'hypothèse d'une acquisition successive d'un immeuble, le bénéfice de l'exonération des droits d'enregistrement ne peut être accordé au cédant qui a pris l'engagement de réaliser des travaux dans un délai de 4 ans suivant l'acquisition que sous la double condition que le sous-acquéreur ait manifesté son intention de reprendre l'engagement du cédant en le formalisant dans l'acte de vente et que ce sous-acquéreur ait la qualité d'assujetti à la TVA, ce qui n'est pas le cas en l'espèce de la société Soléa. 3. L'intimée répond que la seule condition posée par les textes et en particulier par l'article 1594-0 G du code général des impôts pour bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement est le fait matériel de la construction achevée, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que la construction a été réalisée par l'auteur de l'engagement ou par un sous-acquéreur ou un tiers. Sur ce, 4. Il est constant en droit que l'exonération des droits d'enregistrement est acquise dès lors que l'acquéreur assujetti à la TVA prend l'engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé, cette exonération ne pouvant être remise en cause qu'à défaut de justification de leur réalisation à l'expiration de ce délai. Dès lors qu'un tel engagement a été pris par l'acquéreur assujetti à la TVA d'une part et que les travaux exigés par l'article 1594-0 G du code général des impôts ont été effectués dans le délai de quatre années à compter de cet engagement figurant dans l'acte d'acquisition d'autre part, il est sans incidence sur cette exonération que les travaux aient été exécutés par un tiers à l'acquéreur engagé assujetti, l'article 1590-0 G du code général des impôts ne l'exigeant pas. 5. En l'espèce, il est établi que la société Les Hauts de la Vigne, assujettie à la TVA, a pris l'engagement de réaliser des travaux dans un délai de 4 ans ainsi qu'il est mentionné en page onze de l'acte authentique du 19 juin 2015 ; que la société Soléa, sous-acquéreur, a déposé la déclaration d'achèvement des travaux au sens de l'article 266 bis de l'annexe III du code général des impôts le 26 octobre 2016. 6. C'est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement remis en cause devant la cour qui les fait siens, que le premier juge a déchargé la société Residential Promotion du rappel d'imposition objet du litige. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef, ainsi qu'en ses chefs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens. 7. Il y a lieu de condamner la DRFiP à payer les dépens de l'appel et à verser à l'intimée la somme de 2.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.