Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 16 novembre 2023, n° 21/10504

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la nullité du protocole d'accord transactionnel conclu le 29 novembre 2018 Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a validé le protocole transactionnel conclu avec la SNC du [Adresse 3], la société Habitat parisien en sollicite à nouveau sa nullité devant la cour en faisant valoir le défaut de capacité de la SNC du [Adresse 3] à conclure ce protocole et l'erreur de fait ayant vicié son consentement. L'appelante se réfère à l'alinéa 1er de l'article 2045 du code civil qui dispose que : Pour transiger, il faut avoir la capacité de disposer des objets compris dans la transaction et à l'article 1132 du même code qui édicte que : L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Elle maintient devant la cour avoir conclu les deux premiers baux avec la société civile immobilière KARA II et non avec la SNC du [Adresse 3] et considère tout autre bail produit comme étant un faux, dès lors qu'elle conteste avoir signé des baux rectifiés à la suite d'une prétendue erreur matérielle quant au nom de la bailleresse, faisant observer à cet égard que la SNC du [Adresse 3] est dans l'incapacité de produire des originaux de ces nouveaux baux, mais seulement des "copies (qui) ont été trafiquées". La société Habitat parisien justifie par ailleurs avoir porté plainte pour escroquerie auprès du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Paris par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2020, notamment à l'encontre de la SNC du [Adresse 3], la société à responsabilité limitée Tossa gestion et la société civile immobilière KARA II. Elle en déduit que la SNC du [Adresse 3] n'avait pas la capacité juridique pour conclure une transaction en ce qui concerne les deux premiers baux. S'agissant de l'erreur quant à ses cocontractants, elle affirme qu'elle a été provoquée par le fait que la société civile immobilière KARA II et la SNC du [Adresse 3] étaient toutes deux représentées par la société à responsabilité limitée Tossa gestion qui s'est abstenue, à dessein, de citer les deux bailleresses dans le protocole transactionnel dans le but de la tromper. Estimant que ces éléments vicient l'ensemble du protocole, elle en demande le prononcé de la nullité en son entier. La SNC du [Adresse 3] lui oppose sa mauvaise foi, rappelant que c'est la société Habitat parisien qui est elle-même rédactrice des baux, bien que celle-ci s'en défende, et soutient, qu'il s'agit d'une "erreur de plume" que l'appelante a elle-même rectifiée, ce qui ressort d'un échange de courriels entre les parties du 24 novembre 2016. Comme le premier juge, la cour ne peut que constater que la cession de l'immeuble à usage locatif sis [Adresse 3] à la SNC du [Adresse 3], et donc des appartements qui le composent, est attestée par Maître [O] [J], notaire, le 16 juillet 1999 ; Que si la société Habitat parisien fait observer que la qualité de propriétaire ne fait pas de la SNC du [Adresse 3] une bailleresse, s'agissant des deux appartements litigieux, l'information lui a été communiquée par sa gestionnaire, la société à responsabilité limitée Tossa gestion, par courriel du 24 novembre 2016 qui évoque l'erreur de propriétaire mentionnée dans les baux, au demeurant avérée, ajoutant "c'est urgent, c'est pour les impôts" et lui demandant de lui adresser une première page rectifiée en ce sens ; Que la société Habitat parisien s'est exécutée dans l'heure qui suit en lui répondant "Voici" tout en ajoutant "mais c'est bien la SCI KARA II que vous m'aviez donné comme nom : -)", ce qui prouve que l'appelante a été rédactrice des baux sur l'indication de la société à responsabilité limitée Tossa gestion ; Que la propriété de la SNC du [Adresse 3] des biens donnés à bail à la société Habitat parisien, qui ne la conteste d'ailleurs pas, est antérieure aux baux en litige ; Que celle-ci avait donc pleine capacité pour disposer des biens loués et donc pour transiger ; Que pour utilement plaider un vice du consentement, encore faut-il que la personne même du cocontractant ait été déterminante aux yeux de la société Habitat parisien pour la conduire à signer les baux critiqués ; Que, manifestement, tel n'est pas le cas, puisqu'à première demande et par retour du courriel du 24 novembre 2016, la société Habitat parisien a accepté de changer le nom de la bailleresse en première page de ces mêmes contrats, preuve que la personne de la bailleresse lui importait peu ; Qu'elle est ainsi malvenue à soutenir qu'en signant le 29 novembre 2018, plus de deux ans après, avec la seule SNC du [Adresse 3], propriétaire des trois appartements loués, le protocole d'accord dont la nullité est demandée, sans soulever la moindre contestation, comme lors de la modification des baux deux ans auparavant, elle aurait été trompée par une erreur provoquée sciemment par la gestionnaire de la bailleresse, la société à responsabilité limitée Tossa gestion, au demeurant non appelée dans la cause. Confirmant le jugement entrepris, la cour rejettera la demande de prononcé de la nullité du protocole d'accord signé entre les parties le 29 novembre 2018. 2) Sur le rejet des demandes de la SNC du [Adresse 3] relatives aux deux baux signés avec la SCI KARA II Dans le corps de ses conclusions, la société Habitat parisien demande à la cour de rejeter l'intégralité des demandes formées à son encontre par la SNC du [Adresse 3] et afférentes aux baux conclus avec la société civile immobilière KARA II. Mais, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette demande qui n'est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions de la société Habitat parisien. 3) Sur la nullité du bail du 27 mai 2016 ou sa résolution et ses conséquences financières 3.1) Sur la nullité du bail du 27 mai 2016 Pour demander la nullité du bail conclu le 27 mai 2016 avec la société SNC 37/39, la société Habitat parisien affirme qu'elle découle de la nullité du protocole. À titre subsidiaire, elle sollicite la résolution de ce même bail pour violation de la bailleresse à son obligation de délivrance. S'agissant de la nullité du bail, l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que : La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L.632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. L'article D.324-1 du code du tourisme prévoit, quant à lui, dans sa version applicable à l'espèce que : Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. L'article D.324-1-1 du même code, dans sa version applicable à l'espèce, précise que : La déclaration de location d'un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, prévue à l'article L.324-1-1 est adressée au maire de la commune où est situé le meublé par tout moyen permettant d'en obtenir un accusé de réception. La déclaration précise l'identité et l'adresse du déclarant, l'adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme. Tout changement concernant les éléments d'information que comporte la déclaration fait l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie. La liste des meublés de tourisme, classés ou non au sens du présent code, est consultable en mairie. A bon droit, la société Habitat parisien fait valoir que le bail litigieux, signé le 27 mai 2016, stipule en son article 7, au titre des obligations du bailleur, qu'il garantit sur l'honneur l'absence d'obstacles et la licéité de la location meublée au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation (art. L.631-7 et L.632-1) et du Code du tourisme (art. D324-1-1). Or, il ressort de la teneur même du protocole d'accord signé entre les parties le 29 novembre 2018, que la déclaration de location meublée de tourisme n'a pas été faite par la SNC du [Adresse 3], son article 2 stipulant que la société Habitat parisien renonce à revendiquer pour les trois appartements litigieux, dont celui objet du bail signé le 27 mai 2016, un usage autre que l'habitation, l'article 3 précisant que la société Habitat parisien déclare expressément faire son affaire personnelle de l'usage et de la destination actuelles des trois appartements. Ainsi, aucune déclaration de location meublée de tourisme n'ayant été faite par la SNC du [Adresse 3] et, en conséquence, aucune autorisation à cette fin n'ayant été accordée par la ville de [Localité 7], le bail signé le 27 mai 2016 entre la SNC du [Adresse 3] et la société Habitat parisien est nul de plein droit, ce que la cour constatera, le jugement étant infirmé sur ce point. 3.2) Sur les conséquences de la nullité du bail signé le 27 mai 2016 En conséquence du constat de la nullité du bail, la société Habitat parisien demande le remboursement des loyers perçus par la SNC du [Adresse 3] entre juin 2016 et mai 2019 et le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation s'y substituant. Selon un décompte figurant dans le corps de ses conclusions, la société Habitat parisien affirme, sans être contredite sur ce point, avoir réglé un total de 90.419,92 euros sur les 106.859,92 euros que la SNC du [Adresse 3] lui a facturés. La société Habitat parisien évalue le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au loyer de référence, déterminé par référence aux prix moyens du quartier. Elle n'en sollicite pas le bénéfice, mais le prend pour référence du montant des loyers qu'elle aurait normalement dû acquitter pour un usage d'habitation. Elle expose que le loyer de référence applicable à compter du 30 mai 2016 pour un bien de cette nature et de cette situation est de 26,60 euros/m², en produisant un document de l'OLAP, estimant que la SNC du [Adresse 3] aurait donc dû louer ce bien à usage d'habitation pour un loyer mensuel moyen approximatif de 2.447,20 euros/ mois (26,60 euros x 92m²), soit un total, pour 36 mois, de 88.099,20 euros ; Que la différence entre les loyers acquittés et l'indemnité d'occupation due s'élève donc à la somme de 2.320,72 euros (90.419,92 - 88.099,20) dont elle demande remboursement à la SNC du [Adresse 3]. Cette demande n'est aucunement contestée par la SNC du [Adresse 3] à titre subsidiaire. La cour y fera droit. Ce bail étant nul de plein droit et le paiement du loyer ayant, en conséquence, été remplacé par le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2.447,20 euros, dont la société Habitat parisien s'est entièrement libérée, la condamnation prononcée par le premier juge à son encontre à payer à la SNC du [Adresse 3] : - un solde locatif de 16.440 euros pour les mois de décembre 2018 à mai 2019 en application des clauses du bail, - un prorata de pénalité de 913 euros pour une occupation entre le 31 mai et le 4 juin 2019 en application de l'article 5 du protocole d'accord signé entre les parties le 29 novembre 2018, soit la somme totale de 17.353 euros, sera rejetée et le jugement en cela infirmé. Il en sera de même en ce qu'il a condamné la société Habitat parisien à payer le coût du commandement de payer délivré le 20 février 2019 à hauteur de 182,31 euros. 4) Sur l'indexation des loyers L'article 1188 du code civil dispose que : Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Quand bien même la cour a-t-elle fait droit au constat de la nullité de plein droit du bail signé le 27 mai 2016, il est constant qu'aucun des trois baux en litige ne contient de clause d'indexation annuelle, ce que confirme le courriel adressé par M. [C] [G] de la société à responsabilité limitée Tossa gestion le 24 octobre 2017 à un prénommé [D] de la société Habitat parisien, pouvant être son gérant, [D] [S], auquel il est demandé de préparer des avenants en ce sens. Mais la réponse de son interlocuteur par courriel du même jour ne peut, contrairement à ce que soutient la SNC du [Adresse 3], faire office d'acceptation de l'indexation sollicitée. En effet, cet interlocuteur lui répond : Même si ce n'est pas écrit, vous avez remarqué que nous avions accepté et que les loyers ont bien été réindexés et payés en ce sens. / Je ferai cela dans 10 jours. / Je vous envoie les baux signés demain. Or, la SNC du [Adresse 3] ne justifie d'aucun avenant signé en ce sens par les parties, qui, à tout le moins, définirait les modalités d'une telle indexation. Comme le soutient justement la société Habitat parisien, dans ces circonstances, les paiements qu'elle a néanmoins effectués sur appels de loyers indexés ne sauraient rapporter la preuve de la commune intention des parties sur ce point. Le jugement qui a rejeté cette demande d'indexation des loyers sera ainsi confirmé. 5) Sur la taxe d'habitation Il est constant que la taxe d'habitation est due par l'occupant du bien au 1er janvier de l'année concernée. En l'espèce, il est tout aussi constant que les trois baux litigieux comportent une clause identique, incluse sous la rubrique "Montant et paiement du loyer", selon laquelle : Ce loyer net inclut forfaitairement les charges des lieux, taxes foncières, d'ordures ménagères. La taxe d'habitation est redevable par l'occupant, c'est-à-dire le sous-locataire saisonnier. Sauf pour le bail signé le 27 mai 2016, cette clause se complète ainsi : La société Habitat parisien transmettra au bailleur le nom de celui-ci et ne pourra en aucun cas être inquiétée de celle-ci. Devant le premier juge, la société Habitat parisien réclamait le remboursement des taxes d'habitation qu'elle considérait avoir payées à tort, à hauteur de 1650 euros pour 2016 et de 1656 euros pour 2017. Elle en a été déboutée pour ne pas justifier avoir adressé à la SNC du [Adresse 3] les coordonnées des occupants des lieux au titre de la sous-location. Devant la cour elle forme à nouveau cette demande de déduction à titre subsidiaire. Mais il doit être relevé que, devant la cour, la société Habitat parisien ne précise aucun montant, ne produit aucune pièce justifiant des taxes d'habitation mises en recouvrement pour les années litigieuses et relatives à chacun des trois appartements pris à bail, ni par ailleurs les refacturations des montants auxquelles elle a pu procéder auprès des sous-locataires saisonniers. Dans ces conditions, le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef. 6) Sur les sommes dues au titre du bail signé le 28 juillet 2015 Pour le bail signé le 28 juillet 2015 portant sur un appartement de 3 pièces, situé au [Adresse 3], le premier juge a condamné la société Habitat parisien à payer à la SNC du [Adresse 3] la somme totale de 3.093,87 euros de loyers et charges correspondant au loyer de décembre 2018 et au prorata de loyer du 1er au 15 janvier 2019, outre celle de 166,95 euros de frais de sommation de payer, déduction faite de l'indexation de 383,25 euros. La société Habitat parisien n'articule aucun moyen au soutien de sa prétention de voir la SNC du [Adresse 3] déboutée de ces condamnations en paiement, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef. 7) Sur les sommes dues au titre du bail signé le 24 septembre 2015 Pour le bail signé le 24 septembre 2015 portant sur un appartement de 2 pièces avec terrasse et cave n°7, situé au [Adresse 3], le premier juge a condamné la société Habitat parisien à payer à la SNC du [Adresse 3] la somme totale de 1.611,93 euros de loyers et charges correspondant au loyer de décembre 2018 et au prorata de loyer du 1er au 7 janvier 2019, outre celle de 188,87 euros de frais de sommation de payer, déduction faite de l'indexation de 141,44 euros. La société Habitat parisien n'articule aucun moyen au soutien de sa prétention de voir la SNC du [Adresse 3] déboutée de ces condamnations en paiement, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef. 8) Sur les taxes de balayage L'imputation du paiement des taxes de balayage n'est plus en débat devant la cour, le premier juge en ayant écarté le paiement à la charge de la société Habitat parisien et la SNC du [Adresse 3] ne formant aucun appel incident sur ce point. 9) Sur les frais de remplacement de serrure Sur la base de la facture de 571 euros TTC, éditée le 5 novembre 2018 et d'une attestation Point Fort Fichet du 3 décembre 2019 confirmant que l'intervention du 5 novembre au [Adresse 3] pour le remplacement de la serrure à larder Vachette 3 points était suite à la vétusté de celle-ci, la société Habitat parisien a obtenu en première instance la déduction de cette somme des autres sommes dues à sa bailleresse, la SNC du [Adresse 3]. Cette dernière forme appel incident de ce chef faute de justification par l'appelante du paiement de cette facture. Selon l'article 1353 du code civil : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le premier juge a exactement retenu que la vétusté de la serrure, assurant le clos du bien loué, était une charge qui incombait à la bailleresse. Toutefois sans justifier du paiement de cette dépense auprès de la SNC du [Adresse 3], la société Habitat parisien ne peut lui en demander le remboursement par déduction de sa créance locative. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.