Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 27 septembre 2023, n° 21/00608

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de voir juger non écrit le dernier paragraphe de l'article 15 du règlement de copropriété et l'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 13 juin 2018 A l'appui de son appel, la société Courcelles 88 maintient que le règlement de copropriété a instauré dans ses dispositions une clause de non concurrence illicite ; Elle soutient que le tribunal ne s'est pas prononcé sur la licéité de la clause interdisant l'exploitation de commerces de restaurant, bar ou brasserie pour les lots n° 2 et 3 mais l'autorisant pour le lot n° 3 ; Elle ajoute que si l'activité de bar, brasserie, restaurant existait au lot n° 3 au jour de la rédaction du règlement de copropriété, la seule solution possible était d'autoriser cette activité pour l'ensemble des lots commerciaux ; L'article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation' ; L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition' ; Par application des dispositions précitées, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; En l'espèce, comme l'a exactement relevé le tribunal, le règlement de copropriété de l'immeuble précise, en son article 15, les restrictions relatives à l'exercice des activités de commerce autorisées au sein de la copropriété, à savoir que 'dans l'ensemble des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée (lots numéros 2, 3 et 4) sont interdits les activités et les commerces de poissonnerie, fromagerie, charcuterie, boucherie, night-club' mais opère une distinction entre la désignation des lots n°3 d'une part, et n°2 et n°4 d'autre part, seul le lot n°3 pouvant recevoir toutes activités de 'Bar, Café, Brasserie et Restaurant avec vente d'huîtres et crustacés à l'exclusion de tout poisson frais ou autres', contrairement aux lots n°2 et n°4 au sein desquels sont interdites ces activités de 'bar, Brasserie et Restaurant' ; Selon la société Courcelles 88, cette dernière disposition instaure une clause de non concurrence ; Son raisonnement ne peut cependant être suivi dès lors qu'il est établi qu'à la date de la rédaction du règlement de copropriété du 23 décembre 1996, une activité de bar, brasserie et restaurant était exercée dans le lot n° 3, et ce, depuis 1884, ainsi qu'il ressort des pièces 8 à 10 produites par le syndicat des copropriétaires (reproduction de la 'Statue de la liberté de Bartholdi' par [F] [O], photographies de la construction de la 'Statue de la liberté' et montage réalisé en 2012 par [P] [R]) et comme il était énoncé dans son assignation du 7 août 2018 (page 8) ' le lot n° 3 est exploité à usage de bar, brasserie, restaurant depuis toujours' ; Ainsi, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété établi le 23 décembre 1996 ne pouvait interdire au lot n° 3 d'exploiter son local à usage de bar, brasserie ou restaurant dès lors que cette activité était exploitée avant son élaboration ; En revanche, ce même règlement de copropriété dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires et compte-tenu des nuisances liées à l'exploitation de plusieurs commerces de 'bar, brasserie, restaurant' au sein de l'immeuble lequel est à usage d'habitation, professionnel et commercial, a pu valablement interdire cette activité aux lots n° 2 et 4 qui n'étaient pas affectés à cet usage ; Le règlement de copropriété n'instaure donc pas une clause de non concurrence au profit de l'un de ses copropriétaires mais une interdiction d'exploiter une activité de 'bar, brasserie, restaurant' dans les lots n° 2 et 4 conforme à la destination de l'immeuble dès lors qu'est déjà autorisée dans le lot n° 3 l'activité de : 'Bar, Café, Brasserie et Restaurant avec vente d'huîtres et crustacés à l'exclusion de tout poisson frais ou autres' et qu'il convient de préserver la tranquillité des copropriétaires, étant précisé que le syndicat des copropriétaires énonce sans être contredit que le restaurant Le Vigny est ouvert en semaine de 7 à 20 heures et est fermé le week-end ; L'absence de clause de non concurrence au sein du règlement de copropriété ressort également de la disposition selon laquelle (chapitre III, article 15, paragraphe 4) : 'en cas d'exercice d'une profession libérale et/ou d'un commerce et d'une activité, la personne exerçant cette profession ne pourra intenter aucune action contre le syndicat des copropriétaires pour le cas où une profession semblable viendrait à être exercée' ; La société Courcelles 88 échoue à démontrer l'existence d'une clause de non concurrence devant être annulée comme imposant aux copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l'immeuble ; Il n'y a donc pas lieu de réputer non écrite les dispositions prévues et définies au dernier paragraphe in fine de l'article 15 chapitre III du règlement de copropriété ; Il s'en suit que le refus de voter l'annulation des dispositions restrictives du règlement de copropriété sur le lot n° 2 devenu 75 et 76 lors de l'assemblée générale du 13 juin 2018 est valable et l'annulation de la résolution n° 29 n'est pas encourue ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Courcelles 88 de sa demande tendant à voir déclarer non écrit le dernier paragraphe in fine de l'article 15, chapitre III du règlement de copropriété, modifié par le document du 23 décembre 1996 et de sa demande en annulation de la résolution n°29 de l'assemblée générale du 13 juin 2018 ; Sur l'annulation de la résolution n° 30 et l'autorisation de travaux La société Courcelles 88 soutient qu'aucune raison n'a été avancée par l'assemblée générale pour refuser l'adoption de cette résolution n° 30 ; La résolution n° 30 est relative à l'autorisation à donner d'effectuer 'des travaux affectant les parties communes de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci - en l'occurrence et s'agissant d'un local à usage commercial susceptible d'être affecté à l'usage de brasserie et restaurant, les travaux permettant l'adaptation des lieux à la destination autorisée dont la pose d'un conduit extraction d'air, des odeurs et fumées conformément aux dispositions sanitaires applicables et sous réserve des dispositions du règlement de copropriétaires applicables en matière d'harmonie du bâtiment et de tranquillité' ; Il a été vu que l'interdiction d'exploiter une activité de 'bar, brasserie, restaurant' dans le lot n° 2 est conforme à la destination de l'immeuble ; Dès lors les copropriétaires ont pu valablement sans commettre d'abus de majorité refuser la demande d'autorisation de travaux affectant les parties communes et consistant notamment en l'installation d'un conduit extraction d'air, des odeurs et fumées ; L'annulation de la résolution n° 30 n'est pas encourue ; Aux termes de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1ci-dessus ; En application de ce texte, les travaux autorisés ne doivent pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ; Il résulte de ce qu'il précède que la demande de la société Courcelles 88 de se voir autoriser à réaliser les travaux nécessaires à l'activité de brasserie et restaurant n'est pas fondée ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Courcelles 88 de ses demandes tendant à voir annuler la résolution n°30 de l'assemblée générale du 13 juin 2018 et à se voir autoriser à réaliser les travaux d'aménagement de ses locaux commerciaux à usage de brasserie et restaurant ; Sur les demandes de dommages-intérêts de la société Courcelles 88 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Courcelles 88 de ses demandes en dommages et intérêts ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage en appel du trouble causé par l'action de la société Courcelles 88 dans son fonctionnement ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; La société Courcelles 88, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées en cause d'appel par la société Courcelles 88 ;