Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 9 novembre 2023, n° 22/03003

Motivation

SUR CE, 1) Sur la révocation de l'ordonnance de clôture Il résulte de l'article 803 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. La SAS Aldeta sollicite la révocation de clôture rendue le 6 septembre 2023, en excipant de l'existence d'une expertise aux fins d'obtenir un avis sur la refacturation des travaux de rénovation, de l'existence de 12 autres dossiers dont serait saisie la chambre, portant sur les mêmes questions, outre la nécessité de produire un arrêt rendu par cette chambre confirmant que les travaux de rénovation initiés par le bailleur sont par nature facturables lorsqu'ils sont prévus au bail. L'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, la SELAFA MJA et la SCP BTSG ès qualités de liquidateurs de la société UJA, s'opposent à cette demande de révocation en excipant de l'absence de cause grave justifiant une telle mesure, les intimées indiquant que la production de nouvelles pièces 7 ans après l'assignation introductive d'instance ne constituerait pas un élément nouveau dès lors qu'il appartenait au bailleur de respecter le calendrier de procédure et qu'elles y ont répondu dans le cadre des écritures, et soulignant que l'existence de procédures parallèles ne constituerait pas une nouveauté, pas plus que l'arrêt de la cour daté du 14 septembre 2023. Au cas d'espèce, il est constant que si l'ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre2023 et que la SAS Aldeta a conclu une dernière fois le 20 septembre 2023 et a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, force est de constater qu'elle était informée depuis le 06 juin 2023 du calendrier de procédure retenu, prévoyant une clôture au 06 septembre 2023 avec des dernières écritures pour la SAS Aldeta au plus tard le 30 juin 2023 et pour les intimées le 31 juillet 2023 au plus tard, la date de plaidoirie étant fixée au 03 octobre 2023. Si la SAS Aldeta excipe avoir missionné un expert judiciaire, Madame [D] [B] [P], aux fins d'obtenir son avis sur la refacturation des travaux de rénovation, force est néanmoins de relever que cette saisine remonte à juin 2023, alors même que le litige opposant les parties remonte au 23 février 2017, date de l'assignation introductive instance, soit 6 ans après, et sans qu'à aucun stade de la procédure depuis lors, la SAS Aldeta n'ait sollicité la désignation d'un expert judiciaire. Dès lors, la SAS Aldeta ne saurait sérieusement se prévaloir de sa démarche unilatérale de désignation d'un expert, en dehors de tout cadre contradictoire, et plus de 6 ans après l'introduction de l'instance, pour solliciter la révocation de clôture et un renvoi de l'affaire à la mise en état, cette circonstance ne pouvant sérieusement s'analyser en une cause grave. De même, si la juridiction est parallèlement saisie de 12 autres procédures opposant la SAS Aldeta et l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, représentant d'autres preneurs du centre commercial, cette circonstance ne saurait là encore constituer une cause grave, dès lors qu'elle ne constitue pas un élément nouveau, et qu'aucune règle de procédure n'impose à la juridiction un audiencement commun à l'ensemble de ces dossiers, cet audiencement relevant du pouvoir souverain de la juridiction. Enfin, si la SAS Aldeta excipe de la nécessité pour elle de produire un arrêt de la présente juridiction rendue le 14 septembre 2023, qui porterait sur la même question soumise à la cour, cette décision ne saurait toutefois s'analyser en une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture, chaque décision judiciaire étant prise à la lumière des éléments d'espèce spécifiques à chaque dossier. En conséquence, la SAS Aldeta sera déboutée de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 06 septembre 2023, et ses conclusions du 20 septembre 2023, ainsi que les pièces versées aux débats postérieurement au 06 septembre 2023 seront déclarées irrecevables et écartées des débats, la cour n'étant dès lors saisie que des dernières conclusions de la SAS Aldeta du 04 juillet 2023. 2) Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux à titre personnel En vertu de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir opposée aux demandes de la SAS Aldeta à l'encontre de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, après avoir considéré que : le paiement des loyers constitue la contrepartie de la jouissance des locaux donnés à bail, de sorte que l'obligation de paiement pèse sur le seul locataire, aux termes de l'article 2 du mandat, le mandat donné par la société locataire UJA à l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux est limité à la seule action en remboursement des charges et travaux qui auraient été indûment facturés par la SAS Aldeta, les demandes de condamnation à paiement tant des sommes facturées au titre des travaux que des loyers formées à l'encontre de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux à titre personnel, alors qu'elle agit ès qualités et n'est pas le contractant de la SAS Aldeta ne sont pas irrecevables mais mal fondées. L'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et que la SAS Aldeta soit déclarée irrecevable en ses demandes formées contre l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux personnellement en faisant valoir pour l'essentiel que n'étant qu'un mandataire, les demandes formées contre elle personnellement (et non ès-qualités) sont irrecevables pour défaut d'intérêt et de qualité au sens des articles 32 et 122 du code de procédure civile. La SAS Aldeta sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef. Au cas d'espèce, il est constant que devant le premier juge, la SAS Aldeta a formulé des demandes de condamnation solidaire de la société UJA représentée par la SCP BTSG prise en la personne de Maître [M] [S] en qualité de liquidateur judiciaire, et l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux au paiement d'une somme de 98.695,70 € arrêtés au 1er juin 2021 et correspondant aux loyers, charges et accessoires. Cette demande est formulée à l'encontre de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux à titre personnel, et non ès qualités de mandataire de la société UJA. Or, la SAS Aldeta ne pouvait ignorer la qualité de mandataire de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, et l'étendue de sa mission, limitée à une seule action remboursement des charges et travaux qui auraient pu être facturés à la société UJA. En formulant une demande de condamnation solidaire de la société UJA, représentée par son liquidateur, avec son mandataire, l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, la SAS Aldeta a donc formulé une demande à l'encontre d'une personne qui n'avait pas qualité de ce chef, n'étant ni cocontractant de la SAS Aldeta dans le cadre d'un contrat de bail commercial, ni mandataire de la société UJA pour régler ses loyers, charges et accessoires en ses lieux et place. Dès lors, la SAS Aldeta est irrecevable à formuler une demande de condamnation solidaire de la société UJA avec l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux au titre des loyers, charges et accessoires. Le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef. En revanche, la SAS Aldeta est parfaitement recevable à solliciter la condamnation solidaire de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, cette demande n'ayant pas de fondement contractuel auquel l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux serait tiers. 3) Sur la demande en paiement de loyer formée par la SAS Aldeta Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la société UJA et la SELAFA MJA et la SCP BTSG, mandataires liquidateurs, de leur demande de remboursement des loyers pour la période du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 au 27 novembre 2020 et du 31 janvier au18 mai 2021, et rejeté la demande en paiement du loyer, charges et accessoires arrêtés au 1er juin 2021 formée par la SAS Aldeta à l'encontre de la société Uja, représentée par la SCP BTSG après avoir relevé que : s'il est constant que durant les périodes concernées, la société locataire UJA n'a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination en raison des confinements décrétés dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, l'impossibilité d'exploiter ne résulte pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie notamment celle de recevoir du public, de sorte que le preneur n'est pas fondé à solliciter l'exonération du paiement des loyers afférents pendant les périodes concernées, par jugement du 29 mai 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société UJA, puis arrêté un plan de cession le 14 août 2020, prévoyant la cession du droit au bail L'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, la SELAFA MJA et la SCP BTSG ès qualités de mandataires liquidateurs de la société UJA, sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SAS Aldeta de sa demande en paiement au titre de loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er juin 2021. La SAS Aldeta sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de la SELAFA MJA et la SCP BTSG, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société UJA au paiement d'une somme de 64.688,20 € correspondant aux sommes postérieures au redressement judiciaire et arrêté au 10 novembre 2020, en faisant valoir que les différents moyens du preneur ont été écartés par trois arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022, considérant que lesdites périodes n'ont constitué ni une perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée au sens des articles 1719 et 1720 du code civil, les éléments de la force majeure prévus par l'article 1218 du même code n'étant pas réunis. S'agissant des loyers postérieurs à la procédure collective de la société UJA, la SAS Aldeta soutient que la preneuse n'a pas réglé une partie de ces loyers, charges et accessoires au titre de 2020, la créance s'élevant à la somme de 64.688,20 €. Au cas d'espèce, il résulte de la lecture combinée des écritures des parties que ne sont plus contestés les loyers exigibles lors de la période COVID, seul restant contesté le quantum de la créance de loyer de la SAS Aldeta à fixer au passif de la société UJA, et le montant des sommes postérieures à l'ouverture du redressement judiciaire, arrêté au 10 novembre 2020, date de restitution du local au bailleur. S'agissant des créances antérieures de la SAS Aldeta à l'ouverture de la procédure collective de la société UJA, la SAS Aldeta justifie avoir déclaré au passif de la société UJA par courrier recommandé daté du 24 juin 2020 la somme de 44.274,51 € au titre des loyers, charges et taxes impayés au jour de l'ouverture de la procédure. De même, par courrier recommandé du 21 juin 2021, la SAS Aldeta a déclaré auprès du mandataire de la société UJA une créance de 64.688,20 € arrêtée au 10 novembre 2020, date de restitution des locaux et représentants les loyers, charges et impositions impayées du 29 mai au 10 novembre 2020. Il n'est pas contesté que ces déclarations de créances aient été régulièrement accueillies et inscrites au passif de la société UJA. Dès lors, la demande de fixation passif de la créance antérieure à l'ouverture de la procédure pour un montant de 44.274,51 € sera rejetée comme étant dépourvue d'objet. S'agissant de la créance postérieure, si la SAS Aldeta sollicite la condamnation de la SELAFA MJA et la SCP BTSG en qualités de liquidateurs judiciaires de la société UJA, au paiement d'une somme de 64.688,20 € correspondants aux loyers, charges et impositions postérieures à l'ouverture du redressement judiciaire, arrêté au 10 novembre 2020, date de restitution du local, force est de relever que la SELAFA MJA justifie avoir adressé au cabinet Cohen-Trumer un chèque de ce montant, de sorte que la SAS Aldeta sera déboutée de ce chef de demande, ayant été remplie dans ses droits par ce chèque. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Aldeta de ses demandes en paiement au titre des loyers, charges et taxes. 4) Sur la demande en remboursement de charges L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1315 ancien du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Enfin, il résulte de l'article 1192 du code civil qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Aux termes du jugement querellé, les premiers juges ont débouté la SAS Aldeta de sa demande en paiement de travaux de rénovation et l'ont condamnée à payer à l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, prise en sa qualité de mandataire de la société UJA, la somme de 148.654,76 € à titre de travaux de rénovation, après avoir considéré que : aux termes de l'article 9 du contrat de bail intitulé « charges communes» le preneur aura à régler au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au centre commercial et/ou à l'ensemble immobilier, de sorte que le loyer défini ci-dessus constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur, l'article 9.1.3 précise la nature des charges communes refacturables au preneur à savoir, notamment : « Tous travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d'entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, soit de ravalement, d'amélioration, de rénovations, de réfection, de remplacement, de renouvellement, tous travaux justifiés par des malfaçons, par l'amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par l'évolution des techniques ou l'obsolescence des matériaux et équipements, par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l'article 1755 du code civil, ou par l'intérêt général du centre commercial, y compris les travaux prévus par l'article 606 du code civil, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d'études et maîtrise d'ouvrage déléguée, en ce compris les frais d'études préalables à la réalisation des travaux, le bailleur s'engageant à prendre en considération l'amélioration des performances environnementales du centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux, (...) », conformément aux dispositions de l'artic1e 1162 du code civil, ces clauses contractuelles doivent s'interpréter strictement et cette interprétation restrictive s'impose d'autant plus en présence d'un bail qui est un contrat d'adhésion rédigé par le bailleur de sorte que le terme de rénovation ne peut s'appliquer à tous travaux que le bailleur choisit d'exécuter, il est constant que la SAS Aldeta a entrepris des travaux de restructuration-extension du centre commercial Cap 3000 à la suite de la délivrance d'un permis de construire le 11 juin 2014, tant la demande de permis de construire du 23 décembre 2013 que l'avis de la sous-commission spécialisée relative à la sécurité contre l'incendie dans les E.R.P du 20 mai 2014 et l'arrêté accordant un permis de construire valant permis de démolir au nom de l'Etat du 11 juin 2014 de même visent expressément la restructuration et l'extension du centre commercial, cette opération prévoyant une restructuration de la surface de plancher commerciale existante et une extension de 52.703 m² de surface de vente du centre commercial avec démolition de 1.269 m2 outre la création de parkings et la restructuration des voies d'accès à la zone commerciale par des travaux d'amélioration et de renforcement des infrastructures, et ce, en six phases : 1) construction du parking SILO Nord 2) restructuration du centre commercial existant notamment surélévation et création de mails et zones publique avec création de verrières en toiture du bâtiment et modification d'une partie des commerces : restructuration complète de l'îlot Nord R+1 et de la zone Melodine appelée îlot Sud 3) extension sud du centre commercial et parking enterré sud 4) construction du parking silo Nord-Ouest 5 construction du parking silo Nord-Ouest 6) Extension ouest et parking Sud-Ouest il est incontestable que les travaux lourds ainsi réalisés par la bailleresse constituent des travaux de restructuration d'ensemble du centre commercial dont la surface a été augmentée et les infrastructures modifiées, or, les clauses du bail précitées sont rédigées en des termes précis qui font notamment la distinction entre les notions de « réparation », « rénovation», « remplacement», « entretien» et « amélioration» et le terme « restructuration» est absent de la liste des travaux laissés à la charge du preneur ce qui exclut la possibilité pour le bailleur de recouvrer une quote-part au titre des travaux qui ont été entrepris à son instigation et qui ne s'inscrivent pas dans la perspective de ces clauses, si de tels travaux étaient seulement envisagés au paragraphe 5 de l'exposé préalable du bail et une clause de souffrance prévue à l'article 12.5 du bail, pour autant, ces travaux de construction, extension et restructuration ne sont pas repris dans la liste des travaux dont le coût serait récupérable sur le locataire, le bail liant les parties prévoyant seulement que le « montant des charges est susceptible de varier suite à des modifications de l'organisation juridique du centre commercial et/ou de l'ensemble immobilier ou des travaux de modification d'extension ou de surélévation affectant les parties communes ou à usage commun», si, comme le soutient la SAS Aldeta, le preneur est tenu de participer aux charges communes afférentes aux travaux dictés par l'intérêt général du centre commercial, encore faut-il que ces travaux soient justifiés par des éléments objectifs tels que l'évolution des technologies, l'obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages ou encore le maintien du centre commercial à un niveau concurrentiel attractif pour la clientèle et non par la seule décision du bailleur qui serait imposée au locataire, or, une telle opération globale de réhabilitation du centre commercial CAP 3000, dont le coût total prévisionnel était estimé à 400 millions d'euros et qui portait, outre sur la réalisation d'aménagements routiers, sur la restructuration du bâtiment existant, des extensions évoluant au nord, à l'ouest et au sud du site, du rez-de-chaussée au niveau 3 impliquant une réorganisation, un réaménagement et une recomposition de l'existant est constitutive d'une restructuration et d'une réfection totale qui dépasse dc simples travaux de rénovation qui seraient justifiés par l'intérêt général du centre et entrant dans les prévisions du bail comme le prétend la bailleresse, en toute hypothèse, les pièces produites par la bailleresse, en particulier les notes méthodologiques de 2015 à 2018 incluant pour chacune d'entre elles une matrice de classification des travaux et honoraires qui a été établie par ses soins, et les factures de travaux ne permettent d'établir ni la nature des travaux dont le remboursement est réclamé au preneur, ni leur localisation en l'absence de concordance démontrée entre les dits travaux et leur montant facturé, or, il appartient à la bailleresse, qui entend voir ventiler le montant des travaux et refacturer au preneur les seuls travaux prétendument de rénovation de rapporter la preuve de la réalité de travaux de simple rénovation des parties communes, indépendamment de toute restructuration et de leur montant et ce d'autant plus que les travaux de restructuration, de surélévation et d'extension des parties communes impliquaient nécessairement une modification de l'existant et des implantations comme cela a été le cas de certains commerces dont la vitrine privative a été rehaussée ou d'autres qui ont fait l'objet d'un transfert et pour lesquels un protocole transactionnel valant avenant au bail a été signé, par ailleurs, les relevés individuels par répartition du locataire pour ces travaux dits de rénovation reposent sur l'application de nouveaux tantièmes généraux qui ne sont aucunement justifiés par la bailleresse qui ne fournit aucun relevé de surface alors que le bail prévoit en sa clause 9.2 que les charges communes seront réparties entre les différents locaux du centre commercial au prorata de la surface contractuelle totale du local telle que stipulée à l'article 2.2 (soit à la date de livraison du local) par rapport à la surface totale de l'ensemble des locaux du centre après prise en compte des pondérations selon des coefficients arrêtés par cette clause, ainsi, il n'est nullement démontré que la SAS Aldeta aurait assumé le coût de travaux dont elle serait en droit de revendiquer le remboursement par le preneur à l'occasion de la restructuration du centre commercial. La SAS Aldeta sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, le débouté des intimées en leur demande et que les sommes facturées par la SAS Aldeta à la société UJA au titre des travaux de rénovation soient jugées valides et dues, et subsidiairement que sa condamnation soit limitée à la somme de 128.779,44 €. Au soutien de ses prétentions, la SAS Aldeta fait valoir pour l'essentiel que le centre commercial CAP 3000 était un centre « vieillissant et vétuste », jamais rénové depuis sa construction entreprise dans les années 1960, nécessitant ainsi des travaux aux termes des audits préalables, afin de maintenir ses performances de commercialité, dans un contexte concurrentiel accru et alors qu'il était prévu au bail que le bailleur pourrait réaliser des travaux de rénovation « dans l'intérêt du centre commercial ». Elle souligne que les travaux d'extension et de création et une partie des travaux sur l'existant n'ont pas été facturés à l'ensemble des locataires et que seule la somme de 42.770.067 € TTC a été refacturée aux locataires du centre, en fonction des dispositions de leurs baux, un dossier complet expliquant la nature des travaux effectués, ainsi que les modalités de calcul de la répartition des charges afférentes à ces travaux étant adressé aux preneurs, et les charges ensuite appelées auprès des locataires en fonction de la surface contractuelle de leur local, par rapport à la surface totale de l'ensemble des locaux du centre propriété du bailleur conformément aux dispositions du bail. Elle relève que ces travaux de rénovation ont fait l'objet d'une refacturation sur quatre années afin de lisser les charges des locataires et que par application de l'article 9 du bail, la société locataire doit s'acquitter, en fonction de sa quote-part, notamment des travaux induits par des rénovations, des remplacements, des mises en conformité avec la réglementation administrative, et de ceux justifiés par l'intérêt général du centre, qu'il s'agisse ou non de gros travaux au sens de l'article 606 du code civil, étant ici rappelé que le bail n'est pas soumis à la loi Pinel. Or, la SAS Aldeta soutient que l'ensemble des travaux sur la base desquels la refacturation a été effectuée, a consisté en des travaux de ravalement, d'amélioration, de remplacement, ou étaient justifiés par la réglementation administrative, de sorte que l'ensemble des travaux refacturés est expressément visé par l'article 9 du bail du preneur, cette clause ne procédant pas à une distinction entre les travaux ponctuels et les opérations d'ensemble, la jurisprudence allant dans le sens d'une refacturation des dépenses litigieuses liées aux travaux, qui ont uniquement porté sur les parties communes. Elle relève par ailleurs qu'au sens de l'article 9 du bail, la refacturation des charges est calculée par rapport à la surface totale de l'ensemble du centre commercial, dont le nombre de tantième généraux évolue à cause de l'évolution des cellules dans le centre commercial, dans le respect des stipulations du bail, lesquelles prévoient un mode de calcul de la quote-part du preneur, et qu'aux termes de l'article 2.1.2. du bail, la quote-part du preneur est de 129,6. La SAS Aldeta expose en outre qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation de délivrance dès lors que le preneur exploitait son local avant la réalisation des travaux, lesquels ont été entrepris dans l'intérêt du centre, et qu'elle a été de bonne foi en ce qu'elle a adressé les notes méthodologiques avec l'ensemble des factures afin d'être transparente ; que les intimées ne rapportent pas la preuve de dépenses inutiles. La SAS Aldeta en conclut donc que les travaux ont été à bon droit refacturés à la société UJA pour un montant de 140.484,08 € TTC arrêté au 27 octobre 2020 ; que ce montant est justifié par les factures de 2015 à 2018, la clé de répartition appliquée au preneur étant bien celle prévue au bail. Elle argue que la société UJA a conclu un protocole transactionnel valant avenant au bail aux termes duquel l'assiette du bail a été modifiée et donc les tantièmes servant au calcul de refacturation des travaux de rénovation et à la renonciation à recours du locataire et portant sa quote-part à 138,2, soit un montant total des travaux de rénovation que la société UJA a réglé à la somme de 128.379,44 €. La SAS Aldeta souligne qu'en signant ce protocole, le preneur a non seulement reconnu l'utilité des travaux de rénovation, mais a en plus renoncé à tous recours contre le bailleur au sujet desdits travaux de rénovation ; que la quote-part des travaux refacturés au locataire est déterminée selon les modalités du bail afin de lui attribuer des tantièmes, la base de répartition se retrouvant dans le relevé individuel par répartition du preneur du 31 décembre 2015 ; que l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux ne rapporte pas la preuve du paiement de la somme de 148.654,76 € TTC pourtant allégué. L'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, ès qualités de mandataire de la société UJA, et la SELAFA MJA et la SCP BTSG, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société UJA, sollicite la confirmation du jugement de ce chef, sauf à rectifier le montant exact des travaux à rembourser pour un montant de 128.379 € au lieu de 148.654,76 € et subsidiairement demande la condamnation de la SAS Aldeta à régler ce montant à titre de dommages-intérêts. A l'appui de leurs prétentions, les intimées exposent que l'opération n'était pas obligatoire en ce que « l'opération immobilière réalisée par Aldeta a été décidée unilatéralement et discrétionnairement par elle-même, sans autre nécessité que son propre désir de développement patrimonial », de sorte que cette décision n'entrerait pas dans le cadre des charges récupérables convenues par les parties, les performances du centre commercial étant « parfaites », étant observé que son taux d'occupation était de 100 %. Elles relèvent par ailleurs qu'une clause expresse permettant de récupérer les charges litigieuses est nécessaire et que cette clause expresse doit s'interpréter restrictivement conformément à l'article 1162 du code civil, la charge de la preuve pesant sur le bailleur. Or, elles affirment que l'appelante n'aurait pas communiqué les études préalables, les descriptifs, les expertises et autres documents, que l'ensemble de l'opération a fait l'objet d'un permis de construire unique et qu'aucune clause ne permet de facturer des charges liées à une restructuration-extension, la clause des baux relative aux charges visant des travaux ponctuels et non une opération de restructuration d'ensemble comme celle entreprise par la SAS Aldeta, que les clauses contractuelles excluant a contrario toute refacturation dans le cadre d'une restructuration, l'opération litigieuse ayant dépassé le cadre des parties communes. Elles observent que ni les chiffres ni les tantièmes généraux ne sont justifiés, et que la bailleresse n'aurait pas respecté son obligation de bonne foi en ce qu'elle aurait dissimulé et refusé l'audit de M. [V] et aurait ainsi abusé de sa prérogative contractuelle en engageant unilatéralement des frais considérables, dans son seul et unique intérêt, sans concertation préalable et en prétendant en refacturer ensuite une partie aux locataires. Les intimées en concluent que la bailleresse devra rembourser la somme de 128.379 € TTC, que la société UJA a réglé, le protocole signé par elle ne faisant aucune mention de la refacturation des travaux de sorte que cette transaction ne porte que sur le différend qui s'y trouve réglé. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dans la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte, que le premier juge a ainsi statué. En effet, si les travaux réalisés par la SAS Aldeta répondent à un souci de préserver l'intérêt général du centre, atteint notamment par la vétusté et sa nécessaire mise en conformité, en l'absence de toute rénovation depuis sa création en 1969, et de maintenir, y compris au moyen d'éléments décoratifs, son attractivité pour la clientèle dans un contexte marqué par une forte concurrence régionale afin de permettre ainsi aux commerçants de réaliser un chiffre d'affaires plus conséquent, force est néanmoins de constater, à la lecture tant du permis de construire du 23 décembre 2013 que de l'avis de la sous-commission spécialisée relative à la sécurité contre les incendies dans les ERP du 20 mai 2014, de l'arrêté accordant un permis de construire valant permis de démolir au nom de l'État du 11 juin 2014, et du procès-verbal de la sous-commission départementale relative à la sécurité contre les incendies dans les ERP du 16 mai 2014 que l'opération réalisée par la SAS Aldeta s'analyse en une opération de restructuration extension du centre commercial, et va bien au-delà de simples travaux de rénovation, d'amélioration ou d'entretien visés par l'article 9 du contrat de bail commercial litigieux, compte-tenu de l'ampleur et de la nature des travaux parfaitement décrits par le premier juge, qui ont non seulement modifié la physionomie du centre commercial mais également accru considérablement sa surface d'exploitation, portée de 85.000 m² à 135.000 m²) soit une augmentation de 58 %, et ont porté également sur des infrastructures publiques adjacentes (voiries et accès). Ainsi, ces travaux n'apparaissent pas uniquement guidés par l'intérêt commun du centre, mais également par le souhait de ses propriétaires d'accroître de manière plus que significative sa surface d'exploitation et donc les revenus locatifs qu'ils en retireront, et ce, dans leur unique intérêt économique. Or, de tels travaux de restructuration ne sont pas expressément visés à l'article 9.1.3 du contrat de bail litigieux, listant les travaux concernant les parties communes pouvant être refacturés au preneur, la répartition des charges entre le bailleur et le preneur ayant été librement opérée par les stipulations du contrat dénuées d'ambiguïté, et non soumises à la loi Pinel. Enfin, la signature d'un protocole d'accord transactionnel par la société UJA le 09 décembre 2015 ne faisant pas obstacle au remboursement des sommes versées par elle au titre des travaux et à l'action de l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux, dès lors que ce protocole ne porte que sur le règlement du seul litige avec la SAS Aldeta sur les travaux affectant le seul local de la société UJA, et non sur les travaux des parties communes, la renonciation à toute action ne valant dès lors que sur les travaux affectant le local loué par la société UJA. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la SAS Aldeta à rembourser les sommes acquittées par la société UJA au titre des travaux, le jugement étant confirmé de ce chef. Néanmoins, les intimées reconnaissant que seule la somme de 128.379 € a été réglée par la société UJA à ce titre, le jugement sera par conséquent infirmé sur le quantum de la condamnation de la SAS Aldeta, qui sera limitée à la somme de 128.379 €. 5) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Aldeta aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. L'équité commande par ailleurs de débouter la SAS Aldeta de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel. L'équité commande enfin de condamner la SAS Aldeta à verser à l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux la somme de 10.000 € en cause d'appel et de confirmer le jugement l'ayant condamnée à verser en première instance à l'Association de défense d'enseignes locataires d'ensembles commerciaux la somme de 1.000 €. La SAS Aldeta sera également condamnée à verser à la SELAFA MJA et la SCP BTSG, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société UJA, la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.