Cour d'appel, 5e chambre civile, 19 septembre 2023, n° 19/07479

Faits et procédure

* * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Le 10 juin 2011, la société SCI KFC a donné à bail commercial à la société SARL Aeroport un ensemble immobilier à usage d'hôtel de tourisme et de restaurant situé à [Localité 5] pour 9 ans moyennant un loyer annuel de 58 000 € hors droits, charges et taxes. Le 21 novembre 2016, la société SARL Aeroport a cédé son fonds de commerce à la SFM Invest, en ce compris le droit au bail commercial. Le 6 décembre 2016, la locataire a informé le bailleur de l'existence de fuites sur le réseau d'eau enterré de l'hôtel, ce à quoi le conseil de la bailleresse a répondu par courrier du 15 décembre 2016, que le bail laissait à la charge du preneur les réparations de plomberie ainsi que les travaux de mise aux normes, l'invitant à contacter l'ancienne locataire. Le 25 juin 2018, la société SFM Invest a informé la SCI KFC que d'autres fuites avaient été constatées et l'a mise en demeure de procéder aux réparations en sa qualité de bailleur et à prendre en charge les surconsommations d'eau évaluées à 30 000 €. Le 10 juillet 2018, la bailleresse a rappelé les termes de son courrier du 15 décembre 2016 et a mis en demeure sa locataire de faire réaliser sous quinzaine tous les travaux de remise aux normes des canalisations d'eau. Le 17 octobre 2018, la société SCI KFC a fait assigner la société SFM Invest aux fins de faire dire que les travaux incombent à SFM Invest et qu'elle soit condamnée à réaliser les travaux. Parallèlement, le 13 juin 2019, la SCI KFC a invité la société SFM Invest à régulariser une situation de loyers impayés correspondant au montant de l'indexation pour ceux de l'année 2018 et à des loyers indexés échus impayés pour les mois de janvier à juin 2019 et à échoir pour le mois de juillet 2019. Le 14 juin 2019, la société KFC a mis en demeure la société SFM Invest d'avoir à lui payer 44 016, 33 €. Dans ses dernières conclusions, la société KFC a sollicité notamment la résiliation du bail commercial pour manquement du preneur à ses obligations de prise en charge des travaux et à ses obligations de paiement, l'expulsion de la société SFM Invest, la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 107 594, 63 € TTC au titre d'indemnité sur les loyers exigibles jusqu'au 9 juin 2020, et 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SFM Invest a contesté l'existence d'une disposition mettant à sa charge les travaux et a soutenu que les parties seraient liées par un bail commercial verbal depuis le 21 novembre 2016. Elle a invoqué le fait que le bail prévoyait que toute cession devait être réalisée par acte authentique en présence du bailleur, faute d'avoir transporté la créance de droit au bail par forme authentique, le transport n'a pas été opéré et c'est donc un bail verbal qui prévaudrait. En tout état de cause, les clauses invoquées par la bailleresse seraient réputées non écrites en ce qu'elles mettent à la charge du preneur les grosses réparations. La bailleresse a opposé à cet argument, le fait que les dispositions de la loi Pinel n'étaient pas applicables lors de la conclusion du bail. La requise a également contesté la demande de résiliation du bail au motif qu'elle serait irrecevable, ne présentant pas de lien de connexité avec les prétentions initiales. Reconventionnellement, la SFM Invest a notamment sollicité que la bailleresse soit condamnée sous astreinte à effectuer les travaux de remise aux normes des canalisations d'eaux, à lui payer 80 000 € au titre de la surconsommation d'eau due à son retard à réaliser les travaux et aux actions correctrices d'urgence, à lui payer 13 561,68 € au titre des charges indûment perçues, avec intérêt, à réaliser les travaux de réfection totale des poutres et bardages du bâtiment sous astreinte, à lui payer 50 000 € au titre du préjudice moral et d'image ainsi que 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le jugement rendu le 12 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif : Déclare recevable la prétention de la SCI KFC visant à voir résilié judiciairement le bail commercial en date du 10 juin 2011. Déboute la SCI KFC de sa prétention visant à voir résilié judiciairement le bail commercial en date du 10 juin 2011. Déboute la société SFM Invest de sa prétention visant à voir condamnée la SCI KFC à réaliser sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux de remise aux normes des canalisations d'eau de l'ensemble immobilier donné à bail. Déboute la société SFM Invest de sa prétention visant à voir condamnée la SCI KFC à lui payer la somme de 80 000 € au titre des surconsommations d'eau dues à son retard à réaliser ces travaux. Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile. Dit que chacune des parties conservera ses entiers dépens. Ordonne l'exécution provisoire. Le jugement expose que le bail qui lie les parties n'est pas un bail verbal mais le bail du 10 juin 2011. En effet si le transport de créance de droit au bail est d'une nature juridique différente que la vente du fonds de commerce, il apparait que la bailleresse a accepté par écrit que la cession de fonds de commerce, en ce compris le droit au bail commercial, soit passée en la forme d'un acte sous seing privé. Cette acceptation doit être assimilée à une acceptation authentique sans que la SFM Invest ne puisse se prévaloir de ce que le droit au bail n'a pas été transporté. Le jugement relève que le bail a été conclu avant la date de publication du décret du 3 novembre 2014. Les dispositions de la loi Pinel ne peuvent donc s'appliquer en l'espèce, et c'est les dispositions du bail qui doivent primer. Dès lors, les travaux de remise aux normes des canalisations d'eau de l'ensemble immobilier donné à bail incombent à la société SFM Invest. Le jugement expose que la prétention de la SCI KFC relative à la résiliation du bail a un lien suffisant avec l'acte introductif d'instance si bien que cette prétention est recevable. Toutefois, il constate que la locataire justifie d'être intervenue sur les canalisations d'eau de l'ensemble immobilier donné à bail, que la clause prévoyant la prise en charge des travaux de réparations et de mise aux normes est discutée, que les fuites préjudicient essentiellement à la locataire et qu'il n'est pas contesté qu'elle s'est acquittée de l'ensemble de ses loyers. Une résiliation judiciaire du bail n'est donc pas justifiée. La société KFC a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 novembre 2019. Le 6 décembre 2019, la société KFC a fait délivrer un commandement dénonçant le défaut de réalisation des travaux et divers manquements contractuels ainsi qu'un congé portant refus de renouvellement de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction avec effet au 9 juin 2020. Le 3 janvier la SFM Invest a fait délivrer un acte protestatoire en réponse au congé avant de formuler une demande de renouvellement de bail le 13 janvier 2020. Le 28 mars 2022, la SFM Invest a été admise au bénéfice d'une procédure de sauvegarde suivant le jugement du tribunal de commerce de Montpellier. Le 6 octobre 2022, la société KFC a mis en demeure la société SFM Invest de quitter les lieux, celle-ci s'y est opposée. Le 26 octobre 2022, le tribunal de commerce de Montpellier a converti la procédure de sauvegarde de la société SFM Invest en redressement judiciaire. La société AMAJ et la société Etude Balincourt interviennent volontairement la procédure en qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la la société SFM Invest. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 mai 2023. Les dernières écritures pour la société KFC ont été déposées le 26 mai 2023. Les dernières écritures pour la SFM Invest, la société AMAJ et la société Etude Balincourt ont été déposées le 30 mai 2023. Le dispositif des écritures pour la société KFC énonce : Réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI KFC de sa prétention visant à voir résilié judiciairement le bail commercial en date du 10 juin 2011 ainsi que de ses demandes plus amples ou contraires. Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile et que chaque partie conservera ses dépens. Rejeter l'appel incident formé par SFM Invest et confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande de résiliation judiciaire du bail. Statuant à nouveau, Juger que le bail a pris fin le 9 juin 2020, Débouter la SFM Invest, la société AMAJ et la société Etude Balincourt de leur demande de renouvellement du bail. Dire que la SFM Invest est déchue de son droit au maintien dans les lieux depuis le 9 juin 2022. Ordonner l'expulsion de la société SFM Invest et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 10 471, 38 € TTC par mois, soit un montant égal à la somme du loyer et charges à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'au départ effectif des lieux de la société SFM Invest. Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail commercial du 10 juin 2011, ordonner l'expulsion de la société SFM Invest et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 10 471, 38 € TTC par mois, soit un montant égal à la somme du loyer et charges à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'au départ effectif des lieux de la société SFM Invest. En tout état de cause, Débouter la SFM Invest, la société AMAJ et la société Etude Balincourt de tous leurs chefs de demandes, fins et conclusions et particulièrement de leurs demandes reconventionnelles. Condamner la société SFM Invest au paiement de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société KFC soutient que la société SFM Invest n'est plus titulaire d'aucun bail commercial dans les lieux depuis le 9 juin 2020, en l'état du congé délivré. Elle fait valoir qu'elle a fait signifier un congé au preneur plus de 6 mois avant le terme du bail et qu'elle avait le droit de refuser de régler une indemnité d'éviction puisque son refus était fondé sur des motifs graves et légitimes. Elle souligne que le preneur semble avoir contesté les motifs du congé mais n'a jamais agi en demande de paiement d'une indemnité d'éviction. Ce point est donc forclos, selon la jurisprudence, quand bien même le locataire conteste le motif du congé. La société KFC affirme que la demande de renouvellement du bail en date du 13 janvier 2020 effectuée par le preneur n'a pas d'influence et ne prime pas sur le congé qu'elle a délivré. En effet, l'article L 145-10 al.1er du Code de commerce prévoit que le locataire peut solliciter le renouvellement du bail «à défaut de congé». La société bailleresse soutient qu'un refus de renouvellement de bail commercial ainsi que la mise en demeure nécessaire peuvent être délivrés de manière concomitante et il importe donc peu que le congé n'intervienne pas après l'échéance du commandement. En tout état de cause, la seule sanction en ce cas serait non pas la nullité du congé mais l'octroi d'une indemnité d'éviction. La société KFC conteste également la nullité de la mise en demeure pour absence de précision des manquements reprochés. En effet la mise en demeure mentionne expressément les griefs reprochés à savoir le défaut de réalisation des travaux nécessaires et l'exécution déloyale et de mauvaise foi des stipulations contractuelles. En tout état de cause, il est de jurisprudence constante que l'absence de mise en demeure laisse subsister le congé. L'absence de motivation du congé permet uniquement au locataire de prétendre à une indemnité d'éviction mais pas au renouvellement du bail. La société KFC conteste avoir exercé un repentir et offert de renouveler le bail. L'absence de contestation du bailleur de la demande de renouvellement, postérieure au congé délivré, ne vaut pas repentir. Le fait qu'un commandement de payer ait été délivré au preneur le 4 juin 2020, ne signifie pas que le bailleur souhaitait poursuivre le bail dès lors que le locataire bénéficie à la suite du congé d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, outre le fait que le commandement est antérieur à l'expiration du bail. Subsidiairement, la société KFC sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial. Elle soutient que sa demande est recevable quand bien même elle n'avait sollicité au départ que la condamnation sous astreinte de la locataire à réaliser les travaux litigieux. Cette demande en résiliation a un lien suffisant avec l'acte introductif d'instance puisqu'elle repose sur le même manquement contractuel et sur le fait que le preneur affirme ne pas être lié par le bail mettant à sa charge les travaux. La bailleresse conteste le jugement en ce qu'il retient que la société SFM Invest serait intervenue sur les canalisations d'eau. Elle fait valoir que le preneur a seulement fait intervenir une société pour mettre fin aux fuites sans effectuer les travaux de mise au norme. La société KFC soutient que les fuites lui causent aussi un désagrément en ce qu'elles compromettent la pérennité et la viabilité de sa propriété. La société KFC conteste l'existence d'un bail verbal entre les parties du fait que la cession n'aurait pas été reçue par acte authentique contrairement aux stipulations contractuelles. En effet, dans la mise en demeure émanant du preneur le 24 juin 2018, celle-ci évoque le transfert du bail qu'elle ne peut donc aujourd'hui nier. En outre, c'est le cessionnaire qui aurait dû solliciter un acte authentique, ce qu'elle n'a pas fait, commettant ainsi un manquement contractuel au bail. Le preneur ne peut pas estimer que son manquement contractuel au bail aurait emporté à son profit la résiliation immédiate du bail. En tout état de cause, la SFM Invest a été autorisée par la bailleresse à ce que la vente soit conclue par acte sous seing privé et un éventuel manquement à cette obligation n'aurait pas pour conséquence une résiliation immédiate du bail. La bailleresse ajoute qu'il n'existe pas d'obligation de transport du droit au bail, distincte de la cession du bail lui-même au travers de la cession du fonds de commerce. La bailleresse en déduit qu'il n'existe aucun bail verbal entre elle et SFM Invest. Le fait que la société SFM Invest ne s'estime pas liée par les stipulations du bail participe aux motivations de la demande de résiliation du bail. La société KFC conteste la demande en remboursement des travaux effectués par la SFM Invest et de remboursement de la surconsommation d'eau puisque le bail met les travaux à la charge du preneur. La demande de remboursement de charges fondée sur l'article L 145-40-2 du Code de commerce n'est pas applicable puisque le bail n'a été ni conclu ni renouvelé depuis la loi Pinel. Le dispositif des écritures pour la SFM Invest, la société AMAJ et la société Etude Balincourt énonce : Dire irrecevables les prétentions nouvelles de l'appelante. Confirmer le jugement sauf en ce qu'il disait recevable la demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties. Réformer le jugement de ce chef. Confirmer le jugement en ce qu'il dit que le bail du 10 juin 2011 lie les parties et déboute l'appelante de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial qui la lie à l'intimée. Annuler le congé délivré le 6 décembre 2019. Débouter KFC de l'ensemble de ses demandes. Si la cour retient que le bail du 10 juin 2011 était rompu le 21 novembre 2016, alors condamner sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, la société KFC à rembourser à l'intimée les travaux de remise aux normes des canalisations d'eau du bâtiment soit 12 446, 12 € assortie des intérêts légaux, la somme de 66 687, 07 € au titre de la surconsommation d'eau et à payer à SFM Invest la somme de 13 561, 68 € au titre des charges indûment perçues outre intérêts. Condamner la SCI KFC à payer à SFM Invest la somme de 50 000 € au titre du préjudice moral et d'image et du caractère abusif de la procédure. Réformer le jugement en ce qu'il a débouté la concluante de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Condamner la SCI KFC à payer à la SFM Invest la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. La SFM Invest sollicite à titre liminaire que soit déclarées irrecevables les prétentions nouvelles de l'appelante. En effet, dans ses premières conclusions, du 13 février 2020, l'appelante ne mentionne aucune prétention relative aux effets d'un congé. Après plusieurs échanges de conclusions, ce n'est finalement que le 26 mai 2023, que l'appelante a sollicité que la cour reconnaisse l'acquisition du congé. Selon l'intimée ces demandes sont donc irrecevables au titre de l'article 910-4 du Code de procédure civile. Un congé délivré postérieurement au jugement dont appel ne serait pas un événement permettant de formuler des demandes dans les limites de celui ci. La SFM Invest oppose également l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail formée par l'appelante puisque l'assignation délivrée au départ par la SCI KFC ne visait que la réalisation des travaux. Or, la demande en résiliation du bail n'aurait aucune connexité avec les prétentions initiales outre le fait qu'aucun commandement conforme à l'article L 145-41 du Code de commerce n'avait été délivré pour solliciter la réalisation de travaux. La SFM Invest ajoute que l'appelante forme ses demandes au visa des articles 1103 et 1217 dans leur rédaction antérieure à la réforme de 2016 puisque le bail date de 2011, alors même que ces articles n'ont pas de lien avec le litige. La demande serait donc privée de base légale. Sur le fond, la SFM Invest avance que la mise en demeure serait nulle puisqu'elle n'indiquerait pas les manquements auxquels il doit être remédié ou du moins elle ne le ferait pas de façon précise. Dès lors, le congé serait également nul, ce qui permettrait à la SFM Invest de s'en prévaloir pour obtenir la poursuite du bail. En tout état de cause, la SFM Invest soutient que la bailleresse a usé de son droit de repentir. Contrairement à ce que prétend la SCI KFC, l'intimée affirme qu'elle a contesté le congé dans les deux ans de sa délivrance. En effet, le congé délivré est un congé sans offre d'indemnité d'éviction et qui est donc conditionné par l'existence d'un motif grave et légitime. C'est ce motif que conteste la SFM Invest dans un acte protestatoire du 3 janvier 2020. La SFM Invest, soutenant qu'il n'y a aucun manquement à lui reprocher, a donc sollicité le renouvellement du bail, ce à quoi la bailleresse n'a jamais répondu, acceptant ainsi le principe du renouvellement par son silence de plus de trois mois. Selon la SFM Invest, la bailleresse a donc fait usage de son droit de repentir, ce qui a permis le renouvellement du bail. La SFM Invest précise que contrairement à ce qu'affirme la SFM Invest, la demande de nullité du congé figurait bien dans ses conclusions notifiées le 11 mai 2020. La SFM Invest avance qu'elle ne soutient plus l'existence d'un bail verbal mais considère que c'est le bail du 10 juin 2011 qui lie les parties. Elle souligne que si comme la SCI KFC l'affirme, le bail du 11 juin 2011 a pris fin le 21 novembre 2016, alors c'est que le bail qui les lient aujourd'hui est bien un bail verbal. En outre, il est incohérent de la part de la bailleresse de faire signifier un commandement et un congé au titre d'un bail qu'elle prétend résilié depuis le 21 novembre 2016. La SFM Invest conteste avoir manqué à son obligation de réalisation des travaux et estime avoir démontré qu'elle a réalisé les travaux de façon conformes, ce qui a été attestée par un professionnel. Elle conteste également avoir commis des manquements à ses obligations au titre des paiements de loyers et de charges. Les quelques incidents de paiement ont été régularisés dans les délais impartis. La SFM Invest souligne la mauvaise foi de la bailleresse qui lui fait délivré un commandement visant des sommes non dues puisque visant le mois postérieur au commandement. Subsidiairement, dans l'hypothèse où la fin du bail serait retenue au 6 décembre 2021, la SFM Invest fait valoir qu'en se maintenant dans les lieux, un bail commercial s'est établi entre les parties. La SFM Invest, dans l'hypothèse où la cour retiendrait une résiliation du bail du 10 juin 2011, le 21 novembre 2016, soutient que les parties seraient toujours liées par un bail verbal, soumis à la loi Pinel tant en ce qui concerne les travaux que sur la répartition des charges. Les travaux seraient donc à la charge du bailleur qui doit rembourser le preneur des travaux effectués. Le bailleur devrait également prendre en charge la surconsommation d'eau et rembourser les charges non stipulées dans le bail du 21 novembre 2016 en application de l'article 145-40-2 du Code de commerce, faute d'inventaire de la répartition des charges. La SFM Invest verse aux débats des quittances visant à justifier les sommes réclamées. La SFM Invest estime que la SCI KFC intente une procédure abusive. Selon elle, c'est l'emplacement de l'hôtel qu'elle exploite qui intéresse la bailleresse, qui souhaite récupérer le local, avec travaux, pour vendre un droit d'entrée à un nouveau locataire ou revendre le terrain.