Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 12 octobre 2023, n° 21/08217

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient au préalable de constater que plusieurs baux successifs ont été conclus portant sur les lieux loués à M.et Mme [W] : - un bail du 25 juin 1973 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 1973 et tacitement reconduit par la suite, portant sur un appartement situé au 5ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 5] ; - un bail du 26 mars 1984 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 1984 ; - un bail de 'renouvellement de contrat de location de locaux à usage d'habitation' du 25 mars 1990, soumis à la loi du 6 juillet 1989, consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 1990, moyennant un loyer annuel de 96.000 francs (soit 14.635 euros) ; le bail stipule qu'il porte en outre sur une chambre de service située au 6ème étage ; - un 'avenant de renouvellement de bail' du 23 octobre 2002 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2002, renouvelé depuis lors par tacite reconduction, moyennant un loyer trimestriel de 4.685,04 euros ; le bail stipule qu'il porte sur l'appartement litigieux, ainsi que sur une cave et une chambre de service située au 6ème étage. Sur la validité du congé pour vendre délivré le 12 septembre 2019 En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux : 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...)'; Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice (...) ; II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (...).' * Sur la forme du congé Devant le premier juge, M.et Mme [W] avaient soutenu que le congé qui leur avait été délivré ne comportait que deux pages et le bailleur, qui n'avait pas comparu à l'audience de plaidoirie du 5 février 2021 intervenant après réouverture des débats, n'avait pas apporté la preuve contraire. Devant la cour, la société bailleresse produit le congé pour vendre délivré le 12 septembre 2019, mentionnant que l'acte 'comporte 12 feuilles sur la copie', cette mention faisant foi jusqu'à inscription de faux en écriture, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce, de sorte qu'il convient de juger que M. Et Mme [W] ont bien reçu, à personne, les 12 feuilles du congé. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le congé produit par la société bailleresse comporte bien en page3 la reproduction des 5 alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précité. Il comporte également, en pages 4 à 11, la notice d'information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d'indemnisation du locataire exigée par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité. * Sur les locaux visés par le congé Il est mentionné en première page du congé litigieux que les locaux sur lesquels porte le congé pour vendre sont les suivants : 'Lot 11 - au 5ème étage droite, un appartement comprenant : entrée, salon, salle à manger, trois chambres, cuisine, salle de bains, WC Lot 25 - au 6ème étage, une chambre de service. Précisant que la superficie du lot 11 est d'environ 142,26 m² et du lot 25 d'environ 14,54 m²'. Or, depuis l'avenant de renouvellement du bail du 23 octobre 2002, les locaux loués comportent également une cave. En ne mentionnant pas la cave dans le congé pour vendre du 12 septembre 2019, la société bailleresse a émis une offre ne correspondant pas aux locaux loués (Cass. Civ. 3ème , 21 juin 2000, n°98-14045). La société bailleresse soutient que la cave était incluse grâce à la mention suivante figurant au congé : 'le présent congé est relatif au bien immobilier tel que décrit à votre bail, et dans son ensemble, il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail (par exemple cave, parking, autre dépendance s'il en existe et qu'elles ont été expressément louées aux termes du bail visé au présent acte)'. Toutefois, cette mention ne saurait suffire, en ce que la superficie prise en compte pour l'émission de l'offre n'inclut pas celle de la cave, de sorte que l'offre de vente émise ne correspond pas aux entiers locaux loués. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré en date du 12 septembre 2019 par la société bailleresse et dit que le contrat est renouvelé aux clauses et conditions antérieures pour une durée de 6 ans à compter du 30 mars 2020. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la société bailleresse sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.