Cour d'appel, 1ère Chambre, 3 octobre 2023, n° 21/00534

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder. 1) Sur le sort des pièces n° 25 à 39 La fixation de la clôture a été annoncée le 24 octobre 2022 et a indiqué la date du 21 février 2023 pour la clôture effective. M. et Mme [Z] ont conclu au fond à nouveau le 16 février 2023, soit une semaine avant la clôture, et ont communiqué une nouvelle pièce n° 13 comportant deux photographies non datées de la terrasse litigieuse avec commentaire d'identification des pavillons respectifs des parties. M. et Mme [O] ont communiqué en réplique le 3 mars 2023 un ensemble de clichés photographiques des lieux, dont certains préalablement communiqués par M. et Mme [Z], comportant des commentaires succincts des parties. La clôture a été reportée au 7 mars 2023. Ces photographies des lieux litigieux étaient pour la plupart déjà présentes aux débats antérieurement à ces écritures. Elles comportent des mentions dactylographiées de M. et Mme [Z] et des mentions manuscrites de M. et Mme [O]. Enfin, elles illustrent de manière plus complète la situation de la terrasse et des haies litigieuses, avant comme après les travaux. Il n'y a pas d'atteinte au principe du contradictoire, que M. et Mme [Z] n'ont du reste pas caractérisée autrement que de manière théorique au regard de la date de communication du 3 mars 2023 proche de la date de clôture du 7 mars 2023. Il n'y a pas lieu à écarter ces pièces, qui seront maintenues dans les débats. 2) Sur la terrasse M. et Mme [Z] demandent une mise en conformité de la terrasse de M. et Mme [O] avec le règlement de lotissement et le cahier des charges. Les lotissements sont régis par deux sortes de règles : - le règlement du lotissement d'une part, qui est un document d'urbanisme comprenant les règles d'urbanisme applicables au lotissement et a une valeur réglementaire, - le cahier des charges d'autre part, qui contient des règles régissant les rapports entre les colotis et a une valeur contractuelle. L'article L.442-9 du code de l'urbanisme dispose que 'Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.' L'article L.115-1 du même code précise que 'La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.' En cas d'allégation d'une contractualisation, laquelle fait obstacle à la caducité des règles prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et permet d'engager la responsabilité contractuelle d'un coloti en cas de violation des règles de lotissement sans avoir à faire la démonstration d'un préjudice, la Cour de cassation recherche 'l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement', jugeant que ni la reproduction intégrale du règlement de lotissement dans un cahier des charges ou un acte de vente, ni le fait de s'engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement ne permettaient de caractériser une volonté de le contractualiser (Civ., 3ème, 15 janvier 2013, n° 10-28641). Ainsi, eu égard aux effets de la contractualisation du règlement du lotissement, seule une prise de position explicite des membres du lotissement est de nature à les engager contractuellement pour toutes les dispositions qui y sont contenues En l'espèce, M. et Mme [Z] produisent pour la première fois en cause d'appel une pièce n° 1 intitulée 'dépôt de pièces de la SCI de Kermorguer I du 8 décembre 1972 comprenant 59 pages'. Dans ce 'lot de documents' se trouvent : - une photocopie d'un acte notarié portant réception en 1972, sans que la date précise puisse être exploitée en raison d'une page de garde noircie, par maître [K], notaire à [Localité 10] (22), d'un permis de construire du lotissement de Kermorguer I et de son devis descriptif (35 pages), - une photocopie d'un acte notarié portant réception le 8 décembre 1972 par maître [K], notaire à [Localité 10] (22), de l'arrêté préfectoral d'approbation du projet de lotissement et son rectificatif, accompagnée d'une photocopie du règlement de lotissement et d'une photocopie du cahier des charges (24 pages), - la photocopie d'un acte notarié du 22 novembre 1973 portant réception par maître [K] de la vente d'un lot en l'état futur d'achèvement par la SCI de Kermorguer I à M. et Mme [N], reproduisant le règlement de lotissement et le cahier des charges (50 pages). La pièce n° 1 comporte en réalité 109 pages et non 59 pages comme mentionné à tort dans le bordereau de communication de pièces des appelants. Le règlement du lotissement comporte un article 5 intitulé 'zone non aedificandi' ainsi libellé : 'Les marges d'isolement comprises entre les constructions et les limites séparatives seront au moins égales à 4 m de façon à obtenir une distance minimale de 8 m entre deux groupes de construction ou d'une construction voisine. La marge de recul sera au moins égale à 6 m en fond de parcelle. Là où les maisons sont accolées par les garages la distance pourra être réduite à 3 m 50.' S'agissant de l'acquisition de M. et Mme [O], il résulte de l'acte notarié du 18 décembre 2010 en page 11 que 'Une copie du cahier des charges ainsi que de l'arrêté de lotir a été remise à l'acquéreur qui le reconnaît' et qu'il 'est ici rappelé pour information que, conformément aux dispositions de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne leur confère pas un caractère contractuel.' Il y est également précisé en page 6 que selon une 'note de renseignements d'urbanisme délivrée par la mairie de [Localité 5] le 22 octobre 2010", 'la propriété est située dans une zone urbaine secteur UAc du plan d'occupation des sols de la commune approuvé le 19 février 1980, révisé le 7 juillet 2000 et modifié le 11 juin 2010". De fait, le plan d'occupation des sols tel que versé en pièce n° 7 par M. et Mme [O] définit les distances d'implantation sans référence au règlement de lotissement ni au cahier des charges et M. et Mme [O] ont obtenu le 19 février 2014 une autorisation de construction en limite de propriété d'une terrasse en bois sur pilotis. Ainsi, il se déduit de ce qui précède que non seulement M. et Mme [Z] ne produisent aucun document justifiant d'une contractualisation du règlement de lotissement ou du cahier des charges mais encore que, depuis le 19 février 1980, soit depuis moins de 10 ans après le règlement de lotissement et son cahier des charges datant de 1972, le lotissement de Kermarguer I est couvert par un plan d'occupation des sols qui, en l'absence de contractualisation du règlement de lotissement, a eu pour effet de rendre caduc de dernier, étant ajouté que M. et Mme [Z] ne justifient pas de ce que les mentions de l'article 5 du règlement de lotissement auraient par ailleurs été reprises audit plan d'occupation des sols. Sous le bénéfice de ces observations, l'article 5 du règlement de lotissement n'est définitivement plus applicable. C'est donc à tort que M. et Mme [Z] prétendent s'en prévaloir. Le rejet de leur demande de mise en conformité de la terrasse de M. et Mme [O], notamment quant aux distances à respecter, sera confirmé. 3) Sur les vues M. et Mme [Z] estiment que la situation créée par la construction de la terrasse de M. et Mme [O] leur occasionne un préjudice sérieux puisqu'elle permettrait selon eux des vues sur leurs propriétés. M. et Mme [O] soutiennent qu'il n'y a pas de vue dans les propriétés [Z]. Il résulte d'un constat d'huissier établi le 29 octobre 2019 par maître [E], huissier de justice à [Localité 5], que les claustras de la terrasse de M. et Mme [O] ont une hauteur de 1,85 cm par rapport au sol, que des jours de 0,8 cm existent entre les lattes, que des haies sont implantées en limite sur les deux propriétés [Z], qu'en position debout sur la terrasse, il n'y a aucune vue plongeante sur les propriétés [Z], seules étant visibles les fenêtres à l'étage. Un second constat d'huissier établi le 20 juillet 2021 par maître [P], huissier de justice à [Localité 5], relève que 'De part et d'autre de la terrasse, en limite avec les propriétés voisines, je constate la présence de palissades en bois, lesquelles obstruent totalement la vue sur les propriétés voisines. Je constate entre chaque latte de bois la présence d'un petit jour, lequel ne laisse pas la possibilité d'apercevoir les propriétés voisines lorsqu'on se positionne sur la terrasse des requérants.' Outre que ces deux constats d'huissier ne sont pas contredits par M. et Mme [Z] qui n'apportent aucun élément contraire, force est de constater qu'en tout état de cause, ils n'ont pas formalisé de demande de suppression de ces jours, se contentant de préciser qu'ils ont planté divers végétaux à pousse rapide et ont augmenté la coupe de leur haie à presque 4 m au lieu des 2 à 2,5 m habituels ceci afin de limiter les vis-vis créés par la taille des haies en mitoyenneté. Le jugement, qui a rejeté leur demande de ce chef, sera confirmé. 4) Sur les haies En 2015, pour les besoins de la construction de leur terrasse, M. et Mme [O] ont, côté donnant sur leur propriété et après avoir sollicité M. [Z] en vue d'obtenir une taille spontanée de sa part, en vain, élagué en limite de propriété la haie appartenant à M. [Z]. Le procès-verbal de constat d'huissier du 4 juin 2014 dressé par maître [E] à la demande de M. et Mme [O] établissait en effet que cette haie de conifères était très dense, d'une hauteur de près de 2,70 m, ancienne et débordait sur la propriété des [O] de 50 à 60 cm depuis la façade jusqu'au fond du jardin. En réalisant cet élagage, M. et Mme [O] ont diminué la largeur de cette haie d'une épaisseur équivalente au dépassement sur leur propriété de sorte que, par ailleurs régulièrement taillée du côté [Z], cette haie n'assurait plus sa fonction opacifiante entre les deux propriétés. Les premiers juges ont à juste titre relevé le caractère très ancien de cette haie de cyprès appartenant à M. [Z] et le fait qu'il était impossible de savoir si une taille respectueuse des limites de propriétés, de la forme des précédentes tailles et d'une certaine hauteur maximale, qui aurait le cas échéant été effectuée sous la surveillance de M. [Z], aurait abouti à un résultat très différent dès lors que cette haie, au vu des photographies produites, présentait non seulement une ancienneté certaine mais surtout un risque esthétique évident en cas de taille de ce type de végétaux. Autrement dit, M. [Z] n'est pas légitime à laisser sa haie datant de la construction du lotissement pousser en dépassement sur la propriété voisine. C'est en conséquence à bon droit que les premiers juges ont relevé l'absence de faute de la part de M. et Mme [O], qui ont élagué la partie dépassant sur leur propriété, et ont rejeté la demande d'indemnisation formulée par M. [Z]. Le jugement sera confirmé sur ce point. 5) Sur la demande incidente au titre du préjudice moral Les indéniables tracas subis par M. et Mme [O] en raison de la présente procédure initiée par M. et Mme [Z] depuis 2015, qui aurait pu donner lieu à une réponse judiciaire complète si le règlement de lotissement et le cahier des charges avaient été produits en première instance par M. et Mme [Z] qui s'en prévalaient, caractérisent un préjudice moral qui sera indemnisé à concurrence de la somme de 1.000 € pour les intimés unis d'intérêt. 6) Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant, M. et Mme [Z] supporteront les dépens d'appel qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 de maître [P], huissier de justice à [Localité 5]. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [O] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [Z] de ce chef seront rejetées.