Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 5, 13 septembre 2023, n° 22/03975

Motivation

SUR QUOI, LA COUR 1- la qualité à agir du syndicat des copropriétaires La SNC [Localité 9] [Adresse 11], au rappel de l'arrêt rendu le 24 juin 2015 par la Cour de cassation sur le premier moyen de pourvoi visant la recevabilité du syndicat à exercer l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu, au soutien de la confirmation du jugement fait valoir que le syndicat ne peut se prévaloir de cet arrêt pour rechercher la responsabilité du vendeur au visa de l'article 1602 du Code civil compte tenu du caractère personnel de l'information que le vendeur doit fournir à l'acquéreur lequel prive le syndicat des copropriétaires de la qualité à invoquer un manquement au devoir de conseil qui relève exclusivement de la relation contractuelle entre le vendeur et l'acquéreur. Le syndicat des copropriétaires au soutien de l'infirmation du jugement, oppose que par l'arrêt du 24 juin 2015 qui a cassé et annulé celui de la cour d'appel de [Localité 9], il a été rappelé que le syndicat des copropriétaires ayant qualité à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, a qualité pour exercer contre les vendeurs des lots, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu. Il affirme que le vendeur avait parfaitement conscience de son obligation d'information en tant que professionnel de l'immobilier ayant commandé le diagnostic technique auprès de SOCOTEC. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la propriété entre plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Selon l'article 3 sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment les parties afférentes au gros oeuvre des bâtiments. Aux termes de l'article 4 les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. Les dispositions de l'article 14 organisent la collectivité des copropriétaires en un syndicat constitué, doté de la personnalité civile, ayant pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes le syndicat étant responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L'article 15 confère au syndicat la qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Ces dispositions impératives confèrent au syndicat des copropriétaires constitué pour l'immeuble [Adresse 11], qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et pour exercer, contre le vendeur des lots vendus après achèvement, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu cependant que l'article 1645 du Code civil ouvre une action indemnitaire contre le vendeur dont il est admis qu'elle est autonome par rapport à l'action estimatoire ou rédhibitoire. De ce chef le jugement du 3 avril 2012 qui a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires dans l'exercice de son action en garantie des vices cachés doit être infirmé. 2- la forclusion de l'action exercée au titre des vices rédhibitoires La SNC [Localité 9] [Adresse 11] oppose la tardiveté de l'action au titre des souches de cheminée et murs mitoyens au regard de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des désordres invoqués comme cachés soit au plus tard à compter du rapport de l'expert le 12 mars 2005 cependant que l'action au fond a été diligentée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SNC [Localité 9] [Adresse 11] par exploit du 27 juin 2008 soit au-delà du délai biennal prévu par l'article 1648 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires rappelle que la garantie du vendeur est due en tout état de cause au syndicat des copropriétaires à raison des défauts cachés de la toiture qui la rendent impropre à sa destination cependant que la toiture étant inaccessible, celui-ci aurait été de toutes façons dans l'incapacité de déceler le vice au moment de la vente. Réponse de la cour Il a été vu que le syndicat des copropriétaires tire sa qualité à agir de la loi pour l'exercice de l'action indemnitaire prévue par les dispositions de l'article 1645 du Code civil laquelle est distincte de l'action rédhibitoire encadrée par le délai de forclusion biennale édicté par les dispositions de l'article 1648. Par conséquent le délai de forclusion invoqué par la SNC [Localité 9] [Adresse 11] n'est pas applicable à l'action indemnitaire régulièrement exercée au demeurant dans le délai de 5 ans prévu par les dispositions de l'article 2224 du Code civil. Le moyen tiré de la forclusion sera donc écarté et ajoutant au jugement, la SNC [Localité 9] [Adresse 11] sera déboutée de ce chef. 3- Les désordres Le syndicat des copropriétaires, au rappel des constatations de l'expert qui a mis à jour la présence de traces de pyrite sur les ardoises, une corrosion importante sur la toiture en zinc et l'état médiocre des huisseries, demande réparation des travaux de réfection de la toiture évalués à la somme de 153 048,40 euros par l'expert, inférieure selon l'appelant à la dépense que doit engager le syndicat pour disposer d'une toiture exempte de vice soit 161 466,06 euros TTC soulignant que si la cour devait appliquer un coefficient de vétusté et n'allouer que 58 140,95 euros le syndicat aurait droit à la somme complémentaire de 103 325,11 euros, en réparation du préjudice de jouissance et de la dépréciation de la valeur de son bien. Il réclame en outre le montant de la réparation due au titre de l'aggravation des désordres ensuite de l'affaissement de la charpente lié à l'absence de renforcement des pannes soit la somme de 28 577,41 euros TTC, le coût des échafaudages soit 14 135,82 euros HT pour la période du 12 février 2009 au 7 août 2009, la reprise des souches de cheminées en mauvais état soit 14 869,70 euros HT et des têtes de murs mitoyens soit 2 504,62 euros Htin solidum à l'encontre de tous les intimés. La SNC [Localité 9] [Adresse 11] fait valoir qu'elle n'a pas failli à son obligation d'information puisqu'elle a fourni aux acquéreurs tous les éléments d'information dont elle avait elle-même connaissance résultant du diagnostic établi par SOCOTEC qui avait été commandé par le précédent propriétaire la SNC du [Adresse 11]. Elle soutient que l'affaissement de la charpente n'était pas visible avant la dépose des tuiles et qu'elle n'avait en tout état de cause contracté aucun engagement de rénovation de la toiture, observant que les désordres révélés par l'expert consistent uniquement en la manifestation du vieillissement normal de la toiture. Elle souligne le caractère injustifié des préjudices invoqués dès lors que si le vendeur avait fait procéder à ses frais aux travaux de réfection de la toiture il est certain qu'il en aurait répercuté le coût sur le prix d'acquisition par les acquéreurs, qui auraient, dans tous les cas, supporté ces travaux. Elle conteste le montant des travaux réclamé au regard du coût réellement exposé par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 113 787,68 euros TTC honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus au titre de la réfection de la toiture. Elle conclut au débouté des demandes relatives à la réfection des murs mitoyens, souches de cheminées et têtes de mur dont l'expert indique qu'ils n'étaient pas rendus nécessaires par l'état de l'existant ( page 26 du rapport). Elle souligne le caractère fantaisiste de la demande de dommages et intérêts et conclut au débouté des demandes au titre de l'échafaudage dont l'expert indique qu'il aurait pu être remplacé par une nacelle et des frais conservatoires invoqués comme ayant été avancés qui ne sont pas justifiés. Elle conteste enfin l'évaluation du préjudice proposée par l'expert judiciaire lié à l'intérêt perdu sur la base du taux Euribor +2 qu'elle estime inadapté s'agissant d'un taux de crédit et non de placement. La société SOCOTEC Construction fait valoir que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas au syndicat d'agir en toutes circonstances et qu'il ne peut agir en défense des droits qui appartiennent personnellement à chacun des copropriétaires cependant que le document de gestion établi le 8 janvier 2007 entre l'ancien et le nouveau syndic fait la preuve que le diagnostic technique établi par SOCOTEC Construction n'y figure pas et n'a pu être porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires et ce d'autant plus que certains d'entre eux ont acquis leur lot postérieurement au délai de trois ans de sorte qu'en reconnaissant au syndicat des copropriétaires le bénéfice d'une action collective cela reviendrait à faire bénéficier les copropriétaires n'ayant pas eu le diagnostic d'un enrichissement sans cause. Réponse de la cour A la demande du syndicat des copropriétaires appelant, un rapport de visite sur l'état des toitures de l'immeuble a été établi le 28 août et le 1er septembre 2005 par Monsieur [V] [T], architecte. Il constate sur le versant côté rue de nombreuses ardoises manquantes ou déplacées, certaines présentant des traces de pyrite de fer oxydée entraînant à terme la casse des ardoises et des infiltrations. Il observe comme étant visible depuis la rue un affaissement de la charpente à examiner au niveau du brisis haut côté gauche, une perte d'élasticité des crochets qui ne pincent plus les ardoises, l'absence de joint de dilatation efficace du chéneau en zinc favorisant l'usure des soudures de jonction et la dégradation des poteaux en bois des lucarnes. Sur le versant de la toiture en carré autour de la cour principale, le rapport mentionne l'état d'usure prononcé des ardoises, la perte d'élasticité des crochets mais souligne l'absence d'infiltration a priori tout en indiquant la nécessité d'un remaniement. Il relève qu'en dépit de l'application d'une peinture de protection la couverture en zinc présente des signes d'affaiblissement. Il constate une corrosion très importante pour les parties situées sous les ouvrages métalliques et les antennes, observe que les couvre-joints présentent une résistance convenable mais devront être examinés en détail. Pour le versant de toiture arrière sur parcelle mitoyenne, le rapport constate que les ardoises de brisis et d'arrondis présentent des signes de pathologie similaires aux brisis à l'impériale sur l'avenue sauf pour les zones refaites récemment et renvoie aux observations précédentes concernant la couverture en zinc. Il préconise le remplacement de certains châssis en bois et certains vasistas ainsi que les feuilles de plomb assurant l'étanchéité, l'inspection de la charpente par l'accès si possible aux combles, la révision des joints des briques des cheminées, le rejointoiement des couronnements en pierre dégradés, la réfection de certains solins maçonnés et fissurés et de certains murets situés en mitoyenneté. En synthèse, il conclut à la réfection dans les meilleurs délais du versant de la toiture situé sur l'avenue et à la programmation dans un horizon de 5 ans des autres versants sauf le remplacement ponctuel des ardoises, des couvre-joints, des pattes de fixation et des soudures des ouvrages en zinc et le rejointoiement au mortier des cheminées et solins de manière ponctuelle. L'expert judiciaire Monsieur [P] [Y] s'est rendu sur les lieux le 24 septembre 2007 et le 7 janvier 2008. Il retient que les toitures en ardoise ou en zinc ont une vingtaine d'année environ et n'ont pas fait l'objet de travaux hormis la mise hors d'eau intervenue en septembre 2007 à la demande de Monsieur [N], copropriétaire, dont l'appartement situé sous la toiture côté rue a subi des infiltrations nécessitant la reprise de la charpente, le redressement des ardoises et la réfection des huisseries. Il note que le doublage des rampants et de la couverture empêche l'examen de la charpente dans cette partie. L'expert n'a pas pu constater l'affaissement de la charpente évoqué dans le rapport de visite de Monsieur [T] et note que selon Monsieur [N], la charpente a été refaite et renforcée par un IPE en acier, les ardoises ayant été remises en place sauf pour la bande de 30 cm à partir du faîtage. En extrémité de l'appartement l'expert a pu observer la charpente d'origine dont il indique que le bois est sain et note cependant la présence d'un trou dans la couverture rebouché provisoirement par une plaque en acier galvanisé. Il conclut que l'état de la toiture correspond à la description donnée par Monsieur [T], que son état actuel est essentiellement lié à sa vétusté et non à son absence d'entretien et souligne que compte-tenu de l'ancienneté de la toiture, les traces de pyrites étaient visibles en 2003 au moment de la visite de SOCOTEC. Il précise que les principaux défauts sur la toiture en zinc, rustines en feuilles bitumineuses, traces de peinture et traces de rouilles étaient visibles en 2003 au moment de la visite de SOCOTEC. L'expert a reçu communication de plusieurs devis notamment celui de l'entreprise Bonnet du 22 janvier 2008 et du maître d'oeuvre Monsieur [Z]. Il préconise la réfection de la toiture en ardoise du bâtiment donnant avenue de [Adresse 11] et retient un montant global de 161 466,06 euros TTC incluant un échafaudage tubulaire et le coût de la maîtrise d'oeuvre estimé à 9,5 % postes nécessaires à la bonne exécution des travaux, aucun poste supplémentaire à ce montant global n'ayant été retenu par l'expert comme justifiant une reprise urgente. Cependant l'expert indique aux termes de son premier rapport que compte-tenu de la teneur du diagnostic établi par Socotec le 10 mars 2003 il était légitime de penser que la toiture n'aurait pas à être refaite avant 10 ans or, dans le cas du bâtiment donnant sur l'avenue de [Adresse 11] le syndicat est obligé d'avancer les travaux de sorte que son préjudice, selon l'expert, est indemnisable à raison de l'intérêt du montant des travaux réalisés avec 5 ans d'avance que l'expert calcule par référence au taux Euribor plus 2 points 6,344% de la somme de 161 466,06 euros au 1er février 2008 représentant 58 140,95 euros. L'expert judiciaire a été missionné une seconde fois par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 9] à la demande du syndicat des copropriétaires, pour donner son avis sur l'aggravation des désordres en toiture, l'état des souches de cheminées et des murs mitoyens ensuite de la note technique du maître d'oeuvre Monsieur [Z]. Aux termes du second rapport rendu le 17 mai 2010, il constate que les travaux qui ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires sont identiques à ceux préconisés par le devis de l'entreprise Bonnet mais ont été confiés à l'entreprise Ravier-Ruffin moins disante pour les mêmes postes que ceux retenus par l'expert de sorte que le coût total s'est élevé en définitive à la somme totale de 113 787,68 euros TTC. S'agissant des travaux supplémentaires il note comme étant indispensable la reprise de la charpente laquelle est selon l'expert indissociable des travaux de reprise de la couverture sans laquelle l'ouvrage ne serait pas réceptionnable. Il fixe le coût des travaux supplémentaires de couverture liés à l'absence de renforcement des pannes lors de la mise en oeuvre de l'impériale et des lucarnes à la somme de 28 577,41 euros. Il exclut la reprise des têtes de souche et des cheminées celle-ci n'étant pas rendue nécessaire par l'état de l'existant mais consistant en une amélioration de l'existant. Il note que l'installation de l'échafaudage est justifiée pendant toute la durée des travaux du 8 septembre 2008 au 7 août 2009 et a permis au-delà de cette date de faciliter l'inspection de la toiture qui aurait pu cependant être satisfaite avec la mise en place d'une nacelle dont le coût aurait été moins élevé. Cependant la cour observe que le maintien de l'échafaudage dans les circonstances qui font la preuve de l'aggravation d'une partie des désordres était justifié au regard des opérations d'expertise qui se sont poursuivies et qu'il ne peut être fait grief à l'appelant d'avoir maintenu cette structure qui a sécurisé les constatations de l'expert. Ce poste sera donc retenu à hauteur de 14 135,82 euros. Selon les dispositions de l'article 1645 du Code civil : ' Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Si l'action en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires est exercée de manière autonome par celui-ci, elle continue néanmoins à obéir aux règles spéciales de la garantie qui imposent la connaissance par le vendeur d'un défaut grave, inhérent à la toiture, antérieur à la vente et en compromettant l'usage convenu. La SNC [Localité 9] [Adresse 11] est une société en nom collectif ayant pour objet, selon l'extrait Kbis qu'elle produit du 14 février 2023, l'acquisition, dans le régime fiscal de marchands de biens, de terrains, biens et droits immobiliers situé [Adresse 11], en vue de leur revente en bloc ou en détail, la construction sur tout terrain d'un ensemble immobilier à usage d'habitation et de commerces en vue de sa vente en totalité ou par fractions et toutes opérations de marchands de biens. Elle est donc en sa qualité de professionnelle de la vente et de la construction, réputée avoir une connaissance éclairée des qualités de l'immeuble dont elle a assuré la revente, en ce compris notamment l'état de vétusté de la toiture, antérieure à la vente opérée par elle, ainsi que le souligne l'expert judiciaire qui relève, lors de sa première visite le 24 septembre 2007, sans être utilement contredit sur ce point, l'ancienneté des traces de rouille et de pyrite comme un indice sérieux attestant d'une vétusté déjà ancienne et en tout état de cause déjà acquise en 2003 lors du passage de la société SOCOTEC, visible depuis la rue pour la partie nécessitant une réfection immédiate. S'agissant d'une vétusté avancée caractérisant un défaut grave rendant la toiture du bâtiment situé côté avenue de [Adresse 11] impropre à son usage car non étanche et justifiant une reprise sans délai, la garantie est due par le vendeur au syndicat des copropriétaires à raison du dommage imputable à la dissimulation de ce vice. Cependant et contrairement à ce que sollicite l'appelant, le préjudice indemnisable ne peut être constitué par le coût total de la réfection que le syndicat des copropriétaires aurait dû, même en connaissant l'état de la toiture préalablement à la vente exposer, puisqu'il ne dispose pas de l'action en réduction du prix de vente qui est propre à chacun des acquéreurs mais seulement à raison de la thésaurisation dont il a été privé, par le fait de l'obligation dans laquelle il se trouve d'avancer les travaux de réfection dont il pouvait légitimement estimer, au regard des conclusions du rapport de la société SOCOTEC, qu'il n'aurait pas à les exposer avant 2013. Par conséquent la société SNC [Localité 9] [Adresse 11] sera condamnée sur infirmation du jugement, à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] la somme de 23 475 euros correspondant à l'intérêt du montant des travaux réalisés à hauteur de 156 500,91 euros rapporté à 5 ans, calculé non pas sur la base du taux Euribor, qui est l'indice de référence du taux interbancaire mais sur la base du taux moyen de rendement des fonds en euros des contrats d'assurance vie qui aurait permis au syndicat des copropriétaires de thésauriser, soit pour la période de 2008 à 2013 un taux moyen de rendement de 3 %. Cependant dans la mesure où la SNC [Localité 9] [Adresse 11] offre très subsidiairement d'actualiser le préjudice calculé par l'expert à un revenu d'intérêts de 36 052,66 euros c'est cette somme qui doit être retenue afin de ne pas statuer infra petita. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] sera par conséquent débouté du surplus de ses demandes indemnitaires. 4- La responsabilité de la SAS SOCOTEC CONSTRUCTION La SNC [Localité 9] [Adresse 11], au rappel des conclusions de l'expert, demande subsidiairement qu'au vu du caractère incomplet de son rapport, SOCOTEC CONTRUCTION qui était chargée d'une mission portant sur le constat apparent de la solidité du clos et du couvert, soit condamnée à la relever indemne de toute condamnation. Le syndicat des copropriétaires conteste la valeur du diagnostic technique que SOCOTEC a établi sans tenir compte de la vente des lots issue de la division et des mutations à intervenir dans le délai de trois ans à compter de l'établissement du diagnostic ce qui aurait dû la guider pour exercer son contrôle, non pas de manière superficielle, mais de manière suffisamment approfondie pour que tout nouvel acquéreur durant les trois années qui suit l'établissement du diagnostic puisse s'y référer de manière suffisamment fiable. En toute hypothèse le syndicat des copropriétaires fait valoir que même si la mission de SOCOTEC avait été limitée à un simple constat visuel, ce que conteste le syndicat, le bureau de contrôle aurait failli à sa mission en ne relevant pas les traces de pyrite et en ne visitant pas la charpente. La société SAS Holding SOCOTEC et la société SAS SOCOTEC Construction sollicitent liminairement la mise hors de cause de la société Holding SOCOTEC société de participation financière nullement concernée par le litige et demandent que soit constatée la recevabilité de l'intervention volontaire de la société SOCOTEC Construction venant aux droits de la société SOCOTEC France. Sur le fond, elle rappelle qu'elle a été missionnée par la société Immobilière du Rond-Point ensuite du contrat du 24 février 2003, pour établir un diagnostic technique de l'état visuel apparent dudit immeuble préalablement à sa mise en copropriété conformément aux dispositions de l'article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation. Au soutien de la confirmation du jugement, elle observe que les travaux entrepris sont liés à la vétusté de l'ouvrage et subsidiairement que son diagnostic portait sur l'état général des parties visibles et accessibles des ouvrages lequel ne peut préjuger de la qualité intrinsèque des ouvrages et équipements sans aucun engagement d'avenir, la convention ne prévoyant pas de durée de validité du rapport. Il conteste la pertinence des conclusions de l'expert Monsieur [Y] qui n'a jamais constaté d'infiltration dans la toiture, ne l'a pas examinée de manière exhaustive et conclut péremptoirement que les traces de pyrite étaient visibles 4 ans auparavant pour SOCOTEC lors de son passage en 2003 cependant que l'éclairage technique apporté par Monsieur [L] établit que seule la somme d'un certain nombre de critères non caractérisée en l'espèce permet de définir une attaque généralisée de pyrite traversant la couverture. S'agissant des aggravations des désordres, elle conteste l'approche Monsieur [Y] qui enfreint le principe du contradictoire en reconnaissant avoir eu une connaissance personnelle du mauvais état de la toiture par le rapport de Monsieur [Z] tout en reconnaissant que l'affaissement de la toiture ne peut procéder que d'un vice caché sans pour autant conclure qu'il était caché pour SOCOTEC. Elle conclut à l'absence de démonstration de toute faute lui étant imputable, l'absence de lien de causalité avec l'altération des parties communes SOCOTEC ne pouvant être tenue pour responsable de la vétusté de la toiture. Réponse de la cour Il sera liminairement donné acte à la société SOCOTEC Construction venant aux droits de la société SOCOTEC France de son intervention volontaire, justifiant la mise hors de cause de la SAS Holding SOCOTEC non contredite par les parties. La société SOCOTEC a été chargée par le vendeur dont la SNC [Localité 9] [Adresse 11] est l'ayant droit d'établir un diagnostic de mise en copropriété portant constat apparent de certains éléments de construction. Ce diagnostic établi sur place le 27 février 2003 a donné lieu à un rapport du 10 mars 2003 conformément à l'article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation. La couverture, l'étanchéité, les supports et les ouvrages communs en toiture sont notés comme concernés par le constat qui relève que : - la charpente en bois n'a pu être visitée - l'absence de dégradation ou dysfonctionnement de la couverture courante en ardoises naturelles dans la hauteur des brisis en bon état - les chéneaux en zinc sont visiblement corrects - des traces d'humidité sont visibles au niveau de la zinguerie A l'article 3 de la mission il est indiqué que ' la mention d'un état apparent satisfaisant ne saurait préjuger de la qualité intrinsèque des ouvrages et équipements' cependant, cette clause ne saurait avoir pour objet ou pour effet d'exonérer la société SOCOTEC CONSTRUCTION de l'obligation contractée qui porte sur le constat apparent de la charpente et de la couverture cependant qu'elle a manifestement failli à ce constat en ne décrivant pas les traces visibles depuis la rue, attestant de la présence de rouille et de pyrite affectant la solidité des éléments de la couverture donnant rue de [Adresse 11] quand les dispositions de l'article L 111-6-2 précités applicables à l'époque du constat lui faisaient obligation de délivrer un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du couvert. Il ne peut valablement être fait grief à l'expert de n'avoir pas respecté le principe du contradictoire relativement au constat de l'affaissement de la charpente dès lors que ce constat, initialement signalé par Monsieur [T], mandaté par le syndicat des copropriétaires, est repris dans le constat d'huissier établi avant la réalisation des travaux le 23 octobre 2008 puis par le maître d'oeuvre, Monsieur [Z], dans son rapport du 24 novembre 2008, la circonstance que l'expert ait indiqué qu'il avait pu constater la matérialité de ce même désordre dans le cadre d'une autre expertise dans le même immeuble, étant sans emport sur le respect du contradictoire dès lors que l'expert distingue dans le corps de son rapport la connaissance extérieure à l'expertise qu'il a eue de ce désordre de sa matérialité, avérée par les constats précités, dont il retient la pertinence. La faute de la société SOCOTEC Construction a donc contribué à la production de l'entier dommage subi par le syndicat des copropriétaires et supporté par la SNC [Localité 9] [Adresse 11] dans les proportions qui viennent d'être fixées cependant que les observations de portée générale de Monsieur [L], technicien mandaté par la société SOCOTEC pour expliquer la nature et les conditions d'oxydation de la pyrite, qui ne s'est pas déplacé sur les lieux sont inopérantes à remettre en cause les constatations de l'expert judiciaire. Dans les rapports entre le vendeur, la SNC [Localité 9] [Adresse 11] et la société SOCOTEC Construction, le premier est fondé à solliciter la garantie intégrale de cette dernière à raison de la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires cependant que celui-ci n'est pas fondé à solliciter la condamnation in solidum la société SOCOTEC Construction sur le fondement de la garantie due par le vendeur ou de la responsabilité contractuelle de droit commun à laquelle la société SOCOTEC Construction est étrangère, seule sa responsabilité quasi-délictuelle, non invoquée en l'espèce, pouvant être mise en cause par ledit syndicat. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation in solidum à l'égard de la société SOCOTEC Construction. 5- La garantie de AXA France Iard La SNC [Localité 9] [Adresse 11] sollicite la garantie de son assureur la société AXA France Iard au titre de la police responsabilité civile. La société SOCOTEC CONSTRUCTION appelle en garantie la SNC [Localité 9] [Adresse 11] et son assureur AXA France sans développer de moyens à l'appui de cette demande de condamnation. Réponse de la cour La société AXA France Iard qui ne dénie pas le principe de la garantie délivrée à la SNC [Localité 9] [Adresse 11] demande subsidairement au débouté, à être déclarée fondée à opposer toutes les limites de la police souscrite, notamment le plafond des garanties et la franchise cependant, hormis l'ordonnance du Juge de la mise en état du 19 mai 2019, la société AXA France Iard ne communique aucune pièce et à défaut de communication des conditions d'assurance, il ne saurait être fait application des limites non justifiées de la police souscrite. La société AXA France Iard sera donc condamnée à garantir la SNC [Localité 9] [Adresse 11] de l'intégralité du montant des condamnations mises à la charge de son assurée aux côtés de la société SOCOTEC Construction. Dans les rapports des co-obligés entre eux, la charge finale de ces condamnations sera supportée par la société SOCOTEC CONSTRUCTION seule. 6- Les frais irrépétibles La SNC [Localité 9] [Adresse 11] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires ou de tout succombant à lui régler une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation in solidum de tous les intimés à lui régler la somme de 15 000 euros. La société SOCOTEC Construction demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles. Réponse de la cour Le sens de l'arrêt conduit à condamner la SNC [Localité 9] [Adresse 11] sous la garantie de la société AXA FRANCE IARD et de la société SOCOTEC Construction à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 11] une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, en ce compris ceux afférents à la décision cassée et à ceux concernant la procédure devant la cour d'appel de renvoi. Dans les rapports des co-obligés entre eux, la charge finale de ces condamnations sera supportée par la société SOCOTEC CONSTRUCTION seule.