Cour d'appel, 4ème Chambre, 6 juillet 2023, n° 20/01912

Motivation

Motifs : -Sur la recevabilité de la demande de la société Kaufman & Broad Nantes : La MAF et M. [O] soutiennent que la société Kaufman & Broad est dépourvue d'intérêt et de qualité à agir de sorte que ses demandes sont irrecevables. Ils relèvent que cette société a démarré l'opération immobilière en cause avant de la transférer à la société Kaufman & Broad Promotion 6 dès l'obtention du permis de construire en 2005. Ils en déduisent que comme en attestent les pièces produites aux débats, seule la société Kaufman & Broad Promotion 6 a supporté les préjudices allégués et peut en solliciter l'indemnisation. La société Kaufman & Broad Nantes et Kaufman & Broad Promotion 6 font observer que l'argumentation soutenue par les appelants sur ce point est strictement l'inverse de celle développée devant le tribunal, puisqu'ils soutenaient alors que la société Kaufman & Broad Promotion 6 était dépourvue d'intérêt et de qualité à agir. Rappelant qu'une partie ne peut se contredire au détriment d'autrui, elles soutiennent que la fin de non recevoir soulevée par la MAF et M. [O] est irrecevable. Elles observent qu'en tout état de cause, le tribunal ne pouvait retenir un défaut d'intérêt à agir de la société Kaufman & Broad Promotion 6 alors que le contrat de maîtrise d'oeuvre permettait au maître d'ouvrage de se substituer toute personne physique ou morale de son choix sans prévoir l'accord du maître d'oeuvre ou même son information. Elles ajoutent que la substitution est démontrée par le transfert du permis de construire, les marchés et les paiements des travaux . Il est constant que la fin de non recevoir tirée du principe de l'estoppel selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. Les appelants ont effectivement contesté devant le tribunal la qualité et l'intérêt à agir de la société Kaufman & Broad Promotion 6, relevant qu'ils avaient contracté uniquement avec la société Kaufman & Broad Nantes, sans qu'il soit justifiée d'une substitution entre les deux sociétés. Ils n'en tiraient pas de conclusions en terme de recevabilité de la demande concluant uniquement au débouté des demandes. Ils soutiennent une argumentation opposée en appel. Toutefois, l'instance devant la cour est distincte de celle qui s'est déroulée devant le tribunal et les appelants n'y développent pas une argumentation contradictoire de nature à induire en erreur les intimés sur leurs intentions. La fin de non recevoir est en conséquence recevable. La recevabilité de l'appel provoqué de la société Kaufman & Broad Promotion 6 est acquise suite à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2022. Les pièces produites démontrent que la société Kaufman & Broad Nantes a effectivement régularisé en qualité de maître d'ouvrage le contrat de maîtrise d''uvre du 10 octobre 2004 signé avec les sociétés Atelier Cité et BECT et déposé les demandes de permis de démolir et de construire en 2005. Il est justifié que ces arrêtés, respectivement des 24 mars et 13 juin 2005, ont été transférés à la société Kaufman & Broad Promotion 6 par arrêtés du 11 octobre 2005. Par la suite, cette société a signé les marchés avec les entreprises, signé les actes de vente avec les acquéreurs et les chèques relatifs aux indemnisations qui leur ont été accordées, payé les travaux, assuré la réception des immeubles. Est en conséquence caractérisée une substitution de la personne morale maître d'ouvrage de l'opération de construction, ce que permettait le contrat de maîtrise d''uvre en son article 11 sans qu'y soit exigé un accord des sociétés Atelier Cité et BECT ou même leur information. La société Kaufman & Broad Promotion 6 a donc qualité et intérêt à agir en indemnisation des préjudices qu'elle allègue. Le jugement est réformé sur ce point. En revanche, la société Kaufman & Broad Nantes, qui est une personne morale distincte de la société Kaufman & Broad Promotion 6, doté d'un patrimoine qui l'est également ne justifie pas avoir, alors qu'elle n'était plus maître d'ouvrage, effectué des paiements ou supporté des coûts de prestations en rapport avec les préjudices invoqués au titre de l'opération de construction en cause, lui permettant de se prévaloir d'un intérêt et d'une qualité à agir. En conséquence, ses demandes seront déclarées irrecevables. Le jugement est réformé en ce sens. -Sur le retard à la livraison des immeubles. La MAF en qualité d'assureur de la société Atelier Cité soutient que le retard ne peut être imputé à l'architecte, ce d'autant que son contrat a été résilié en cours de chantier. Elle fait valoir que le retard trouve son origine dans le délai pris par le maître de l'ouvrage pour désigner les entreprises en charge des lots techniques, dans la défaillance de la société Modicom en charge du gros 'uvre, situation qui a perturbé l'organisation des travaux de second 'uvre et dans le nombre important de travaux modificatifs demandés par les acquéreurs impliquant de solliciter des devis des entreprises et l'accord du maître d'ouvrage, lequel, comme l'a relevé la mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage confiée à la société ABAC, a été incapable de gérer l'opération. La MAF estime que le montant retenu par l'expert des indemnités versées aux acquéreurs en indemnisation du retard n'est pas justifié, qu'au vu des pièces produites, il doit être limité à 16 241€. Elle ajoute que la société Kaufman & Broad Promotion 6 a rapidement su que le délai de livraison ne pouvait être respecté, qu'il lui appartenait de modifier dans les actes de vente la date de livraison, qu'elle a donc contribué à son préjudice. La société Kaufman & Broad Promotion 6 fait observer que la société Atelier Cité avait la charge de la direction des travaux et qu'elle partageait la mission OPC avec la société Inteco. Elle relève que l'expert a caractérisé ses manquements dans l'exécution de ces différentes prestations dont le contenu était clairement défini, qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir attribué les lots techniques alors que la procédure d'appel d'offres n'avait pas été correctement menée et qu'il est avéré que les modifications demandées par les acquéreurs n'ont pas été utilement intégrées dans les travaux des entreprises. S'agissant du montant des sommes versées aux acquéreurs, elle observe que l'expert a exclu les montants payés dont le lien avec le retard n'était pas avéré. Il résulte du contrat de maîtrise d''uvre et des deux avenants, ainsi que du tableau de répartition des honoraires annexé que la société Atelier Cité était en charge de l'intégralité de la mission de direction des travaux et  de 35% de la mission OPC partagée avec la société Inteco qui en supportait 65%. La mission de direction des travaux, définie à l' article 2.4 du contrat est très détaillée et mentionne notamment la coordination et la planification des tâches à exécuter par les entreprises, la proposition de mesures permettant le respect des délais d'exécution, le constat des retards et la proposition de pénalités, la mise en place de réunions hebdomadaires, le contrôle de moyens matériels et humains suffisants par les entreprises, les diligences à accomplir en cas de défaillance d'une entreprise et plus particulièrement celles permettant d'intégrer au chantier un nouvel intervenant. La mission d'OPC définie à l'article 2.9 insistait sur le contrôle des délais et de l'avancement du chantier, la détermination des écarts constatés entre les prévisions des calendriers et les dates effectives de début et fin de tâches et l'analyse de ces décalages. Comme l'a rappelé l'expert, les travaux de démolition de l'existant ont commencé le 3 avril 2006 et la construction proprement dite était prévue dans la première quinzaine du mois de juillet par l'exécution des parois béton projeté. Le planning contractuel établi par la société Inteco en novembre 2006 prévoyait une fin de travaux au 30 avril 2008, tandis que les actes de vente fixaient la livraison des logements dans le courant du second trimestre 2008. Il ne fait pas débat que la réception est intervenue le 29 janvier 2009, tandis que les livraisons se sont échelonnées entre novembre 2008 et février 2009. Or, les courriers adressés à la société Atelier Cité produits par la société Kaufman & Broad Promotion 6 mettent en évidence que le maître d'ouvrage a dénoncé rapidement plusieurs dysfonctionnements dans le déroulement des travaux et le suivi des marchés (l'absence de dossier de marchés comportant l'ensemble des pièces contractuelles pour chaque entreprise, l'absence de rapport d'appels d'offre avec une analyse des réponses, l'existence de lots infructueux) ainsi qu'un retard du chantier, sans que l'architecte, ni la société Inteco ne fournissent une analyse précise de l'origine de cette situation, ne proposent les moyens d'y remédier afin de définir une date fiable d'achèvement des travaux et de livraison des lots, comme ils y étaient contractuellement tenus. L'audit technique réalisé le 25 avril 2008 par la société ABAC dont les conclusions ne sont contredites par aucune pièce de la MAF, a mis en évidence un retard très important dans l'avancement général du chantier, avec une désorganisation de l'enchaînement des tâches liée à l'absence de mise hors d'eau de l'immeuble, des réserves techniques émises par des entreprises restées sans réponse de la part de l'architecte, des malfaçons en lien avec une absence de contrôle des travaux ( réseau d'évacuation, voies d'eau en sous-sol, parking inondé), des devis en attente d'analyse par l'architecte et une absence générale de prise en compte des modifications demandées par les acquéreurs. A cinq jours de la date théorique d'achèvement des travaux, l'état d'avancement pouvait être estimé à 19% sur les 75 logements, soit 19 logements terminés. L'expert a confirmé l'absence de mise en place de mesures permettant de respecter les délais d'exécution, de propositions de pénalités, d'actions de coordination pour résorber le retard dont il a clairement indiqué qu'il ne pouvait être imputé au lot gros 'uvre et au plaquiste qui a été remplacé. La MAF ne peut invoquer la résiliation du contrat de son assurée pour estimer que tout le retard ne peut lui être imputé. En effet, aucune pièce ne permet de caractériser un retard de livraison dû à la gestion du chantier après la reprise de la maîtrise d''uvre par la société ABAC. Il ne peut être fait grief au maître d'ouvrage de ne pas avoir décalé la date de livraison dans les actes de vente. Outre que les actes de vente produits aux débats qui mentionnent une livraison au second trimestre 2008 sont antérieurs au commencement des travaux en avril 2006, il s'avère que les sociétés Atelier Cité et Intéco n'ont en tout état de cause pas été en mesure d'établir un planning recadré des travaux annonçant au maître d'ouvrage une date précise d'achèvement. Le compte rendu de réunion du 10 avril 2008 fait uniquement état de l'approche d'une date de livraison entre le 15 et le 30 octobre suivant, information trop incertaine pour permettre au maître de l'ouvrage d'envisager la renégociation d'un report de délai de livraison avec les acquéreurs. Les manquements de la société Atelier Cité et Inteco sont ainsi démontrés et engagent leur responsabilité contractuelle. Ils sont directement à l'origine du retard de livraison des lots et de l'indemnisation versée par la société Kaufman & Broad Promotion 6 aux acquéreurs. Celle-ci justifie des accords passés sur ce point. La MAF conteste la prise en compte des sommes versées aux acquéreurs [E] et [V]. Or, s'agissant de M et Mme [E], le protocole vise l'indemnisation du retard de livraison ainsi que de plusieurs réserves. Toutefois, comme il l'a expliqué dans sa réponse à un dire de l'assureur, cette situation a été prise en compte par l'expert qui a procédé à une réduction de l'indemnisation accordée à 1 000€. Il en est de même en ce qui concerne Mme [V] dont l'indemnisation concernant le retard de livraison a été prise en compte à hauteur de 7 585€. En conséquence, la MAF, assureur de la société Atelier Cité et la société Inteco seront condamnées in solidum à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 6 la somme de 35 850€, montant retenu par l'expert. -Sur le dépassement du budget ; Les appelants contestent le dépassement de budget mis à leur charge pour un montant de 229 068€. Ils rappellent que le programme initial lors de la signature du contrat concernait deux bâtiments pour un budget de 5 375 000 € HT environ, qu'il était prévu que le montant soit revu en phase avant projet, que le programme a en fait évolué puisque le permis de construire a concerné quatre bâtiments de sorte que l'opération était différente. Ils précisent que l'estimation de la société BECT au stade de l'avant projet, réalisée sur la base de consultations d'entreprises, était de 5 489 304,73€ HT, ramenée à 5 300 000€ HT. Ils soutiennent que cette somme a été validée par le maître d'ouvrage, lequel a négocié directement avec les entreprises et a basculé des prestations entre différents lots, que les marchés signés représentaient 5 890 330€ HT, ce qui correspond à l'évolution du coût de la construction en deux ans, qu'au final en intégrant les avenants et les travaux supplémentaires le coût est de 6 452 467,92€ HT. Ils font observer que la société maître d'ouvrage ne peut demander une indemnisation au titre du dépassement du coût d'objectif et des travaux supplémentaires, ce qui conduit à une double indemnisation et qu'il doit être tenu compte de la somme de 100 000€ à laquelle a renoncé le liquidateur de la société Modicom en charge du gros 'uvre. Ils soutiennent que le surcoût en prenant en compte des paramètres représente seulement 50 000€ HT. Ils ajoutent que l'expert a procédé à juste titre à une réactualisation du coût des travaux et appliqué une tolérance de dépassement de 5% . Ils contestent que ce dépassement de budget constitue un préjudice pour le maître d'ouvrage et font observer que le promoteur a pu répercuter ce coût sur les acquéreurs voire le provisionner au départ de l'opération, ce d'autant qu'ils se rapportent à des travaux de fondation. La société Kaufman & Broad Promotion 6 demande la réformation du jugement. Elle rappelle que le budget a été fixé initialement à environ 5 375 000€ HT, que le maître d'oeuvre s'est engagé sur le respect de ce coût, l'article 8 du contrat prévoyant qu'il était responsable de son dépassement. Elle ajoute que la vérification de la conformité devait être réalisée au stade de l'avant projet et qu'en phase de consultation des entreprises si les offres dépassaient le coût d'objectif le dossier d'appel d'offres devait être modifié. Elle fait observer que le coût de 6 142 477€ HT représente le montant des travaux à la signature des marchés, donc avant le début des travaux et n'inclut pas les travaux supplémentaires qui se sont révélés indispensables à la livraison des logements. Elle conteste la réactualisation des montants par l'expert, laquelle n'était pas prévue au contrat et l'application en sus d'une tolérance de dépassement de 5% et estime que le surcoût représente la somme de 577 477€ HT. Elle fait observer que la maîtrise d''uvre n'a jamais produit d'analyses des offres, proposé d'économies ou de modifications des prestations. Elle recherche la responsabilité de la société Atelier Cité qui a conçu un projet inadapté avec le budget et n'a pas proposé de solutions ou d'adaptations pour réduire le coût. Elle soutient qu'elle subit un préjudice dès lors que l'opération a été commercialisée à un prix fixe et non indexé, qu'il était stipulé au contrat de maîtrise d'oeuvre un début de travaux en septembre 2005 de sorte que le projet défini devait permettre de financer les travaux à cette date, que le report de la phase d'exécution est dû aux difficultés imputables à l'architecte en phase de consultation des entreprises. Elle ajoute que le calcul opéré par le tribunal est erroné et que l'actualisation et l'application de la tolérance de 5% aboutissent à un surcoût de 262 720, 60€ HT. Ceci étant, le contrat de maîtrise d''uvre du 10 octobre 2004 énonçait à l'article 2.2 un coût d'objectif d'environ 5 375 000€ HT. Il était prévu qu'au stade de l'avant projet soit vérifiée la conformité au budget fixé par le maître de l'ouvrage justifiée par une note établie par l'architecte. La phase de consultation des entreprises décrite à l'article 2.2.4 prévoyait qu'après l'ouverture des plis, l'architecte établisse un rapport d'appels d'offre analysant qualitativement et quantitativement les offres reçues avant que le maître d'ouvrage ne négocie avec les entreprises. En cas de dépassement du budget après négociation, le maître d'oeuvre s'engageait à modifier le dossier d'appel d'offres en vue de procéder à une nouvelle consultation. Si le budget était à nouveau dépassé, le maître d'ouvrage pouvait s'adjoindre de nouveaux techniciens pour l'assister dans une révision des prix. Aux termes de l'article 8 du contrat, le maître d''uvre était responsable à l'égard du maître de l'ouvrage du respect du coût d'objectif des travaux. De plus, l'article 3, prévoyait un début des travaux tous corps d'état le 15 septembre 2005. Comme l'a relevé l'expert, l'estimation en phase d'avant projet à une date non précisée était de 5 489 304,73€ HT. Lors de la conclusion de l'avenant n°1 en janvier 2006, le coût d'objectif a été ramené à 5 300 000€ HT, base de calcul des honoraires de maîtrise d''uvre, montant qui doit être pris en compte pour évaluer le dépassement comme l'a relevé le tribunal. Le montant total des marchés traités pour la construction s'est élevé à 6 142 477€ HT, ce qui constitue un écart très important. Contrairement à ce que prétend la MAF, cette somme n'inclut pas les travaux supplémentaires qui se sont révélés indispensables en cours de travaux comme l'a rappelé l'expert. Elle ne peut non plus soutenir que doit en être déduite la somme de 100 000€ à laquelle a renoncé le liquidateur de la société Modicom, dans le cadre d'un protocole d'accord conclu avec le maître d'ouvrage. L'expert qui a eu accès à ce protocole a en effet rappelé en page 24 de son rapport que la renonciation au titre des travaux supplémentaires excluait ceux ayant été acceptés par le maître de l'ouvrage et ayant donné lieu à l'établissement d'avenants signés des deux parties. La somme de 100 000€ se rapportait donc à des travaux supplémentaires en cours de travaux, non matérialisés par des avenants, dont l'obligation à paiement par le maître d'ouvrage était discutable. Elle n'était donc pas incluse dans le montant des marchés traités. La MAF ne peut pas plus invoquer une transformation du projet ayant augmenté le nombre de bâtiments à construire, ce qui ne résulte pas du permis de construire, ne justifiant pas au demeurant en ce cas , d'une information fournie par l'architecte au maître d'ouvrage sur une impossibilité d'assurer le respect du coût d'objectif fixé dans le contrat de 2004 et la nécessité de fixer un nouveau budget. Toutefois, l'expert a relevé à juste titre que le coût d'objectif devait être réactualisé à la date des marchés en avril 2006. En effet, le montant de 5 300 000€ HT est mentionné sur les avenants de 2006 valeur septembre 2004, ce qui renvoie à une évaluation à la date du contrat initial et le maître d'ouvrage, professionnel de l'immobilier ne peut prétendre ne pas avoir pris en compte dans le budget à engager une possible augmentation des prix à la date de validation des offres et du début effectif des travaux. En appliquant l'évolution des prix de 5,656% à la date du début des travaux en avril 2006, le coût d'objectif correspondait à la somme de 5 599 768€ HT. Le dépassement de 542 709€ soit 9,69% du coût d'objectif constaté avant même que les travaux aient commencé est anormal. L'expert a sur ce point rappelé que s'agissant de travaux neufs, un écart inférieur à 5% pouvait être obtenu sans difficulté. En sa qualité de professionnel de l'immobilier, n'ayant pas dans les documents contractuels souhaité fixer strictement un budget à ne pas dépasser, le maître d'ouvrage n'ignorait pas le niveau d'évolution usuellement admis du coût d'objectif évalué en début de projet. Cette marge de tolérance appliquée sur le coût d'objectif réactualisé conduit à un budget maximum de 5 879 756,40€ HT. Le dépassent s'élève donc à 262 720,60€ HT et non à 229 068€ comme retenu par le tribunal. Il est établi que les travaux ont démarré en avril 2006 sans que tous les marchés aient été traités et signés. Or, la commercialisation par le maître de l'ouvrage des logements a été réalisée sur la base du planning retenu dans le contrat de maîtrise d'oeuvre, ayant donné lieu à des contrats de réservation dès novembre 2005, comme le montrent les actes de vente produits aux débats, eux-mêmes conclus en février 2006 avant le début des travaux de construction. Ces actes de vente prévoyaient un prix ferme, définitif et non révisable. Au regard de la date de commercialisation de l'opération, du caractère définitif des prix de vente, le surcoût retenu par rapport au coût d'objectif que l'architecte s'était engagé à respecter ne pouvait être reporté sur les acquéreurs et est effectivement demeuré à la charge du maître d'ouvrage, ce qui constitue pour lui un préjudice. Il ne résulte d'aucune pièce qu'au constat d'offres relatives aux différents lots conduisant à un coût total largement supérieur au coût d'objectif même corrigé, la société Atelier Cité ait comme il était prévu au contrat procédé à une analyse de l'origine des surcoûts, recherché avec le maître d'ouvrage les possibilités d'économie compatibles avec les prestations prévues dans les actes de vente conclus par le promoteur et procédé à une nouvelle consultation des entreprises. Les courriers et comptes rendus de réunions versés aux débats par le maître d'ouvrage, comme l'audit de la société ABAC ne témoignent d'aucune démarche cohérente en ce sens à une époque où le maître d'ouvrage était lié par les contrats signés avec les acquéreurs. Les manquements de la société Atelier Cité dans l'exécution de sa mission de conception d'un projet compatible avec le budget défini par le promoteur puis dans la réalisation, comme l'a relevé l'expert, d'une consultation efficace des entreprises permettant d'appréhender avant le début des travaux ce dépassement anormal du coût de l'opération et de le corriger sont caractérisés et directement à l'origine du préjudice du promoteur. Sa responsabilité contractuelle est engagée et son assureur, la MAF, sera condamnée à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 6 la somme de 262 720,60€ HT. Le jugement est réformé en ce sens. -Sur les travaux supplémentaires : La MAF et M. [O] comme la société BECT et son assureur la société SMA contestent que la nécessité d'engager ces travaux en cours de chantier puisse être imputée à l'équipe de maîtrise d'oeuvre et que ces travaux constituent un préjudice pour le maître d'ouvrage. L'expert a identifié des travaux supplémentaires réglés par la société Kaufman & Broad Promotion 6 à hauteur de 155 970€ HT. Après avoir rappelé que la notice descriptive acquéreurs était connue des maîtres d'oeuvre depuis l'origine du programme, il a imputé la nécessité de réaliser ces travaux à des erreurs et omissions lors de la mise au point des marchés dans la phase d'assistance marché de travaux (AMT), à une inadéquation entre la notice descriptive du projet et le CCPT et à des défauts de conception. A cet égard, il convient de rappeler que la société BECT a été intégrée à la maîtrise d''uvre dès la conclusion du contrat en 2004. Il a été convenu lors de la signature de l'avenant du 26 janvier 2006 d'arrêter sa mission à la phase projet/DCE. Elle n'a donc pas participé à la mise au point des marchés de travaux. Par ailleurs, en charge de la rédaction des documents composant le dossier de consultation des entreprises, elle a rédigé le CCTP des lots techniques, plomberie, chauffage, ventilation et électricité, et sous-traité la rédaction du CCTP des autres lots à M. [O]. Or, comme le rappelle justement la société Kaufman & Broad Promotion 6, les fautes commises par M. [O] engagent sa responsabilité délictuelle personnelle à l'égard du maître de l'ouvrage, mais également la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur principal, la société BECT, à l'égard de celui-ci. La société Inteco est intervenue dans l'équipe de maîtrise d'oeuvre pour exécuter la mission d'assistance aux marchés de travaux limitée aux lots démolitions, terrassements, fondations spéciales, gros-oeuvre, cloisons sèches, plomberie-VMC et ascenseurs outre l'exécution des missions OPC et le suivi des modifications demandées par les acquéreurs. Il n'est pas contestable que ces coûts supplémentaires survenus en cours de travaux n'ont pas été répercutés sur les prix de vente des lots et sont restés à la charge du promoteur. Comme il a été vu plus haut, s'agissant de travaux qui ont fait l'objet d'avenants signés entre les entreprises concernées et le maître d'ouvrage, ils ne sont pas concernés par la renonciation au paiement prévue par le protocole d'accord entre le liquidateur de la société Modicom et le maître d'ouvrage. Ces postes seront examinés successivement. *Postes garde-corps, jardinière en pin et garde corps du local poubelle : Ces travaux représentent respectivement 8 914,50€, 4 555,50€ et 265€ soit 13 735€ HT. L'expert a relevé que le CCTP reprend les garde-corps prévus sur les plans de l'architecte. Toutefois, il a expliqué que les prestations initiales avaient été largement modifiées lors de la recherche d'économie en cours de travaux pour limiter le dépassement de budget et que les adaptions n'ont pas été prises en compte par la société Atelier Cité lors de la mise au point du marché serrurerie le 21 décembre 2007. Il a précisé que le maître d'ouvrage ne pouvait se dispenser de l'exécution de ces travaux pour livrer les logements. Il a par ailleurs relevé que le garde-corps devant le local poubelle n'avait pas été prévu sur le plan de l'architecte alors qu'il était nécessaire compte tenu d'une différence de niveau avec le cheminement extérieur, ce qui caractérise un défaut de conception. Les jardinières en pin étaient prévues sur les plans de l'architecte et n'ont pas été prises en compte, omission qui n'a pas été corrigée lors la mise au point du marché espaces verts. La MAF indique que ces prestations avaient été supprimées sans que cette affirmation ne soit confirmée par les pièces produites. La carence de l'architecte dans la mise au point des marchés et l'erreur de conception tenant en l'omission d'un garde corps sécurisant le cheminement extérieur sont à l'origine des coûts complémentaires générés supportés par le maître d'ouvrage sans possibilité de les répercuter. La MAF en qualité d'assureur de la société Atelier Cité est en conséquence tenue d'indemniser le maître d'ouvrage de la somme de 13 735€. *Postes relatifs aux réseaux EP, isolation, descentes EP, à l'isolation sous loggia, carrotages : Ces travaux représentent un montant de 52 820€ HT. S'agissant des travaux relatifs aux réseaux d'eaux pluviales sous le dallage, à la fosse de relevage des eaux pluviales, l'expert a relevé que ces travaux étaient prévus en aérien au lot plomberie et en ont été ôtés sans pour autant être intégrés au lot gros-oeuvre. Il n'a pas critiqué la modification de lots mais relevé que de fait, lors de la mise au point des marchés, la société Atelier Cité et la société Inteco ont omis de les réintégrer dans le lot gros 'uvre, de sorte que ce coût s'est imposé au maître d'ouvrage sans possibilité de discussion ou de le compenser par la suppression d'autres prestations. La responsabilité des deux sociétés est engagée à ce titre. Il en est de même s'agissant l'oubli de l'isolation horizontale entre les locaux chauffés et non chauffées, de l'absence d'isolation sous les loggias et en sous face des entrées, prestations attribuées au lot cloison de doublage qui n'avait pas proposé de chiffrage, ce que confirme son devis. Cette suppression n'est pas en elle-même critiquable. Toutefois, les prestations concernées n'ont pas été réintroduites dans un autre lot lors de la mise au point des marchés par les sociétés Atelier Cité et Inteco. L'expert a relevé qu'à ce même stade, les modifications du réseau EP/EU n'ont pas été prises en compte et réintroduites et que travaux relatifs aux descentes d'eaux pluviales et aux boites à eau ont été supprimés du lot plomberie sans être réintégrés dans le lot étanchéité gérée par la société Atelier Cité seule. M.[F] a précisé sans être techniquement contredit que la descente d'eaux pluviales est la conséquence de poutres en relevé imposées par la structure de l'immeuble et résulte donc d'un défaut de conception imputable à l'architecte. En revanche, les travaux en lien avec les carottages ou le raccordement des jardinières ne font l'objet d'aucune explication et justification technique précise de la part de l'expert et ne peuvent être prises en compte. Il s'en déduit que ces manquements lors de la mise au point des marchés ont également entraîné un coût supplémentaire non négociable supporté en cours de travaux par le maître d'ouvrage. La MAF, assureur de la société Atelier Cité et la société Inteco seront condamnées in solidum à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 6 la somme de 41 397, 42€. La MAF, assureur de la société Atelier Cité sera condamnée à lui verser la somme de 7 862,28€. *Les postes relatifs aux tablettes, auvent, rehausse d'acrotère, recharge de béton de l'accès piéton : Ces postes représentent une somme de 33 149€ HT. Les tablettes devant les fenêtres ne figuraient pas dans la notice descriptive acquéreurs et n'ont pas été prévues dans le CCTP rédigé par M. [O] à la charge du lot menuiserie. Toutefois, figurant sur les plans de l'architecte, l'expert relève qu'elles étaient nécessaires sur les murets en placoplâtre. L'auvent aurait dû être prévu pour respecter la règle de sécurité incendie liée aux distances entre les ouvertures, ce qui met en évidence une erreur de conception, qui concerne tant la société Atelier Cité que M. [O], lors de la rédaction du CCTP. Il en est de même de la rehausse d'acrotère nécessaire pour les relevés d'étanchéité et de la recharge en béton armé de l'accès piétons. L'expert a relevé que cette prestation n'avait pas été prise en compte lors de la rédaction du CCTP alors qu'une pente est nécessaire, analyse qui n'est pas techniquement critiquée et qui met en cause l'architecte et M. [O]. En revanche, l'expert ne fournit pas d'explication sur le montant de 7 227€ relatif aux branchements EU/EP complémentaires et le maître d'ouvrage, s'agissant de ces postes en page 36 de ces écritures, ne présente pas d'argumentation au soutien de sa demande. Les manquements de M. [O] dans la rédaction du CCTP des lots mis à sa charge, à l'origine de travaux supplémentaires que le maître d'ouvrage n'a pu reporter sur les prix de vente ou renégocier avec les entreprises, engagent sa responsabilité délictuelle à l'égard de ce dernier et la responsabilité contractuelle de la société BECT liée à la société Kaufman & Broad Promotion 6. La somme de 25 922€ HT sera supportée in solidum par la MAF assureur de la société Atelier Cité et de M. [O], point sur lequel le tribunal a omis de statuer, M. [O], la société BECT et son assureur SMA, qui ne discute pas sa garantie. *Sur les postes relatifs au radier sous dimensionné, l'oculus, à la cheminée de ventilation et les sols carrelés : Ces travaux représentent un montant de 56 266€ HT. L'expert a relevé que ces travaux s'étaient avérés nécessaires du fait d'une inadéquation entre la notice descriptive acquéreurs et le CCTP rédigé par M. [O] destiné à la consultation des entreprises. La réalité de cette situation, l'absence de prise en compte complète et pertinente dans le CCTP de prestations prévues dans la notice n'est pas véritablement remise en cause par la MAF et M. [O], ni par la société BECT et son assureur. La circonstance que l'expert n'a pas imputé de responsabilité technique à la société BECT dans ces manquements est indifférente dès lors qu'elle répond à l'égard du maître de l'ouvrage des fautes de son sous-traitant qui sont caractérisées. À l'instar des autres postes de travaux supplémentaires, la découverte de ces omissions en cours de travaux a contraint le maître de l'ouvrage à supporter définitivement ces coûts sans pouvoir les intégrer au coût global de l'opération à répercuter sur les prix de vente. Cette somme sera supportée in solidum par la MAF en qualité d'assureur de M . [O], M. [O], la société BECT et son assureur SMA. -Sur les honoraires complémentaires de maîtrise d'oeuvre. La MAF et M. [O], comme la société BECT et son assureur SMA, demandent la réformation du jugement soutenant pour les premiers que le maître d'ouvrage a été débordé par le rôle qui lui était normalement dévolu dans cette opération et relevant le montant exorbitant des honoraires de la société ABAC et pour les seconds que l'expert n'a pas imputé à la société BECT de rôle causal dans les dysfonctionnements ayant conduit à un changement de maître d'oeuvre, puisque sa mission s'est arrêtée au stade du DCE, qu'elle n'a pas participé à la mise au point des marchés, ni au suivi des travaux. La société Kaufman & Broad Promotion 6 demande la condamnation de la société Inteco, de la MAF, de la société BECT et de son assureur SMA à lui verser une somme de 80 208€ au titre des honoraires de maîtrise d''uvre complémentaires versés. Les pièces versées aux débats comme le rapport d'expertise ont mis en évidence les manquements multiples de la société Atelier Cité dans l'exécution de la mission complète de maîtrise d'oeuvre qui lui était confiée. Ces carences ont été mises en évidence tant dans la réalisation d'un projet permettant de respecter le budget consacré par le maître d'ouvrage à la construction que dans la mise 'uvre d'une organisation efficace de la mise au point des marchés permettant de prendre en compte dès avant l'ouverture du chantier l'ensemble des prestations requises et de ménager des possibilités d'économie sur certaines d'entre elles. Elles se sont poursuivies dans la phase d'exécution des travaux par des difficultés manifestes à gérer les défaillances de certaines entreprises notamment du gros-oeuvre et prendre des mesures permettant d'assurer le respect du planning. Ces manquements persistants justifiaient la résiliation de son contrat. Il doit être relevé que dans ses écritures en pages 38 et 43, la société Kaufman et Broad Promotion 6 n'argumente sur le poste de préjudice relatif à l'augmentation des frais de maîtrise d'oeuvre qu'à l'égard de la société Atelier Cité. Les manquements de M. [O] sous-traitant de la société BECT dont l'intervention a pris fin au stade du DCE comme ceux de la société Inteco, apparaissent sans lien avec le coût complémentaire des honoraires de la société Abac et de l'architecte ayant déposé un permis de construire modificatif, supportés par le maître d'ouvrage. L'expert n'a formulé aucune critique sur l'exercice par le maître de l'ouvrage de ses prérogatives ou du rôle qui lui incombe, ce dernier ayant de façon récurrente fait des observations sur la dérive du planning et du coût du projet et organisé des réunions avec l'architecte afin de définir les moyens adaptés pour y remédier. Le coût de l'intervention de la société ABAC en urgence pour assister le maître d'ouvrage et réaliser un audit du chantier, puis mener à bien l'achèvement d'un projet qu'elle n'avait pas conçu est justifié par la société Kaufman & Broad. Le surcoût de maîtrise d'oeuvre a été analysé par l'expert en prenant en compte le montant des honoraires qui devaient être affectés à la société Atelier Cité, ce qui représente un surcoût de 84 208,80€ HT. Cette somme sera en conséquence supportée par la MAF en qualité d'assureur de la société Atelier Cité. Le jugement est réformé en ce sens. -Sur les demandes en garantie : *De la MAF : La MAF en qualité d'assureur de la société Atelier Cité et de M. [O] demande la garantie par la société Inteco et la SMABTP des condamnations mises à sa charge, se fondant sur la situation de co-traitance des sociétés Atelier Cité et Inteco. Il convient de rappeler que la SMABTP n'est pas partie à la procédure devant la cour, de sorte qu'aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre. S'agissant du retard de livraison, comme l'a relevé le tribunal, la société Inteco n'a pris part à la construction que par l'effet de l'avenant du 1er octobre 2006 et était en charge d'une partie limitée de la maîtrise d'oeuvre. Au regard des fautes respectives des parties relevées plus haut, la responsabilité de la société Atelier Cité, en charge d'une mission complète et impliquée dans l'opération de construction depuis son origine, tenue de mettre en 'uvre les mesures permettant de respecter le délai d'exécution et de résorber le retard est prépondérante, la société Inteco ayant été essentiellement défaillante dans la gestion des travaux modificatifs demandés par les acquéreurs. Dès lors, le tribunal a exactement considéré que la garantie de la société Inteco devait être limitée à 30% de cette condamnation. Concernant le dépassement du budget, il a été vu que la société Atelier Cité avait la charge de l'organisation des appels d'offres et devait procéder à l'analyse des offres afin de conseiller le maître d'ouvrage en cas de coût excessif sur les économies à réaliser et organiser une nouvelle consultation si nécessaire, procédure qu'elle a été défaillante à mettre en place en temps utile, ce qui a généré le préjudice subi par le maître d'ouvrage. La MAF ne caractérise pas de manquements précis de la société Inteco dans l'exécution de la mission d'appel d'offres et d'assistance aux marchés de travaux dont elle avait la charge pour des lots limités, à l'origine du dépassement. En conséquence, sa demande de garantie ne peut être accueillie. Le jugement est confirmé. Le tribunal a condamné la société BECT et son assureur à garantir la société MAF en qualité d'assureur de la société Atelier Cité à hauteur de 30% du montant du dépassement du budget. Or, il est établi par l'avenant n°1 de janvier 2006 que la mission de la société BECT a pris fin après la phase Projet/DCE, comme le montre le tableau de répartition des tâches qui lui est annexé. Comme elle le fait remarquer, elle n'a donc pas pris part à la phase d'appel d'offres et de mise au point des marchés dont la gestion défectueuse par l'architecte a permis une découverte tardive du dépassement du budget. En conséquence, la MAF est mal fondée à solliciter sa garantie. Le jugement est réformé de ce chef. Concernant les travaux supplémentaires, la MAF ne peut en qualité d'assureur de la société Atelier Cité prétendre à la garantie de la société Inteco qu'au titre de la condamnation à hauteur de 41 397,42€. En effet, pour le surplus des condamnations à son encontre, celles-ci sanctionnent une faute exclusive de son assurée ou concerne des défauts ou inadéquations entre la rédaction du CCTP et la notice descriptive acquéreurs ou les plans ce qui ne concerne pas la société Inteco. Cette somme se rapporte aux prestations de réseau et d'isolation supprimées des lots plomberie et isolation et qui ont été omises faute d'attribution à un autre lot. Au regard des manquements respectifs des parties, leur part de responsabilité est égale et la garantie de la société Inteco accordée à la MAF sera limitée à 50% de ce coût, ainsi que l'a retenu le tribunal. L'augmentation des frais de maîtrise d'oeuvre, liée au changement de maître d'oeuvre en cours de chantier est due aux seules carences de la société Atelier Cité dans la maîtrise des coûts de l'opération et la direction des travaux. La demande de garantie contre la société Inteco n'est pas fondée. M.[O] est condamné à indemniser le coût de travaux supplémentaires liés à l'absence de prise en compte, dans les CCTP des lots à sa charge, de prestations prévues dans la notice descriptive acquéreurs ou sur les plans pour un montant de 52 266€ et de 25 922€. La MAF ne démontre pas en quoi ces indemnisations sont en relation causale avec des manquements de la société Inteco intervenue en 2006 pour une mission limitée au stade de la phase d'appel d'offres et d'assistance aux marchés de travaux, puis au stade de l'exécution du chantier. En conséquence, sa demande de garantie est rejetée. *De M. [O] : Pour des raisons identiques à celles développées en réponse à la demande de son assureur, sa demande de garantie ne peut être accueillie. *De la société BETC et de la SMA : La société BETC et son assureur demandent la garantie de M. [O] et de son assureur la MAF au titre de la condamnation au paiement de 56 266€ HT ( radier, occulus, cheminée de ventilation, sol carrelé). M. [O] était sous-traitant de la société BECT pour la rédaction des CCTP hors lots plomberie, chauffage, ventilation et électricité. Ses manquements à cette occasion à l'origine de travaux supplémentaires engagent sa responsabilité contractuelle à l'égard de l'entrepreneur principal auquel ne peut être reprochée aucune faute ayant concouru au dommage. En conséquence, M . [O] et son assureur la MAF seront condamnés in solidum à garantir les sociétés BECT et SMA de cette condamnation. Ces dernières demandent également la garantie de la MAF en sa double qualité et M. [O] à les garantir de la condamnation au titre des travaux supplémentaires relatifs aux tablettes, auvent, rehausse d'acrotères, recherche de béton accès piéton (25 922€ HT). Ces travaux sont la conséquence de manquements de M. [O] et de la société Atelier Cité. La responsabilité technique de la société BETC n'est pas engagée. Au regard des fautes respectives de M. [O] et de l'architecte, la société BETC et son assureur SMA sont fondées à être garantis à parts égales par la MAF assureur de la société Atelier Cité d'une part et M. [O] et la MAF d'autre part . -Sur les demandes annexes : Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées. Celles relatives aux frais irrépétibles et à la répartition des charges communes sont infirmées. La MAF, M. [O], la société Inteco, la société BETC et son assureur la société SMA seront condamnées in solidum à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 6 la somme de 18 000€ au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel . Cette somme sera supportée à hauteur de 70% par la MAF, 15% par la société Inteco et 15% par les sociétés BECT et SMA. La société l'Auxiliaire relève à juste titre qu'elle a été intimée dans les déclarations d'appel des trois appelants, ce qui l'a contrainte à engager des frais irrépétibles devant la cour sans qu'aucun ne formule de demande contre elle, alors que sa mise hors de cause par le tribunal était clairement motivée par le fait qu'elle n'était pas l'assureur de la société Inteco à la date de la réclamation. La MAF, M. [O], la société BECT et la SMA seront condamnées à lui verser une somme de 1500€ au titre de ses frais irrépétibles d'appel, supportée par tiers par les trois appelants. Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées. La MAF, M. [O], la société Inteco, la société BETC et son assureur la société SMA, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, supportés entre eux comme les frais irrépétibles et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.