Cour d'appel, Chambre 1-1, 25 octobre 2023, n° 19/19086

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION La société Maya immobilier ne sollicite pas la condamnation des époux [L], acquéreurs du bien immobilier, à lui payer la commission stipulée au contrat de mandat conclue avec Mme et M. [R], mais des dommages-intérêts. Or, quand bien même il n'est pas partie au contrat de mandat et échappe à son effet obligatoire, l'acquéreur n'a pas le droit d'en entraver l'exécution. Aussi, lorsque par un comportement fautif, il fait perdre sa commission à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil et doit réparation à ce dernier de son préjudice. Tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manoeuvres dolosives ou indélicates de l'acquéreur. En l'espèce, le contrat de mandat conclu entre les époux [R] et la société Concorde immobilier le 24 novembre 2017 pour une durée de trois mois, renouvelable pour une durée de douze mois, stipule au profit de cette dernière une rémunération de 6 % du prix de vente à la charge de l'acquéreur 'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire'. Le mandant s'y interdit expressément de traiter directement avec un acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant toute la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration. Il stipule qu'à défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à la rémunération, toutes taxes comprises, du mandataire. Il n'est pas contesté que le 5 avril 2008, à une date où elle était titulaire d'un mandat des époux [R], l'agence Concorde immobilier a fait visiter le bien immobilier leur appartenant aux époux [L] qui, par la suite, ont acquis le bien à son insu. Les époux [L] connaissaient l'existence du droit à rémunération de la société Maya immobilier puisque, dans une attestation en date du 19 janvier 2019, Mme [L] reconnaît avoir visité le bien le 5 avril 2018 avec un employé de l'agence Concorde immobilier et précise qu'au cours d'une deuxième visite du bien, deux jours plus tard, par l'entremise de Mme [I] de l'agence Zingraf Real Estate, celle-ci, après que M. [R] ait attiré leur attention sur la précédente visite, les a informés qu'elle 's'arrangerait' avec M. [E] de l'agence Concorde immobilier', précisant qu'il s'agissait 'd'un ami à elle'. Par ailleurs, les termes de la promesse de vente signée le 13 mai 2018, soit cinq semaines seulement après la visite, sont éloquents, qui stipulent que l'acquéreur 's'engage à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien'. La teneur de cette clause démontre que Mme et M. [L] n'ignoraient pas les conséquences juridiques de la visite du bien immobilier par l'entremise d'agents immobiliers, notamment de la première, réalisée le 5 avril 2018, avec un représentant de la société Maya immobilier. Ce document, dans lequel ils déclarent faire leur affaire des réclamations des agents immobiliers, fait d'ailleurs référence, non à une rémunération de l'agent immobilier leur ayant présenté le bien, mais à des 'poursuites', ce qui renvoie sans ambiguïté à un dédommagement au titre de la perte de la commission. Cette circonstance démontre qu'ils avaient connaissance de la clause du contrat de mandat conclu entre les époux [R] et l'agence Concorde immobilier stipulant une commission. L'acte authentique de vente signé le 29 août 2018 n'évoque pas l'entremise de la société Maya immobilier et ne reprend pas davantage la clause précitée. Un tel comportement (visite du bien par l'entremise d'un agent immobilier suivie de la finalisation d'un achat cinq semaines plus tard à l'insu de ce dernier) caractérise une manoeuvre frauduleuse destinée à évincer l'agence Concorde immobilier de la transaction immobilière et de son droit à commission et engage la responsabilité quasi-délictuelle des acheteurs pour avoir conclu, en connaissance de cause, une convention ayant pour effet de priver l'agent immobilier du bénéfice de sa commission. Il importe peu que cette dernière n'ait pas accompli de diligences après la visite du bien, puisque ce sont précisément les manoeuvres de l'acheteur qui l'ont empêchée de poursuivre sa mission et sont à l'origine de l'issue malheureuse de ses diligences. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Maya Immobilier a présenté le bien à Mme et M. [L] le 5 avril 2018, en le leur faisant visiter et que ceux-ci ont conclu directement avec les vendeurs un contrat de vente portant sur ce bien moins de cinq semaines plus tard. Bien que non tenus contractuellement, leur comportement traduit une volonté d'agir en fraude des droits de la société Maya Immobilier par l'entremise de laquelle ils ont été mis en relation avec les époux [R] et, à ce titre, engage leur responsabilité à son égard, puisqu'effectivement évincée, celle-ci a perdu la possibilité de mener sa mission à terme et de réclamer la commission à laquelle le contrat de mandat lui donnait droit. Si la société Maya Immobilier n'avait pas été frauduleusement évincée, elle aurait perçu une commission de 150 000 €, comprise dans le prix de vente et à la charge des acheteurs. Les époux [L] ne peuvent utilement exciper de l'intervention d'un autre agent immobilier et des diligences plus complètes de celui-ci pour prétendre qu'à supposer la commission due, seul ce deuxième agent y aurait eu droit. Certes, le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la condition qu'il ait rempli la mission stipulée au mandat et que la transaction immobilière soit parfaite entre le vendeur et l'acquéreur et lorsqu'un mandant a, pour une même opération immobilière, donné mandat non exclusif à plusieurs agents, la commission ne bénéficie qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, quand bien même l'acquéreur lui a été présenté par un autre agent immobilier. Cependant, ce principe contractuel ne prive pas l'agent immobilier qui a le premier présenté l'acheteur à ses mandants du droit de prétendre à des dommages et intérêts, lorsqu'il démontre que l'acheteur a commis une faute qui, compte tenu des diligences accomplies, l'a privé de la réalisation de la vente. En l'espèce, il résulte de l'attestation précitée de Mme [L] que l'agent immobilier qui leur a fait visiter le bien le 7 avril 2018, deux jours après la visite organisée par l'agence Concorde immobilier, conscient qu'ils avaient déjà visité par l'entrmise d'un confrère, s'est engagé à aboutir à un arrangement en faisant état de ses liens d'amitié avec lui. Les agents immobiliers ont, en tout état de cause, été tous deux évincés et si la cour n'est pas en mesure de déterminer les conditions dans lesquelles le deuxième l'a été, il résulte des circonstances ci-dessus rappelées, que Mme et M. [L] ont été mis en relation avec les époux [R] par l'entremise première de l'agence Concorde immobilier à une époque où celle-ci était titulaire d'un mandat de vente, qu'ils connaissaient le droit à rémunération de celle-ci au regard des conditions dans lesquelles ils ont visité le bien, et, qu'étant informés de la violation de la loi du contrat par l'un des contractants, ils se sont engagés à répondre aux réclamations des agents immobiliers avant de passer totalement sous silence l'entremise de l'agence Concorde immobilier lors de la réitération de la vente par acte authentique. En conséquence, c'est à la somme de 150 000 € que s'élève le préjudice subi par la société Maya Immobilier du fait des manoeuvres frauduleuses employées par Mme et M. [L] pour échapper au paiement de la commission. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme à titre d'indemnité. Sur les demandes annexes Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. Mme et M. [L], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à la société Maya immobilier une indemnité de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.