Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 14 septembre 2023, n° 20/17846

Motivation

Motifs de l'arrêt Sur la recevabilité de l'appel des sociétés Imfra, [Adresse 8] et Uni-Commerces : Au 9 décembre 2020, date de l'appel principal à l'encontre des sociétés Naf Naf, Texto France et Heyraud, l'ensemble de ces sociétés jouissaient de leur personnalité morale, de sorte que l'appel à leur encontre se trouve recevable. Sur la recevabilité des demandes formées par l'ADELECO pour le compte des sociétés Naf Naf, Texto France et Heyraud : Aux termes de ses dernières écritures, l'association Adeleco demande à la cour la condamnation de la société Imfra à payer à l'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO) en qualité de mandataire ad agendum des sociétés : - Heyraud, la somme de 45.325,33 euros TTC ; - Naf-Naf la somme de 60.197,61 euros TTC ; - Texto la somme de 37.535,06 euros TTC ; ainsi que 10.000 euros par société mandante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il ressort toutefois des débats que les sociétés Heyraud et Texto n'existent plus et sont radiées du RCS. Il en résulte que ces sociétés n'ont plus d'existence juridique ni de personnalité morale à ce jour et n'ont donc plus la capacité d'ester en justice. Les demandes formées pour le compte de ces sociétés seront donc déclarées irrecevables. Il en ira de même des demandes formées à leur encontre. En revanche, il est établi que la société Naf Naf se trouve en liquidation judiciaire et il n'est pas démontré que cette liquidation soit à ce jour clôturée. La personnalité morale de cette société subsiste donc à ce jour. Il n'est pas démontré que le mandat consenti par la société Naf Naf à ADELECO ait été révoqué et en l'absence de révocation, ce dernier a vocation à demeurer valide nonobstant l'ouverture d'une procédure collective par application de l'article L. 641-11-1-I du code de commerce. L'irrecevabilité des demandes formées pour le compte de la société Naf Naf ne sera donc pas accueillie sur ce fondement. Sur l'irrecevabilité des demandes tirée du défaut de droit à agir de la société Vivarte : La société Vivarte vient aux droits de la société Exand Holding, anciennement société André. Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, la société André avait apporté à la société TooAndré le fonds de commerce exploité au sein des locaux du centre commercial de [Adresse 7], soit l'ensemble des éléments le constituant dont le droit au bail. Si la société TooAndré est venue aux droits de la société André à compter de mai 2018, les travaux litigieux ont été exécutés et facturés au précédent preneur de 2013 à 2017, preneur qui est intervenu volontairement à la première instance le 9 mai 2017. Il n'est pas démontré que la reprise du lien d'instance en cours soit entrée dans le périmètre de la cession consentie à la société TooAndré. Dès lors, la fin de non-recevoir des demandes de la société Vivarte au titre de son défaut de droit ou d'intérêt à agir ne sera donc pas accueillie sur ce fondement. Sur l'irrecevabilité des demandes formées par ADELECO au nom et pour le compte de la société San Marina faute de mandat consenti à ADELECO par les administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires : La société San Marina a consenti un mandat ad agendum à L'ADELECO le 26 février 2016 et l'instance a été introduite pour son compte par l'ADELECO le 11 mai 2016. Ce n'est que postérieurement, le 22 septembre 2022, que la société San Marina a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de Marseille et que la SCP Avazeri-Bonetto a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire. La procédure collective est donc toujours en cours et la personnalité morale de la société San Marina subsiste donc à ce jour. Il n'est pas démontré que le mandat consenti par la société San Marina à ADELECO ait été révoqué et bien au contraire, les organes de la procédure sont intervenus dans la cause au soutien des conclusions de l'ADELECO du 19 janvier 2023. En l'absence de révocation du mandat, ce dernier demeure donc parfaitement valide. L'irrecevabilité des demandes formées pour le compte de la société San Marina se sera donc pas accueillie sur ce fondement. Sur les fins de non-recevoir tirée du non-respect des clauses de médiation : Il résulte des articles 1103, 1104 et 1188 code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, que cette disposition est d'ordre public, que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties et que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, les baux conclus avec les sociétés San Marina, Naf Naf, 1.2.3 (Etam Lingerie 1.2.3), Devred, Caroll International, Elexia (enseigne « Franck Provost »), La Poste, Damart, Chaussures Eram et Micromania contiennent une clause de médiation préalable rédigée comme suit : « 26.3 Médiation 26.3.1 Principe : Hors les différends portant sur la mise en jeu de la clause résolutoire et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail, lesquels resteront soumis dès le constat de l'infraction aux dispositions susvisées aux articles 26.1 et 26.2, les Parties entendent recourir, préalablement à toute instanc judiciaire, à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l'interprétation et l'exécution ou l'inexécution, l'interruption ou la réalisation du présent contrat de bail et ce, dans les conditions décrites ci-après. De convention expresse entre les Parties, le recours à la médiation ne constitue pas une remise en cause des dispositions du présent bail lesquelles ont été consenties ou acceptées par les Parties en pleine connaissance de cause. Par ailleurs, si le délai imparti à la médiation devait venir en concours avec un des délais stipulés au présent bail, il sera interruptif, sauf délai impératif de rigueur (forclusion, prescription,'), de ces délais qui reprendront, ainsi, leur cours normal à défaut d'accord des Parties à la date d'établissement du procès-verbal du Médiateur augmenté du délai engendré par ladite médiation. 26.3.2 Conditions : 1. La Partie qui entendra faire application de la présente clause en avertira l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception en visant, expressément, le présent article et en proposant une liste de trois personnes maximum susceptibles d'être retenues comme médiateurs. Les Parties choisiront, alors, un médiateur d'un commun accord soit dans la liste proposée soit en dehors de celle-ci, étant expressément convenu que ce médiateur devra être un professionnel reconnu du sujet à traiter. Si, au terme d'un délai de huit (8) jours ouvrables suivant l'envoi de la lettre susvisée, les Parties n'arrivaient pas à se mettre d'accord sur le choix du médiateur, le Partie la plus diligente saisira Monsieur ou Madame le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en Référé et du lieu de situation de l'immeuble, qui nommera le médiateur en référence au critère de professionnalisme défini ci-dessus. Dès la consignation de ses honoraires, le médiateur réunira les Parties en vue de rechercher un accord. La mission du médiateur ne pourra excéder un délai de deux (2) mois suivant la consignation de ses honoraires. La proposition du médiateur ne sera ni obligatoire, ni exécutoire. Les frais et honoraires de ce médiateur et de toute procédure préalable à sa désignation seront répartis pour moitié entre les Parties. 2. En cas d'échec de la médiation, chacune des Parties reprendra ses droits quant à l'exécution de l'une quelconque des clauses du présent bail et la partie la plus diligente saisira la Juridiction compétente qui statuera sur le litige qui lui est soumis suivant les règles applicables en la matière. 3. La médiation conservera un caractère confidentiel entre les Parties qu'un accord ou non soit intervenu entre elles et ne pourra plus être mise en 'uvre si un simple exploit d'huissier a, déjà, été notifié à propos du différend en question. » Par ailleurs, les baux conclus avec les sociétés Etam Prêt à porter, Etam Lingerie, Undiz contiennent une clause de médiation préalable rédigée comme suit : « 26.3 Médiation 26.3.1 Principe : A l'exception des différends portant sur (i) la mise en jeu de la clause résolutoire (et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du Bail) lesquels resteront soumis dès le constat de l'infraction aux dispositions susvisées aux articles 26.1 et 26.2 du Titre II et (ii) ceux relatifs au renouvellement et au refus de renouvellement lesquels resteront régis par les articles 26.4 et 27 du Titre II, les Parties entendent recourir, préalablement à toute instance judiciaire, à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l'interprétation, l'exécution ou l'inexécution, l'interruption ou la résiliation du Bail et ce, dans les conditions décrites ci-après. De convention expresse entre les Parties, le recours à la médiation ne constitue pas une remise en cause des dispositions du Bail lesquelles ont été consenties ou acceptées par les Parties en pleine connaissance de cause. Par ailleurs, si le délai imparti à la médiation devait venir en concours avec un des délais stipulés au Bail, il sera interruptif, sauf délai impératif de rigueur (forclusion, prescription, '), de ces délais qui reprendront, ainsi, leur cours normal à défaut d'accord des Parties à la date d'établissement du procès-verbal du médiateur augmenté du délai engendré par ladite médiation. 23.3.2 Conditions : 1. La Partie qui entendra faire application de la présente clause en avertira l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception en visant expressément le présent article et en proposant une liste de trois personnes maximum susceptibles d'être retenues comme médiateur. Les Parties choisiront, alors, un médiateur d'un commun accord soit dans la liste proposée par le demandeur à la médiation soit en dehors de celle-ci, étant expressément convenu que ce médiateur devra être un professionnel reconnu du sujet à traiter. Dès la consignation de ses honoraires, le édiateur réunira les Parties en vue de rechercher un accord. La mission du médiateur ne pourra excéder un délai de deux (2) mois suivant la consignation de ses honoraires. La proposition du médiateur ne sera ni obligatoire, ni exécutoire. Les frais et honoraires de ce médiateur et de toute procédure préalable à sa désignation seront répartis pour moitié entre les Parties. 2. En cas de désaccord des Parties sur le choix du médiateur au terme d'un délai de huit (8) jours ouvrables suivant la réception de la lettre susvisée ainsi qu'en cas d'échec de la médiation, chacune des Parties reprendra ses droits quant à l'exécution de l'une quelconque des clauses du Bail et la Parties la plus diligente saisira la Juridiction compétente qui statuera sur le litige qui lui est soumis suivant les règles applicables en la matière. 3. La médiation conservera un caractère confidentiel entre les Parties qu'un accord ou non soit intervenu entre elles et ne pourra plus être mise en 'uvre si un simple exploit d'huissier a, déjà, été notifié à propos du différend en question.» L'ADELECO prétend que les clauses de médiation ont été purgées pour les sociétés André et Elexia dans la mesure où elle a saisi le 27 mai 2016 pour le compte de ces sociétés le juge des référés de Bobigny aux fins de désignation d'un médiateur judiciaire. De même les appelantes rappelle que l'Adeleco a saisi le juge de référé du tribunal de grande instance de de Bobigny par assignation du 24 avril 2017 aux mêmes fins de désignation d'un médiateur et cette fois pour le compte de la société Undiz. En l'espèce, l'ADELECO a sommé les bailleresses par exploit d'huissier du 4 mai 2016 de rembourser sans délai les sociétés Chaussures Eram, Naf Naf, Magellan, Camaieu International, Nature & Découvertes, Damart-Serviposte, Delta Lingerie, Devred, Cafan, Caroll International, Elexia exploitant sous l'enseigne Franck Provost, la Poste, Ronip, San Marina, Ludendo Commerce France, Boulangeries, Paul, Le Rancho France et France Quick et assignait les bailleresses pour le compte de ces sociétés le 11 mai 2016, soit 7 jours plus tard, L'ADELECO a envoyé les mises en demeure par exploit d'huissier pour le compte des sociétés Etam Lingerie, Etam Lingerie 123 et Flunch le 7 octobre 2016 puis signifiait des conclusions d'intervention volontaire pour Du pareil au même, Micromania, Etam Lingerie, Etam Lingerie 123, FLUNCH par conclusions le 17 octobre 2016. L'ADELECO a envoyé les mises en demeure par exploit d'huissier pour le compte des sociétés Etal prêt à porter, Heyraud, Texto et Undiz, le 11 avril 2017 puis signifiait le 9 mai 2017, des conclusions d'intervention volontaire pour Heyraud, Texto France, Etam prêt à porter, Ex And Holding (précédemment dénommée André), Elexia (enseigne Jean-Louis David), Minelli, Nation Chaussures et Undiz et encore des conclusions d'intervention volontaire pour Undiz le 31 juillet 2019. Il en résulte que les preneurs se sont constitués en association qui a directement mis en demeure et assigné en justice les bailleresses sans mise en 'uvre des clauses de médiation amiable suscitées. Il doit être observé que le contrat, qui fait loi entre les parties, ne prévoit pas le recours à une médiation judiciaire mais à un processus de médiation amiable préalable. Il résulte en effet de la lecture des contrats susvisés que les parties ont clairement entendu recourir à un processus de médiation préalable à toute action judiciaire et que les preneurs ont systématiquement éludé l'application de cette clause en s'appuyant sur la clause au terme de laquelle la médiation ne pourra plus être mise en 'uvre si un simple exploit d'huissier a, déjà, été notifié à propos du différend en question. En recourant à des sommations et en assignant à bref délai sans attendre de positionnement des bailleresses, les preneurs avaient donc clairement l'intention de se soustraire à leurs engagements en judiciarisant directement le contentieux sans engager aucun processus de médiation amiable préalable, et ce faisant n'ont pas exécuté les conventions avec la bonne foi minimale que les bailleresses étaient en droit d'attendre et selon la commune intention des parties exprimée dans les baux. La fin de non-recevoir des demandes des sociétés San Marina, Naf Naf, 1.2.3 (Etam Lingerie 1.2.3), Devred, Caroll International, Elexia, La Poste, Damart, Chaussures Eram, Etam Prêt à porter, Etam Lingerie, Micromania et Undiz sera donc accueillie favorablement. Sur l'irrecevabilité des demandes tirée de la renonciation à agir : Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En outre, les articles 1101, 1102 et 2044 code civil disposent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat, que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. La société [Adresse 8] a consenti plusieurs baux à la société Boulangeries Paul en date des 5 mai 2005, 22 juin 2006 et 30 octobre 2007. De nouveaux baux ont été consentis et les parties ont signé en date des 2 décembre 2015 et 12 février 2021 plusieurs protocoles transactionnels aux termes desquels le preneur renonce à tout recours ou action résultant du bail à l'encontre du bailleur, notamment au titre des charges calculés et facturés par le bailleur. Les sociétés Devred et [Adresse 8] ont signé des protocoles transactionnel 28 décembre 2020 et 28 décembre 2022. La société [Adresse 8] et la société Damart ont conclu des protocoles transactionnels les 28 septembre 2020 et 12 février 2021. La société [Adresse 8] et la société Elexia (au titre du Bail Franck Provost) ont conclu des protocoles transactionnels les10 octobre 2020 et 16 mai 2022. La [Adresse 8] et la Société Elexia (au titre du Bail Jean-Louis David) ont conclu des protocoles transactionnels les 7 octobre 2020 et 16 mai 2022. La société IMFRA et la Société Naf Naf ont conclu un protocole transactionnel le 9 décembre 2020. La société San Marina et la société [Adresse 8] ont conclu des protocoles transactionnels les 24 décembre 2020 et le 20 janvier 2021. Un autre protocole de conciliation a été homologué par le président du tribunal de commerce de Marseille le 28 juin 2022. La société Vivarte (Exand Holding, précédemment dénommée André) et la société IMFRA ont conclu des protocoles transactionnels les 17 juillet 2015 et 24 septembre 2020. La société Minelli et la société [Adresse 8] ont conclu des protocoles transactionnels les 22 juin 2015, 30 juin et 7 juillet 2022. La société Micromania et la [Adresse 8] ont conclu des protocoles transactionnels les 31 mars 2015 et 6 octobre 2020. À chaque fois, les preneurs ont bénéficié d'un renouvellement de leurs baux à de nouvelles conditions avec purges de tout contentieux pouvant résulter des baux antérieurs. Ainsi, les baux comportent une renonciation expresse du preneur à tout recours ou action à l'encontre du bailleur au titre de l'ancien bail pour ce qui concerne les charges. Les transactions ont donc porté spécifiquement et expressément sur la renonciation à agir des preneurs en contestation des charges facturées par les bailleurs et donc sur les travaux de rénovation objet du présent litige. À la signature des protocoles, les preneurs étaient pleinement informées par les bailleurs du coût des travaux de rénovation et des modalités de facturation de ces travaux au titre des charges.  En ce qui concerne la licéité de telles clauses, les parties ont la libre disposition de leurs droits et l'absence totale de contrepartie n'est pas démontrée, les travaux de rénovation considérés par les parties ayant précisément pour vocation de renforcer l'attractivité d'une centre qui n'avait pas été rénové depuis près de 20 ans et ce au bénéfice de l'ensemble des preneurs, dont les preneurs ayant transigé. En outre, les preneurs étaient en droit de considérer et d'admettre que les charges étaient exigibles et prévues au titre de leurs baux et trouvaient leur contrepartie dans la jouissance des locaux. Enfin, les transactions ont été conclues au sujet des contestations relatives à l'application des précédents baux et ne constituent nullement une renonciation de portée générale à contester pour l'avenir les charges qui pourraient être exigées au titre des nouveaux baux, la finalité de toute transaction étant de mettre fin à un litige et en l'espèce de replacer les parties dans une relation contractuelle non-conflictuelle. Il n'y a donc pas lieu de déclarer non écrite ou nulle les clauses de renonciation à agir. Par voie de conséquence, l'ADELECO, agissant en sa qualité de représentante des sociétés Boulangeries Paul, Devred, Damart, Elexia (au titre du Bail Franck Provost), Elexia (au titre du Bail Jean-Louis David), Naf Naf, Vivarte (Exand Holding, précédemment dénommée André), Minelli, San Marina et Micromania, est irrecevable à agir pour contester la refacturation des travaux de rénovation. Sur les demandes de remboursement des charges facturées au titre des travaux de rénovation du centre commercial : Sur le principe de l'exigibilité des charges : L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1315 ancien du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Les baux litigieux, compte tenu de la date de leur conclusion, ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite 'loi PINEL'. La répartition des charges entre le bailleur et le preneur a donc été librement opérée par les stipulations du contrat. Enfin, il résulte de l'article 1192 du code civil qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Les travaux litigieux ont été votés dans les termes suivants lors de l'assemblée générale des copropriétaires du centre commercial tenue le 27 septembre 2013 : « - remplacement intégral ou partiel du revêtement de sol des parties communes, - remplacement des garde-corps métalliques et sérigraphiés des parties communes intérieures, - réfection et remplacement des faux-plafonds des parties communes intérieures, - rénovation des sanitaires hommes et femmes, - reprise des menuiseries des RIA et des portes issues de secours, - traitement des poteaux intérieurs, - remplacement de l'un des deux escaliers centraux, - installation d'un ascenseur panoramique, - installation d'escalators sur la place Carrefour, - plantations végétales intérieures, - implantation de nouveaux modules d'espaces repos, d'un nouveau kiosque accueil et d'un nouvel espace enfants, - traitement de l'habillage extérieur des travelators, - mise en place d'une nouvelle signalétique, - reprise complète de l'éclairage des parties communes intérieures, - adaptation des équipements techniques, notamment réseau sprinkler et réseau RIA, - réfection de la fontaine de la place centrale et mise en place de gestes-architecturaux, - installations de chantier. NB : le programme de rénovation mené par le syndicat des copropriétaires n'inclut pas les parties privatives du centre, et notamment les façades des différents preneurs. En revanche, un cahier des charges sera réalisé dans le but de traiter les façades des preneurs des différents copropriétaires. » Les baux comportent la stipulation suivante rédigée en des termes semblables : « le présent bail est considéré comme net de toutes charges pour le bailleur ». Plus particulièrement il est stipulé « qu'à titre énonciatif et non limitatif, les charges des parties communes ou à usage collectif seront remboursées par le preneur au bailleur, et comprendront notamment : a) Les frais d'éclairage, d'eau, de chauffage, de ventilation (climatisation, réfrigération, ...), de nettoyage, d'enlèvements des déchets, de voirie et de déneigement. b) Les travaux concernant les parties communes ou à usage collectif et résultant : 1° soit d'entretien, de ravalement, de réparations grosses ou menues sans aucune distinction y compris les réparations prévues par l'article 606 du Code Civil, 2° soit de remplacement, de réfection, de création, d'améliorations ou de rénovations de l'Ensemble Immobilier et/ou du Centre, 3° soit d'entretien, de remplacement, de réfection, de renouvellement des équipements et installations techniques de l'Ensemble Immobilier et/ou du Centre qui s'avéreraient nécessaires, et ce même si les travaux vises aux 1°, 2° et 3° ci-dessus : - sont occasionnés par la vétusté, par dérogation à l'article 1755 du Code Civil, par l'évolution des techniques ou par l'obsolescence des matériaux et équipements, - sont justifiés par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, ou encore par l'intérêt général du Centre Commercial, - résultent d'une injonction administrative ou municipale, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus y compris les honoraires et frais d'étude et de maître d'ouvrage délégué, en ce inclus les frais d'études préalables à la réalisation des travaux. L'attention du Preneur est tout particulièrement attirée sur le fait que l'intérêt général du centre commercial, son évolution, l'obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages et équipements du centre commercial peuvent générer des travaux de rénovation ou décoratifs nécessaires au maintien du centre commercial à un niveau concurrentiel attractif pour la clientèle, l'ensemble des coûts en résultant étant refacturé au Preneur. c) Les rémunérations et charges sociales du personnel administratif et technique et/ou les montants factures par des entreprises extérieures, chargées notamment de la circulation, de la sécurité, du gardiennage, du nettoyage, de l'entretien, etc., le coût de leur uniforme et de leur équipement. d) Le coût d'acquisition de l'outillage, des appareils d'élévation mécanique et de tout autre matériel d'entretien, de l'agencement et du mobilier, de la signalisation horizontale ou verticale quels que soient les systèmes installés, de tout matériel d'information de la clientèle installé dans le Centre ou à l'extérieur, de tous les systèmes de contrôle, de surveillance ou de comptage et de tous autres éléments nécessaires à la sécurité et à l'intérêt général de l'ensemble immobilier et/ou du Centre, etc. - le coût de leur entretien, de leur réparation, de leur modification ou de leur remplacement. e) La décoration d'ambiance et éventuellement les fleurs et les plantes ainsi que les frais de jardinage des espaces verts. f) Toutes les primes d'assurances contractées par l'Organe désigné par le Bailleur ou les Propriétaires de l'Ensemble Immobilier et/ou du centre commercial pour gérer ledit Ensemble ou le Centre, pour assurer le Centre, et tous les biens meubles ou immeubles le constituant et notamment, sans que cette énumération soit limitative : - les assurances incendie et explosion - vandalisme et bris de glaces - responsabilité civile, dégâts des eaux, déclenchement accidentel et fuites de l'installation des extincteurs automatiques, etc., - les honoraires de courtage d'assurance, g) Les impôts et taxes en ce compris les frais divers y attachés, étant expressément convenu que le Preneur devra rembourser au Bailleur ou à son Mandataire sa quote-part des impôts et taxes de toute nature ainsi que toutes nouvelles contributions, taxes, augmentations d'impôts légalement mises à la charge des bailleurs, et, à titre d'exemple, sans que cette liste soit limitative, l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts qui seront appelés séparément et soumis à TVA. h) La rémunération de l'Organe désigné par le Bailleur ou les Propriétaires de l'Ensemble Immobilier et/ou du centre commercial pour gérer ledit Ensemble ou le Centre, visé au paragraphe 2 de l'exposé préalable. i) Les salaires et charges sociales du personnel affecté à la gestion du centre commercial. j) Le coût éventuel résultant d'une redevance pour utilisation du parking. » Il convient donc de constater que les baux ont été conclus net de toutes charges pour le bailleur et qu'ils décrivent au surplus de façon précise, spécifique et non-équivoque la liste des travaux dont la charge incombe aux preneurs. Les clauses s'avèrent donc claires et précises et ne laissent pas de place au doute, de sorte que la recherche d'une interprétation à raison de la nature du contrat, soit de gré à gré ou d'adhésion, n'est pas justifiée. Les travaux votés et réalisés correspondent à des réparations, de grosses ou menues interventions, à des remplacements, réfections, créations, améliorations et rénovations concernant les parties communes ou à usage collectif, à de la décoration d'ambiance, à des opérations de remplacement, de réfection, de renouvellement des équipements et installations techniques et ont engagé des frais et honoraires, ces postes étant expressément listés par les baux. Le programme de rénovation mené par le syndicat des copropriétaires n'inclut pas les parties privatives du centre et, notamment, les façades des différents preneurs. Si la brochure de présentation des travaux de rénovation du centre commercial fait référence aux dessus des vitrines, ce document n'a aucune valeur contractuelle et correspond aux termes de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires adoptée le 27 septembre 2013 se référant aux cahier des charges dans le but de traiter les façades pesant exclusivement sur les preneurs mais pas aux travaux effectivement réalisés par la copropriété dans la mesure où il n'est pas établi que les travaux entrepris auraient porté sur les parties privatives du centre. La finalité de ces travaux correspondent en outre parfaitement aux exigences des stipulations contractuelles en ce qu'ils doivent être motivés notamment par la vétusté et la mise en conformité, ce qui était le cas en l'espèce d'un centre n'ayant pas été rénové depuis 1997 et d'autre part par l'attractivité concurrentielle du centre, y compris au moyen d'éléments décoratifs. Ce faisant, l'intérêt général du centre commercial a été respecté, étant précisé que les travaux conforme à celui-ci incombent aux preneurs. En effet et en ce qui concerne la nécessité des travaux, celle-ci résulte de la volonté légitime des bailleurs de maintenir le centre commercial à un niveau attractif pour la clientèle dans un contexte marqué par une forte concurrence régionale et de permettre ainsi aux commerçants de réaliser un chiffre d'affaires plus conséquent. Il n'est pas contesté à cet égard que le flux de visiteurs et le chiffres d'affaires total réalisé dans le centre commercial ont augmenté depuis sa rénovation et se maintiennent à un niveau plus élevé que le niveau moyen des centres commerciaux comparables et que le centre commercial n'avait pas été rénové depuis près de 20 ans. Par ailleurs, d'autres copropriétaires ont également voté en faveur de la réalisation de ces travaux. La nécessité des travaux ayant donné lieu aux appels de charges litigieux est donc justifiée et leur caractère obligatoire découle de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2013. Les travaux susvisés ne peuvent donc être considérés comme une opération de restructuration excédant le cadre des baux, sauf à méconnaître les termes de la résolution adoptée par les copropriétaires, qui distinguent précisément les différents postes de travaux à effectuer conformément aux baux. Par ailleurs, les stipulations contractuelles n'imposent pas aux bailleurs d'adresser aux preneurs une copie de l'ensemble des documents relatifs aux travaux entrepris. Au demeurant, il apparaît qu'à la suite du vote de la résolution précitée, les preneurs du centre commercial ont été informés de la réalisation des travaux incriminés par une lettre d'information, par une réunion de présentation ainsi que par la diffusion d'une brochure détaillant le programme des travaux. Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir mis à disposition des preneurs l'ensemble des documents budgétaires et techniques relatifs aux travaux votés par les copropriétaires du centre. Le fait que les baux prévoient l'établissement d'un budget prévisionnel annuel ainsi que le paiement de provisions trimestrielles de charges n'est pas de nature à priver les bailleurs de leur droit de refacturer les charges qui n'auraient pas été intégrées dans ledit budget, dès lors qu'elles sont contractuellement à la charge des preneurs, comme cela est le cas en l'espèce, et qu'elles sont justifiées. Enfin, les preneurs ne rapportent pas la preuve du caractère somptuaire des travaux litigieux. Le seul fait que le montant des dépenses exposées à cette occasion soit élevé est insuffisant à entraîner cette qualification dès lors que le coût de l'opération se justifie par le nombre de postes de travaux et l'importance de la surface rénovée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire que les travaux de rénovation du centre commercial mis à la charge des preneurs relèvent bien des charges qui leur sont imputables en vertu du bail, qui fait la loi des parties. Sur la répartition des charges : Le centre commercial présente une surface hors 'uvre nette de 88.600 m2 environ, répartie sur trois niveaux. L'article des baux relatif aux modalités de répartition des charges entre les différents occupants du centre commercial stipule que : « conformément au Règlement de Copropriété et ses modificatifs intervenus ou futurs dont le Preneur déclare connaître les dispositions actuelles, l'ensemble des charges du centre sera réparti entre ses différents exploitants au prorata des millièmes des parties communes attachés à chaque lot de copropriété. Dans le cas où les lieux loués ne correspondraient pas à l'intégralité d'un lot de copropriété, la répartition serait effectuée proportionnellement à leur surface par rapport à celle du lot de copropriété en question.' Les parties ont ainsi expressément entendu se référer au règlement de copropriété du 23 octobre 1972, ce dernier étant opposable aux preneurs. Il permet des modifications régulières de l'état descriptif division, en l'espèce réalisées par des actes notariés, les copropriétaires pouvant échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots, les céder, les diviser ou les réunir. Il résulte par ailleurs de ces modifications régulières qu'un local commercial loué à un preneur ne correspond pas exactement à un lot de copropriété, ce dernier pouvant en outre contenir plusieurs surfaces locatives. Les modifications régulières de l'état descriptif de division entraînent ainsi nécessairement la variation de la quote-part de charges imputée par le syndic conformément au tableau de charges exprimées en cent millièmes à chaque copropriétaire à charge pour ce dernier de les refacturer à ses preneurs, tel que cela est prévu aux baux, à proportion de leurs surfaces d'occupation effective au sein de la quote-part de propriété de leur bailleur. Le montant définitif des travaux de rénovation s'élève à 20.781.188 euros hors taxes, ainsi que cela ressort du procès-verbal de reddition des travaux en assemblée générale du 2 juillet 2018, des différents relevés des décomptes de charges de copropriété des sociétés Imfra, [Adresse 8] et Uni-Commerce, du rapport de l'expert amiable [E] [P] du 14 janvier 2021 et des décomptes généraux définitifs. Compte-tenu des modifications successives de l'état descriptif de division, le total des tantièmes de charges du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 se décompte en moyenne à 100254,78. Sur la même période, Uni-commerces a possédé un tantième moyen de 18.923,79 générant une quote-part de charges facturées par le syndic à la somme de 3 922 595 €, IMFRA a possédé un tantième moyen de 16.101,78 générant une quote-part de charges facturées par le syndic à la somme de 3 337 637 € et Rosny a possédé un tantième moyen de 18.171,3 générant une quote-part de charges facturées par le syndic à la somme de 3 766 613 € Sur les charges incombant à la société Magellan (enseigne Bonobo) : Par acte sous seing privé du 26 décembre 2011, la société IMFRA a donné à bail à la société Saguenay, aux droits de laquelle est venue la société Magellan, des locaux à usage commercial d'une surface de 178 m² correspondant au local n°219 situés dans le centre [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 1er février 2011. Les travaux de rénovation représentent 207,28 € par tantième (coût des travaux, soit 20 781 188 € HT / le montant total des tantième de 100254,78). La surface d'occupation du local n°219 du preneur correspond à un tantième de charge moyen de 187,24 sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, générant une quote-part de charges de 38 812 € HT (207,28 € X 187,24 tantièmes). Toutefois et à juste titre, le bailleur n'a pas facturé l'ensemble des charges exposés, notamment celles - non exigibles - correspondant aux frais d'inauguration du centre. La société Magellan a réglé l'ensemble des sommes appelées, soit 37 574,41 euros HT au total (45.089,29 € TTC) qui correspond aux charges contractuellement exigibles et aux modalités de répartition prévues au bail. Elle reste toutefois devoir le solde de 867,76 € HT soit 1.041,31 € TTC qui correspond aux sommes restant dues après liquidation des travaux, solde que la société Magellan n'a pas réglé. ADELECO sera donc déboutée de sa demande de remboursement qu'elle formule au nom de la société Magellan et sera condamnée à verser à la société IMFRA la somme de 867,76 € HT au titre des sommes restant dues par la société Magellan. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Sur les charges incombant à la société Cafan (enseigne Morgan) : Par acte sous seing privé du 26 décembre 2011, la société [Adresse 8] a donné à bail à la société Cafan des locaux à usage commercial d'une surface de 201 m² correspondant au local n°2701 situés dans le centre [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 4 avril 2011. La surface d'occupation du local n°2701 preneur correspond à un tantième de charge moyen de 215 sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, soit une quote-part de 45 566,01 € (207,28 € X 215 tantièmes). Toutefois et à juste titre, le bailleur n'a pas facturé l'ensemble des charges exposés, notamment celles - non exigibles - correspondant aux frais d'inauguration du centre. La quote-part exigible de la société Cafan s'élève à la somme de 44.142 euros HT qui correspond aux charges contractuellement exigibles et aux modalités de répartition prévues au bail. Toutefois, la société Cafan a réglé ' avant liquidation définitive - l'ensemble des sommes appelées, soit 45.142,11 € HT au total (54.170,53 € TTC). La société Cafan était ainsi créditrice de la somme de 1.000,58 € HT soit 1.200,70 euros TTC et il n'est pas contesté que la société [Adresse 8] a consenti le 19 mai 2021 à la société Cafan un avoir du montant correspondant. ADELECO sera donc déboutée de sa demande de remboursement qu'elle formule au nom de la société Cafan. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Sur les charges incombant à la société Flunch Restaurants : Par acte sous seing privé du 8 juillet 2009 modifié par avenant du 8 juillet 2009, la société UNI- COMMERCES a donné à bail à la société Flunch Restaurants des locaux à usage commercial d'une surface totale de 1.402 m² correspondant au local n°123 E désormais numéroté 4.100, situés dans le centre [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2008. Les tantièmes de charges moyennes sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 attachés au local n°4001 loué par la société Flunch s'élèvent à 1.439 tantièmes. La quote-part des Travaux de Rénovation attachés aux locaux loués par la société Flunch, sur la base de la reddition des comptes des travaux, de l'application des tantièmes et des stipulations du Bail est égale à 295.440,43 euros HT. Toutefois, la société Flunch s'est effectivement acquitté de la somme de 302.156,59 euros HT au titre des avances réclamées par le bailleur, s'est donc trouvée créditrice d'une somme de 6.716,16 € HT soit la somme de 8.059,39 € TTC et il n'est pas contesté que la société UNI-COMMERCES a donc consenti le 19 mai 2021 à la société Flunch un avoir du montant correspondant. ADELECO sera donc déboutée de sa demande de remboursement qu'elle formule au nom de la société Flunch. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Sur les charges incombant à la société Paul : La société Paul est titulaire de baux pour les locaux 10026 et 123 présentant des tantièmes moyens de charges sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 respectif de 20 et 275 générant une quote-part sur la base de l'application des tantièmes et des stipulations du Bail Paul 10026 de 4.106 euros HT soit 4.927,20 euros TTC pour les locaux 10026 et de 56.460 euros HT soit 67.752 euros TTC pour les locaux 123. Eu égard aux sommes déjà versées par la société Boulangeries Paul au titre du bail 10026 et du bail 123, la société Boulangeries Paul était créditrice de la somme de 2.902 euros HT au titre du Bail 10026 et de 14.241,90 euros HT au titre du bail 123. Il est démontré que la société [Adresse 8] a consenti à la société Boulangeries Paul un avoir d'un montant de 14.241,90 euros HT soit 17.090,28 euros TTC et un avoir d'un montant de 2.902,18 euros HT soit 3.482,62 euros TTC. Il est rappelé que les demande de l'ADELECO pour le compte de la société Paul sont irrecevables. Par ailleurs, la société [Adresse 8] a conclu le 25 mai 2005 avec la société Paul un bail portant sur le local n°1004. Les tantièmes de charges moyenne sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 attachés au local n°1004 loué par la société Boulangeries Paul au titre du Bail Paul 1004 s'élèvent à 10 tantièmes. Ainsi, la quote-part des travaux de rénovation attachée à ces locaux sur la base de l'application des tantièmes et des stipulations du Bail Paul 1004 s'élève à 496 euros HT soit 595,20 euros TTC. La société Boulangeries Paul a réglé l'ensemble des factures qui lui ont été adressées au titre des travaux de rénovation calculées sur la base du budget prévisionnel. Par courrier du 20 mai 2021, la société [Adresse 8] a informé la société Boulangeries Paul du montant définitif dû au titre des travaux de rénovation pour le Bail 1004, soit la somme de 496 euros HT. La facture correspondante n'a pas été réglée et eu égard aux sommes déjà versées par la société Boulangeries Paul à hauteur de 494 € HT au titre du bail 1004, la société Boulangeries Paul reste débitrice de la somme de 2 euros HT, soit 2,42 euros TTC qu'elle sera condamnée à verser à la bailleresse. Sur les charges incombant aux sociétés du Groupe Etam : Par acte sous seing privé du 30 juin 2006, la société IMFRA a donné à bail à la société Etam Prêt à Porter des locaux à usage commercial d'une surface de 357 m² correspondant au local n°223 situés dans le centre [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 1er août 2006 et par acte en date du 28 décembre 2011, la société [Adresse 8] a consenti un bail commercial à la société Etam Lingerie. Ce bail, consenti pour une durée de 10 ans à compter du 1er août 2011, portait sur des locaux à usage commercial d'une surface de 245 m² correspondant au local n° 246C situé dans la partie du Centre [Adresse 7] appartenant à la société [Adresse 8]. Par acte du 23 décembre 2013, la société Etam Prêt à Porter a conclu un bail commercial avec la société [Adresse 8], portant sur le local initialement loué par la société Etam Lingerie, à savoir le local commercial n°246 C d'une superficie de 245 m². Ce bail a été conclu pour une durée de 10 ans commençant à courir au 31 janvier 2014. Ainsi, les sociétés Etam Prêt à Porter et Etam Lingerie ont souhaité échanger leurs locaux à compter du 31 janvier 2014, de sorte que : - la société Etam Prêt à Porter a conclu, le 23 décembre 2013, un bail commercial avec la société [Adresse 8], portant sur le local initialement loué par la société Etam Lingerie, à savoir le local commercial n° 246 C d'une superficie de 245 m². Ce bail a été conclu pour une durée de 10 ans commençant à courir le à la date de livraison du local, fixée au 31 janvier 2014 ; - la société Etam Lingerie a conclu, le 23 décembre 2013, un bail commercial avec la société IMFRA, portant sur le local initialement loué par la société Etam Prêt à Porter, à savoir le local commercial n°223 d'une superficie de 357 m². Ce bail a été conclu pour une durée de dix années commençant à courir le 31 janvier 2014. Les travaux dus par la société Etam PAP et la société Etam Lingerie à la société [Adresse 8] s'élèvent respectivement aux sommes de 43.731 euros HT et de 9.847 euros HT. En outre, les travaux dus par la société Etam Prêt à Porter et a société Etam Lingerie à la société IMFRA s'élèvent respectivement aux sommes de 14.214 euros HT et de 62.997 euros HT. Les tantièmes attachés au local n°2463 (anciennement dénommé 246 C) loué par la société Etam Lingerie puis à la société Etam Prêt à Porter s'élèvent à 260,96 tantièmes moyen de charges. Cependant et eu égard à l'occupation du local par la société Etam Lingerie jusqu'au 30 janvier 2014 puis par la société Etam Prêt à Porter à compter de cette date, il convient de répartir les tantièmes attaché à ce local entre ces deux sociétés, au prorata de leur occupation du local pendant la période des travaux de rénovation, soit 213 tantièmes moyens à la société Etam Prêt-à-Porter et 47,96 tantièmes moyen à la société Etam Lingerie, correspondant à la moyenne de leurs périodes d'occupation respectives. Les tantièmes de charges moyennes sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 attachés au local n°223 loué par la société Etam Prêt à Porter au titre du Bail Imfra Etam PAP puis à la société Etam Lingerie au titre du Bail Imfra Etam Lingerie s'élèvent à 376,07 tantièmes de charges. Cependant et eu égard à l'occupation du local n° 223 par la société Etam Prêt-à-Porter jusqu'au 30 janvier 2014 puis par la société Etam Lingerie à compter de cette date, il convient de répartir les tantièmes attachés à ce local entre ces deux sociétés, au prorata de leur occupation respectives, soit 69,23 tantièmes à la société Etam Prêt-à-Porter et 306,84 tantièmes à la société Etam Lingerie. Ainsi, la quote-part des travaux de rénovation due par la société Etam Lingerie à la société [Adresse 8], sur la base de l'application des tantièmes susvisés et des stipulations du Bail [Adresse 8] Etam Lingerie s'élève à 9.847 euros HT tandis que la quote-part des travaux de rénovation due par la société Etam Prêt à Porter sur ces mêmes bases s'élève à 43.731 euros HT, soit 52 477,20 € TTC. Par ailleurs, la quote-part des travaux de rénovation due par la société Etam Prêt à Porter, sur la base de l'application des tantièmes susvisés et des stipulations du Bail Imfra Etam PAP s'élève à 14.214 euros HT tandis que la quote-part des travaux de rénovation due par la société Etam Lingerie à la société Imfra, sur la base de l'application des tantièmes susvisés et des stipulations du Bail Imfra Etam Lingerie s'élève à 62.997 euros HT, soit 77 211 € HT au total. La société Etam Prêt à Porter a fait l'objet d'une fusion absorption par la société Etam Lingerie SA qui vient donc aux obligations de celle-là. Il n'est pas contesté qu'Etam Lingerie a réglé la société [Adresse 8] la somme de 1977,89 € soit 2.373,47€ TTC et que venant aux droits d'Etam Prêt à Porter, la société [Adresse 8], en ne réclamant qu'un solde en principal de 34 352,24 € TTC sur 52 477,20 € TTC finalement dû, admet avoir reçu la somme de 15 104,13 € HT, soit 18 124,96 € TTC. Par ailleurs, Etam Lingerie a payé à la société Imfra la somme de 4.829,19 € HT soit 5.795,03€ TTC au titre du local n° 223, cependant en ne réclamant qu'un solde en principal de 83 248,68 € TTC sur 92 653,20 € TTC finalement dû, la société IMFRA admet avoir reçu la somme de 3007,91 € HT, soit 3 609,49 € TTC. Le solde imputable à la quote-part d'Etam Lingerie et dû à la société [Adresse 8] s'élève donc à 7 869,11 € HT (9847 € - 1977,89 €) et celui imputable à la quote-part d'Etam Lingerie venant aux droits d'Etam Prêt à Porter et dû à la société [Adresse 8] s'élève à 28 626,87 € HT (43 731 € HT dus - 15 104,13 € HT versés). Enfin, le solde imputable à Etam Lingerie et dû à la société Imfra s'élève par ailleurs à 69 373,90 € HT (77211 € HT dus ' 7837,10 € HT versés). La société Imfra a réclamé le solde de sa créance définitivement liquidée par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2021 envoyée par le syndic à la société Etam Lingerie sur la base du montant définitif dû de 77 211 € HT. L'article 7 des conditions générales des baux [Adresse 8] Etam Lingerie et Imfra Etam PAP stipule que : « À défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt au taux moyen mensuel de l'EONIA majoré de 400 points de base (soit 4,00%) l'an et ce, passé le délai de sept (7) jours ouvrés suivant la date d'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse en tout ou partie. » De même, l'article 8 des baux [Adresse 8] Etam Prêt à Porter et Imfra Etam Lingerie prévoient un intérêt au taux moyen mensuel de l'EONIA ou au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 4,00%) l'an, sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse en tout ou partie. » Par courriers en date du 6 janvier 2017, 27 avril 2017, 6 avril 2018 et 5 juillet 2018, la société [Adresse 8] a mis en demeure la société Etam Lingerie de lui régler la somme de 20.465,55 euros TTC correspondant au solde des appels de fond compris entre le 20 octobre 2014 et le 2 septembre 2016. Cependant, la société [Adresse 8] reconnaît dans le même temps avoir facturé la somme de 19 779 € HT à la preneuse, soit 23 734,80 € TTC alors que seulement 9847 € HT était effectivement dus suivant décompte définitif et alors que les mises en demeure alléguées ne concernaient que les provisions sur charges. De même par courriers en date du 7 octobre 2016, 24 octobre 2016, 6 janvier 2017, 27 avril 2017, 6 octobre 2017, 5 janvier 2018, 6 avril 2018, 5 juillet 2018, 5 octobre 2018, 8 janvier 2019, 5 avril 2019 et 5 juillet 2019, la société [Adresse 8] a mis en demeure la société Etam Prêt à Porter de lui régler la somme de 37.855,30 euros TTC au titre du solde des appels de fond ne correspondant pas lui non plus et se trouvant supérieur au solde impayé et effectivement dû suivant le décompte définitif. En outre, les assignations et demandes en première instance ne s'appuient pas sur les décomptes réels finalement arrêtés, la société [Adresse 8] persistant à réclamer des sommes, des intérêts et une pénalité correspondant à aux seules provisions de charges ayant été finalement liquidées pour des montant distincts. En tout état de cause, les clauses dont se prévalent les bailleurs et portant majoration d'intérêt ne concernent pas les provisions sur charges mais seulement les charges, à savoir les charges justifiées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires selon décompte définitif, de sorte qu'aucune mise en demeure sur charges n'est justifiée par la société [Adresse 8]. Il s'en suit qu'aucune mise en demeure portant sur des charges n'est justifiée. Dès lors les clauses pénales susvisées n'ont pas vocation à être appliquées. Pour les mêmes motifs, les clauses de majoration de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire après mise en demeure ne sont pas applicables. En revanche, la société la société Imfra a bien adressé une mise en demeure de payer à la société Etam Lingerie à raison solde du décompte définitif lui incombant directement et celui lui incombant en ce qu'elle vient aux obligations de la société Etam Prêt à Porter et ce par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 mai 2021 mais effectivement reçue et notifiée au preneur le 31 mai 2021. La cour considère toutefois que la majoration d'intérêts de retard prévue aux baux consentis par la société Imfra doit s'analyser en des clauses pénales et qu'elles sont manifestement excessives. Les intérêts pénaux seront dès lors réduits au montant des intérêts légaux par application de l'article 1231-5 du code civil. En revanche, ces intérêts seront, conformément aux articles 1343-2 du code civil et 1154 dans son ancienne rédaction, capitalisés s'ils sont dus pour une année entière. La cour considère également que les clauses de majoration de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire après mise en demeure s'analysent comme des clauses pénales manifestement excessives. L'indemnité à ce titre sera dès lors réduite à la somme d'un euros par bail. Sur les charges incombant à la société 1.2.3. : Par acte sous seing privé du 17 juillet 2009, la société IMFRA a donné à bail à la société 1.2.3. des locaux à usage commercial d'une surface de 223 m² correspondant au local n°209 situés dans le centre [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 15 janvier 2009. La société 1.2.3 a changé de dénomination sociale et s'appelle désormais « Etam Lingerie 1.2.3 ». Les tantièmes de charges communes moyennes sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 attachés au local n°209 loué par la société Etam Lingerie 1.2.3. s'élèvent à 234,99 tantièmes. La quote-part des travaux de rénovation attachés aux locaux loués par la société Etam Lingerie 1.2.3., sur la base de l'application des tantièmes et des stipulations du bail 1.2.3. s'élève à 48.246 euros HT. La société IMFRA a procédé à des appels de provision de 47.213,89 euros HT. Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2021 reçue le 31 mai 2021, la société IMFRA a réclamé de la société Etam Lingerie 1.2.3 le solde du paiement des charges s'élevant à 48.246 euros HT au titre de l'arrêté de compte définitif. Au regard de l'ensemble des factures adressées et correspondant au montant définitif des charges, la société Etam Lingerie 1.2.3 n'a réglé sur le total que 4.721,39 €, somme dont elle se croit fondée à demander le remboursement. La société Etam Lingerie 1.2.3 reste donc débitrice d'une somme de 43 524,61 € HT à l'égard de la société IMFRA (48.246 euros HT dû - 4.721,39 € réglé). L'article 7 des conditions générales du bail stipule que : « À défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt au taux moyen mensuel de l'EONIA majoré de 400 points de base (soit 4,00 %) l'an et ce, passé le délai de sept (7) jours ouvrés suivant la date d'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse en tout ou partie. » En l'espèce, la société la société Imfra a bien adressé une mise en demeure de payer au preneur à raison solde du décompte définitif lui incombant par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 mai 2021 mais effectivement reçue et notifiée au preneur le 31 mai 2021. La cour considère toutefois que la majoration d'intérêts de retard prévue au bail consenti par la société Imfra doit s'analyser en une clause pénale et qu'elle est manifestement excessive. Les intérêts pénaux seront dès lors réduits au montant des intérêts légaux par application de l'article 1231-5 du code civil. En revanche, ces intérêts seront,conformément aux article 1343-2 du code civil et 1154 dans son ancienne rédaction, capitalisés s'ils sont dus pour une année entière. La cour considère également que la clauses de majoration de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire après mise en demeure s'analysent comme une clause pénale manifestement excessive. L'indemnité à ce titre sera dès lors réduite à la somme d'un euros. Sur les charges incombant à la société Undiz : Par acte sous seing privé du 28 mai 2014, la société IMFRA a donné à bail à la société Undiz un local à usage commercial d'une surface de 124 m² correspondant au local n°148 B ainsi qu'une réserve de 50 m² correspondant au local n°148 D, situés dans le centre Rosny 2, pour une durée de dix années à compter du 8 août 2014. Les tantièmes de charges moyennes sur la période considérée du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 attachés au local n°148B (devenu local 1481) loué par la société Undiz s'élèvent à 131,32 tantièmes et les tantièmes de moyennes sur la période attachés au local n° 148 D (devenu local 1482) s'élèvent à 40,03 tantièmes. La quote-part des travaux de rénovation attachés aux locaux loués par la société Undiz, sur la base de l'application des tantièmes et des stipulations du bail est égale à 26.961 euros HT au titre du local 148 D (boutique) et 8.218 euros HT au titre du local 148 D (réserve), soit au total 35.180 euros HT. Sur l'ensemble des appels de charges facturés, la société Undiz n'a réglé que la somme de 3.164,57 € HT dont elle se croit d'ailleurs fondée à demander le remboursement. Par courriers du 20 mai 2021 reçus le 31 mai 2021, la société IMFRA a réclamé à la société Undiz les soldes des charges dues au regard des montants définitifs arrêtés, soit 26.961,25 euros HT au titre du Bail Boutique et 8.218,54 euros HT au titre du bail réserve. Ainsi, La société Undiz reste redevable de la somme de 32 015,22 € HT (35 179,79 HT dus ' 3 164,57 € HT payés). L'article 7 des conditions générales du Bail Undiz, tel que modifié par l'article 6 des conditions particulières, prévoit que : « À défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt au taux moyen mensuel de l'EONIA majoré de 400 points de base (soit 4,00 %) l'an. » En l'espèce, la société la société Imfra a bien adressé une mise en demeure de payer au preneur à raison solde du décompte définitif lui incombant par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 20 mai 2021 mais effectivement reçues et notifiées au preneur le 31 mai 2021. La cour considère toutefois que la majoration d'intérêts de retard prévue au bail consenti par la société Imfra doit s'analyser en une clause pénale et qu'elle est manifestement excessive. Les intérêts pénaux seront dès lors réduits au montant des intérêts légaux par application de l'article 1231-5 du code civil. En revanche, ces intérêts seront, conformément aux article 1343-2 du code civil et 1154 dans son ancienne rédaction, capitalisés s'ils sont dus pour une année entière. La cour considère également que la clauses de majoration de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire après mise en demeure s'analysent comme une clause pénale manifestement excessive. L'indemnité à ce titre sera dès lors réduite à la somme d'un euro Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Les dépens de la première instance et de l'appel seront laissées à la charge des parties qui les ont exposés. Les parties conserveront également la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel en application de l'article 700 du même code.