Cour d'appel, 1ere Chambre Section 1, 24 octobre 2023, n° 21/03527

Motivation

MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Selon l'article 15 du code de procédure civile, 'les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leur prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'. En l'espèce, bien que déposées un jour avant l'ordonnance de clôture, les conclusions de l'intimé ne comportait aucun moyen de fait ou de droit modifiant les moyens opposés aux demandes des appelantes et que les passages nouveaux, peu nombreux et signalés en marge du texte, évoquent essentiellement des jurisprudences antérieures au litige au soutien des développements figurant dans les précédentes conclusions ou des commentaires sur des faits déjà largement débattus sur des pièces déjà communiquées de sorte que ces conclusions ne comportaient que très peu d'ajouts et aucune nouveauté. Ayant été déposées antérieurement à la clôture et ne mettant aucunement la partie adverse dans l'impossibilité d'organiser sa défense au sens de l'article 15 précité, la demande présentée par les appelantes et tendant à voir écarter les dernières conclusions de l'intimé sera rejetée. 2. Il sera prioritairement rappelé que Mme [U] [M] a acquis de M. [F] le 31 janvier 2012 la propriété d'un immeuble d'une maison à usage d'habitation sur lequel elle a concédé par le même acte un droit d'usage et d'habitation à Mme [Y] [M], l'acte authentique de vente prévoyant en page 22 le passage suivant : 'Le vendeur, conformément aux dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'Environnement déclare que l'immeuble a subi un sinistre en 2003, de type sécheresse, n'ayant pas donné lieu au versement d'une indemnité. Le vendeur déclare avoir constaté, à la suite de cette sécheresse, des fissures sur la façade arrière de la maison'. Par courrier du 23 février 2015, Mme '[U]' [M] a écrit à M. [K] [F] pour évoquer la vaine sollicitation auprès de ce dernier de la 'police d'assurance pour gérer un problème attaché à la maison'. Se plaignant de l'absence de connaissance des rapports d'expertise initiaux ni des montants versés par les assurances et de la nature des travaux pour consolider l'état de la maison, Mme [M] a indique 'de ce fait, les mouvements de terrain et fissures et lézardes sur le bâtiment sont de plus en plus inquiétants surtout quand je me vois opposer un refus catégorique de l'assurance pour couvrir tous ces dommages nouvellement apparus depuis le sécheresse de 2011 et qui ne seront jamais soumis à un nouvel examen car l'assurance ne se mobilise plus. L'ambiguïté de la situation persiste quant à l'adéquation des travaux exécutés et le financement avec l'indemnisation initiale des fonds de l'assurance'. Il se déduit des termes de ce courrier que Mme [M] se plaint soit de l'aggravation des fissures soit de l'apparition de nouvelles fissures qui seraient imputables à des faits postérieurs à l'année 2003 et antérieurs à la vente. Par acte d'huissier du 30 octobre 2018, les consorts [M] ont fait assigner M. [F] en restitution d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le fondement du dol. 3. Sur la recevabilité de l'action fondée sur la garantie des vices cachés, il convient de rappeler qu'en vertu des articles 1641 et suivants du code civil la garantie des vices cachés impose au vendeur de livrer un bien sans défaut susceptible de compromettre l'utilisation que l'acheteur souhaite en faire. L'action fondée sur la garantie d'un vice préexistant à la vente doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du défaut. Il s'agit d'un délai de prescription qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée. En l'espèce, l'acte de vente mentionnait l'existence de fissures sur la façade arrière de la maison constatées à la suite de la sécheresse subie en 2003 'de type sécheresse' à l'origine d'une déclaration de sinistre et n'ayant pas donné lieu au versement d'une indemnité. 3.1 Il ressort des pièces échangées l'existence d'un courrier du 20 mai 2005 qui a été adressé à M. [F] par l'expert d'assurance faisant état d'un précédent sinistre indemnisé en 1999 concernant des dommages de faible ampleur sur la façade nord uniquement et préconisant une étude de sol dont les conclusions, après dépôt du rapport du bureau d'étude spécialisé CEBTP évoqué à l'assuré dans un courrier du 30 juin 2006, font apparaître que la cause des désordres se trouvait dans l'existence de fondations peu épaisses, faiblement encastrées dans du sable argileux et peu sensibles aux variations hydriques et que les fissures revêtaient un caractère structurel lié à une dilatation différentielle et une disjonction des matériaux de construction, à une différence d'assise des murs en façade par rapport aux murs de refend et à un mouvement de charpente de la toiture, des planchers hauts porteurs et des linteaux de bois au dessus des ouvertures des différentes façades et des murs de refend. La compagnie d'assurance a par voie de conséquence classé ce dossier par courrier du 5 juillet 2006 adressé à M. [F]. Il n'est produit aucune autre pièce datée antérieurement à la vente et il ne résulte d'aucune pièce du dossier que les consorts [M] ont eu connaissance de ces courriers adressés à M. [F]. Les appelantes versent au dossier un courrier d'un artisan adressé le 15 juillet 2015 à Mme [U] [M] accompagnant des photographies reprenant tous les différents défauts relevé sur le bien vendu. Il est clairement indiqué dans ce courrier : 'Ces désordres existant déjà en 2012 lors de nos premiers devis pour travaux, il semblerait néanmoins que certains continuent à évoluer. Il serait souhaitable de mettre en place des témoins qui confirmeraient toute évolution. On constate visuellement les différentes reprises de confortement pour maintenir cette construction [...] Les confortements peuvent être variables en fonction de l'architecture et des désordres. En général pour maintenir un bâtiment tel que le vôtre, il convient de mettre en place des tirants qui reprennent l'intégralité des murs sur la longueur, la largeur et sur les murs mitoyens, ou d'effectuer des travaux en sous-oeuvre, ce qui n'est visiblement pas le cas sur votre habitation'. Il s'en suit que le rapport fait par cet artisan en 2012, à une date non précisée mais apparemment postérieure à la vente, n'avait constaté que les fissures décrites dans l'acte de vente tout en faisant état de confortements visibles pour ce professionnel et nécessairement antérieurs à la vente. Suivant un rapport d'expertise communiqué à la Compagnie Allianz le 27 janvier 2014, il est fait état d'un sinistre déclaré par Mme [M] à la Compagnie Generali le 6 août 2012 faisant suite à la déclaration de catastrophe naturelle publiée au Journal Officiel du 2 août 2012 et portant sur la période de sécheresse d'avril 2011 à décembre 2011 et d'un classement à la suite de la constatation que la compagnie Generali n'était plus l'assureur de l'immeuble et ayant entraîné une nouvelle déclaration de sinistre, cette fois-ci à la société Allianz. Il est évoqué lors de la réunion sur les lieux le 28 mars 2013 la présence de Mme [M] et celle de M. [L], cabinet Exaa, 'expert d'assuré'. Il était alors relevé des fissures anciennes notamment celles déclarées par M. [F] en 2004, qui 'n'ont jamais été réparées', étant ajouté par l'expert d'assurance : 'Nous ignorons de quand datent le tirant et la ceinture intermédiaire béton' évoquant plus loin que les 'travaux substantiels chiffrés par le maçon [W] en 2004 n'ont jamais été exécutés. Les façades restent fragilisées'. Par actes du 16 juillet 2016, les consorts [M] ont fait assigner M. [F] et deux assureurs devant le juge des référés de Toulouse qui a ordonné une expertise par ordonnance du 8 novembre 2016. L'expert ayant déposé son rapport le 23 juillet 2018, a relevé des fissures à toutes les façades et à l'intérieur de cet immeuble ancien et attribuées à son mode constructif et à son vieillissement et dont les premiers désordres, constatés en 1999 et attribués par l'assureur de l'époque à la sécheresse, ont fait l'objet d'une reprise des seuls enduits. Il ressort nettement de ces conclusions que le désordre, principalement lié au vieillissement de la structure de la maison existe depuis longtemps et a évolué lentement en causant des fissurations pouvant à terme faire perdre aux façades leur étanchéité et rendre l'habitation impropre à sa destination. 3.2 Il est indéniable que Mme [U] [M] qui a acquis la propriété de l'immeuble connaissait celui-ci qui est une vieille bâtisse à usage de presbytère construite à la fin du XVIIIème siècle (1788) et qui était occupée par M. [F] avec lequel Mme [M] avait eu 'pendant de nombreuses années des rapports privilégiés, comme peuvent en avoir un frère et une soeur de coeur' ainsi qu'elle l'indique dans son courrier du 23 février 2015 pour justifier la confiance qu'elle affirme avoir accordé au vendeur dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse. Il est également indéniable que Mme [U] [M] a acquis cet immeuble en parfaite connaissance de son ancienneté, de son absence d'installation intérieure de gaz, de l'inexistence de raccordement au réseau d'assainissement, de la non-conformité et de la défectuosité de l'installation électrique, de la présence d'amiante, autant de points ayant fait l'objet de déclarations précises dont les acquéreurs ont affirmé en avoir été informés et faire leur affaire personnelle de ces constations. L'existence de fissures certes limitées à une seule façade à la date de la vente était visible et accompagnée d'explications faisant état d'une déclaration de sinistre au titre des catastrophes naturelles liées à la sécheresse sans aucune indemnisation, affirmations exactes mais sans communication de la cause du refus de garantie ni des pièces expertales ayant décrit sans démenti ultérieur les vraies causes des fissures attribuées à l'ancienneté de l'immeuble dont l'état général était toutefois parfaitement visible par un néophyte en matière de construction et qui plus est familier des lieux avant l'acquisition. La mention d'une absence d'indemnisation par l'assureur pouvait en outre attirer l'attention des acquéreurs sur ses motifs. À supposer même qu'à la date de la vente, l'existence du vice ait été méconnue dans toute son ampleur, il résulte des constatations qui précèdent que dès 2012, elle a eu recours à un artisan qui a constaté les fissures déclarées à l'acte de vente et que le 28 mars 2013 elle a assisté à des opérations d'expertise en présence d'un 'expert d'assuré' qui dès 2013 a vainement sollicité une étude de sol et ne pouvait plus ignorer la présence d'un tirant et d'une ceinture béton constatée par l'expert de l'assureur ni ne pas envisager une cause structurelle du désordre. Il s'en suit que même en l'absence de communication des rapports d'expertise déposés avant la vente et sans attendre celui qui sera déposé en 2014, les consorts [M] étaient en mesure de disposer des éléments de nature à envisager l'origine structurelle d'un désordre dont elle pouvait déjà à la date de ces opérations d'expertise, avec le concours initial d'un artisan puis d'un expert conseil, percevoir l'évolution péjorative. 3.3 Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite l'action fondée sur la garantie des vices cachés. 4. Sur la recevabilité de l'action fondée sur le dol, l'article 1304 al. 1 et 2 du code civil en sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'. Les appelantes soutiennent que le vendeur qui savait avant la vente que les fissures étaient structurelles a commis une réticence dolosive en ne produisant pas le rapport du CEBTP qui confirmait que ces désordres ne provenaient pas de la nature du sol et ainsi a commis une faute intentionnelle en affirmant qu'elles n'auraient jamais fait le choix d'acquérir des droits sur ce bâtiment à la vue d'un tel rapport. Si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. L'action en indemnisation des conséquences dommageables du dol par réticence imputé au vendeur, bien que distincte de l'action en paiement de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés, tendent à un même but, l'indemnisation de l'acquéreur. La saisine du juge des référés par acte d'huissier du 18 juillet 2016 aux fins de voir désigner un expert, même si elle ne visait pas un fondement tiré du dol avait pour conséquence d'interrompre le délai de prescription quinquennale de l'action fondée sur le dol de sorte qu'à la date de l'assignation au fond intervenue le 30 octobre 2018, l'action engagée subsidiairement sur le terrain du dol, n'était pas prescrite. Le jugement entrepris qui a retenu la prescription en raison de la différence de fondement juridique de l'action engagée par les consorts [M] doit être réformé et l'action fondée sur le dol doit être jugée recevable. 5. Sur le bien fondé de l'action engagée sur le terrain du dol par réticence, il sera relevé que l'expert judiciaire, répondant à la question posées par le juge des référés, a affirmé 'l'existence des désordres n'a pas été camouflée. L'acheteur n'a pas été informé de la cause présumée de ceux-ci en 2004". Il sera relevé que le caractère apparent des désordres affectant l'immeuble tels que décrits par l'expert judiciaire et dont l'existence n'avait pas été cachée, était soumis à un risque évolutif vers une perte d'étanchéité de nature à rendre à terme la maison impropre à sa destination et que l'indication donnée au vendeur par l'assureur qui déniait sa garantie 'sécheresse' de la cause structurelle des fissurations liée à la vétusté de l'immeuble visible et connue de l'acquéreur, certes plus exacte que celle contraire donnée par un précédent assureur à l'occasion d'un autre épisode de sécheresse, n'était pas de nature à modifier l'appréciation d'un candidat à l'acquisition informé de l'existence de fissures sur le risque encouru. Il n'est spécialement pas établi que l'information prétendument retenue par le vendeur qui se réservait aux termes de l'acte de vente d'un droit d'usage et d'habitation sur 'une pièce à sur une pièce à usage de chambre/bureau se trouvant au premier étage' du bien vendu, ait été de nature à modifier le consentement à l'acquisition de cet immeuble dont l'état général de vétusté et de non-conformité a été précédemment décrit. Le courrier précité du 23 février 2015 écrit par Mme [U] [M] à M. [F] évoque plus largement une dissension dans la relation amicale entre les parties que l'aggravation prévisible des fissures apparentes quelle qu'en soit la cause première a manifestement envenimée. Il suit de ces constatations que le dol qui consiste en des manoeuvres pratiquées par l'une des parties et telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, n'est en l'espèce pas démontré. Les consorts [M] seront déboutés de leurs demandes présentées sur ce fondement. 6. Sur la recevabilité de l'action fondée sur la délivrance non-conforme, il convient de rappeler que le tribunal a considéré que cette action était prescrite pour n'avoir été soutenue qu'au stade des conclusions au fond soit sept ans après la vente et six ans après la découverte des désordres litigieux. Il convient de rappeler que constitue un manquement à l'obligation de délivrance la livraison d'une chose non conforme aux spécifications des parties et qu'une action engagée sur ce fondement se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ainsi qu'il vient de l'être précédemment rappelé pour le dol, si en principe, la suspension comme l'interruption de la prescription ne peuvent s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. Tel est le cas d'une demande d'expertise en référé visant à identifier les causes des sinistres subis par l'immeuble livré et à déterminer s'ils sont atteints d'un vice rédhibitoire, qui tend au même but que l'action en inexécution de l'obligation de délivrance conforme. Il en est a fortiori de même en présence d'une assignation délivrée au fond. La saisine du juge des référés par acte d'huissier du 18 juillet 2016 aux fins de voir désigner un expert puis l'assignation introductive d'instance au fond le 30 octobre 2018, même si elle ne visait pas un fondement tiré de la délivrance non conforme avait pour conséquence d'interrompre le délai de prescription quinquennale de l'action fondée sur la délivrance de non conforme de sorte qu'à la date des conclusions au fond intervenues le 23 novembre 2020, l'action poursuivie subsidiairement sur le terrain de la délivrance non conforme, n'était pas prescrite. Le jugement entrepris qui a retenu la prescription en raison de la différence de fondement juridique de l'action engagée par les consorts [M] doit être réformé et l'action fondée sur la délivrance non conforme doit être jugée recevable. 7. Sur le bien fondé de l'action engagée sur le terrain de la délivrance non conforme, il sera relevé que la non conformité alléguée n'est nullement décrite par les consorts [M] qui recherchent la même indemnisation en reprenant le même argumentaire que pour les précédents fondements : 'M. [F] a vendu une maison qu'il savait ne pas être conforme à savoir qu'elle allait à termes structurellement et inexorablement se dégrader jusqu'à l'appropriation à destination pour en avoir été averti dès avant la vente du 31 janvier 2012 dans la mesure ou le rapport d'expertise dont il était détenteur à cette date, rédigé par le CEBTP, avait attribué les fissurations à des causes structurelles et non pas à la sécheresse' (page 21 des conclusions des appelantes). En définissant la non conformité en se référant à un vice structurel, non apparent au jour de la réception de la chose vendue et antérieur à la vente, c'est-à-dire au transfert des risques de la chose, indépendamment de la date de son apparition, les appelantes décrivent en fait un vice couvert par la garantie des vices cachés ou en alléguant une dissimulation intentionnelle dudit vice par le vendeur évoquent un dol, fondement en l'espèce prescrit pour le premier et rejeté pour le second. En l'absence d'allégations distinctes portant une non-conformité aux spécifications contractuelles, l'immeuble ayant été présenté avec ses fissures existantes à la date de la vente, la demande présentée par les consorts [M] ne peut être accueillie sur le fondement de la délivrance non conforme. 8. Les consorts [M], parties perdantes, seront condamnées aux entiers dépens d'appel, la décision entreprise étant confirmée en ce qu'elle a condamné ces parties aux dépens de première instance. 9. M. [F] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer en appel. Les consorts [M] seront condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile étant précisé que la décision entreprise sera également confirmée en sa disposition relative à l'indemnisation des frais exposés par M. [F] en première instance.