Cour d'appel, 5ème Chambre, 5 juillet 2023, n° 20/02759

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur l'exception d'inexécution et la demande de dommages et intérêts de la société GSLB La société GSLB soutient que le local commercial loué a été inexploitable du 3 janvier au 28 avril 2018 en raison des travaux de rénovation conséquents entrepris par la bailleresse en se basant sur le procès-verbal de constat du 19 février 2018 établi par la SCP Grand Delaunay Baril, huissiers de justice. Elle ajoute que le 16 mars 2018, les travaux excluaient toute exploitation dans la mesure où les ouvertures étaient bouchées par des plaques de plexiglass et que le système électrique ne garantissait pas la sécurité du public. Elle en déduit qu'elle a été dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce et qu'elle n'est, dès lors, pas tenue de verser les loyers de février, mars et avril 2018 à Mme [H]. Elle indique que la partie habitation était également inhabitable comme indécente en l'absence de chauffage. Elle sollicite la réparation de son préjudice commercial causé par cette période d'inactivité contrainte qu'elle évalue à la somme de 20 795,51 euros correspondant à la marge brute qu'elle aurait réalisée si elle avait pu exploiter son fonds de commerce. Au visa de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Le bail commercial conclu le 16 juin 2016 prévoit en son article relatif aux travaux en page 7 : 'sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur subira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure. Le preneur ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone ou le chauffage. Toutefois, cette clause deviendrait inapplicable dès lors que les travaux empêcheraient purement et simplement la délivrance des lieux loués que l'article 1719 alinéa 1er du code civil impose au bailleur. Il est ici indiqué par le bailleur qu'il est envisagé des travaux importants sur la façade de l'immeuble sans qu'ils soient fermement décidés. Le preneur déclare en avoir connaissance. Ces informations doivent être communiquées au locataire preneur dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du preneur, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.' Par courrier du 14 décembre 2017, Mme [H] a avisé la société GSLB du démarrage des travaux à compter du 3 janvier 2018 en précisant 'selon votre souhait'. L'obligation de délivrance est une des obligations essentielles du bail commercial. Elle impose au bailleur de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle. Cette obligation, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat. Aucune clause du bail n'est nécessaire pour qu'elle s'impose au bailleur qui ne peut pas s'en exonérer. L'obligation de délivrance s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, mais aussi de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat. Dans le cadre d'un bail mixte avec une partie habitation, le bailleur doit mettre à disposition du preneur un logement décent. Toutefois, il est de jurisprudence constante que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'user des lieux loués. La société GSLB soutient que les travaux ont empêché toute exploitation du local commercial du 3 janvier au 28 avril 2018. Il n'est pas contesté que les travaux n'ont pas permis l'exploitation du local durant le mois de janvier 2018, le bailleur a indiqué au preneur qu'il n'avait pas de loyer à verser pour le mois de janvier 2018 sur le local commercial et l'appartement. En revanche, il appartient au preneur de rapporter la preuve que l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de jouir des locaux est imputable au bailleur. Le preneur produit un constat d'huissier dressé le 19 février 2018 au terme duquel il apparaît qu'un échafaudage et une bâche blanche ont été apposées sur la façade de l'immeuble, l'absence d'enseigne, les baies sont occultées par des plaques de plexiglas, un bloc électrique de chantier est présent dans le local commercial, les radiateurs sont éteints, seules les appliques bar s'allument, quatre lampes extérieures et deux rampes de chauffage sont posées au sol dans l'escalier. Dans l'appartement, il est constaté la présence de panneaux occultant et un radiateur est démonté dans une chambre. Il est également relevé qu'un tunnel est installé pour permettre d'accéder à l'entrée de l'établissement. L'appelante produit deux séries de photographies en pièce n°5 et 6 mais aucun élément de nature à les dater avec précision de sorte que ces pièces ne sont pas probantes. Les comptes-rendus de chantier produits en pièce n°34 par le preneur indiquent que le commerce au rez-de-chaussée doit être restitué au bout du premier mois de chantier pour un démarrage des travaux le 3 janvier 2018 pour une durée de chantier de 3 mois et demi. Dans le compte-rendu n°2 du 28 février 2018, il est mentionné que le locataire signale que son congélateur et un réfrigérateur situés dans l'arrière cuisine ne sont plus alimentés en électricité depuis son retour de vacances ainsi que la prise de courant de sa télévision à l'étage. 'Pour mémoire, l'accès au logement était condamné par les cloisons provisoires pendant l'absence des locataires. Le maçon devra faire le point avec son électricien et nous apporter des réponses sur ce point'. Il résulte de ces éléments que le preneur n'a pas exploité le local commercial et n'a pas occupé le logement durant le mois de février, période pendant laquelle il était en congés. La société GSLB ne démontre pas qu'elle était dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds puisque l'accès a été conservé et que les problèmes électriques sont limités à un congélateur et un réfrigérateur. Elle n'apporte aucun élément sur son impossibilité d'exploiter le fonds en mars et en avril 2018. Elle ne produit pas davantage d'éléments sur son impossibilité d'occuper le logement, le fait qu'un radiateur ait été démonté dans une des pièces de l'appartement est insuffisant à établir l'indécence du logement. Dans ces conditions, la société GSLB sera déboutée de sa demande tenant à l'exception d'inexécution. Le jugement sera confirmé. La cessation de l'exploitation du fonds par le preneur durant les mois de février, mars et avril 2018 ne pouvant être imputée au non respect de l'obligation de délivrance par le bailleur, celui-ci ne peut être tenu d'indemniser le preneur d'un préjudice d'exploitation. De plus, il convient de relever que le bail excluait une indemnisation à ce titre. Le jugement qui a débouté la société GSLB de ce chef, sera confirmé. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences La société GSLB fait valoir que le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance du 1er février 2018 au mois d'avril 2018, elle n'est pas redevable du paiement des loyers des mois correspondant et qu'elle a repris les paiements des loyers dès le mois de mai 2018 sans interruption. Elle demande de faire application des règles d'imputation légale prévues à l'article 1256 du code civil en imputant les règlements qu'elle a effectués dès le mois de mai 2018 aux causes du commandement de payer. Il a été précédemment démontré que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance de sorte que le preneur restait redevable des loyers des mois de février, mars et avril 2018 de sorte qu'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir délivré le commandement de mauvaise foi. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 16 mai 2018, de bonne foi, suite au non versement de trois mois de loyers alors que le preneur n'était pas dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds et au fait que les travaux étaient prévisibles puisque mentionnés au bail, visant expressément la clause résolutoire. La régularité et la validité du commandement ne sont pas discutés par l'appelante. La société GSLB ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai de un mois mais demande à bénéficier de la règle d'imputation des règlements prévue par les dispositions de l'article 1342-10 du code civil depuis l'abrogation de l'article 1256 dudit le 1er octobre 2016 qui dispose : ' le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.' Or en l'espèce, la société GSLB produit ses relevés de compte de mai à janvier 2019 aux termes desquels il apparaît qu'elle a réglé les loyers en cours de mai à décembre 2019 par virement chaque mois sans effectuer d'autres versements. Or en l'absence d'autres pièces produites que les relevés de compte sur lesquels figurent 'virement web [H] [F] loyer mai 2018", la cour ne dispose d'aucun élément de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette, la société GSLB entendait s'acquitter. Il convient de la débouter de sa demande à ce titre. Au terme du dispositif de ses conclusions, l'appelante sollicite également de voir suspendre la réalisation des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce en lui accordant des délais pour régler les causes du commandement. Or si l'appelante peut être considérée comme étant de bonne foi en ayant réglé les loyers postérieurs, elle ne justifie pas qu'elle se trouve dans une situation qui ne lui permet pas de se libérer immédiatement de sa dette. Elle ne produit devant la cour aucune pièce actualisée sur sa situation financière et ne formule aucune proposition de règlement qui permettrait à la cour de disposer d'éléments de nature à apprécier sa situation financière. Dans ces conditions, la société GSLB sera déboutée de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. La société GSLB sera également déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d'appel.