Cour d'appel, 5ème Chambre, 22 novembre 2023, n° 20/06084

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'appel déjà tranchée par la cour de céans. La société la Maison Douce a fait l'objet d'un jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 24 février 2021, désignant en qualité de commissaire à l'exécution du plan la Selarl AJASSOCIES agissant par l'intermédiaire de Maître [X] [M], administrateur judiciaire, et la Selarl GOPMJ en la personne de Maître [R] [I] en qualité de mandataire judiciaire. Ces derniers interviennent dès lors à la procédure ès-qualités. - sur les manquements reprochés à la bailleresse Les appelants font grief à la bailleresse d'avoir caché volontairement à la société la Maison Douce l'existence de l'avis de taxe foncière 2016, la privant d'une information essentielle avant la conclusion du bail. Elles soutiennent que si la preneuse avait reçu communication de ce document, elle n'aurait pas signé le bail et qu'ainsi son consentement a été vicié de sorte qu'il peut être reproché un dol à la société Lopevi, de sorte que le contrat est frappé de nullité. Ils indiquent que le bailleur avait déclaré une somme de 1 681 euros hors-taxes de taxe foncière, que la somme réclamée à ce titre a été multipliée par 4,5. Ils rappellent que la SCI Lopevi a reçu l'original de l'avis de taxe foncière le 23 septembre 2016 et qu'elle ne l'a adressé à la société la Maison Douce que le 7 novembre 2017, soit 14 mois plus tard. Selon elles, la SCI Lopevi a manqué à son devoir précontractuel d'information. Elles reprochent également à la bailleresse de ne pas avoir assuré la jouissance paisible au preneur, à défaut de rappeler à l'ordre la société Netto, voisine de la société preneuse et également locataire de la SCI Lopevi, en raison des troubles anormaux de voisinage causés à la société la Maison Douce, malgré les invitations orales de cette dernière. Elles rappellent que la société Netto s'autorise à divers agissements devant la vitrine de la preneuse : ranger ses chariots, installer sa poubelle, installer un drapeau, laisser les clients jeter des déchets etc.. mais également installer une rampe d'accès ne permettant pas au preneur de jouir pleinement de sa façade, installer un encart publicitaire cachant son enseigne. Elles soutiennent ainsi que la clientèle de la preneuse se trouve nécessairement dissuadée d'entrer dans son magasin en raison de toutes les nuisances et désagréments décrits, qu'il s'agit là de dommages graves et anormaux par rapport à ce qu'il est convenu d'appeler les obligations ordinaires de voisinage. Elles indiquent que la résiliation du bail du fait de ces troubles anormaux du voisinage d'un autre locataire du bailleur, subis pendant deux années, et du manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux loués est parfaitement justifiée. La SCI Lopevi demande à la cour de confirmer le jugement qui rejette les prétentions du preneur. Elle fait tout d'abord valoir que les allégations de la société la Maison Douce, selon laquelle la bailleresse aurait été informée de l'augmentation de la taxe foncière et se serait abstenue d'en aviser le preneur dans le cadre de la négociation du bail commercial ne sont étayées par aucun élément objectif. Il s'agit là, selon elle, d'accusations graves totalement contraires à la réalité du dossier ; elle indique n'être en rien responsable de cette augmentation, qu'il n'est pas démontré en quoi cette augmentation constituerait un préjudice indemnisable, et affirme qu'il n'y a aucune faute de sa part. Elle rappelle que la preneuse était parfaitement informée 20 jours avant la signature du bail de l'évolution de la hausse de la taxe foncière, étant ainsi, contrairement à ce qu'elle prétend avec mauvaise foi, au courant tant de cette augmentation que de son montant. Elle conteste tout manquement de sa part à son obligation d'information et déclare que la société la Maison Douce, en signant le bail en connaissance de cause, a fait le choix d'assumer cette augmentation. En ce qui concerne les prétendues fautes au titre de troubles de jouissance et troubles de voisinage, la bailleresse entend rappeler qu'au jour de la signature du bail commercial du 25 octobre 2016, la société Netto était déjà présente et installée dans le local voisin, de sorte que la société la Maison Douce a signé le bail en parfaite connaissance de l'existence de l'enseigne Netto à proximité. Elle souligne également que la société la Maison Douce procède par voie d'affirmation sans prouver la matérialité de la prétendue récurrence et des prétendues conséquences des reproches formulés. Elle soutient que ni la réalité des troubles invoqués ni que ces troubles seraient imputables à la société Netto ou à la bailleresse ne sont démontrés. Elle observe que la preneuse n'a jamais formulé le moindre reproche directement à l'enseigne Netto qu'elle n'a pas jugé nécessaire d'assigner en justice. Elle indique que, contrairement à ce qu'affirme la société la Maison Douce, il n'y a jamais eu des rappels à l'ordre faits au bailleur, mais une litanie de reproches aux fondements hétéroclites formulés pour la première fois par courrier du 24 juillet 2018, auquel le bailleur a immédiatement répondu. Selon elle, la demande de résiliation pour faute du bail aux torts du bailleur n'est absolument pas fondée et il conviendra de rejeter celle-ci et de confirmer le jugement. Les appelantes fondent leurs demandes sur les articles 1719, 1103, 1112-1, et 1231-1 du code civil. Les griefs formulés à l'encontre du bailleur, selon les prétentions exposées dans le dispositif de leurs conclusions, tendent au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SCI Lopevi. La nullité du contrat de bail n'est pas demandée. Il est donc vainement invoqué l'existence d'un dol, vice du consentement, à défaut pour les appelantes d'en tirer les conséquences légales. C'est donc à raison que le tribunal a rappelé que la demande de résiliation du bail fondée sur ce moyen ne pouvait prospérer. Selon l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faits. L'article 1112-1 du code civil a trait au devoir d'information précontractuel pesant sur chaque cocontractant. Il était convenu, s'agissant des accessoires du loyer, que le preneur rembourse au bailleur les impôts fonciers afférents aux locaux loués au prorata de la surface occupée, outre toutes surprímes d'assurance résultant de l'activité exercée, ainsi que l'assurance incendie souscrite par le propriétaire au prorata de la surface occupée. Il est justifié par les appelants que l'avis de taxe foncière 2016 a été reçu par la bailleresse le 23 septembre 2016. Antérieurement à la conclusion du bail, les parties ont échangé ; il résulte notamment de courriels entre elles, datés des 4 et 5 octobre 2016 (pièce 30 des appelantes) les éléments suivants : 'On passe d'une provision de 1 681 euros hors taxes/an à 6 455,25 euros hors-taxes/an, on est bien loin de ce qui a été négocié : cela est dû à la taxe foncière qui a énormément augmenté. Nous avons contacté le centre des impôts, qui nous ont expliqué que cette taxe foncière était sous-évaluée pour l'ensemble immobilier et qu'ils l'ont réajustée à la valeur du marché. Beaucoup de taxes foncières vont avoir cette même hausse cette année, liée aux déclarations remplies par les propriétaires il y a deux ans.' Les appelants soutiennent donc vainement que la preneuse n'a été informée que par un courrier du 8 novembre 2017 du montant augmenté des taxes foncières alors qu'information lui a été donnée avant la conclusion du bail signé le 25 octobre 2016 et qu'elle a donc signé le contrat en toute connaissance de cause. Aucun manquement de la bailleresse aux dispositions de l'article 1112-1 du code civil n'est caractérisé. En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués. Par courriel du 24 juillet 2018, la société la Maison Douce s'est plainte auprès du bailleur de ne pouvoir jouir dans des conditions normales des lieux loués ; elle faisait valoir les éléments suivants : '- Netto, qui est un nouveau locataire se trouvant à côté de notre établissement a fait installer à ses frais une rampe d'accès ce qui ne nous permet pas de jouir pleinement de notre façade, Netto s'étant quasiment accaparé la pleine jouissance sur ce côté. - Il considère d'ailleurs avoir la propriété exclusive sur ce côté. À cet égard, il s'autorise à ranger ses chariots le long de notre vitrine au seul motif qu'il le faisait déjà avant notre arrivée refusant ainsi de changer ses habitudes. - la clientèle laisse et abandonne des emballages et autres contenants et reliefs de repas sur notre parking devant notre vitrine attirant ainsi nombre de mouettes et autres volatiles. - une partie de la clientèle de Netto gare ses cycles devant notre vitrine ou pire devant la porte d'entrée ou abandonne parfois des bouteilles vide sans qu'il soit possible de leur faire la moindre remarque. - je signale la descente fréquente des forces de l'ordre dans l'établissement Netto. L'ensemble de ces faits est un trouble de jouissance manifeste qui nous empêche de jouir normalement des lieux loués. Notre clientèle se trouve dissuadée nécessairement d'entrer dans le magasin en raison de toutes les nuisances et les désagréments signalés plus haut. L'image de « Château Dax » s'en trouve également fortement ternie. Comme vous le savez, cette enseigne jouit d'une notoriété haute gamme qui n'est pas compatible avec le voisinage d'une supérette malheureusement source de tant de nuisances.' Il est observé que la SCI Lopevi a adressé le 18 octobre 2018 une lettre recommandée avec accusé de réception à la société Netto pour lui faire part des reproches formulés par la société la Maison Douce et la mettant en demeure, en tant que de besoin et à supposer avérée tout ou partie de ces reproches, de prendre toutes mesures permettant d'y remédier sans délai. Il ne peut donc être affirmé comme le fait la société la Maison Douce que la bailleresse a manqué de diligence sur ce point à l'égard de son locataire Netto. La cour relève que les appelants ne justifient par aucune pièce avoir fait état auprès de la bailleresse entre le 25 octobre 2016, date du bail, et le 24 juillet 2018, date du courriel précité, soit pendant près de deux ans, de quelconques troubles de voisinage subis par la preneuse du fait de son voisin. La société la Maison Douce ne démontre pas non plus avoir entrepris de quelconques démarches à l'égard de la société Netto. S'agissant des reproches formulés, il est constant que la société Netto était déjà présente avant que la société la Maison Douce ne prenne à bail les locaux de la bailleresse. Il a donc été justement relevé par le tribunal que les griefs formulés à l'encontre du magasin Netto dont la clientèle entacherait l'image de marque de la société la Maison Douce, ne peuvent être utilement retenus, la preneuse ayant consenti au contrat en connaissant la présence de ce commerce situé à proximité des locaux donnés à bail. La société la Maison Douce entend rapporter la preuve des différents troubles de jouissance subis en produisant différentes photographies, dont le tribunal a justement souligné qu'elles n'étaient pas datées, et ne permettaient donc pas de caractériser la fréquence des désagréments allégués, ni d'ailleurs, le relève la cour, l'impact sur sa propre activité. Comme les premiers juges, la cour considère ces photographies comme non probantes. En tout état de cause, à défaut de pouvoir précisément dater les éléments photographiés, il ne peut être affirmé que ceux-ci sont postérieurs à la mise en demeure adressée par la bailleresse à la société Netto. Si, par courrier du 31 juillet 2018 à la société la Maison Douce, la SASU Adelia a sollicité de celle-ci la résiliation anticipée du contrat de sous-location partielle les liant, au motif de troubles causés à son exploitation en raison des agissements de la société Netto ou de sa clientèle de nature à lui nuire, aucun effet probant de cette missive ne peut être retenu. En effet, les appelants indiquent eux-mêmes que le rédacteur de cette lettre, Mme [K], gérante du SASU Adelia, n'est autre que l'épouse de M. [F] [W], gérant de la société la Maison Douce, de sorte qu'il peut être douté de la sincérité des griefs rapportés, dont il convient de rappeler qu'ils ne sont pas caractérisés par les pièces produites. La cour approuve donc le tribunal en ce qu'il retient, par des motifs très pertinents, l'absence de manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués à la société la Maison Douce. A défaut de tout manquement démontré de la SCI Lopevi, la cour confirme en conséquence le jugement qui déboute la société la Maison Douce de sa demande de résiliation du bail aux torts de la société bailleresse. - sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société la Maison Douce. La preneuse ne peut prétendre subir un préjudice résultant d'une augmentation du coût de la taxe foncière, contractuellement mis à sa charge, et donc être fondée à solliciter condamnation de la société Lopevi à lui payer une indemnité correspondant au surplus de taxe foncière mensuelle, résultant de l'augmentation, en raison d'un défaut d'information précontractuelle sur ce point, un tel manquement n'étant pas établi. En l'absence de démonstration d'un quelconque manquement de la bailleresse à ses obligations, c'est à raison que le tribunal a estimé infondée la demande en réparation de troubles occasionnés par l'exploitation de la société Netto, au travers d'une demande de dommages et intérêts représentant une perte de marge commerciale et du fonds de commerce. La cour confirme le jugement en ce qu'il déboute la société la Maison Douce de sa demande de dommages-intérêts. - sur l'acquisition de la clause résolutoire La SCI LOPEVI demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il retient que la clause résolutoire de plein droit a produit son plein effet et juge que le bail était définitivement résilié depuis le 6 décembre 2018. Les parties appelantes entendent contester le commandement d'avoir à reprendre l'activité dans les lieux loués délivré le 9 novembre 2018 au motif que compte tenu de l'état de santé du seul et unique salarié de la société la Maison Douce et de l'impossibilité d'exploiter, un tel commandement n'était pas fondé. Le bail contient une clause résolutoire permettant au bailleur de faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. Un commandement de payer la somme de 34'119,61 euros a été délivré par acte du 6 novembre 2018, visant la clause contractuelle précitée. La société preneuse ne conteste pas l'absence de paiement des sommes commandées ni la régularité formelle de ce commandement, de sorte qu'à raison, et à défaut de tout manquement du bailleur susceptible de lui être opposé pour prétendre à une inexécution par le preneur de ses obligations, le tribunal a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 décembre 2018. Les contestations des appelants portant sur le commandement délivré le 9 novembre 2018 sont inopérantes et sans effet sur la résiliation ainsi acquise. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire par l'intimée, tendant au prononcé d'une résiliation judiciaire du bail pour faute aux torts du preneur. - sur le montant de l'indemnité d'occupation La SCI Lopevi rappelle que le bail commercial prévoit que le preneur qui refuse d'évacuer les lieux après résiliation du bail sera tenu d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %. Elle considère que pour la période du 7 décembre 2018 au 28 juin 2019, l'indemnité d'occupation correspond à une somme de 52'985,95 euros hors taxes soit 63'583,14 euros TTC. En réponse aux objections formulées relativement à un projet de protocole transactionnel, elle demande à la cour d'écarter celles-ci, au motif que ce projet confidentiel n'a jamais été accepté par la société la Maison Douce, laquelle a fait durer pendant des mois des négociations verbales avec la bailleresse sans jamais avoir l'intention de le signer. Elle estime ce projet caduc et donc dénué de toute efficacité. En réponse, les appelants considèrent qu'une demande d'indemnité d'occupation n'est pas fondée dans la mesure où la résiliation du bail doit intervenir à la date de la décision de la cour. Ils entendent rappeler également que, selon un avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, les juges du fond disposent d'un pouvoir d'appréciation s'agissant de l'évaluation du montant d'une indemnité d'occupation et demandent à la cour de ramener la somme réclamée à de plus justes proportions. Ils font valoir que le loyer s'élevait à la somme de 58'000 euros hors-taxes/an soit 4 833,33 euros hors taxes par mois, que l'indemnité d'occupation ne peut donc être fixée à un montant de 3 000 euros supérieur. Elles ajoutent que la demande d'indemnité d'occupation est d'autant moins justifiée que la société la Maison Douce était disposée à rendre les clés à la bailleresse après le 6 décembre 2018, les parties ayant cherché à négocier comme il en est rapporté la preuve par un projet de protocole produit aux débats. Elles soutiennent que la société Lopevi a retardé de manière dilatoire la remise des clés. Les appelants ne sont pas fondés à voir écarter les dispositions contractuelles prévues sur ce point au motif que la résiliation du bail ne peut intervenir qu'à compter de la décision de la cour, alors que confirmation de la résiliation du bail au 6 décembre 2018 a été décidée. La cour considère, comme les premiers juges, que la clause contractuelle portant le montant de l'indemnité d'occupation au loyer global de la dernière année majorée de 50 % ne présente aucun caractère manifestement excessif. Les parties appelantes ne discutent pas la restitution des clés à la date du 28 juin 2019. Ces dernières sont mal fondées à soutenir que la bailleresse aurait volontairement tardé à signer un protocole d'accord entre les parties devant permettre une libération plus rapide des lieux. En effet de telles allégations ne sont justifiées par aucun élément et, en tout état de cause, pas par le projet de protocole d'accord transactionnel qu'elles versent aux débats, qui n'est signé justement que par la bailleresse et non par la société la Maison Douce. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, les dispositions contractuelles prévoient précisément : 'Il (le preneur) serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %.' S'agissant de la clause relative au loyer, les parties ont convenu ce qui suit: 'Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 54'000 euros hors taxes la première année, 57'000 euros hors taxes la seconde année, 58'800 euros à compter de la troisième année. Ce loyer correspond à la valeur locative et s'entend hors droits taxes et charges Accessoires : le preneur remboursera au bailleur sur présentation de factures A. les impôts fonciers afférents locaux loués au prorata de la surface occupée B. toute surprime d'assurance résultant de l'activité exercée C. l'assurance incendie souscrite par le propriétaire en ladite qualité au prorata de la surface occupée. Cette provision sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente et sur présentation d'avis. Le loyer sera payable d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 5 novembre 2016.' Le loyer de 2018 est onc de 58 800 euros HT. La taxe foncière 2018 est de 7 249,31 euros HT, l'assurance est de 1 140,68 euros HT La période d'occupation du 7 décembre 2018 au 28 juin 2019 correspond à 204 jours. L 'indemnité d'occupation mensuelle est donc de : 4 900 (58 800 :12) + ( 4 900 x 50%) = 7 350 euros HT, ce qui représente pour 204 jours : (7 350 x 12) / 365 x 204 = 49 295,34 euros, somme à laquelle s'ajoutent celles dues prorata temporis pour les accessoires. La SCI Lopevi sollicite paiement d'une somme de 52'985,95 euros hors-taxes soit 63'583,14 euros TTC. Celle-ci sera admise par la cour au titre de sa créance relative à l'indemnité d'occupation. - sur la créance de la SCI Lopevi et sa fixation au passif de la société la Maison Douce La société Lopevi demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il fixe au passif de la société la Maison Douce la somme de 99 540,89 euros représentant : -34'989,23 euros au titre des loyers non payés à la date du 6 décembre 2018, - 63'583,14 euros au titre de l'indemnité d'occupation, - 968,49 euros au titre de cinq actes d'huissier. Elle ajoute que contrairement à ce qui lui est opposé, les déclarations de créances ont été produites. Les déclarations de créances figurent effectivement au dossier de l'intimée; le moyen pour prétendre à une irrecevabilité de ses prétentions, tiré d'une absence de déclarations de créance, est écarté. Les appelants indiquent ne pas contester que les loyers non payés s'élèvent à la somme de 34'989,23 euros. Compte tenu de ce qui précède, le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse et de 63'583,14 euros. Les frais d'huissier engagés par celle-ci, tel que réclamé, sont justifiés. Les premiers juges ont donc fixé à bon droit au passif de la société la Maison Douce la créance de la bailleresse d'un montant de 99'540,86 euros TTC. Le jugement est confirmé. Sont encore approuvées les dispositions du jugement prévoyant qu'en application des stipulations du bail, les sommes dues s'imputeront sur le dépôt de garantie qui restera acquis à la SCI Lopevi et que la somme précitée portera intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018. - sur les frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. Les parties appelantes succombant en leur appel doivent supporter les dépens qui seront fixés au passif de la société la Maison Douce. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée à hauteur de 3 000 euros, somme qui sera également fixée au passif de la société la Maison Douce.