Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 23 novembre 2023, n° 21/09254

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Par ailleurs, il est constant que le jugement du 7 janvier 2019 a autorité de chose jugée et qu'aucune des parties n'en a interjeté appel, de sorte qu'il est en outre définitif. Le jugement entrepris a décidé que le local litigieux est indécent et ne peut être destiné à l'habitation et a rejeté en conséquence la demande d'expulsion de M. [N] [R]. Pour mémoire le juge des contentieux de la protection était saisi d'une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; dans ses motifs, il a retenu notamment que la superficie des lieux était au total de 11,02 m2 et que la pièce principale faisait 8,84 m2, étant donc inférieure à la surface minimum de 9 m² prévus par l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris. Le caractère indécent et impropre à l'habitation du local n'est donc pas susceptible d'être remis en cause sauf circonstances nouvelles. Par ailleurs le loyer prévu été réduit à la somme totale de 250 euros par mois, au lieu de 600 euros par mois outre 40 euros de charges, afin de tenir compte du caractère indécent du local et le locataire a été condamné à payer la somme de 1.910 euros au titre des loyers et charges de juin 2017 à octobre 2018. En l'espèce, l'intimé ne soulève aucune fin de non-recevoir fondée sur l'autorité de chose jugée dans le dispositif de ses conclusions. Sur la validité du congé délivré le 23 mai 2019 La SCI Pia Isaac demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande tendant à voir déclarer M. [N] [R] occupant sans droit ni titre, depuis le 25 novembre 2019 suite à la délivrance du congé en date du 23 mai 2019 ; M. [R] demande la confirmation du jugement. Comme devant le premier juge, la portée de l'article 1719, 1° du code civil et son articulation avec l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs sont discutées entre les parties. Le premier de ces textes dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de "délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.". Aux termes du second, dans sa version applicable à la date du congé : "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...).Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. " A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n'implique pas pour autant le contrôle de l'opportunité même de cette décision. M. [R], qui ne conteste pas explicitement le caractère réel et sérieux du congé donné en l'espèce, soutient essentiellement que l'indécence du logement définitivement jugée interdisait au bailleur, au regard de l'article 1719, 1° du code civil, de donner congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pour motifs légitimes et sérieux, et soutient que la réalisation alléguée de travaux n'est pas de nature à rendre habitable le local concerné. Toutefois, d'une part, il résulte des dispositions précitées que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance de ce contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719 1°du code civil. D'autre part, le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15 de la loi de 1989, tout comme la nécessité d'effectuer des travaux, à condition que ces derniers nécessitent le départ du locataire ; en ce cas peu importe que ces travaux ne soient pas indispensables car le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien, en le rénovant intégralement ; le bailleur doit en revanche prouver son intention réelle d'exécuter les travaux, sans pour aurant être tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés. En l'espèce, le congé délivré le 23 mai 2019 pour motifs légitimes et sérieux vise l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précise qu'il est justifié : "1°) par la nécessité d'effectuer des travaux dans le lot 18 afin de se mettre en conformité avec les dispositions légales visées dans jugement du 7 janvier 2019 devenu définitif, la SCI PIA ISAAC n'ayant pas l'intention de relouer le lot n° 18 à usage d'habitation ce qui constitue un premier motif légitime et sérieux, 2°) par votre absence de règlement de la somme de 1910 € au titre des loyers et charges de juin 2017 à octobre 2018 inclus fixée par le Tribunal puis de celle de 250 € par mois charges comprises soit une dette de 1910 € + 1750 € (de novembre 2018 à mai 2019 inclus) , en violation de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui constitue un second motif légitime et sérieux. » La régularité formelle de ce congé n'est pas contestée. En l'espèce il résulte des pièces produites que : -par courrier recommandé avec accusé de réception, du 21 mars 2019, le bailleur a indiqué au locataire avoir l'intention d'entreprendre les travaux nécessaires pour prendre acte du jugement du 7 janvier 2019, qu'il résulte de ce jugement que, s'agissant du critère d'indécence retenu, «peu importe que le logement ait une superficie de 11,02 m2 et fasse plus de 20 m³ si la pièce principale fait moins de 9m2", que ses coordonnées avaient donc été communiquées à M. [L], de l'entreprise IMMO INNOV, afin de convenir d'une date de visite du studio en vue de l'établissement d'un devis lequel serait suivi de la fixation d'une date d'intervention; qu'il lui était demandé de laisser accéder cette entreprise au logement conformément aux stipulations du bail ; - par courrier de mise en demeure en lettre recommandée du 6 mai 2019, avec accusé de réception du 9 mai, une nouvelle demande a été adressée au locataire faisant référence à la lettre précédente et indiquant que l'entrepreneur avait pris contact avec lui et que le locataire avait refusé toute visite. Devant la cour, le bailleur produit une attestation de M. [L] certifiant avoir été mandaté par le bailleur en avril 2019 afin d'effectuer des travaux dans le studio litigieux pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m² ; qu'à cet effet il a contacté le locataire dont les coordonnées lui avaient été transmises mais que celui-ci a refusé de donner accès au studio si bien qu'il n'a pu accéder au lieu ni établir de devis. Ces éléments témoignent de l'intention réelle et sérieuse du bailleur d'effectuer des travaux dans le local. M. [R] n'a apporté aucune réponse aux demandes du bailleur et ne conteste pas utilement ces éléments ; aucun des éléments produits n'établit que les travaux de déplacement de cloison envisagés par le bailleur sont irréalisables et ne permettraient pas de rétablir la décence du logement au regard des dispositions réglementaires ou de par ailleurs de permettre un autre usage que l'habitation du local rénové, comme l'indique explicitement le congé. En tout état de cause, si le bailleur n'est pas en mesure d'apporter plus amples précisions, et notamment de permettre à la cour de déterminer si les travaux projetés imposeraient au locataire de quitter les lieux, c'est exclusivement en raison de la résistance avérée du locataire à permettre à l'entrepreneur mandaté d'y accéder; il s'est ainsi maintenu dans des lieux, dont il rappelle le caractère indécent, sans permettre pour autant au bailleur d'y accéder à tout le moins pour établir les possibilités de rénovation adéquates, étant rappelé qu'il a l'obligation de souffrir des réparations dans le conditions de l'article 1724 du code civil. L'hypothèse de la réunion de deux lots de la copropriété et sa faisabilité est sans incidence au regard de ces éléments et des travaux projetés. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis et il convient de valider le congé, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre motif de congé. En tout état de cause et surabondamment le non paiement par le locataire de la somme de 1.910 euros prononcée par le jugement du 7 janvier 2019 est également un motif de congé légitime et sérieux. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Par conséquent, M. [R] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 25 novembre 2019. Son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée sous réserve de l'examen de la demande subsidiaire de délais d'expulsion formée par M. [R]. Une indemnité d'occupation sera donc due à compter du 25 novembre 2019, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux, conformément à la demande principale de la société. Son montant sera examiné ci dessous. Sur la dette locative Pour mémoire, le jugement du 7 janvier 2019 a autorité de la chose jugée en ce qu'il a condamné M. [N] [R] à payer à la SCI Pia Isaac la somme de 1.910 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, au titre des loyers et charges impayés, réduits à la somme de 250 euros par mois, et arrêtée à octobre 2018 inclus. La société demande à la cour de condamner M. [R] à lui payer la somme de 14.400 euros de novembre 2018 à août 2023 qu'elle décompose ainsi: ' 3.000 euros au titre des loyers de novembre 2018 au 24 novembre 2019 (soit 12 mois à 250 euros de loyers) ' une indemnité d'occupation à compter du 25 novembre 2019, jusqu'à la complète libération des lieux, égale au montant du loyer minoré de 250 euros par mois charges comprises fixé par jugement du 7 janvier 2019 soit la somme de 11.300 euros arrêtée à août 2023. M. [R] ne conteste pas ne pas avoir payé de sommes au titre de l'occupation des lieux et n'établit pas avoir procédé à des paiements non pris en en compte par le bailleur sur ces périodes. Sur la dette locative au titre des loyers de novembre 2018 au 24 novembre 2019 La société reprend dans ses demandes la somme de 3.000 euros qui a été retenue par le jugement entrepris au titre de la période du mois de novembre 2018 au mois de novembre 2019 inclus (soit 12 mois à 250 euros) ; elle demande donc à cet égard la confirmation du jugement. En revanche, M. [R] demande l'infirmation du jugement sur ce point et conclut au rejet total des demandes de paiement au titre de l'occupation des lieux en raison du fait que le local loué est « totalement inhabitable ». Contrairement à ce qui est soutenu par la société, le jugement du 7 janvier 2019 n'a pas purement et simplement fixé les loyers à la somme de 250 euros par mois pour l'avenir ; en effet, ce point figure certes dans les motifs du jugement mais non dans son dispositif, lequel seul a autorité de chose jugée. La cour n'est donc pas tenue sur ce point par l'autorité de chose jugée de ce jugement. Par ailleurs, à l'inverse le jugement du 7 janvier 2019 n'a pas rejeté "toute demande de paiement" de la société, contrairement à ce qui est soutenu par M. [R] (conclusions p8); il a d'une part rejeté la demande de résiliation du bail et la demande en paiement d'une indemnité d'occupation subséquente, mais, d'autre part, il a réduit le loyer compte tenu du caractère indécent de ces locaux et arrêté, dans son dispositif, la dette locative de décembre 2016 à octobre 2018 à1.910 euros. La cour observe d'ailleurs que l'intéressé n'a pas fait appel du jugement du 7 janvier 2019 en ce qu'il a fixé ainsi la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2018, sur la base d'un montant mensuel du loyer réduit à 250 euros. Au regard de l'ensemble des éléments du dossier, s'il a été jugé définitivement que le local est indécent et ne peut être destiné à l'habitation en raison de la dimension réduite de sa pièce principale, il ne résulte cependant pas des pièces produites que M. [R] soit dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination ou d'y habiter, étant observé qu'au contraire il s'y maintient et refuse de les quitter; pour mémoire il résulte du certificat de superficie établie par la société EXPIM le 17 mars 2015 que la pièce principale a une superficie de 8,84 m2 au lieu des 9 m2 réglementaires, soit 16 cm d'écart, et que le logement dispose d'un volume supérieur à 20 m3, ces circonstances tendant à confirmer et à expliquer que M. [R] ne soit pas dans l'impossibilité totale d'y habiter. M. [R] n'est donc pas fondé à refuser de payer toute somme au titre de l'occupation des lieux, notamment au titre du loyer antérieure à la date d'effet du congé. Au regard des critères légaux de superficie résultant de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 40 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, le loyer contractuel est manifestement excessif et il est justifié de le réduire à la somme de 250 euros par mois charge comprises. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] [R] à payer à la SCI Pia Isaac la somme de 3.000 euros, au titre de l'arriéré de loyer et de charges pour la période du mois de novembre 2018 au mois de novembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2020, date de délivrance de l'assignation. Sur l'indemnité d'occupation à compter du 25 novembre 2019, date d'effet du congé Au regard des éléments du dossier, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer l'indemnité d'occupation également à la somme de 250 euros par mois, qui correspond à l'état du local, conformément à la demande principale de la société, et ce à compter du 25 novembre 2019, et jusqu'à libération effective et complète des lieux. Il résulte du décompte de la société, non utilement contesté par la partie adverse, que la somme due à ce titre, s'établit ainsi : -du 25 au 30 novembre 2019 : 8,33 € / jour X 6 jours= 49,98 € arrondi à 50 euros -décembre 2019 : 250 euros -année 2020 : 3.000 euros -année 2021 : 3.000 euros -année 2022 : 3.000 euros -janvier à août 2023 : 250 X 8 = 2 000 euros Soit 11.300 euros. M. [R] sera donc condamné à payer cette somme à la société Pia Isaac. Sur les délais d'expulsion M. [R] demande subsidiairement "les plus larges délais" pour quitter les lieux. Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.". Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'intéressé pour trouver un autre logement. Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. M. [R] ne produit pas de pièce justifiant plus particulièrement de sa situation personnelle ou de difficultés de relogement; il a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai d'expulsion sera donc rejetée. Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [R], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'en s'abstenant de tout règlement au titre de l'occupation des lieux, M. [R] a causé un préjudice au bailleur qui doit faire face aux charges liées à la propriété foncière et l'a condamné à payer la somme de 300 euros en réparation de son préjudice. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Les éléments du dossier et les circonstances de l'affaire ne justifient pas en l'état d'accueillir la demande de la société de mettre à la charge de l'intimé l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article A 444-32 du code de commerce. Cette demande sera donc rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision justifie de condamner M. [N] [R] au paiement de la somme totale de 1.500 euros au titre des frais de procédure de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.