Cour d'appel, 2e chambre civile, 16 novembre 2023, n° 23/01152

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de provision formée par M. et Mme [S] En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Sur l'existence de vices cachés Aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.' La notion de vice caché suppose la démonstration de l'existence d'un défaut grave inhérent à la chose vendue, compromettant son usage et antérieur à la vente. L'article 1642 du code civil dispose par ailleurs que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En premier lieu, s'agissant de la régularité de l'expertise, M. et Mme [X] affirment que l'expert n'aurait procédé à aucune visite des lieux, ni énuméré et décrit les désordres allégués préexistant à la vente. Toutefois, à la deuxième page de son rapport, l'expert précise que le logement a été visité et à la sixième page, il mentionne que tous les désordres allégués ont été constatés, sans qu'aucune pièce ne vienne contredire ces indications. De plus, il ne peut être fait grief à l'expert de ne pas avoir énuméré et décrit les désordres affectant l'immeuble alors qu'en pages 6 et 7 de son rapport, il reprend les différents désordres affectant la ventilation, l'isolation, la toiture, l'insert et le conduit de cheminée, ainsi que l'installation électrique, et décrit chacun de ces désordres. En outre, concernant l'isolation ainsi que la ventilation et les équipements, il ne saurait être reproché à l'expert d'avoir évoqué des désordres non compris dans sa mission, alors qu'aux termes d'une ordonnance du 9 avril 2021, le juge des référés a étendu sa mission à ces désordres. Du reste, si en application de l'article 238 du code de procédure civile, l'expert ne peut répondre à d'autres questions que celles pour l'examen desquelles il a été commis, sauf accord des parties, et s'il résulte des ordonnances de référé rendues le 13 décembre 2019 et le 9 avril 2021 que les désordres affectant l'insert et le conduit de cheminée ne faisaient pas partie de la mission de l'expert, aucune disposition ne sanctionne par la nullité les obligations imposées par l'article 238. Enfin, M. et Mme [X] n'invoquent ni ne justifient d'aucune autre irrégularité affectant le rapport, duquel il ressort que l'expert a répondu à tous les points de sa mission et a convoqué chacune des parties aux deux réunions d'expertise. Ainsi, M. et Mme [X] s'ils font état d'irrégularités affectant le rapport d'expertise, n'en justifient pas. L'existence d'une contestation sérieuse relative à la régularité de l'expertise n'est donc pas établie. S'agissant des désordres affectant l'immeuble, l'expert explique dans son rapport que l'appareil de ventilation mécanique a été déconnecté électriquement et abandonné dans un comble au-dessus du couloir d'étage, et que les grilles de ventilation présentes ne servent à rien. Au vu de cette seule observation figurant en page 6 du rapport, et à défaut de tout autre élément, il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé que la déconnection de cet appareil préexistait à la vente, ni qu'il s'agirait d'un vice grave au sens de l'article 1641 du code civil. L'expert explique également que l'ensemble constitué de l'insert et du conduit de cheminée est dangereux. Toutefois, dans la mesure où l'expert n'avait pas pour mission d'examiner ces deux éléments, et à défaut de tout autre pièce susceptible de corroborer le rapport sur ces points, ces désordres ne sauraient être considérés comme étant incontestablement établis au vu du seul rapport d'expertise judiciaire versé aux débats. À la 7ème page du rapport, l'expert indique que tous les éléments de zinguerie et d'étanchéité en toiture donnent des signes de désordres et que tous les dispositifs d'étanchéité ainsi que de nombreuses tuiles sur l'habitation sont à remplacer. Il précise que les deux toitures des dépendances sont à changer. De plus, il mentionne que l'installation électrique est non conforme en ce qui concerne l'habitation comme les annexes, et notamment la piscine 'qui est potentiellement mortelle'. Il ajoute que l'ensemble de l'installation électrique et des raccordements des appareillages sont 'totalement bricolés, improvisés et dangereux'. Ces désordres avaient déjà été constatés dans le rapport d'expertise amiable réalisé à la demande de l'assureur de M. et Mme [S] et daté du 21 mai 2019, dans lequel il était relevé que des infiltrations étaient présentes dans les combles en provenance de la toiture, dont les reprises d'étanchéité n'avaient pas été réalisées dans les règles de l'art, que dans les combles se trouvaient des fils et boites électriques non sécurisés et que dans le local piscine, l'installation avait été réalisée sans respect des règles de l'art et que des fils exposés à l'eau étaient susceptibles d'être un danger pour les utilisateurs. Enfin, s'agissant de l'isolation, l'expert précise que la chambre principale en rez-de-chaussée a été aménagée dans le garage dont le sol est une dalle carrelée à même la terre et sans isolant. Il indique que la chape réalisée ne correspond pas aux normes d'isolation en vigueur. Il mentionne également que les rampants ont été isolés sommairement par de la laine de verre qui a fondu sous l'effet des entrées d'eau entre le garage et le volume d'habitation initiale, ce qui a provoqué de la condensation et des débuts de moisissures. Il note qu'en combles du garage, il constate des reprises d'isolation et des réparations sommaires et ajoute que l'isolation de la buanderie est symbolique. S'agissant de la partie d'habitation initiale, il relève que l'isolation est faible mais conforme aux prescriptions des années 1990, que la laine de verre est en mauvaise état et que l'ensemble de l'isolation de la toiture est lacunaire. L'expert précise que les désordres allégués préexistaient à la vente et sont manifestes. Ces désordres affectant l'installation électrique, la couverture et l'isolation sont incontestablement des désordres graves, puisque l'expert judiciaire indique en page 8 de son rapport que ces désordres 'rendent la maison quasiment inhabitable, potentiellement dangereuse et inconfortable', et évoque des moisissures, des entrées d'eau, un risque de départ de feu, une absence de ventilation, une absence de sécurité électrique et une piscine inutilisable. Enfin, en ce qui concerne la connaissance de ces vices par les acquéreurs, il est certes mentionné à l'acte de vente qu'un diagnostic de l'installation électrique a été réalisé avant la vente par la société Diatech, duquel il ressort que l'installation électrique comporte une ou des anomalies pour lesquelles il est recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers présentés, et qu'un exemplaire de ce diagnostic a été remis aux acquéreurs. Toutefois, la lecture du diagnostic ne pouvait permettre à des non professionnels du bâtiment de prendre conscience de la particulière dangerosité de l'installation, ni de l'ampleur de la reprise à effectuer et du coût élevé de cette remise en état, seuls des défauts ponctuels étant signalés dans le rapport. De plus, les désordres affectant l'installation électrique ainsi que ceux concernant la toiture et l'isolation ne pouvaient manifestement être décelés dans leur étendue et leur gravité par un non professionnel du bâtiment à l'occasion d'une simple visite des lieux, et ce d'autant que l'expert indique à la cinquième page de son rapport, que toutes les personnes présentes lors du premier accedit ont évoqué l'état d'encombrement de l'immeuble et qu'il précise que l'immeuble a été vendu suite à une visite des lieux en situation meublée et encombrée de caisses de déménagement. Enfin, il ressort des différentes attestations produites par les intimés que les personnes invitées à séjourner dans la maison n'ont pas constaté ces anomalies. Il s'ensuit que le caractère caché de ces désordres n'est pas sérieusement contestable. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'existence de vices graves, antérieurs à la vente, et compromettant l'usage de l'immeuble vendu, est manifestement établie, concernant l'installation électrique, la toiture et l'isolation, et les dispositions de l'article 1641 du code civil sont à l'évidence applicables. Sur la clause d'exclusion de garantie Il est stipulé à la 8ème page de l'acte de vente reçu le 16 octobre 2018 par maître [F] [U], notaire à [Localité 15], en date du 16 octobre 2018, que 'L'ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.' Toutefois, il est précisé ensuite que 'cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, notamment pour des travaux qu'il a réalisés personnellement. - s'il est prouvé par L'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.' L'application de la clause élusive de garantie est donc écartée lorsque le vendeur connaissait le vice affectant le bien antérieurement à la vente. En l'espèce, il n'est pas établi ni même indiqué que M. [W] [X] et Mme [E] [M] épouse [X] seraient des vendeurs professionnels. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés est donc en principe opposable et il appartient aux appelants de démontrer que les vendeurs connaissaient les vices affectant le bien antérieurement à la vente. A ce sujet, à la 5ème page de son rapport, l'expert explique que l'ensemble de la propriété a été vendu à M. et Mme [S] suite à la visite des lieux en situation meublés et encombrés de caisses de déménagement et que cet état d'encombrement 'a permis aux vendeurs de masquer nombre de défauts techniques'. De plus, il est indiqué dans le rapport d'expertise que de nombreuses infiltrations se produisent en toiture lors des épisode cévenols. Il s'ensuit que M. et Mme [X] qui étaient propriétaires de l'immeuble depuis 2005 ne pouvaient manifestement pas ignorer l'état de la toiture, des infiltrations s'étant nécessairement déjà produites à l'occasion d'épisodes pluvieux antérieurs. De surcroît, l'expert a observé en combles du garage des reprises d'isolation et des réparations sommaires, ce qui tend à établir que les vendeurs connaissaient les désordres et ont entrepris des travaux de reprise. Du reste, les défauts de conformité de l'installation électrique et les défauts de raccordement, tels que décrits en page 8 du rapport d'expertise notamment, ne pouvaient à l'évidence être ignorés des vendeurs, s'agissant de non-conformités manifestes. Enfin, les vendeurs n'ont pas pu ne pas constater les problèmes d'isolation, source d'inconfort. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'application de la clause élusive de garantie doit à l'évidence être écartée, dans la mesure où les vendeurs connaissaient manifestement les vices affectant le bien antérieurement à la vente, et la décision déférée sera réformée en ce qu'elle a rejeté leur demande de provision. Sur les provisions sollicitées Dans le rapport d'expertise, les travaux sont évalués à la somme de 20 000 euros ttc pour la reprise de l'installation électrique, à la somme de 25 000 euros ttc au total pour la reprise des couvertures et à la somme de 40 000 euros ttc au total pour la reprise de l'isolation. Aucune pièce susceptible de remettre en cause les évaluations faites par l'expert n'est versée aux débats. Dans ces conditions, au vu des vices cachés ci-dessus décrits, les appelants sont fondés à solliciter la condamnation in solidum de M. [W] [X] et Mme [E] [M] épouse [X] à leur verser une somme de 50 000 euros à titre de provision sur les travaux à réaliser, et il sera fait droit à leur demande à ce titre. En page 8 de son rapport, l'expert indique que les désordres constatés rendent la maison quasiment inhabitable, potentiellement dangereuse et inconfortable. Il évoque la présence de moisissures, d'entrées d'eau, d'un départ de feu ayant eu lieu entre deux réunions d'expertise, et la piscine qui est inutilisable. Au vu de ces éléments, l'existence d'un préjudice de jouissance depuis l'acquisition de cette maison le 16 octobre 2018, est incontestablement établie, de même que l'existence d'un préjudice moral résultant du stress lié à cette situation. Du reste, à la page 11 de son rapport, l'expert indique que les travaux vont générer plusieurs mois de désagréments supplémentaires dans toutes les parties de la maison. Un préjudice de jouissance sera incontestablement subi par les époux [S] durant ces travaux. Au vu de ces éléments, il convient de condamner les époux [X] à leur verser une somme de 30 000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [W] [X] et Mme [E] [M] épouse [X] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Ils seront du reste déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à verser à M. [K] [S] et Mme [J] [L] épouse [S] une somme de 1 000 euros à ce titre.