Cour d'appel, 1re chambre 2e section, 25 juillet 2023, n° 20/05018

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la validité du congé du 9 mai 2017 et la demande de cession de bail Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir refusé l'autorisation de cession de bail au profit de M. [N] [R], motif pris de ce que les preneurs n'étaient pas de bonne foi en raison du fait qu'ils n'avaient pas informé leur bailleur de l'acquisition de 18 ha à la SAFER en 1994, comme le bail les y contraignait, ni, en violation des dispositions de l'article L. 411-37 du code rural, de la mise à disposition des biens loués au profit de L'EARL [R], par lettre recommandée envoyée préalablement à cette mise à disposition. A hauteur de cour, ils font valoir, aux fins d'obtenir l'autorisation de cession de bail requise et, subséquemment, l'annulation du congé qui leur a été délivré, que : - les griefs retenus par le tribunal ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier le refus d'autorisation de cession de bail qui leur a été opposé, - la loi du 4 juillet 1980, applicable aux contrats en cours au jour de son entrée en vigueur, a abrogé l'obligation faite au preneur d'informer le bailleur en cours de bail de tout changement survenu dans son exploitation, de sorte que la disposition contractuelle imposant cette information était réputée non écrite au jour où l'exploitation de M. [R] a été modifiée, et qu'il ne peut être reproché à M. [R] de ne pas avoir informé son bailleur en 1994 puis en 2001 de l'agrandissement de son exploitation, - le défaut d'information n'a causé aucun préjudice au bailleur, l'exploitation [R] ayant, contrairement à ce que soutient la bailleresse, toujours respecté les règles relatives au contrôle des structures, - si une infraction à la réglementation du contrôle des structures a pu être commise, elle existait déjà lors du renouvellement du bail, de sorte que la bailleresse, qui a laissé le bail se renouveler ne peut aujourd'hui reprocher à ses preneurs un fait dont elle avait connaissance, - le manquement à le supposer établi n'est pas d'une gravité suffisante pour que M. [R] puisse être considéré comme un preneur de mauvaise foi, - il est justifié, au moyen d'une attestation établie en 1991, que le père de la bailleresse, alors propriétaire des terres, a été informé de la demande d'autorisation d'exploiter présentée par L'EARL [R], - la bailleresse ne peut, en tout état de cause et au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, se prévaloir de ce défaut d'information, dès lors qu'elle a laissé le bail se renouveler, en 1999 puis en 2008, en connaissance du fait reproché, - le défaut d'entretien des biens loués et le changement de destination de ces biens, invoqués par la bailleresse, ne sont pas établis, - la bailleresse ne peut se prévaloir d'aucun retard dans le paiement des fermages, contrairement à ce qu'elle soutient, le seul retard portant sur le paiement des taxes foncières et n'ayant point été réitéré, et le bail ayant été renouvelé depuis, - M. [N] [R], qui habite à proximité des terres louées, réunit l'ensemble des conditions exigées par les articles L.411-58 et L. 411.59 du code rural pour bénéficier de la reprise, est devenu associé-exploitant de L'EARL [R], en ce qu'il dispose du matériel nécessaire à l'exploitation, dispose d'une autorisation d'exploiter accordée par arrêté du 14 janvier 2019, respectant ainsi les règles relatives au contrôle des structures. La bailleresse intimée réplique que : - la cession judiciaire du bail constituant une atteinte grave au caractère intuitu personae du bail rural, est réservé au preneur de bonne foi, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, la déchéance du droit de céder le bail peut être prononcée sans que le bailleur ait à justifier un quelconque grief, - la prétendue connaissance par le bailleur des manquements du preneur antérieurement au dernier renouvellement ne peut sauver le preneur de la déchéance du droit de céder son titre, - elle n'a pas été informée, dans les formes prévues par l'article L.411-37 du code rural, de la mise à disposition des biens loués et l'attestation rédigée en 1991 ne correspond ni au contenu ni au formalise exigés par cet article et la mise en cause de L'EARL dans le cadre de la procédure ne saurait justifier du respect par les preneurs de leur obligation d'information, - M. [R] n'a pas informé son bailleur des agrandissements successifs de son exploitation ce qui constitue, comme l'ont retenu les premiers juge, un manquement à son obligation contractuelle d'information de nature à le déchoir de son droit de céder son bail, - M. [R] n'a pas exploité en conformité avec les règles du contrôle des structures puisque M. [N] [R] a exploité les parcelles pendant près de trois mois sans autorisation, ne justifiant d'une autorisation d'exploiter qu'à compter du 14 janvier 2019 et, de plus, cette autorisation ne porte pas sur la totalité des parcelles comprises dans l'assiette du bail, - le preneur a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds: création d'une mare ayant dégradé une parcelle en ce que la parcelle ne pourra plus être exploitée à l'endroit inondé, délaissement d'une longue bande de terrain sur la parcelle ZA [Cadastre 8], abattage d'arbres sur les parcelles prises à bail en 1997 et en 2003, - le preneur a payé avec retard ses fermages en 2004. Réponse de la cour Pour se prononcer sur l'autorisation de cession judiciairement demandée, il convient de rechercher si le projet ne risque pas de nuire au bailleur (Cass. 3ème civ. 1er juillet 1998, n°96-19.459) en vérifiant la bonne foi du cédant et les qualités du candidat cessionnaire en recherchant si le candidat cessionnaire présent les garanties requises en vue d'une bonne exploitation du fonds : aptitudes professionnelles, solvabilité, moyens matériels. Au regard du comportement du preneur sortant, l'autorisation doit être refusée si le cédant a commis des manquements aux obligations nées de son bail. La faculté de céder dans le cercle familial, dès lors qu'elle constitue une exception au principe d'incessibilité du bail rural, est une faveur réservée au preneur qui s'est scrupuleusement et constamment acquitté de ses obligations (Cass. 3ème civ.3 décembre 2015, n°14-23.207, ce qui exclut qu'un renouvellement ou une régularisation en cours de bail puisse effacer le manquement (Cass. 3ème civ. 26 mars 2020, n°18-18.603). C'est pourquoi, en outre, les manquements imputés au preneur de nature à justifier un refus d'autoriser la cession ne sont pas de ceux qui fonderaient un refus de renouvellement ou la résiliation du bail (Cass. 3ème civ. 14 février 2012, n°10-28.804). Il convient d'analyser chacun des griefs que Mme [H] nourrit à l'encontre de son preneur pour apprécier la bonne foi de ce dernier. a) Sur le défaut d'information allégué de la mise à disposition des biens loués Mme [H] reproche, en premier lieu, à son preneur, de ne pas l'avoir informée de la mise à disposition du bien loué de L'EARL [R]. Il résulte de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur de bonne foi, c'est-à-dire à celui qui s'est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. Selon L. 411-37 du même code, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, tout ou partie des biens dont il est locataire, à la condition d'en aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il résulte de ces textes que le défaut d'information du bailleur quant à la mise des biens loués à la disposition d'une société d'exploitation constitue un manquement du preneur à ses obligations le privant du droit de céder le bail. , Au cas d'espèce, les appelants produisent, à hauteur de cour, une attestation de M. [K] [H] précédent propriétaire des terres, datée du 11 juin 1991, dans laquelle il reconnaît avoir été informé de la demande d'autorisation d'exploiter présentée par la société EARL [R], dans le but de mettre en valeur les parcelles Z A [Cadastre 1]-[Cadastre 5]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] ZC [Cadastre 8]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12] A [Cadastre 3]-[Cadastre 4]. Il résulte de ce document, qui n'avait pas versé aux débats devant les premiers juges, que préalablement à la mise à disposition du bail intervenue le 1er juillet 1991, le bailleur a été informé d'une demande d'autorisation d'exploiter au nom de L'EARL [R], et donc de la mise à disposition du bail à cette société. Il est vrai que, comme le soutient Mme [H], ce document ne justifie pas d'une information délivrée au bailleur dans les conditions de forme prévues dans l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, qui disposait, dans sa rédaction de 1991 : ' A la condition d'en aviser au préalable le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être constituée entre personnes physiques et, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. L'avis adressé au bailleur doit, à peine de nullité, indiquer les noms et prénoms des associés, les parcelles que le preneur met à la disposition de la société, la durée de celle-ci, sa forme et son objet'. Toutefois, et comme le soutiennent à bon droit les appelants, le manquement du preneur qui justifie le refus d'autorisation de cession du bail rural au profit d'un descendant doit présenter un caractère de gravité suffisant qu'il appartient au juge d'apprécier compte tenu des éléments de la cause (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-14.722). La cour considère qu'au cas d'espèce, l'absence de justification de l'envoi au bailleur d'une lettre recommandée avisant le bailleur de la mise à disposition est insuffisamment grave pour faire regarder le preneur comme étant de mauvaise foi, dès lors qu'il est établi que le bailleur a été informé de cette mise à disposition, par le truchement d'une demande d'autorisation d'exploiter. b) Sur les manquements à l'obligation contractuelle d'information Mme [H] reproche à son preneur de ne point l'avoir informée des agrandissements successifs, en 1994 et 2001, de son exploitation, alors que le bail, qui tient lieu de loi à ceux qui l'ont fait, stipule que ' le preneur, en cours de bail, devra informer le bailleur de tout changement intervenu dans sa situation à l'égard d'autres exploitations'. Cependant, et comme le soutiennent à bon droit les appelants, la clause contractuelle mettant à la charge du preneur une obligation d'information reproduit les dispositions de l' ancien article 188-6 du Code rural, devenu l'article L. 331- 6 et, en vertu de l'article 188-6 du Code rural , dans sa rédaction nouvelle résultant de la loi du 4 juillet 1980, le preneur n'est plus tenu d'informer le propriétaire des changements intervenus dans sa situation d'exploitant en cours de bail ; cette nouvelle disposition a rendu caduque la clause du bail, reproduisant les anciennes dispositions de l'article 188-6 du Code rural, aujourd'hui abrogées et faisant obligation aux preneurs d'aviser la bailleresse de tous changements intervenus en cours de bail dans leur situation d'exploitant. Il s'ensuit qu'il ne peut être utilement reproché à M. [R] de ne pas avoir informé sa bailleresse des agrandissement de son exploitation, dès lors qu'à la date où ces agrandissement sont survenus - 1994 et 2001- les dispositions de l'article 188-6 du code rural n'étaient plus applicables dans le département du Val d'Oise. En effet, les dispositions de l' article 188-6 du Code rural, antérieures à la loi du 4 juillet 1980, ont cessé d'être applicables, en vertu de l' article 56 de cette loi, dans le département du Val d'Oise, trente jours francs après la publication, au journal officiel du 26 juin 1992 (pièce n°16 des appelants), du schéma directeur départemental des structures agricoles. c) Sur le non-respect des règles relatives au contrôle des structures Mme [H] fait valoir, en troisième lieu, que son preneur ne être regardé comme étant de bonne foi en raison du fait qu'il n'a pas respecté la réglementation sur le contrôle des structures dès lors que, d'une part, lorsque M. [N] [R] est devenu associé exploitant de L'EARL [R] - le 18 octobre 2018- L'EARL [R] n'a pas immédiatement sollicité d'autorisation administrative d'exploiter, et que d'autre part, l'autorisation, qui n'a été accordée que le 14 janvier 2019, omet plusieurs parcelles comprises dans l'assiette du bail litigieux. Il ressort des dispositions de l'article L.331-2 du code rural que Toute personne, physique ou morale, qui s'installe, s'agrandit, amenuise une exploitation ou réunit des exploitations est soumise à autorisation d'exploiter si elle : - ne possède pas de capacité professionnelle ou d'expérience agricole ; - dépasse le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, ou ramène la superficie d'une exploitation en deçà de ce seuil ; - est en situation de pluriactivité et a des revenus extra-agricole excèdent le seuil prévu par la loi ; - exploite une surface située à plus d'une certaine distance de son siège d'exploitation ; - est âgée de plus de 60 ans ; L'autorisation d'exploiter est également obligatoire dans les cas suivants : - exploitation agricole sans membre exploitant ; - modification d'une société avec départ de l'un des associés ; - créations ou extensions de capacités d'ateliers hors-sol. Au cas d'espèce, et contrairement à ce que soutient l'intimée, l'entrée de M. [N] [R] en qualité d'exploitant ne nécessitait pas la délivrance d'une autorisation d'exploiter, dès lors que M. [N] [R], qui est âgé de moins de 60 ans et dispose de la capacité agricole, n'est point pluriactif et que son entrée dans L'EARL ne s'est traduite par aucun ajout de surface, ni par le départ d'aucun associé. Par suite, c'est en vain que Mme [H] fait grief à ses preneurs de n'avoir pas respecté les règles relatives au contrôle des structures, motif pris de ce que M. [N] [R] aurait exploité les parcelles sans autorisation pendant trois mois et que l'autorisation qu'il a sollicitée, sans être tenu de le faire, omettrait certaines parcelles comprises dans le bail litigieux. d) Sur les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds Mme [H] reproche à ses preneurs d'avoir dégradé la parcelle ZA [Cadastre 7] devenue ZA [Cadastre 9] en créant une mare au milieu de la parcelle, délaissé une bande de terrain sur la parcelle ZA [Cadastre 8], d'avoir, en 1997 et 2003, procédé à l'abattage d'arbres. Cependant, la création d'une mare n'est pas, en l'espèce, de nature à faire regarder les preneurs comme étant de mauvaise foi, en raison du fait que la création de cette mare n'a pas eu pour effet de modifier la destination de la parcelle, qui demeure agricole, et qu'il résulte des photographies accompagnant le procès-verbal de commissaire de justice du 20 janvier 2003, que, l'assiette de cette mare, de dimensions particulièrement modestes ne saurait compromettre la bonne exploitation du fonds. Le délaissement d'une bande de terre sur la parcelle ZA [Cadastre 8] n'est pas établi au vu du procès-verbal de commissaire de justice et des photographies aériennes versés aux débats par Mme [H]. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il est, en revanche, établi que M. [T] [R] a été interpellé par un garde-chasse alors qu'il abattait un arbre sur une parcelle de bois du ' [Localité 14]. Cependant, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 9 janvier 1997, que la parcelle sur laquelle cet arbre a été abattu n'était pas louée à M. [R]. Le commissaire de justice a, en outre, relevé dans son constat, en bordure du champ ZA 3, la présence d'une souche de merisier tronçonnée à hauteur du sol, et, sur la parcelle ZA [Cadastre 8], la présence d'un souche de sapin de 35 cm à hauteur de sol. Néanmoins, il n'est pas établi, au vu des pièces versées aux débats, que ces deux dernières coupes soient imputables à M. [T] [R]. Il résulte de ce qui précède que les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds imputés à M. [T] [R] ne sont pas établis. e) Sur les retards de paiements des fermages Mme [H] produit deux lettres simple envoyées à L'EARL [R], au mois de décembre 2004, ainsi libellées : Lettre du 1er décembre : ' Veuillez trouver, ci-joint, les documents vous permettant de calculer vous-même le remboursement de la taxe foncière, puisque, de toutes les façons, vous contestez systématiquement mes calculs' Lettre du 24 décembre 2004 : ' Le 1er décembre je vous ai envoyé les documents vous permettant de calculer vous-même vos charges récupérables puisque, tous les ans, vous refusez mes calculs. Ne voyant rien venir, je vous ai demandé, le 15 décembre, de m'adresser un chèque de 780,57 euros, ayant dû moi-même faire le calcul. A ce jour, je n'ai rien reçu. Je vous demande donc de régler cette somme très rapidement puisque le paiement des fermages est le 11 novembre et le 11 mai'. La cour relève que le défaut de paiement ne porte pas sur le paiement des fermages mais de la quote-part des impôts fonciers, pour laquelle la bailleresse a adressé à son preneur les éléments justificatifs postérieurement à l'échéance de paiement des fermages prévue au 11 novembre. Un unique retard de paiement des taxes foncières ne saurait faire regarder le preneur comme étant de mauvaise foi et justifier un refus du droit de céder son bail à son fils, alors même que seuls des retards réitérés dans le paiement des fermages seraient de nature à justifier un tel refus. Par ailleurs, il est établi par les appelants et non contesté par la bailleresse intimée que M. [N] [R] remplit l'ensemble des conditions exigées par les articles L.411-58 et L.411-59 du code rural pour bénéficier de la reprise : capacité d'exploiter, habitation à proximité des terres louées, possession du matériel requis, respect des règles relatives au contrôle des structures, exploitation personnelle et effective des terres. Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions, la cession du bail à M. [N] [R] autorisée, et, subséquemment, le congé délivré à M. [T] [U][R] le 9 mai 2017 annulé. II) Sur les demandes accessoires Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.