Cour d'appel, 3e chambre civile, 16 novembre 2023, n° 19/02346

Motivation

MOTIFS : Sur la recevabilité de la demande en résolution des époux [Z] La SCP [E] [A] [F], maître [O] [B] et la SCP [O] et [W] [B] font valoir que les époux [Z] ne justifieraient pas avoir publié au service de la publicité foncière l'acte introductif d'instance visant à solliciter la résolution de la vente. Or, les époux [Z] justifient avoir publié leur assignation au service de la publicité foncière (pièces 8 et 9 des époux [Z]). Dans ces conditions, leur action sera déclaré recevable. Sur la demande en résolution de la vente Sur l'application de l'article L 125-5 du code de l'environnement: Le tribunal a considéré que les époux [Z] n'avaient pas reçu une information conforme aux exigences de l'article L.125-5 du code de l'environnement, ni au stade du compromis de vente, ni au stade de l'acte authentique puisque : - ils n'avaient pas été informés avant la signature du compromis de vente de ce qu'un nouveau PPRI avait été prescrit par arrêté préfectoral du 2 septembre 2011, - ils n'avaient pas été informés après la signature du compromis de vente et avant la signature de l'acte authentique qu'un nouveau PPRI avait été adopté par arrêté préfectoral du 28 février 2012 qui avait rendu le terrain inconstructible (notamment par son classement en zone TF-U). Les consorts [K] contestent cette analyse. Ils soutiennent avoir parfaitement respecté les dispositions légales en communiquant un état des risques naturels et technologiques (en date du 3 novembre 2011), seul document exigé par l'article L 125-5 du code de l'environnement. Ils précisent que ce n'est qu'à titre surabondant que l'existence du PPRI prescrit avec la carte de zonage réglementaire, la copie du dossier communal et l'arrêté préfectoral du 20 mars 2009 ont été annexés à l'acte de vente, garantissant ainsi la parfaite information des acquéreurs sur le risque d'inondation. Ils ajoutent qu'aucun nouveau plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRI) n'a été prescrit en 2011, le PPRI de [Localité 3] prescrit par l'arrêté du 28 octobre 2008 ayant été simplement approuvé par l'arrêté du 28 février 2012. Selon eux, aucun arrêté signé entre le compromis de vente et l'acte authentique de vente n'a modifié le zonage et le statut juridique du terrain vendu et ce n'est que postérieurement à la vente, en 2014, que le PPRI a été modifié, entraînant la délivrance, en 2016, d'un certificat d'urbanisme négatif. La SCP [E] [A] [F], maître [O] [B] et la SCP [O] et [W] [B] manifestent leur accord avec l'analyse des consorts [K]. Ils indiquent avoir pris soin de faire annexer au compromis de vente et aux actes authentiques de vente un état des risques naturels et technologiques daté du 3 novembre 2011, et donc toujours en cours de validité lors des actes authentiques de vente (moins de six mois). La SCP [E] [A] [F], conseil des vendeurs, ajoute n'être débitrice d'aucun devoir de conseil vis-à-vis des acquéreurs. Les notaires soulignent avoir réitéré à chaque stade de la vente (compromis, transmission du projet d'acte, régularisation par acte authentique) une information claire et explicite sur le risque d'inondation. Ils insistent sur le fait que le PPRI de 2008 n'a été modifié qu'en 2014, soit postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente. Ils affirment ne pas avoir eu connaissance de l'enquête publique relative au PPRI et soulignent qu'en tout état de cause, l'arrêté préfectoral du 28 février approuvant le PPRI n'a été affiché en mairie qu'à compter du 3 avril 2012, soit postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente. Ils ajoutent qu'en application du certificat d'urbanisme du 19 juillet 2011 valable pendant 18 mois, le terrain était constructible au jour de la vente en mars 2012. Enfin, ils soulignent que les époux [Z] n'ont pas fait de l'obtention d'un permis de construire une condition de leur acquisition, puisqu'ils ont, dans l'acte authentique de vente, renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire. Selon eux, l'adoption du PPRI par arrêté du 28 février 2012 n'a pas modifié la situation administrative du bien, qui se situait déjà antérieurement dans le périmètre des risques inondation. Les époux [Z] maintiennent avoir reçu des informations amplement incomplètes, puisque l'état des risques naturels joint au compromis de vente et à l'acte authentique ne visait que l'arrêté du 28 octobre 2008. Selon eux, si l'arrêté du 20 mars 2009 a été joint au compromis de vente, le dossier communal, comportant une cartographie des zones exposées ne leur a pas été communiqué, de sorte qu'ils n'ont pas été informés d'un risque d'inconstructibilité et du caractère hautement inondable de la parcelle. Ils soulignent qu'un arrêté préfectoral du 2 septembre 2011 prescrivait l'ouverture d'une enquête publique relative au projet de PPRI de toute la commune, et non uniquement pour la zone '[Localité 3] [Adresse 9]' et '[Adresse 12]', de sorte qu'un état des risques naturels visant l'arrêté du 2 septembre 2011 aurait du être annexé aux actes de vente, l'enquête publique étant en cours au moment de la signature du compromis. Par la suite, un arrêté préfectoral, contenant un dossier communal d'informations et la cartographie des zones couvertes par le PPRI prescrit le 2 septembre 2011, a été pris le 22 novembre 2011, la commission d'enquête a déposé son rapport le 1er février 2012 et le nouveau PPRI a été approuvé par arrêté du 28 février 2012 sans qu'ils n'en soient informés, et ce alors notamment que l'arrêté du 28 février 2012 avait été publié au recueil des actes administratifs le 2 mars 2012. Ils soulignent que leur terrain est devenu inconstructible, un certificat d'urbanisme négatif interdisant les constructions nouvelles en zone TF-U leur ayant été délivré, cette inconstructibilité découlant du nouveau zonage résultant du PPRI du 28 février 2012. Ils soutiennent que le prix du terrain (185 000 euros) supposait sa constructibilité et qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient été correctement informés des risques d'inondation et d'inconstructibilité. L'article L 125-5 du code de l'environnement impose aux vendeurs d'un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé d'informer les acquéreurs de l'existence des risques visés par ce plan par la production d'un état des risques naturels et technologiques. Au stade du compromis de vente, un état des risques naturels en date du 3 novembre 2011, mentionnant que l'immeuble était situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d'inondation, était joint à l'acte. Lors de l'acte authentique de vente des 21 et 23 mars 2012, ce même état des risques naturels, toujours en cours de validité puisque datant de moins de six mois, est annexé à l'acte, alors qu'entre temps sont intervenus : - le 2 septembre 2011, un arrêté préfectoral prescrivant l'ouverture d'une enquête publique relative au projet de PPRI de toute la commune, - le 22 novembre 2011 un arrêté préfectoral, contenant un dossier communal d'informations et la cartographie des zones couvertes par le PPRI prescrit le 2 septembre 2011, - le 1er février 2012 le rapport de la commission d'enquête, - le 28 février 2012, un arrêté concernant le PPRI. La lecture de l'arrêté du 28 février 2012 (pièce 4 de la SCP) laisse apparaître (article 1er) qu'il approuve le PPRI de la commune de [Localité 3] prescrit par arrêté du 28 octobre 2008, emportant l'annulation et révision partielle de deux périmètres ('[Localité 3] [Adresse 9]' et 'moyen [Adresse 12]'). Cet arrêté ne modifie donc pas, contrairement à ce qui est soutenu par les époux [Z] et retenu par le premier juge, le PPRI tel que prescrit par l'arrêté du 28 février 2012. Il n'est pas non plus de nature à rendre nécessairement leur parcelle inconstructible puisqu'il traite exclusivement du risque d'inondation. Or, le bien litigieux se situe, selon le PPRI, au moment de l'acte authentique de vente en zone inondable, tout comme il l'était déjà lors du compromis de vente. L'acte authentique de vente mentionne d'ailleurs très clairement (pièce 3 de la SCP, page 11) que le bien est 'concerné par un plan de prévention des risques naturels prescrit le 28 octobre 2008, le ou les risques naturels pris en compte sont : inondation. L'immeuble objet des présentes est situé dans le périmètre d'exposition délimité par ce plan (')'. Dans ces conditions, l'état des risques naturels annexé à l'acte authentique de vente, en date du 3 novembre 2011 informe parfaitement les acquéreurs du risque d'inondation encouru et de ce que l'immeuble se situe dans le périmètre d'exposition au risque d'inondation. La production d'un nouvel état des risques naturels lors de l'acte authentique de vente d'une part n'était pas nécessaire, en l'absence d'un nouveau PPRI, et d'autre part aurait apporté aux acquéreurs la même information, à savoir que le terrain était situé dans une zone exposée au risque d'inondation. Par suite, un arrêté du 4 juillet 2014 est venu modifier le PPRI et le zonage existant, et c'est en application de cet arrêté, postérieur à l'acte de vente litigieux, et non de celui du 28 février 2012, qu'un certificat d'urbanisme négatif a été délivré. Dans ces conditions, les vendeurs, contrairement à l'analyse des premiers juges, ont parfaitement rempli leur obligation d'information résultant de l'article L 125-5 du code de l'environnement et portant sur le caractère inondable du terrain vendu. Il sera observé au surplus que cette obligation d'information portant sur le caractère inondable du terrain, les acquéreurs ne peuvent utilement reprocher aux vendeurs, dans le cadre des dispositions de l'article précité, une information erronée sur le caractère constructible du terrain vendu. Sur le fondement de l'obligation de délivrance Les époux [Z] soutiennent que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance d'une chose conforme puisqu'ils ont cédé, aux termes de l'acte de vente, un terrain à bâtir alors même que ledit terrain s'est avéré inconstructible. Les consorts [K], la SCP [E] [A] [F], maître [O] [B] et la SCP [O] et [W] [B] font valoir que les arrêtés préfectoraux dont les époux [Z] se prévalent n'ont pas rendu le terrain inconstructible. Ils ajoutent que les époux [Z] ont renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire (pièce 20 des consorts [K], page 12) et que le terrain était parfaitement constructible lors de l'acte authentique de vente en mars 2012 du fait d'un certificat d'urbanisme positif délivré le 11 février 2011 et valable jusqu'au 11 août 2013. A la date de l'acte authentique de vente, les 21 et 23 mars 2012, le terrain, mentionné comme 'terrain à bâtir' dans l'acte, était constructible, un certificat d'urbanisme positif étant en cours de validité (et valable pendant 18 mois, soit jusqu'au 11 août 2013). Par ailleurs et au surplus, les époux [Z] ont clairement renoncé dans l'acte de vente à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, déclarant vouloir faire leur affaire personnelle de cette question. Dans ces conditions, il a été délivré par les vendeurs un 'terrain à bâtir', conformément aux mentions de l'acte de vente et les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement à l'obligation de délivrance des vendeurs. Sur le fondement de la garantie des vices cachés Les époux [Z] soutiennent que les vendeurs leur auraient caché les vices de la chose vendue, à savoir l'inconstructibilité du terrain en ne les tenant pas informés du nouveau PPRI. Ils prétendent avoir eu connaissance du vice lors de la délivrance du certificat d'urbanisme négatif en date du 14 septembre 2016, de sorte que leur action, initiée en novembre 2016, ne serait pas atteinte par la prescription. Selon eux, la clause de non-garantie des vices cachés serait inapplicable au cas d'espèce car ne visant ni la question de l'inconstructibilité ni celle du caractère inondable du terrain. Les consorts [K] estiment que l'action en garantie des vices cachés est prescrite, quel que soit le point de départ retenu pour le délai de prescription, à savoir la publication le 2 mars 2012 de l'arrêté du 28 février 2012, l'affichage en mairie au plus tard le 3 mai 2012 dudit arrêté, ou l'expiration, le 19 janvier 2013, du délai de validité du certificat d'urbanisme positif. Au fond, ils soutiennent que l'action est infondée, les acquéreurs ayant renoncé dans l'acte de vente (pièce 20 des consorts [K]) à tout recours, notamment pour vices cachés, et à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. L'arrêté du 28 février 2012 n'a aucunement modifié le caractère inondable du terrain et n'avait pas pour objet la question de la constructibilité des terrains. Par ailleurs, l'expiration du délai de validité du certificat d'urbanisme positif est sans incidence sur la connaissance qu'ont pu avoir les époux [Z] du caractère constructible ou non à l'avenir de leur terrain. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le point de départ du délai de prescription biennale se situe au jour de délivrance du certificat d'urbanisme négatif, soit le 14 septembre 2016, de sorte que l'action en garantie des vices cachés n'est pas prescrite. S'agissant du caractère inondable du terrain, les époux [Z] ne démontrent nullement le caractère caché du vice puisqu'ils ont été clairement informés du risque d'inondation par l'état des risques naturels du 3 novembre 2011. S'agissant de l'inconstructibilité de leur terrain, cet état de fait est postérieur à la vente et ne peut dès lors constituer un vice caché au moment de la vente. Dès lors, l'action en garantie des vices cachés est dépourvue de fondement. Le jugement sera dès lors infirmé et les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre les consorts [K]. Sur la responsabilité des notaires intervenus à la vente La responsabilité des notaires intervenus à la vente est recherchée par les époux [Z] qui soutiennent que ces derniers auraient commis une faute en n'assurant pas l'effectivité d'une vente. La vente ne faisant par l'objet d'une résolution, leur action ne peut prospérer. Le jugement sera infirmé et les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCP [E] [A] [F], maître [W] [B] et la SELARL [W] [B]. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera infirmé. Les époux [Z] seront condamnés à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : - à messieurs [N] et [H] [K] la somme de 5 000 euros, - à la SCP [E] [A] [F], la somme de 2 500 euros, - à maître [W] [B] et la SELARL [W] [B] la somme de 2 500 euros. Ils seront également condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel.