Cour d'appel, 1ère Chambre, 28 novembre 2023, n° 22/02487

Motivation

SUR CE, LA COUR': Sur le droit de préférence de la société CFR Marionneau': L'article L 145-46-1 du code de commerce dispose que': «'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente... (al. 3) Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. (al. 4) Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente... Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. (al. 6) Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'». Pour contester l'existence du droit de préférence exercé par son locataire, la société du [Adresse 11] se prévaut du caractère industriel du local et des exclusions énoncées à l'alinéa 6. En premier lieu, si le bail liant les parties fait effectivement état d'un bâtiment industriel ''la désignation des locaux donnés à bail étant ainsi rédigée': «'un ensemble de terrain clos, locaux industriels et bureaux aménagés, situés au [Adresse 6], composés comme suit': bureaux 410 m², bâtiment industriel 295 m², barnum 650 m², terrain parking': 7400 m²'»'', les lieux loués sont, en revanche, à destination de «'formation de personnes à tous métiers à l'exclusion de toute autre utilisation'». Il en résulte que la destination de l'immeuble ne peut, en aucun cas, être industrielle (laquelle était sans doute la vocation initiale du bâtiment), seule une activité de fourniture de prestation de service, la formation professionnelle, en l'espèce, à la conduite de véhicules routiers de transport de marchandises ou de personnes, étant autorisée. Or, une telle activité, exercée à titre habituel et lucratif, est une activité commerciale au sens de l'article L 110-1 6° du code de commerce qui vise toute activité de prestation de service (dès lors qu'elle n'est pas civile par détermination de la loi). Le local, en raison de la destination que la bailleresse lui a expressément réservée, est donc à usage commercial et se trouve de ce fait soumis au champ du droit de préférence institué par le texte précité lequel n'est pas restreint par la loi, comme l'expose la société du [Adresse 11], aux seuls très petits commerces, notion au demeurant non définie. En second lieu, la circonstance tirée du fait que l'immeuble comprenne un seul et unique local commercial ne saurait l'exclure du champ d'application du droit de préférence dès lors que le bail porte sur l'immeuble en son entier. En effet l'exclusion visée par l'alinéa 6 ne vise que la cession unique de plusieurs locaux commerciaux ce qui n'est pas le cas de la vente litigieuse. En dernier lieu, la société du [Adresse 11] ne peut non plus, pour contester le fait que la vente envisagée entrait dans le champ d'application du droit de préférence, utilement se fonder sur le fait qu'il s'agirait d'une cession intrafamiliale dès lors que les parties à l'acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, c'est à dire des sociétés pourvues de la personnalité juridique faisant écran entre les personnes physiques prétendument concernées, exclusives de tout lien de parenté au sens du texte précité qui fait expressément état de conjoint, d'ascendant ou de descendant. Ce point est d'autant plus incontournable qu'admettre le contraire permettrait aisément de contourner le droit de préférence du locataire par une simple cession de parts sociales ultérieure au bénéfice d'un tiers. Il s'ensuit que la vente que la société du [Adresse 11] envisageait était bien soumise au droit de préférence prévue par l'article L 145-46-1 précité et que c'est à juste titre que le notaire, faisant application de ce texte, en a soumis les conditions au preneur pour l'exercice éventuel de son droit. Sur le mandat donné au notaire et la caractère parfait de la vente à la société civile immobilière Fenix': Si la société du [Adresse 11] rappelle à juste titre que la notification du droit de préférence doit intervenir au moment où le vendeur envisage de vendre et si, en l'espèce, un compromis de vente avait été préalablement signé, il convient de rappeler que ce compromis comporte en page 6 la clause suivante intitulée «'purge du droit de préférence du locataire du bail commercial'» ainsi rédigée': «'Le bien étant loué à la société CFR Marionneau suivant un bail commercial, le locataire bénéficie d'un droit de préférence en vertu de l'article L 145-46-1 du code de commerce. Le prix et les conditions convenues par les présentes seront notifiés, sous la forme d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au locataire. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose alors d'un délai d'un mois pour faire connaître son acceptation. À compter de la date d'envoi de son acceptation, il bénéficie d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est prorogé à quatre mois si l'acceptation de l'offre par le locataire est subordonnée à l'obtention d'un prêt. À l'expiration de ce délai, si la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de la vente est sans effet. Dans le cas contraire, si elle est réalisée, les présentes ne produiront plus leurs effets entre les parties'», dont il ressort que si le locataire accepte l'offre, les présentes seront dépourvues d'effet entre les parties. En exécution de ce compromis, le notaire a, pour le compte des vendeurs, notifié, le 31juillet 2018, l'offre à la société CFR Marionneau qui n'a pas exercé son droit. Ce faisant, il n'a nullement excédé son mandat mais assuré l'efficacité du compromis qu'il avait préparé. La vente n'a cependant pas été réitérée et, par courriel du 24 septembre 2018, le gérant de la société du [Adresse 11], M. [F] [U], a informé Me [Z] [I] d'une modification des conditions de la vente, le prix de 450'000'euros étant maintenu mais financé en totalité par un crédit vendeur sur quinze ans. Au regard de cet élément, le notaire a procédé, conformément à l'alinéa 3 du texte précité (cf. supra), le 30 novembre 2018, à une nouvelle notification au locataire. Il sera observé, d'une part, que les nouvelles conditions de la vente étaient plus favorables à l'acquéreur dans la mesure où aucun apport en capital ne devenait nécessaire ' ce qui rendait obligatoire une nouvelle notification ' et que, d'autre part, le notaire chargé de la vente (en l'occurrence Me [I], notaire à [Localité 13], cf. page 16 du compromis) avait l'obligation légale de procéder à cette notification («'le notaire doit...'»), qu'il ne peut dès lors être utilement fait grief à celui-ci d'y avoir procédé sans mandat exprès. La société CFR Marionneau, ayant, par lettre recommandée du 12 décembre 2018, accepté l'offre aux conditions énoncées, avait deux mois pour réaliser l'acte de vente. La société du [Adresse 11] a demandé à sa locataire par le truchement du notaire (16 janvier 2019) puis de son avocat (28 janvier 2019) de renoncer à la vente, ce que cette dernière a refusé, lui faisant délivrer, par acte du 5 février 2019, une sommation de comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte de vente le 11 février 2019, c'est à dire avant le terme du délai de deux mois (12 février à 24h). Cette société n'ayant pas comparu, le notaire a dressé un procès verbal de carence dans lequel la requérante (société CFR Marionneau) a réaffirmé sa volonté de mettre en 'uvre son droit de préférence. Il s'ensuit que si la vente n'a pas été réitérée dans le délai fixé par le texte précité, c'est uniquement du fait de la défaillance de la société du [Adresse 11]. Tirant les conséquences de cette défaillance fautive, le tribunal judiciaire de Nantes a, à bon droit, déclaré la vente parfaite à la date du 11 février 2019 moyennant le prix de 450'000'euros payable suivant les modalités figurant dans le courrier du 30 novembre 2018 et ordonné sa publication au service de la publicité foncière de Nantes. De ce chef, le jugement doit être confirmé, sauf à préciser la désignation de l'immeuble pour permettre la publication de la vente au service de la publicité foncière. sur l'imputation des loyers versés à compter du 11 février 2019': En première instance, la société CFR Marionneau demandait au tribunal de dire que les loyers réglés à compter du 11 février 2019 seront imputés sur le prix de vente, demande que la juridiction a rejetée, faute par cette société de justifier du payement desdits loyers. Devant la cour, la société CFR Marionneau démontre avoir versé à ce titre une somme de 321'986,80'euros pour la période courant du 11 février 2019 au 5 avril 2022 et sollicite que cette somme dont elle demande la condamnation à son profit au titre de la répétition de l'indu, vienne en compensation avec les échéances du prix de vente du bien. La société du [Adresse 11] soulève dans le corps de ses écritures l'irrecevabilité de cette prétention, mais a omis de la reprendre dans le dispositif de ses écritures qui seules saisissent la cour (article 954 al 3 du code de procédure civile). Quoiqu'il en soit, si cette demande est exprimée de manière différente en appel qu'en première instance, elle tend aux mêmes fins, s'agissant dans les deux cas de régler le prix de vente, par imputation ou par compensation, des loyers indus. Dès lors cette prétention n'est pas nouvelle (article 565 du code de procédure civile': «'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'») et sa recevabilité est indiscutable. Le vente étant parfaite à la date du 11 février 2019, la société CFR Marionnaud est fondée à invoquer le répétition de l'indu et solliciter la condamnation de la société du [Adresse 11] à lui rembourser la somme de 321'986,80'euros. La compensation entre le prix de vente dont elle est redevable (450'000'euros) et cette somme sera ordonnée comme il est sollicité, jusqu'à épuisement de celle-ci, le jugement étant infirmé de ce chef. Sur la responsabilité du notaire': Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu envers chacune des parties d'un devoir de conseil et doit assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours. Dans ce cadre, il a l'obligation de procéder à toute vérification utile et doit effectuer toutes diligences nécessaires avant l'établissement de son acte. Sa responsabilité extra-contractuelle peut être engagée à ce titre, en l'espèce, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. La mise en 'uvre de sa responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'occurrence deux fautes sont reprochées au notaire, le première tenant à une notification erronée d'un droit de préférence au locataire et la seconde tenant à un manquement au devoir de conseil, le notaire étant informé du souhait de M. [F] [U] de transmettre la propriété du bien donné à bail à ses enfants. La première faute n'est nullement caractérisée. En effet, pour les motifs exposés ci-dessus, le notaire était dans l'obligation de notifier la vente ' qui entrait dans le champ de l'article L 145-46-1 du code de commerce ' au locataire afin de lui permettre d'exercer, le cas échéant, son droit de préférence, droit d'ordre public, sauf à ce que la cession soit contestée et à ce qu'il engage sa responsabilité professionnelle, devant en assurer la validité et l'efficacité. De même, avait-il l'obligation de la notifier à nouveau dès lors que les conditions consenties à l'acquéreur étaient plus favorables ce qui était, en l'espèce, à l'évidence le cas puisque le cédant accordait à l'acheteur un crédit vendeur sur la totalité du prix et non plus seulement sur une fraction. Ce n'est donc pas par facilité mais bien par obligation que le notaire a procédé aux notifications litigieuses. S'agissant du devoir de conseil, il convient de rappeler que Me [I], rédacteur du compromis signé le 6 juillet 2018, est intervenu comme notaire de M. [F] [U], gérant des deux sociétés du [Adresse 11], vendeur, et Fenix, acheteur, qu'il était évidemment tenu de lui prodiguer tous conseils utiles pour que la cession envisagée entre ces entités réussisse, l'objectif poursuivi étant de permettre la transmission du bien à une structure dans laquelle ses enfants sont associés majoritaires. L'appelante relève que le notaire n'a pas évalué avec son client les éventuelles conséquences de la modification des conditions de payement du prix et ne lui a prodigué, à ce stade, aucun conseil utile, conseil dont la preuve incombe au notaire. Or, un simple examen du dossier permettait de se rendre compte qu'au vu des nouvelles modalités de payement du prix': «'l'acquéreur s'oblige à payer le prix (450'000'euros) au vendeur..., au plus tard dans le délai de 15 ans à compter de la signature des présentes, par trimestre et d'avance, soit une échéance en capital de 7'500'euros. Et jusqu'à son payement effectif et intégral, le prix sera productif d'intérêts au taux de 1,50 pour cent l'an qui prendront cours le 29'novembre 2018 et seront payables par trimestre à termes échus...'», il était très probable que la locataire exerce son droit de préférence dans la mesure où les échéances trimestrielles convenues pour le payement du prix (7'500'euros) correspondaient à environ 33'% du montant du loyer trimestriel hors charges et hors taxes stipulé au bail (loyer annuel de 89'489,40'euros au 1er juillet 2014, soit un montant trimestriel de 22'372,35'euros, ce loyer étant, en outre, payable mensuellement et d'avance) et lui permettait de devenir simultanément propriétaire du local... Il sera précisé que le notaire connaissait parfaitement le montant du loyer stipulé au bail liant les parties puisque celui-ci est expressément mentionné dans le compromis de vente qu'il a rédigé, en page 4, sous la rubrique «'contrat de location'». Face à cette situation, très défavorable au vendeur en cas d'exercice quasi certain du droit de préférence, il aurait dû attirer son attention et lui déconseiller, au regard des risques encourus, de réaliser la vente en ces termes ce qu'il n'a pas fait, notifiant les nouvelles modalités de la vente sans satisfaire à son obligation de conseil. La faute de Me [Z] [I] est dès lors caractérisée. La société du [Adresse 11] sollicite que la structure d'exercice au sein de laquelle Me'[I] exerçait son activité soit condamnée à le garantir de toute condamnation mise à sa charge et notamment à d'éventuels dommages et intérêts mais encore aux arriérés de loyers à restituer. Dans ce dossier, la société CFR Marionneau n'a pas sollicité de dommages et intérêts. La demande de garantie à ce titre est donc sans objet. S'agissant de la restitution des arriérés de loyers, il convient, d'une part, d'observer qu'elle vient en compensation du prix de vente et, d'autre qu'elle n'est pas la conséquence directe du manquement au devoir de conseil retenu contre le notaire mais de la décision fautive de la société du [Adresse 11] de ne pas s'être présentée le 11 février 2019 à la signature de l'acte de vente alors qu'elle y avait été régulièrement sommée et d'avoir ainsi contraint l'acheteur à agir en justice pour que le tribunal déclare la vente parfaite à cette date. Cette demande ne peut donc qu'être rejetée. Si enfin, la société du [Adresse 11] fait valoir, à juste titre, que le manquement reproché au notaire lui a fait perdre une chance de transmettre ce bien aux enfants de M. [U], son gérant, force est de constater qu'aucune indemnisation n'est sollicitée à ce titre, et qu'il n'est même pas demandé à la cour de surseoir à statuer de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles': Partie succombante, la société civile immobilière du [Adresse 11] supportera la charge des dépens. Elle devra verser à la société CFR Marionneau que son appel à contrainte à exposer des frais, une somme de 3'000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande que la Selarl [I] & Rizzo Notaire, qui a commis une faute caractérisée, soit déboutée de sa demande de ce chef, et le jugement infirmé en ce qu'il lui a alloué une indemnité sur le fondement ce texte.