Cour d'appel, 4e ch. expropriations, 20 septembre 2023, n° 21/04219

Motivation

SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 1 - Sur la procédure Les consorts [T] repris en entête de l'arrêt ne fondent ni en droit ni en fait leur demande tendant à la recevabilité de leur intervention volontaire. Elle ne peut donc être accueillie. Vu l'article 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, La cour a sollicité à l'audience les observations des parties sur la recevabilité des conclusions n°2 précitées et des pièces nouvelles qui les accompagnent, au visa de cet article. L'EPFIF a invoqué l'irrecevabilité des demandes nouvelles des appelants augmentant l'indemnité de dépossession et de leurs pièces nouvelles, à l'exception de la pièce 13, par note reçue au greffe le 26 juin 2023 par courrier et notifiée par lettres AR du 30 juin 2023 aux appelants et au commissaire du gouvernement. L'appelante a admis l'irrecevabilité de ses demandes concernant l'indemnité de dépossession et l'indemnité de remploi mais soutenu la recevabilité de leurs autres demandes et celles de ses pièces, par note reçue au greffe les 26 et 28 juin 2023 et notifiée par courriers et lettres AR le 30 juin 2023 à l'EFIP et au commissaire du gouvernement. Elle sollicite un sursis à statuer sur l'indemnité de déménagement. Le commissaire du gouvernement n'a pas répondu. La cour retient ce qui suit. Il est constant que le délai prévu à l'article R. 311-26 du Code de l'expropriation s'applique non seulement au dépôt des conclusions, mais aussi à la production de documents et autres éléments de preuve, sauf à ce que leur production ait été rendue nécessaire par les écritures de l'intimé ou du commissaire du gouvernement ou que cette production n'ait pas été matériellement possible avant, pour une raison indépendante de la volonté de l'appelant. Par suite, doivent être déclarées irrecevables les pièces nouvelles 9 à 12 et 14 de l' appelante, aucun élément en débat ne justifiant la production de ces compléments de pièce hors du délai de l'article en visa, ainsi que les demandes nouvelles en augmentation de celles formées dans leurs premières conclusions au titre de l'indemnité de dépossession principale et de l'indemnité de remploi, ainsi que celle relative à l'indemnité de déménagement, la précédente n'étant ni déterminée ni déterminable. Quant à l'indemnité de déménagement, il n'y a pas lieu de sursoir à statuer jusqu'à production de devis et facture,l'appelante ne justifiant pas qu'elle n 'a pas eu le temps d'obtenir les devis nécessaires dans les délais de l'article en visa. Il sera toutefois, donné acte à l'EPFIF de son offre forfaitaire à hauteur de 3.000 euros. En revanche, la demande chiffrée au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs est recevable, l'inconnue liée à la date de paiement de l'indemnité de dépossession, soit le 20 janvier 2023 (pièce 13 appelante), étant postérieure aux délais de l'appelante pour conclure une première fois. Enfin, la déclaration d'appel de la SCI d'Orsel et le surplus des conclusions et pièces des parties sont recevables, ce qui n'est pas contesté. 2 - Sur l'indemnité de dépossession principale L'appelante demande : - une valeur unitaire de 6.000 €/m² pour la partie à usage d'habitation du bien exproprié, sur la base de 9 termes de comparaison relatifs à des biens à usage d'habitation à [Localité 11] ou [Adresse 3], soutenant que la partie de l'immeuble affecté à l'usage d'habitation n'est pas un immeuble de rapport - et une valeur de 5.500 €/m² pour la partie à usage commercial du bien exproprié soit une indemnité principale de 621.500 € pour 113 m², sur la base de 17 termes de comparaison. L'EPFIF fonde son appel incident sur le caractère excessif d'une valorisation à 4.300 €/m² du bien de rapport exproprié, au regard des 6 termes de comparaison qu'il propose, à Bois Colombes, dans un secteur proche, pour une moyenne de 3.194 €/m² en valeur libre ou 4.198 €/m² en valeur occupée, soit une valeur médiane de 3.800 €/m² et une indemnité de 782.800 euros pour 206 m2. Il conteste : - pour le local commercial les 17 termes de comparaison adverses comme sans référence de publication ou sans pertinence quant à la surface ou l'état - et pour la partie à usage d'habitation, les références de l'appelante quant à la nature sans comparaison possible des biens en cause, affectés à la seule habitation, à leur importance (surface, nombre de pièces) et à leur distance du bien exproprié. Le commissaire du gouvernement propose une valeur unitaire de 4.324 €/m² soit une indemnité arrondie à 891.000 €/m², compte tenu du bon emplacement géographique, en bordure de route passante, du bien exproprié. Il se fonde sur 5 termes de comparaison d'immeuble de rapport à [Localité 12] qu'il n'explicite pas. La cour retient ce qui suit. Le jugement entrepris retient pertinemment une évaluation de l'ensemble du bien exproprié en valeur libre, les occupants de la partie habitation ne disposant d'aucun titre. Il écarte exactement l'ensemble des termes de comparaison portant sur des biens à usage d'habitation uniquement, compte tenu de l'usage mixte, d'habitation et commercial, du bien exproprié. Ce d'autant qu'au vu des photos produites par l'expropriant, la plupart des références de biens à usage d'habitation de l'appelante portent sur des biens qui ne sont manifestement pas comparables ou sont loin du bien exproprié, sur une autre commune. Il écarte également à bon droit les annonces, qui ne sont pas des transactions effectives, ce qui d'ailleurs n'est pas contesté en appel. Le jugement entrepris retient ainsi une valeur unitaire de 4.300 €/m² sur la base des trois termes de comparaison du commissaire du gouvernement qu'il cite (arrêt p.10), que ni ce dernier ni l'appelante ne conteste et dont deux sont implicitement repris par l'expropriant (conclusions EPFIP p. 28). Il convient d'y ajouter les 4 autres références en appel de l'expropriant , concernant des immeubles de rapport libres ou occupé (conclusions EPFIP p. 28), que l'appelante ne conteste pas utilement en se bornant à énoncer qu' 'elles ne sont pas pertinentes et concernent essentiellement des appartements (et non des maisons alors que la valeur des maisons est plus élevée', étant observé que le commissaire du gouvernement ne s'explique sur aucun des termes de comparaison adverses. Il convient également d'y ajouter la première référence en appel de l'appelante, qui concerne la vente au prix unitaire de 3.774 euros, le 17 septembre 2020, d'un local commercial libre d'occupation comme le bien exproprié, de 61 m², situé [Adresse 1] et que l'expropriant ne critique pas utilement quant à son caractère plus récent, qu'une photo non datée ne suffit pas à établir. Les 16 autres termes de comparaison de l'appelante comme le troisième terme de comparaison du commissaire du gouvernement doivent en revanche être écartés comme relatifs à une superfie non pertinente de moins de 60 m² ou de plus de 300 m² ou correspondant à un immeuble hausmannien manifestement non comparable, situé [Adresse 5], ainsi qu'en atteste la photo reproduite en page 23 des conclusions d'expropriant. Enfin, le premier terme de comparaison du commissaire du gouvernement ne peut être retenu, faute de commentaire pertinent suffisant à son sujet de la part de ce dernier, alors qu'aucune des parties ne reprend cette référence à son compte. La valeur unitaire s'élève donc à 3.879,40 arrondie à 3.880 €/m² et l'indemnité de dépossession principale à 799.280 euros (3.880 € X 206 m²). Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. 3 - Sur l'indemnité de remploi La méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'étant pas contestée, celle-ci s'établit comme suit : 20% sur 5.000 € : 1.000 € 15% sur 10.000 € : 1.500 € 10 % sur le surplus ( soit 10% de 799.280 -15.000 ) = 78.428 € soit un total de : 80.928 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. 4 - Sur l'indemnité pour perte de loyers Vu l'article R321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , L'appelante invoque une perte de chance de percevoir des revenus locatifs entre la libération des lieux par le dernier locataire et la date de paiement de l'indemnité de dépossession, sur la base d'une valeur locative théorique de 3.000 euros par mois sur 51 mois. Toutefois, le départ le 20 octobre 2018 du dernier locataire, sans motif dûment justifié, est antérieur à l'ordonnance d'expropriation datée du 10 décembre 2018. Au demeurant, l'appelante ne démontre pas avoir vainement cherché à relouer la partie du bien exproprié concernée. Le jugement entrepris qui a rejeté cette demande doit donc être confirmé de ce chef. 5 - Sur l'indemnité pour préjudice matériel et de jouissance Vu l'article R321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, faute pour l'appelante de justifier d'un préjudice accessoire à l'expropriation indemnisable à ce titre. 6 - Sur le droit de priorité Le sens de l'arrêt rend cette demande sans objet, en ce qu'elle est formulée en cas d'évaluation en valeur occupée de la partie habitation du bien exproprié. 7- Sur les demandes accessoires S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civilede ce premier code. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. La SCI d'Orsel et les consorts [T] repris en entête de l'arrêt dont le recours échoue doivent, conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R.311-29 précité, supporter in solidum les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.