Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 1, 21 septembre 2023, n° 21/01970

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente pour insanité d'esprit de la venderesse L'article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit ; que c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. Il est constant que le trouble mental dont la preuve doit être rapportée doit avoir existé au moment précis où l'acte a été fait et être constitutif d'une abolition du discernement ou d'une altération grave des facultés mentales. En l'espèce, il est démontré que le 5 septembre 2017, date à laquelle elle a signé le compromis de vente de sa maison, Mme [T] était atteinte de la maladie d'Alzheimer dont le diagnostic avait été posé, ce qu'atteste le courrier du 30 juin 2015 du docteur [O], et que ce diagnostic a été confirmé ensuite, dans un contexte plus général de perte d'autonomie physique, d'habitus toxique à l'alcool et de syndrome anxio-dépressif mis en évidence par les pièces médicales produites. Cependant, il est admis que, si cette maladie neuro-dégénérative engendre des moments de perte de lucidité dont la fréquence croît au fil du temps, le diagnostic de cette pathologie n'implique pas une insanité d'esprit totale et permanente du malade, laquelle n'existe qu'à un certain stade d'évolution de la maladie. Or, ce n'est que lors de l'examen du 5 juin 2018 que le docteur [K] a relevé « une altération importante de ses facultés cognitives et (...) une impossibilité à gérer ses biens'». S'il ajoute que Mme [T] n'était «'probablement déjà plus en capacité de pouvoir contracter un compromis de vente et décider de mettre en vente sa maison'» sept mois plus tôt, cette supposition est insuffisante pour démontrer l'insanité d'esprit de Mme [T] à la date du compromis de vente. Au contraire, le 9 mai 2017, au plus proche de l'expression de volonté contestée, le docteur [S], son médecin traitant, a rempli un questionnaire relatif à l'autonomie de Mme [T]. Aux questions « Ce sujet présente-t-il une attitude psychologique cohérente ' une cohérence (converser et/ou se comporter de façon logique et sensée)' une orientation (temps, moment de la journée et espace)' », le choix de réponses étant «'oui/un peu diminuée/très diminuée/abolie'», a répondu oui à chaque question. L'affirmation, au paragraphe suivant, que « gérer ses ressources, l'argent, ses affaires et faire les démarches'» est impossible devant être rapprochée, dans un contexte de perte d'autonomie et de précarité sociale, de la circonstance, rappelée par ses enfants, que Mme [T] leur délègue ses démarches administratives depuis 2008, période à laquelle aucun symptôme de la maladie d'Alzheimer n'était décrit. Par ailleurs, la signature du compromis de vente n'est pas isolée mais s'inscrit dans un enchaînement de démarches cohérentes menées par Mme [T], espacées dans le temps et concordantes quant à l'expression de sa volonté de poursuivre le transfert de propriété (signature du mandat de vente le 3 août 2017, départ de sa maison - les photographies montrant une maison vidée de ses meubles - signature du compromis, courrier à la mairie du 11 octobre 2017 par lequel elle demandait à conserver son numéro d'adresse en l'affectant au bien immobilier mitoyen qu'elle conservait en expliquant être en processus de vente pour la maison dont le nouveau propriétaire est Mme [P] [R]), étant ajouté que le transfert le 3 novembre 2017, par Mme [P] [T] à M. [F], d'un courriel d'Enedis concernant la proposition de raccordement électrique, indique qu'à cette date, sa fille, intervenante sociale, accomplissant les formalités habituelles dans le cadre d'une vente, ne remettait pas en cause la validité de la signature du compromis par sa mère. Il est également relevé que le compromis contesté a été passé devant notaire, étant ici rappelé que la probité d'un officier ministériel assermenté, et à ce titre averti concernant les enjeux juridiques et de responsabilité professionnelle relatifs à la capacité des personnes, ne saurait être mise en cause par la seule dénonciation d'une partie présentant un intérêt contraire. La mention dans le procès verbal dressé le 25 mai 2018 par Me[X] que «'le 5 septembre 2017, date de la signature du compromis, Mme [T] paraissait saine d'esprit et avait ses capacités mentales lui permettant de comprendre ce qu'elle signait'» constitue une attestation de sa part, dans la circonstance de son information de la maladie de Mme [T], ce que confirme l'échange de courriels avec ses enfants du 17 novembre 2017, étant précisé qu'il a alors effectué toutes diligences tendant à vérifier l'incapacité dénoncée en leur demandant, vainement, un certificat médical et en interrogeant le juge des tutelles, lequel l'a informé de l'absence de mesure de protection au bénéfice de sa cliente, le procureur de la République l'informant de ce qu'il n'avait pas compétence pour obliger quiconque à consulter un médecin. Au regard de ce qui précède, la preuve de l'insanité d'esprit de Mme [T], dont la cour observe d'ailleurs qu'elle ne fait toujours pas l'objet d'une mesure de protection puisqu'elle agit seule, au moment de la signature du compromis de vente de l'immeuble n'est pas apportée. Sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la nullité de la vente pour violence Il ressort de l'article 1142 du code civil que la violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers et de l'article 1143 du même code qu'il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. Par ailleurs, si la vulnérabilité n'est pas une cause de nullité, il en est tenu compte quant à la preuve de la violence et notamment du caractère déterminant de la contrainte. Mme [T] soutient avoir signé le compromis de vente, et auparavant le mandat de vente, contrainte par la violence psychologique exercée sur elle par son fils, lequel confirme cette version par quatre attestations aux termes desquelles il indique avoir fait pression sur sa mère afin qu'elle signe le compromis de vente, y compris par téléphone alors qu'elle se tenait à l'étude de Me [X], ayant convenu avec Mme [R] et M. [F] qu'ils lui verseraient une somme supplémentaire de 50 000 euros parallèlement à la vente si celle-ci se réalisait. Si la vulnérabilité de Mme [T] était caractérisée, par son âge et sa situation sanitaire, et notoire, ce qui ressort des attestations produites, cette version n'est corroborée par aucun élément objectif, elle est peu crédible au regard des attestations de visite de la maison par d'autres acquéreurs potentiels n'ayant pas donné suite, de la valeur d'acquisition du bien qui, estimé par une étude notariale à 130 000 euros, a été vendu 120 000 euros sans que M. [W] [T] indique avoir perçu une somme de 50 000 euros en marge de la vente, ni de ce qu'il aurait eu une autre évaluation à 190 000 euros alors que les photographies produites montrent un bien en mauvais état, confirmé par les attestations précitées. L'avantage excessif qu'auraient tiré M. [W] [T], Mme [R] et M. [F] n'est donc pas démontré. Par ailleurs, les allégations de l'appelante et de ses enfants selon lesquelles, lors de la signature du compromis, à la suite de l'appel téléphonique de son fils, elle a signé le compromis en pleurant et en indiquant qu'elle ne voulait pas vendre sa maison, n'apparaissent qu'à compter du mail du 17 novembre 2017, soit plus de deux mois après, ne sont corroborées par aucun élément probant et sont incohérentes avec l'attestation du notaire mentionnée ci-dessus, l'absence d'opposition de celle de ses filles qui l'assistait à ce moment là et la poursuite ultérieure des démarches relatives au raccordement Enedis par sa fille [P]. Enfin, ainsi que cela a été dit ci-dessus, la volonté de Mme [T] de vendre son bien s'est manifestée au travers de plusieurs démarches cohérentes qu'elle a effectuées à distance des contraintes qu'elle dénonce de la part de son fils. Dans ces circonstances, Mme [T] ne démontre pas qu'une contrainte l'ait déterminée à vendre son bien ou à le vendre dans des conditions substantiellement différentes de sa volonté. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité présentée par Mme [T] sur les deux moyens examinés ci-dessus et sa décision sera confirmée sur ce point. Sur l'acte authentique du 25 mai 2018 L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Si Mme [T] prétend que l'acte authentique du 25 mai 2018 est nul au motif que la sommation à comparaître à l'étude de Me [X] afin de réitération de la vente ne serait pas valable pour lui avoir été signifiée à l'adresse de l'immeuble vendu, il ressort du procès-verbal de signification que cette sommation, régulière en la forme, lui a été signifiée à l'adresse qu'elle avait déclarée dans le compromis de vente, soit le [Adresse 2] à [Localité 5], étant rappelé que si cette adresse était celle du bien vendu, elle avait demandé à la mairie de transférer cette adresse sur sa propriété voisine et d'attribuer à l'immeuble vendu le numéro 26 bis. C'est par ailleurs par une exacte motivation, que la cour adopte, que le premier juge a relevé que Mme [T] avait cessé de se comporter en propriétaire de la maison au bénéfice de Mme [R], ce qui ressort des démarches de transfert de propriété précitées et de la libre disposition des lieux accordée à l'acquéreur à compter du compromis de vente caractérisée par la remise des clés. En conséquence de quoi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme'[T] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte authentique du 25 mai 2018 et constaté que la vente était parfaite à cette date. Sur les autres demandes de Mme [T] La vente étant parfaite, Mme [T] a été déboutée à juste titre de ses demandes tendant à voir dire et juger que les travaux réalisés par Mme [R] et M. [F] demeureraient sa propriété sans compensation financière, à la garantir des éventuels frais de démolition, à ce qu'ils soient condamnés à quitter les lieux sous astreinte, lesquelles sont sans objet ; et en l'absence de démonstration d'une faute des intimés, c'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge l'a déboutée de ses demandes de condamnation des intimés à lui verser une indemnité pour procédure abusive et à l'indemniser des préjudices qu'elle énumère, étant ajouté que Mme [T] ne démontre pas que les charges dont elle justifie du paiement correspondent au bien vendu (parcelle AD [Cadastre 3]), la mention de l'adresse (numéro [Adresse 2]) indiquant, selon la modification de numérotation qu'elle avait sollicitée auprès de la mairie, qu'ils concernent la parcelle AD[Cadastre 4]. Sur la clause pénale Mme [T] a interjeté appel de la disposition du jugement la condamnant à payer à Mme [R] et M. [F] une somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale. Ces derniers, quoique sollicitant que, statuant à nouveau, la cour condamne Mme [T] à leur payer une indemnité de 12 000 euros à ce titre, ne formulent pas de demande d'infirmation de ce chef et sollicitent même la «'confirmation du jugement pour le surplus'», formule suivie d'un copier-coller d'une partie du dispositif de la décision dont appel, en ce compris le chef en question. Il est constant qu'en l'absence de demande d'infirmation d'une décision de première instance ou seulement d'un chef de celle-ci, la cour n'est pas saisie d'une contestation. Il en résulte que la cour est saisie par Mme [T] de la contestation de sa condamnation à payer aux parties adverse la somme de 2 000 euros mais pas par les intimés (qui en sollicitent au contraire la confirmation) et qu'elle peut donc confirmer ou infirmer cette condamnation mais pas statuer sur la demande des intimés tendant à en porter le montant à 12'000 euros. Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Il est constant que la clause pénale s'applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier ait à justifier d'un préjudice. Le compromis de vente du 5 septembre 2017 prévoit une 'clause pénale' stipulant qu' 'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne réaliserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil (ancien article 1152 et 1126 du code civil) une somme de douze mille euros (12'000 euros). Le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre.' Compte tenu du défaut de réalisation volontaire de l'acte authentique malgré la sommation délivrée à cette fin à Mme [T] le 4 mai 2018, il doit être fait application de la convention mais, pour les motifs de procédure exposés ci-dessus, la cour ne peut que confirmer le montant de la condamnation prononcée par le tribunal. La décision entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [T] à payer à Mme [R] et M. [F] une indemnité de 2 000 euros au titre de la clause pénale, étant précisé que la question de la recevabilité de la demande de ce chef, en ce qu'elle émane de M. [F] qui n'était pas partie au contrat, n'a pas été soulevée. En revanche, faute pour les intimés de caractériser le préjudice dont ils demandent l'indemnisation, il y a lieu de confirmer le rejet de leur demande de dommages et intérêts. Sur l'empiétement allégué C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, au visa des articles 545 et 1240 du code civil ainsi que d'un procès-verbal du 17 septembre 2019 de Me [I], huissier de justice, constatant que depuis la parcelle A[Cadastre 3] vendue à Mme [R], des piquets blancs débordent et dépassent de plusieurs dizaines de mètres sur la parcelle A[Cadastre 4] demeurée la propriété de Mme [T], a considéré que l'empiétement était caractérisé et a condamné Mme'[R] et M. [F] à mettre fin à l'empiétement de la parcelle A[Cadastre 4] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette décision ainsi qu'à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte portée à son droit de propriété. Mme [R] et M.'[F] ne démontrant pas l'absence d'empiétement ou la cessation de celui-ci, cette disposition sera confirmée, y compris en ce qui concerne l'indemnisation des frais irrépétibles que constitue pour Mme [T] le coût du constat d'huissier susvisé, étant précisé, ici également, que la question de la recevabilité des demandes de Mme [T] dirigées de ces chefs contre M.'[F], qui n'est pas propriétaire du fonds empiétant, n'a pas été soulevée. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, il incombe à Mme [T], partie perdante pour l'essentiel de ses prétentions, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, elle indemnise Mme [R] et M.'[F] des frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour leur défense, Mme [T] étant déboutée de sa demande à ce titre et les chefs du jugement fondés sur ces dispositions étant réformés.