En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/245 Rôle N° RG 23/01683 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWWS S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D'AZUR C/ S.D.C. LES JARDINS DU SOLEIL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me David VARAPODIO Décision déférée à la Cour : Ordonnance du tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01156. APPELANTE S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D'AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice, [Adresse 2] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON INTIMÉE S.D.C. LES JARDINS DU SOLEIL représentée par son syndic en exercice, le Cabinet CLARUS, ayant siège au [Adresse 3], immatriculé au R.C.S. de NICE sous le numéro 812 585 735, prise en la personne de [O], son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] France Signification de la DA et avis de fixation avec assignation à la requête de la SA CAISSE D'EPARGNE le 14/02/2023 à personne habilitée, plaidant par Me David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente (rapporteure) Madame Béatrice MARS, Conseillère Madame Florence TANGUY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Angéline PLACERES, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
*** La société civile immobilière de construction et de vente Les Jardins du Soleil a entrepris la construction d'un ensemble immobilier en pente, situé [Adresse 1] à [Localité 4], composé d'appartements, garages, emplacements de stationnement, jardins et piscines. Une police dommages ouvrage a été souscrite auprès de la société Aviva assurances. Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2017, la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur a consenti au profit des acquéreurs une garantie financière d'achèvement. Un procès-verbal de réception des travaux des parties communes a été établi, avec des réserves, le 8 janvier 2022. Par jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 21février 2022, la SCCV 'Les Jardins du Soleil ' a été placée en liquidation judiciaire. Par actes d'huissier en date des 17 mai, 31 mai, 17, 22, 23 août, 6 et 7 septembre, 30 septembre 3 octobre 2022, la Caisse d'épargne a saisi la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nice, notamment aux fins que soit ordonnée une expertise. Les sociétés Azur solutions thermiques AST, CNB, Monel Sam ont également sollicité une expertise et le syndicat des copropriétaires a demandé l'octroi d'une provision. * Vu l'ordonnance en date du 13 janvier 2023 aux termes de laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a notamment : - ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros de Rg 22/1156, 22/1510, 22/1580 et 22/1835 ; - reçu les interventions volontaires de la Sa Mic Insurance Company, la société de droit monégasque Monel Sam, la Sa de droit belge Qbe Europe Sa/Nv et la société de droit monégasque Sericom-Eml ; - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront mais dès à présent, - ordonné à la Sa Socotec, la Sarl Beta ingenierie, la Sarl Geoconsult, la Sarl Bureau d'études techniques Alain Angelier, la Sas Rénovation sur Est, la Sarl Empi, la Sarl Ltx, la Sarl Decelle étanchéité, la Sarl Décoration peinture (Capelli et fils), la Sas Maîtrise de l'installation électrique, de fournir à la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte d'azur, les coordonnées de leur assureur et les références de la police correspondante couvrant les travaux ou études réalisés par eux à l'occasion de la conception, du contrôle ou de la réalisation de l'ensemble immobilier 'Les Jardins du Soleil', et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte ne courant que sur une durée de trois mois ; - ordonné une première expertise et désigné pour y procéder M. [S] [T], avec faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne, et mission de : - se faire communiquer l'ensemble des documents contractuels souscrits par l'ensemble des parties relatifs au programme dénommé 'Les Jardins du Soleil' et notamment les marchés passés avec chacun des intervenants à l'acte de construire, les coordonnées de leur assureur et la copie des polices d'assurance souscrites ; - se faire communiquer toutes les autorisations administratives se rapportant à cette opération de promotion ; - rendre sur les lieux, à [Adresse 5], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; leurs avocats avisés ; - décrire l'état du chantier en précisant si les travaux réalisés sont conformes au permis de construire d'origine et dans l'hypothèse où un permis modificatif a été accordé, en préciser la date et l'objet et vérifier la concordance des travaux avec celui-ci ; - prendre connaissance de la notice descriptive annexée à chaque acte de vente en état futur d'achèvement et la rapporter en chaque occurrence à celle annexée à l'acte sous seing privé du 21 novembre 2017 constitutif de la garantie financière de parfait achèvement consentie par la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur en précisant le cas échéant les discordances constatées ; - prendre connaissance des griefs formulés par chacun des acquéreurs en état futur d'achèvement, ainsi que par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil, et fournir au tribunal les éléments lui permettant d'apprécier s'ils relèvent du champ de la garantie financière d'achèvement consentie par la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur ou en sont exclus et, en toute hypothèse, s'ils relèvent de la garantie découlant de l'assurance dommage ouvrage souscrite auprès d'Aviva assurances sous le numéro 77707558 ou de toute autre police d'assurance souscrite par tout intervenant à l'acte de construire en donnant alors au tribunal les informations lui permettant de retenir sa responsabilité ; - décrire et chiffrer les travaux à entreprendre pour achever l'immeuble en termes de coût et de durée en précisant s'ils tendent à pallier une non-conformité substantielle ou de nature à compromettre l'habitabilité du lot concerné ou un inachèvement emportant la même conséquence et en précisant en quoi ils échappent, le cas échéant aux imitations et exclusions découlant des termes de l'acte susvisé du 21 novembre 2017 ; - dit que la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 13 mars 2023 , la somme de 3 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier payeur général ; - ordonné une deuxième expertise et désigné pour y procéder Mme [I] [E] [V], avec faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne, et mission de : - fournir tous éléments techniques permettant de déterminer les raisons de l'augmentation du budget de l'opération de promotion 'Les jardins du Soleil' au regard du montant initialement prévu et déclaré à l'assurance décennale ; - donner tout élément technique permettant au tribunal de déterminer si la société Bpaf ou tout autre intervenant a mal évalué les travaux à réaliser lors de la conception de l'opération immobilière ; - fournir tous éléments techniques permettant de déterminer si la société Bpaf ou de tout autre intervenant a commis des fautes dans le cadre de la conduite du chantier ou de l'exécution des travaux de construction ; - préciser si l'achèvement de l'opération immobilière 'Les Jardins du Soleil' était compromise à la date de la cession par la Sarl Concept im (M. [K]) de ses 250 parts de la Sccv 'Les Jardins du Soleil' (249 parts à Riviera promotion immobilière et 1 part à M. [G] [Y]) en se faisant communiquer l'acte de cession ; - déterminer si l'augmentation éventuelle des honoraires du maître d'oeuvre, de l'architecte, des bureaux d'études et du géologue était justifiée compte tenu de l'évolution de l'opération de promotion immobilière 'Les Jardins du Soleil', en se faisant communiquer les contrats et avenants conclus entre la société 'Les Jardins du Soleil' d'une part et ces prestataires ainsi que toutes les factures émises par ces derniers ; - déterminer si la société Gr Bat a reçu des règlements au titre du chantier 'Les Jardins du Soleil' supérieurs à ceux qui lui étaient dus au titre des travaux qu'elle a effectivement réalisés ; - préciser si la société Bpaf à valider dans les trente jours de la remise des situations qui lui ont été communiquées par les entreprises et dans le cas contraire, indiquer si elle avait des raisons légitimes de ne pas les valider ; - fournir au tribunal des éléments techniques permettant d'évaluer les préjudices éventuellement subis par les sociétés Monel, Ast et Cnb ; - dit que la Sarl Azur solutions thermiques, la Sas Cnb et la société Monel Sam devront consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 13 mars 2023, la somme de 3 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, - condamné la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les jardins du Soleil' la somme provisionnelle de 307 459,32 euros ; - débouté les parties du surplus ; - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé aux parties la charge des dépens par elles exposés dans la présente procédure de référé ; Vu l'appel relevé le 26 janvier 2023 par la S.A la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur et limité à la condamnation au versement de la provision ; Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, par lesquelles la S.A la Caisse d'épargne et de prévoyance côte d'azur demande à la cour de : - faire droit à l'appel cantonné, statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Jardins du Soleil » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et subsidiairement mal fondées en ce qu'elles se heurtent à diverses contestations sérieuses et le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel, dont distraction, - juger irrecevables au principal et, subsidiairement, sans fondement, et débouter en toute hypothèse le syndicat des copropriétaires intimé, des demandes de condamnation provisionnelles complémentaires de la Caisse d'épargne côte d'azur à lui payer la somme de 240 735,28 euros et à dommages-intérêts à hauteur de 30 000 euros, Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, par lesquelles Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil, demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 janvier 2023 parte in qua elle a condamné la Caisse d'épargne côte d'Azur au paiement de la somme de 307.459,32 euros au profit du syndicat des copropriétaires au titre d'une obligation non sérieusement contestable d'avoir à achever l'enrobé à chaud noir initialement prévu sur l'ensemble des parties communes carrossables, et non réalisé par la S.C.C.V. Jardins du Soleil ; Statuant à nouveau y ajoutant, - condamner la société Caisse d'épargne côte d'azur au paiement d'une somme provisionnelle complémentaire d'un montant de 240.735,28 euros, au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil représentant le surplus des sommes nécessaires à la suite de la réactualisation du devis par l'entrepreneur ; A titre incident, - condamner la Caisse d'épargne au paiement de la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ne pouvant bénéficier d'un accès carrossable sécurisé et de la matérialisation de ses parkings, - condamner la Caisse d'épargne au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;
Motivation
SUR CE, LA COUR L'appelante invoque le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires faute de justification d'un acte de transfert de propriété. Elle fait valoir qu'il n'est pas le bénéficiaire désigné des sommes le cas échéant décaissées par le garant financier. Cependant, la SCCV Les Jardins du soleil et le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Soleil ont régularisé un procès-verbal de réception des travaux des parties communes le 8 janvier 2022, avec des réserves concernant la voirie (enrobé noir à chaud absent) et les accès aux immeubles. En outre, que la voirie et les voies d'accès sont des parties communes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en vue de l'achèvement des parties communes de l'immeuble vendu en état futur d'achèvement, et ce au profit de la copropriété et des acquéreurs. Son action est, par suite, recevable. L'appelante conclut à l'existence de contestations sérieuses pour s'opposer au versement d'une provision. Elle invoque les effets attachés aux permis modificatifs accordés, sans son information et son accord préalable, la sous-évaluation du coût d'édification du programme qui remet en cause la validité de son consentement à la garantie financière d'achèvement, la substitution d'un enrobé tri-couches à l'enrobé initialement prévu. Elle fait valoir l'absence de démonstration d'un empêchement à une utilisation des biens conformément à leur destination et allègue que les non-conformités contractuelles ne peuvent s'analyser en des inachèvements. Elle avance que des encaissements ont été directement opérés par le promoteur à l'occasion de la vente de certains lots de places de stationnement. Elle met en exergue la déclaration d'achèvement déposée le 26 décembre 2021 par le promoteur, laquelle a pour effet d'éteindre la garantie financière. Elle conteste les devis produits et les demandes nouvelles du syndicat des copropriétaires. L'intimé sollicite, à titre provisionnel, la somme de 547 893,60 euros, soit la somme de 307 459,32 euros, outre la somme de 247 135,28 euros. Il soutient que l'absence d'enrobé est constitutif d'un inachèvement par référence à ce qui avait été contractuellement convenu et il expose que le dépôt gravillonnaire en place est glissant et entraîne une obstruction des réseaux d'évacuation des eaux pluviales ainsi que des difficultés d'accès en toute sécurité à l'ensemble immobilier. Il prétend que l'absence d'enrobé sur l'ensemble des parties communes carrossables de la copropriété rend ces dernières impropres à leur utilisation et empêche la matérialisation des parkings. Il affirme que la déclaration d'achèvement du promoteur ne fait pas obstacle à la mise en jeu la garantie financière d'achèvement et que l'existence d'un éventuel permis modificatif et la prétendue sous-évaluation du programme sont sans incidence. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Selon l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. En vertu de l'article R 261-24 du même code, la garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d''uvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant. En l'espèce, la Caisse d'épargne a consenti le 21 novembre 2017 une ouverture de crédit qui garantit l'achèvement des sept groupes de deux maisons jumelées à l'ensemble immobilier du programme dénommé Les Jardins du Soleil comportant la réalisation de 23 logements et 36 parkings, conformément au permis de construire délivré le 23 septembre 2016. La défaillance de la SCCV Les Jardins du Soleil, mise en liquidation judiciaire, est avérée, l'état de cessation des paiements ayant été fixé au 20 décembre 2021. La notice descriptive de l'opération Les Jardins du soleil mentionne les caractéristiques techniques générales de la copropriété. La rubrique 6.1« voirie d'accès » prévoit la fondation par tout venant compacté, imprégnation et enrobé noir à chaud. Les réserves annexées au procès-verbal de réception du 8 janvier 2022 font état de l'absence d'enrobé. Le rapport établi le 3 mai 2022 par la société Etic, missionnée par la société Aviva assurances rappelle l'ensemble des documents techniques consultés, dont le CCTP du lot n°16 VRD. Il confirme l'existence de nombreux désordres parmi lesquels figurent l'absence d'exécution d'un enrobé antidérapant et la présence de gravillons dans les rigoles évacuation des pluies. Le bureau d'études techniques Cutri écrit le 13 mars 2023, en se référant au descriptif constructeur du 1er juin 2017, que le revêtement actuel du parking extérieur n'est pas achevé, nous ne sommes pas en présence d'une technique d'enrobé traditionnelle, deux phases de travaux du descriptif n'ont pas été exécutées et il note l'absence de délimitation sol par des bandes blanches ainsi que du système de repérage des places extérieures par des numéros qui figurent en page 10 du descriptif du constructeur. Dans son compte rendu de réunion d'expertise du 4 avril 2023, Mme [H] [J], experte judiciaire désignée en remplacement de M. [T], constate l'absence de revêtement des voiries et des cheminements extérieurs, ainsi que la présence de gravillons sur les voies de circulation avec un risque de chute pour les personnes. Les photographies versées aux débats montrent la configuration des lieux. Les problèmes de sécurité ressortent des courriers des copropriétaires et les époux [B] signalent que leurs enfants glissent sur la voie d'accès non goudronnée. Ainsi, l'appelante ne peut utilement se retrancher derrière le revêtement tri couches qui aurait été réalisé au lieu et place du revêtement goudronné. De plus, dans un courrier du 2 février 2022 la société Gimenez indique qu'elle n'appliquera pas de tri couches et elle met en cause le support et le manque de ballast par la faute du terrassier. L'absence d'achèvement de l'ouvrage et ses conséquences en termes d'utilisation conforme à sa destination d'une part, en termes de sécurité d'autre part, ressortent à suffisance des documents produits. L'appelante invoque vainement les appréciations de l'expert de l'assurance Aviva. Par ailleurs, il convient d'observer que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, communiquée par la banque, ne comporte que la signature apposée le 10 décembre 2021 par la SCCV Les Jardins Du Soleil, quelques jours avant sa déclaration de cessation de paiements, et non celle de l'architecte. Une contestation sérieuse ne peut donc être déduite de ce document. Il en est de même des permis de construire modificatifs qui auraient été accordés et qui ne sont pas communiqués, bien qu'il ait été évoqué devant l'experte judiciaire la création de deux garages. Enfin, le dépassement de budget allégué ne peut être sérieusement opposé au syndicat des copropriétaires d'autant plus que des investigations sont en cours dans le cadre de l'expertise confiée à Mme [E]. En l'absence de contestations sérieuses, le principe d'une provision doit être approuvé. Les demandes complémentaires de l'intimé sont recevables en ce qu'elle se rattachent à ses prétentions originaires qu'elles viennent compléter. Le devis en date du 15 juin 2022, établi par la SARL Provence déco bat, décrit de manière complète et détaillée les travaux à réaliser pour un montant de 307 459,32 euros. Le devis réactualisé en date du 11 avril 2022 mentionne les mêmes postes « installation, préparation, revêtement bitumineux, marquage au sol, peinture ». Néanmoins, l'augmentation, dans les proportions importantes, des prix unitaires qui apparaît est insuffisamment étayée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur le montant de la provision allouée à hauteur de 307 459,32 euros. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 30 000 euros à valoir sur son préjudice, dans la mesure où il ne peut bénéficier d'un accès carrossable sécurisé et de parkings matérialisés. Toutefois, la Caisse d'épargne fait valoir, avec pertinence, l'absence de confusion avec le préjudice individuel des copropriétaires et les limites de la garantie financière d'achèvement en ce qui concerne les dommages immatériels et les conséquences dommageables du retard pris dans le programme immobilier, ce dont il résulte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de provision de ce chef. Aucune considération d'équité ne commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe, Dans les limites de la saisine de la cour, Déclare l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil recevable ; Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes complémentaires formées à hauteur de cour par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Jardins du Soleil ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande ; Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte d'Azur aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE