Cour d'appel, Chambre 1-1, 24 novembre 2023, n° 22/05357

Faits et procédure

*** EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [T] veuve [Z], née le 20 octobre 1939, est propriétaire de quatre parcelles situées [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), cadastrées section BT n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. A partir du débutde l'année 2017, se sont déroulées des discussions relatives à l'achat de ces biens par les époux [F]. Me [C] [Y], notaire de Mme [U] [T], a établi plusieurs projets de compromis de vente. Par acte sous seing privé du 13 février 2018, sur la base d'un projet rédigé par Me [C] [Y], Mme [U] [T] veuve [Z] et les époux [F] ont conclu un compromis de vente stipulant que ceux-ci achèteraient d'une part la pleine propriété des parcelles n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] et de 1.398 m² à détacher de la parcelle n°[Cadastre 6] et d'autre part la nue-propriété de 1.602 m2 de la parcelle n°[Cadastre 6] tel que définis sur un plan joint à l'acte. L'acte stipule, à la clause Propriété-Jouissance, que : - l'acquéreur aura la jouissance des parcelles acquises en pleine propriété par la prise de possession, et en ce qui concerne les 1.602 m2 à détacher de la parcelle n°[Cadastre 6] à compter de l'extinction de l'usufruit réservé à Mme [U] [T] veuve [Z] sa vie durant. - l'acquéreur s'engage à mettre à disposition de Mme [U] [T] veuve [Z], à titre strictement personnel, dans le bâti existant et au rez-de-chaussée, une pièce de 30 m² à charge pour l'acquéreur d'y installer à ses frais un lit de 140 cm de large, une armoire, un fauteuil, une table, un branchement électrique, un chauffage électrique, une prise de câble TV la distribution d'eau chaude-et d'eau froide pour un lavabo et une douche) un WC avec évacuation des eaux usées, un coin cuisine, tous les travaux devant être réalisés dans les neuf mois de la signature de l'acte authentique ainsi convenu entre les parties, la pièce comportera au moins une fenêtre donnant sur l'extérieur avec volet, le sol pourra être indifféremment en carrelage ou en parquet flottant, sauf la salle d'eau qui sera carrelée et ventilée; cette mise à disposition s'exercera au profit de Mme [U] [T] exclusivement sa vie durant, sauf renonciation expresse de sa part; elle s'interdit de sous-louer ou de mettre à disposition gratuitement cette pièce, pour autant elle pourra se faire aider compte tenu de son âge et de son état de santé. Elle sera dispensée de toute participation financière au titre du chauffage de l'électricité, du branchement TV, de la fourniture eau chaude eau froide, de l'assainissement, le tout à la charge de l'acquéreur. Au décès de Mme [U] [T] ou dans l'hypothèse où elle renoncerait à ce droit d'usage et d'habitation, les acquéreurs pourront disposer à leur guise des locaux sans avoir à faire d'inventaire ou à restituer quoi que ce soit aux ayants droits éventuels de la venderesse; Le prix de la vente était de 330.000 euros, payable comptant par virement pour le jour de la signature de l'acte authentique, la signature devant avoir lieu au plus tard le 15 mai 2018 par le ministère de Me [C] [Y]. Une clause pénale était insérée à l'acte, d'un montant de 33 000 euros. Par acte du 14 novembre 2019, M. [X] [F] et Mme [N] [F] épouse [F] ont assigné Mme [U] [T] veuve [Z] devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence en vente forcée, et ont attrait à la cause Me [C] [Y] par acte du 14 janvier 2021. Par jugement en date du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a : - rejeté les demandes présentées par Mme [U] [T] d'expertise psychiatriques avant dire droit et d'annulation de l'acte sous seing privé du 13 février 2018, - déclaré en conséquence parfaite à la date du 13 avril 2018 la vente consentie par l'acte du 13 février 2018, - constaté le caractère infondé de la résistance opposée par Mme [U] [T] à la réitération de la vente, - prononcé en conséquence la vente forcée par Mme [U] [T] à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], au prix de 330.000 euros (trois cent trente mille euros) des parcelles sises [Adresse 4] (Bouches-du-Rhône), cadastrées Section BT lieu-dit [Adresse 12] n° [Cadastre 2] surface 00ha 06a 53ca, n°[Cadastre 3] surface 00ha 04a 80ca, n°[Cadastre 5] surface 00ha 13a 05ca, et n °[Cadastre 6] surface 00ha 30a 00ca, - dit que le jugement vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente, - condamné Mme [U] [T] à payer à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] la somme de 33.000 euros (trente-trois mille euros) au titre de la clause pénale, - constaté que les demandes subsidiaires présentées par les époux [F] àl'encontre de Me [C] [Y] sont devenues sans objet, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné Mme [U] [T] aux entiers dépens de l'instance, incluant en particulier le coût des sommations interpellatives de Me [D] et les frais de publication du jugement, - rejeté la demande présentée par Mme [U] [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande présentée par les époux [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile uniquement en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de Me [C] [Y], - condamné Mme [U] [T] a payer aux époux [F] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [F] à payer à Me [C] [Y] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré en substance, sur la demande d'expertise psychiatrique formulée par Mme [T], que celle-ci ne démontrait pas une absence de discernement ou une insanité d'esprit justifiant qu'il soit fait droit à sa demande d'expertise, celle-ci n'ayant pas vocation à suppléer la carence d'une partie. La juridiction a par ailleurs, retenant que Mme [T] était saine d'esprit, considéré que l'acte signé a été exactement qualifié par les parties, et n'était pas dénué de toute contrepartie comme soutenu par la venderesse, le conduisant à ordonner l'exécution forcée du contrat. Le tribunal a par ailleurs considéré que la clause pénale était valablement invoquée par les acquéreurs au regard notamment du délai écoulé depuis la date à laquelle l'acte authentique aurait dû être réitéré. Par déclaration en date du 11 avril 2022, Mme [U] [T] veuve [Z] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 11 avril 2023, Mme [U] [T] veuve [Z] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire d' Aix En Provence le 03 mars 2022, - le réformer sur tous les points déférés à la cour par les termes de la déclaration d'appel, soit en ce que le jugement a: rejeté les demandes d'expertise psychiatriques avant dire droit et d'annulation de l'acte sous seing privé du 13 février 2018, déclaré en conséquence parfaite à la date du 13 avril 2018 la vente consentie par l'acte du 13 février 2018, constaté le caractère infondé de la résistance opposée à la réitération de la vente, prononcé en conséquence la vente forcée à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], au prix de 330.000 euros (trois cent trente mille euros) des parcelles sises [Adresse 4] (Bouches-du-Rhône), cadastrées Section BT lieu-dit [Adresse 12] n° [Cadastre 2] surface 00ha 06a 53ca, n°[Cadastre 3] surface 00ha 04a 80ca, n°[Cadastre 5] surface 00ha 13a 05ca, et n °[Cadastre 6] surface 00ha 30a 00ca, dit que le jugement vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente, l'a condamnée à payer à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] la somme de 33.000 euros (trente-trois mille euros) au titre de la clause pénale, l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance, incluant en particulier le coût des sommations interpellatives de Me [D] et les frais de publication du jugement, rejeté sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée à payer aux époux [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeter toutes prétentions élevées par les époux [X] et [N] [F], quel qu' en soit le fondement juridique, - statuer ce que de droit sur les demandes présentées à l'encontre du Notaire instrumentaire, - entendre désigner tel expert médical psychiatre qu'il plaira au Tribunal avec pour mission de l'examiner: De Se rendre au domicile de l'intéressée et procéder à son examen, Consulter tous tiers, dont en particulier le médecin ayant établi les certificats médicaux produits aux débats, afin d'obtenir une description de l'état de santé de la requise, Dire si elle présentait, lors de la période dite des pourparlers et de l'endos de l'acte de février 2018, des altérations de ses facultés, dire si elles persistent, les décrire, et donner tout élément d'information sur ces altérations, Dire si une mesure de protection est nécessaire au vu de ces constatations; préciser, éventuellement, les conséquences de ces altérations sur la nécessité d'une assistance ou représentation dans les actes de la vie civile, tant patrimoniaux qu'à caractère personnel, Décrire la relation entre elle et M. [X] [F] le temps des pourparlers et de la signature de l' acte de février 2018, Dire si elle était à même d'exprimer sa volonté en toute connaissance de cause et sans être soumise à une quelconque influence, Faire toutes observations utiles relevant de son domaine de compétente et, notamment, dire si elle est susceptible d'être victime d'abus de faiblesse ou de manipulation de la part d'un tiers, - renvoyer en mise en état, dans l'attente de la communication du rapport définitif d'expertise ordonnée, A titre subsidiaire, - déclarer nul l' acte sous seing privé du 13 février 2018, - rejeter l'ensemble des demandes présentées par les époux [X] & [N] [F] quel qu'en soit le fondement, A titre infiniment subsidiaire, - dire que le jugement confirmé vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] dans le respect des limites et obligations contractuelles posées et définies dans l' acte sous seing privé de compromis signé entre les parties le 13 février 2018, En toutes hypothèses, - rejeter la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, ou réduire la somme mise à sa charge à celle de 500 euros, - rejeter la demande de condamnation au payement des frais de publication des décisions judiciaires, ainsi qu'au visa des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [X] et [N] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - les condamner solidairement aux dépens des instances, premier degré et appel, dont distraction au profit de Me Jean-Louis Malbec, avocat aux offres que de droit, suivant les dispositions des articles 696 & 699 du Code de procédure civile. Mme [Z] expose, au soutien de son appel, que son état de santé, quoi que n'ayant pas alerté de professionnel quant à l'opportunité de l'ouverture d'une mesure de protection, était réellement fragile à la date de la vente litigieuse, et qu'ele était considérée comme une personne fragile et vulnérable par son médecin traitant dès 2016 et 2017, qu'elle était particulièrement isolée au plan familial, ce dont les époux [F] avaient bien connaissance et dont ils ont abusé, la conduisant à accepter de signer le compromis litigieux. Elle produit en cause d'appel un certificat établi le 6 avril 2023 par le Docteur [V], psychiatre, lequel a pris connaissance du compromis et de la mention qu'elle y a ajouté (évoquant des menaces, sa solitude, et le soutien de M. [F]), dont il déduit qu'il est possible d'envisager qu'elle n'était pas en mesure de donner son consentement lors de la signature de ce compromis, 'à confirmer par voie expertale'. Sur l'acte du 13 février 2018, elle expose que celui-ci, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, mettait à charge de chacune des parties diverses obligations, consistant en la cession des parcelles la concernant, et le règlement du prix de vente ainsi que la mise à disposition d'une pièce pour elle pour le restant de sa vie. Considérant ces obligations anormales et déséquilibrées, elle estime que le compromis doit en réalité s'analyser en une promesse unilatérale de vente, laquelle serait donc nulle pour n'avoir pas respecté les prescriptions de l'article 1589-2 du code civil. Elle conteste à titre subsidiaire le montant de la clause pénale, considérant avoir été présente lors de la seconde date de signature fixée, laquelle n'a échoué qu'en raison de l'absence d'un rapport et indique n'avoir plus ensuite reçu de convocation. Elle ajoute avoir informé les acquéreurs de son engagement, à titre subsidiaire, à venir signer l'acte, par conclusions en première instance, sans avoir reçu aucune demande en ce sens. Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mai 2023, M. [X] [F] et Mme [N] [F] épouse [F] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions, A titre principal, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter Mme [U] [T] veuve [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [U] [T] veuve [Z] à leur remettre les clés du bien litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, A titre subsidiaire, - condamner Me [C] [Y], en sa qualité de notaire instrumentaire, à leur payer la somme de 33.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - condamner Me [C] [Y], en sa qualité de notaire instrumentaire, à leur payer la somme de 104.378,25 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, En tout état de cause, - condamner Mme [U] [T] veuve [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [U] [T] veuve [Z] aux entiers frais et dépens. Les intimés exposent en premier lieu avoir été contraints d'attraire à la cause le notaire, ainsi que de procéder à un appel provoqué à son encontre, en raison du moyen tiré de l'insanité d'esprit au moment de la signature développé par Mme [Z]. Sur le fond, les époux [F] font valoir que la vente est parfaite, en ce que les parties sont d'accord sur le prix et la chose, et que l'ensemble des conditions suspensives ont été levées, rappelant que le prix d'achat a été versé sur le compte du notaire. Ils ajoutent que malgré le jugement rendu, Mme [Z] a refusé de leur restituer les clés, justifiant sa condamnation sous astreinte. En réponse au moyen tiré de l'insanité d'esprit, ils indiquent que celle-ci n'est pas démontrée, que la venderesse était accompagnée au cours de la vente et que ses intérêts ont été pris en considération, l'acte ayant été rédigé par son propre notaire, avec le conseil de son avocat et consultation d'un professeur de droit, qu'aucune mesure de protection n'a été prise, ni sollicitée. Les intimés contestent le sérieux du certificat médical produit en cause d'appel, établi cinq années après la date litigieuse. Quant au déséquilibre évoqué, les époux [F] contestent l'analyse selon laquelle la mise à disposition d'une pièce caractériserait un devoir de secours, rappelant qu'à cet égard, les demandes de la venderesse ont évolué et ont été acceptées, de sorte qu'ils en déduisent que l'acte n'est affecté d'aucun déséquilibre. Sur la clause pénale, ils estiment que les conditions en sont réunies, précisant qu'ils remboursent leur crédit immobilier depuis deux ans et règlent une assurance habitation pour ce bien. Enfin, subsidiairement, ils estiment que si le compromis était nul, la responsabilité du notaire serait alors engagée pour n'avoir pas vérifié l'état mental de sa cliente. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 22 juillet 2022, Me [C] [Y] demande à la cour de : - confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, En toutes hypothèses, - débouter les époux [F] de l'ensemble de leurs prétentions dirigées à son encontre, - les condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la Scp Cohen-Guedj-Montero-Daval Guedj, avocat, sur son affirmation de droit. Me [C] [Y] rappelle les conditions d'engagement de sa responsabilité civile et ajoute que le notaire n'est tenu de vérifier la capacité de son client que lorsqu'il dispose d'éléments pouvant lui faire douter de ses facultés mentales. Me [Y] indique que Mme [Z] est une cliente ancienne de son étude, qu'elle ne fait l'objet d'aucune mesure de protection, et qu'avant la signature de l'avant contrat celle-ci a été accompagnée par un avocat pour déterminer notamment si la Safer avait la faculté de préempter le terrain adjacent, ce dont elle déduit que la venderesse était parfaitement lucide et comprenait la portée de son engagement.