Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 6, 24 novembre 2023, n° 21/02986

Motivation

MOTIVATION I. Sur la responsabilité de la société CEGI devenue CEGC Moyens des parties : Les appelants principaux, comme les appelants incidents, précisent qu'ils n'entendent pas contester l'extinction de la garantie d'achèvement mais seulement se prévaloir de l'attitude fautive du garant dans la mise en 'uvre de ses garanties. Ils soutiennent que le tribunal judiciaire a à tort examiné leurs demandes sur le fondement contractuel, en estimant qu'ils étaient parties au contrat de garantie alors qu'en qualité d'acquéreurs, non signataires mais seulement bénéficiaires de la garantie, ils restaient des tiers à ce contrat. Ils font valoir que la société CEGC engage sa responsabilité extracontractuelle à leur égard dès lors qu'elle s'est volontairement abstenue d'effectuer toute diligence en vue d'interrompre le délai de péremption du permis de construire, et même de les informer de la possibilité d'une telle péremption, alors qu'elle avait connaissance, depuis le 20 juillet 2001, de la défaillance financière du vendeur. Ils indiquent que le garant n'a, ainsi, pas assuré l'efficacité de son engagement en s'abstenant d'agir afin d'éviter la caducité du permis de construire, celle-ci faisant obstacle à l'exécution de sa garantie financière d'achèvement. Ils considèrent également que la société CEGC a fait preuve de mauvaise foi et a manqué à son devoir de loyauté, notamment en ce qu'elle aurait dû demander la désignation d'un administrateur ad hoc alors que celle-ci est intervenue à leur propre demande. Ils soutiennent en outre que la société CEGC a manqué à son obligation, prévue par les termes du contrat de garantie d'achèvement, de vérification de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage par le vendeur. Ils précisent qu'ils ont refusé de signer le projet d'acte établi par la CEGI aujourd'hui CEGC, qui était totalement déséquilibré et réalisé dans le seul but de donner l'apparence d'une tentative de résolution amiable sur l'achèvement du chantier, en attendant la péremption du permis de construire. Ils observent que la société CEGC avait toujours reconnu jusqu'alors devoir sa garantie, y compris postérieurement à la caducité du permis de construire. La CEGC réplique qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle soutient que n'ayant pas la qualité de maître d'ouvrage, elle n'était tenue qu'à une obligation de financer les travaux, ce qu'elle a fait, et que les acquéreurs ne pouvaient exiger d'elle qu'elle se substitue au vendeur pour faire poursuivre les travaux. Elle précise en outre que sa garantie d'achèvement étant éteinte, ainsi que l'a jugé le jugement définitif du 6 septembre 2012, en raison d'éléments indépendants de sa volonté, depuis le 26 novembre 2003, une éventuelle faute de sa part ne pourrait concerner que des faits antérieurs à cette extinction. Elle fait valoir que l'arrêt du chantier en novembre 2002 ne lui était aucunement imputable, mais était lié à la liquidation de la société Sparen survenue le 26 novembre 2002, au refus du liquidateur d'assurer la maîtrise d'ouvrage, et à la nécessité de procéder au dépôt d'un permis de construire modificatif en raison des non-conformités affectant l'immeuble. Elle précise qu'un tel dépôt s'est avéré impossible en l'absence de maîtrise d'ouvrage, et que n'étant pas titulaire du permis initial, il ne lui appartenait pas de déposer un permis modificatif. Elle indique que les acquéreurs étaient parfaitement conscients de cette situation dont elle les avait informés. Elle ajoute qu'il est ensuite apparu, en 2006, que l'entrée en vigueur de nouvelles règles d'urbanisme nécessitait non plus une régularisation par voie de permis modificatif mais le dépôt d'un nouveau permis, et qu'elle n'a pu poursuivre le financement de travaux arrêtés en raison de facteurs indépendants de sa volonté. Réponse de la cour : En ce qui concerne la nature et l'étendue de la garantie et le fondement de la responsabilité du garant : S'agissant du cadre juridique de la garantie : L'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à l'espèce résultant de la loi n°93-949 du 26 juillet 1993, prévoit que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement doit préciser la garantie de l'achèvement de l'immeuble. En application de l'article R*261-21 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure au décret n°2016-359 du 25 mars 2016, la garantie d'achèvement prévue en matière de vente d'immeuble à construire prend la forme soit d'une ouverture de crédit, par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, soit d'une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il en résulte que le garant, au sens des dispositions de l'article R*261-21 devenu R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, est seulement tenu d'assurer le financement nécessaire à l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur, et qu'il n'a pas à intervenir dans la réalisation de la construction ni à se substituer au vendeur maître de l'ouvrage (3e Civ., 21 février 1979, n°77-15.587 ; 3e Civ., 15 juin 2000, n°98-22.817). En l'espèce, le contrat conclu le 6 janvier 1999 entre la société Sparen et CEGI constituait un contrat de garantie sous forme de cautionnement au sens des dispositions précitées de l'article R*261-21 du code de la construction et de l'habitation, et n'emportait aucune obligation autre que financière. S'il stipulait, en son article 6, qu'en cas d'interruption des travaux durant plus d'un mois, "la caution aurait (') la faculté de se substituer au vendeur et de faire poursuivre les travaux ", il précisait qu'il ne s'agissait que " d'une simple faculté pour la caution ". Dès lors, la garantie en litige constituait une garantie financière ayant vocation à assurer le financement des travaux en cas de défaillance du maître de l'ouvrage. S'agissant du fondement de la responsabilité du garant à l'égard des acquéreurs : Si le garant est libéré de ses obligations en cas d'impossibilité juridique de poursuivre l'achèvement de l'immeuble, et notamment, comme en l'espèce, en cas de péremption du permis de construire, sa responsabilité pour faute peut toutefois être recherchée par les acquéreurs sur le fondement de l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil, en cas de manquements dans la mise en 'uvre de sa garantie financière, notamment en cas de défaut de diligences ou lorsqu'il a délibérément laissé le permis de construire se périmer en n'entreprenant aucune démarche pour tenter de mettre en 'uvre cette garantie (3e Civ., 26 novembre 2014, n°13-25.534 Bull. n°157). Dès lors, les appelants sont fondés à soutenir que la responsabilité du garant à leur égard s'apprécie au regard de la responsabilité délictuelle, celle-ci pouvant résulter de manquements contractuels de la société à l'égard du vendeur et maître de l'ouvrage. En ce qui concerne les fautes reprochées au garant : S'agissant des griefs relatifs à la passivité de la société CEGI devenue CEGC : Il ressort des éléments versés aux débats qu'alertée par courrier du 20 juillet 2001 émanant du conseil de M. et Mme [H] d'une défaillance de la société Sparen, la société CEGI lui a répondu, par courrier du 25 juillet suivant, qu'elle réalisait un audit technique et financier du programme afin de déterminer précisément les mesures s'imposant au regard de la garantie d'achèvement. Suite aux contestations émises par le maître de l'ouvrage, elle a adressé à ce dernier, le 20 septembre 2001, une sommation interpellative de lui communiquer divers éléments et de reprendre sans délai les travaux. La société CEGI a ainsi, dès qu'elle a eu connaissance de l'interruption des travaux en raison de la première défaillance du maître de l'ouvrage, mis immédiatement en 'uvre sa garantie financière en effectuant diverses démarches qui se sont poursuivies par le financement de nouveaux marchés permettant la reprise des travaux. Les appelants font par ailleurs grief à la société CEGI d'être demeurée passive à l'occasion de la procédure de liquidation judiciaire de la société Sparen. Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que durant cette procédure, le garant a alerté les acquéreurs sur la nature uniquement financière de sa garantie, et qu'il a en outre échangé sur la situation juridique et technique du chantier avec le mandataire technique désigné par le liquidateur, tout en en tenant les acquéreurs informés, ainsi que cela ressort notamment du courriel adressé le 21 janvier 2003 à M. et Mme [H]. Il leur a également précisé que le liquidateur pourrait accepter d'endosser le rôle de maître de l'ouvrage, sous certaines conditions, reprises dans un projet d'avenant refusé par les acquéreurs. La société CEGI s'est ainsi placée, afin de favoriser la reprise des travaux dont la maîtrise ne relevait pas de sa mission, en situation d'intermédiaire entre les acquéreurs et le liquidateur, lequel a finalement refusé d'assurer la maîtrise d'ouvrage. A la suite de ce refus, la société CEGI a, au mois de mai 2003, soit plus de six mois avant la caducité du permis de construire et l'extinction corrélative de sa garantie, alerté les acquéreurs sur cette situation de blocage, indiquant que le chantier avait ainsi perdu toute maîtrise d'ouvrage alors que seul un maître d'ouvrage serait habilité à effectuer les démarches restant à accomplir quant aux autorisations d'urbanisme nécessaires. Il résulte de ces considérations que la société CEGC a fait preuve de diligence dans la mise en 'uvre de sa garantie financière d'achèvement et qu'aucune passivité fautive ne saurait lui être reprochée. Dans ces conditions, l'existence des fautes alléguées n'est pas établie. S'agissant des griefs relatifs à la mauvaise foi et au défaut de loyauté de la société CEGI devenue CEGC : D'une part, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que la société CEGC aurait dû être à l'initiative d'une demande de désignation d'un administrateur ad hoc disposant des pouvoirs du maître de l'ouvrage, dès lors que cette possibilité, aujourd'hui prévue par l'article L 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi n°2018-1021 du 24 avril 2018 et qui n'était pas encore applicable à la date des faits litigieux, demeure en tout état de cause une simple faculté pour le garant. D'autre part, contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le garant aurait été tenu d'une obligation de vérifier la souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage, le contrat de garantie prévoyant seulement l'obligation du vendeur de souscrire une telle assurance. Aucune faute n'est donc imputable à la société CEGC du fait de cette absence de vérification. Enfin, il ne saurait être reproché au garant d'avoir, au cours de la procédure de liquidation judiciaire, proposé aux acquéreurs un projet d'avenants aux actes de vente qui serait déséquilibré, dès lors que ce projet résultait des conditions posées par le seul liquidateur judiciaire et n'est pas de nature à caractériser une quelconque mauvaise foi de sa part. Il résulte de tout ce qui précède qu'en l'absence d'établissement des fautes alléguées, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté toute responsabilité du garant. II. Sur la responsabilité de Me [Z] Moyens des parties : Les appelants principaux, comme les appelants incidents, se prévalent des carences fautives imputables au notaire compte tenu, d'une part, de l'absence de vérification des conditions d'assurance de la société Sparen au titre de ses obligations légales, et, d'autre part, de son manquement au devoir de conseil quant à la sécurisation juridique de l'opération. Ils précisent, concernant l'absence de vérification de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage, que les seuls documents produits par Me [Z] émanent de la société Sogerep, courtier d'assurances agissant pour le compte de son client, la société Sparen, qui sont dépourvus de valeur probante. Ils soutiennent que le notaire a ainsi manqué à ses obligations de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur relatives à son assurance. Ils indiquent que la mise en liquidation judiciaire de la société Sparen rendait de facto applicables avant réception les garanties offertes par l'assurance dommages-ouvrage, en application de l'article L. 242-1 alinéa 9 du code des assurances. Ils soutiennent, concernant la carence alléguée dans la sécurisation juridique de l'opération et le manquement du notaire à son devoir de conseil, que leur qualité de propriétaires reposait sur un acte conditionnel dont ils ignoraient l'existence, dès lors que la parcelle objet du projet de construction avait été acquise par la société Sparen auprès de l'association Diocésaine de [Localité 22] et procédait d'une dation en paiement de locaux à construire. Ils précisent que le notaire ne les a jamais tenus informés, ni ne les a conseillés ou mis en garde sur le montage juridique de l'opération et les conséquences en cas de défaillance du vendeur. Ils indiquent que les manquements du notaire leur ont fait perdre une chance de prendre une décision éclairée sur l'avenir de l'opération et le besoin de financement, de s'abstenir d'acquérir et donc d'emprunter, de pouvoir jouir et disposer des appartements, et d'éviter d'avoir à supporter des batailles juridiques lourdes et coûteuses, outre l'anxiété d'être propriétaires d'un immeuble inachevé et squatté. Me [Z] et son assureur la MMA soutiennent que la responsabilité du notaire ne peut être engagée au titre de la faute relative à l'absence de vérification de l'existence d'une assurance dommages-ouvrage, dès lors qu'une telle assurance n'aurait pas joué dans la situation litigieuse. Ils se prévalent ainsi de l'absence de tout lien de causalité entre la faute reprochée et les dommages allégués. Ils font valoir, concernant la carence alléguée dans la sécurisation juridique de l'opération et le manquement du notaire à son devoir de conseil, que ce grief est infondé, dès lors qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, aucune atteinte n'a été portée aux droits de propriété des acquéreurs, qui ont par ailleurs été totalement indemnisés au terme de la procédure d'expropriation. Réponse de la cour : En ce qui concerne les fautes alléguées : La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d'acte peut être engagée sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l'invoque d'établir une faute, un préjudice et un lien de causalité. Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente et d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours. S'agissant de l'absence de vérification d'une assurance dommages-ouvrage : C'est par de justes motifs d'ailleurs non expressément critiqués par Me [Z] que le jugement a retenu que celui-ci avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles en n'effectuant pas les vérifications nécessaires permettant de s'assurer de la véracité des indications portées aux actes de vente, qui mentionnaient à tort que la société Sparen avait souscrit une assurance dommages-ouvrage. S'agissant du manquement allégué au devoir de conseil : L'obligation de conseil du notaire s'accomplit par l'avertissement sur les risques inhérents à l'acte instrumenté, encore qu'il n'est pas, en principe, tenu d'une obligation de mise en garde sur son opportunité économique (1e Civ., 4 novembre 2011, n°10-19.942). Il incombe en outre au notaire, débiteur de cette obligation, d'apporter la preuve de ce qu'il s'en est acquitté (1e Civ., 19 décembre 2006, n° 04-14.487). En l'espèce, il ressort des actes de vente que la parcelle faisant l'objet de ces actes appartenait à la société Sparen qui l'avait acquise auprès de l'Association diocésaine de [Localité 22]. Ainsi que le relèvent les appelants, l'acte de vente initialement conclu entre la société Sparen et l'Association diocésaine de [Localité 22] le 26 février 1999 révèle que la vente a été consentie moyennant un prix de 572 000 euros, que les parties ont décidé d'un commun accord de convertir en obligation de construction pour l'acquéreur. Il ressort toutefois de cet acte que celui-ci prévoyait, en cas de défaillance de la société Sparen, que l'Association diocésaine de [Localité 22] aurait alors le droit d'exiger le paiement immédiat d'une indemnité forfaitairement fixée à un montant égal à la valeur vénale. Dès lors, en l'absence de toute incidence de cette opération du 26 février 1999 sur la situation des acquéreurs, donc de tout risque inhérent à cet acte, le notaire n'était pas tenu d'un devoir de conseil à cet égard et aucun manquement ne lui est imputable sur ce point. En ce qui concerne le lien de causalité avec les préjudices allégués : Il résulte de ce qui précède que la seule faute imputable à Me [Z] résulte de l'absence de vérification de l'existence d'une assureur dommages-ouvrage, laquelle a pour objet d'intervenir en préfinancement des dommages de la nature décennale ou de prémunir le maître de l'ouvrage en cas d'abandon de chantier par l'entreprise. En l'espèce, aucun des préjudices dont se prévalent les appelants, qui ont trait à l'inachèvement des travaux, à l'absence de mise en 'uvre de la garantie financière ou à l'occupation illégale du chantier et à la procédure d'expropriation, ne peut être imputable au manquement du notaire à son devoir de vérification de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage. Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté ces demandes et le jugement doit également être confirmé à cet égard. IV. Sur les frais Le jugement sera confirmé sur les condamnations aux dépens et sur celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, M. [E], M. [S], M. et Mme [H], M. [L], M. et Mme [X], M. [O] et la SCI Patrimoines et garanties seront condamnés aux dépens, avec distraction au profit de Me [A] dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société CEGC la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles. En revanche, les autres demandes seront rejetées.