Cour d'appel, 2ème Chambre, 20 juin 2023, n° 21/03416

Motivation

MOTIFS Sur la recevabilité de l'opposition L'article 528 du code de procédure civile dispose que le délai d'expiration à compter duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, hors exceptions qui prévoient que le délai commence à courir à la date du jugement. L'article 675 du code de procédure civile prévoit que les jugements sont notifiés par voie de signification, hors dispositions contraires prévues par la loi. L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par voie ordinaire est d'un mois à compter de la notification, en rappelant que l'opposition est une voie de recours ordinaire. En l'espèce, Madame [I] déclare que la notification du jugement par voie de greffe à Madame [G]-[M] a eu lieu le 5 mai 2019,et que celle-ci avait jusqu'au 5 juin 2019 pour former opposition au jugement, ce recours ayant été formé le 2 juillet 2019. Or, Madame [I] ne justifie d'aucune disposition légale qui ferait exception à l'article 675 du code de procédure civile afin de déroger à l'exigence de signification et permettant de dire que la simple notification du greffe à Madame [G]-[M] ferait courir le délai d'un mois. De ce fait, le jugement du 10 mai 2019 devait être signifié à Madame [G]-[M] pour faire courir les délais de recours. En l'espèce, le jugement du 10 mai 2019 a été signifié par acte d'huissier de justice le 3 juin 2019 à Madame [G]-[M], de ce fait le délai d'opposition de un mois a commencé à courir à cette date. L'opposition formée le 2 juillet 2019 est donc recevable. Sur la restitution du dépôt de garantie L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Ce même article prévoit qu'en cas de non-restitution dans les délais du dépôt de garantie restant dû au locataire, celui-ci sera majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Le délai de un mois auquel se réfère Mme [I] suppose que l'état des lieux de sortie soit conforme à l'état des lieux d'entrée, ce qui n'était pas le cas au vu du constat d'huissier. Cet état des lieux de sortie a eu lieu, en présence d'un huissier, le 18 juin 2018. Mme [G]-[M] avait donc jusqu'au 18 août 2018 pour soit restituer le dépôt de garantie à sa locataire, soit le retenir, intégralement ou partiellement, en justifiant des raisons pour lesquelles elle ne le restituait pas. Or, Mme [G]-[M] justifie de deux courriers recommandés adressés dès le 23 mai 2018 pour l'un et le 19 juin 2018 pour le second, ce dernier ayant été réceptionné par Mme [I] le 20 juin 2018, faisant état du décompte précis des sommes lui restant dues au titre des arriérés de charge notamment. En conséquence, Mme [G]-[M] démontre qu'elle a justifié auprès de Mme [I] dès le 19 juin 2018, soit au lendemain de la réalisation de l'état des lieux, de sommes lui restant dues, somme dont Mme [I] a reconnu la réalité pour au moins 780,54 euros. Sur la régularisation des charges locatives Mme [I] a remis un chèque de 1 074, 35 euros à l'huissier lors de son départ du logement le 15 juin 2018, pour solder les charges de 2017. Mme [I] ne conteste pas devoir les sommes suivantes: - 264,07 euros au titre de charges de copropriété (jardin) entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2018, - 469, 16 euros au titre du chauffage pour l'année 2018, Elle conteste les sommes sollicitées pour l'eau chaude sanitaire et l'eau froide, alléguant que l'appartement a été reloué à compter d'octobre 2018, qu'il ne faut donc pas tenir compte des chiffres pour toute l'année 2018, mais elle n'en rapporte pas la preuve, puisque le seul document versé aux débats est un bail conclu à compter du 1er février 2019. Les sommes suivantes seront donc retenues pour l'année 2018, en tenant compte de la rectification à la baisse opérée par Mme [G]-[M]: - eau chaude sanitaire: 104, 16 euros - eau foide: 42,57 euros Le surplus des charges doit effectivement être calculé au prorata du temps passé, Mme [I] acceptant de payer la moitié de la somme due. Cette somme s'élève à 353, 73 euros. Mme [I] était donc redevable de la somme de 1 233,69 euros, somme ramenée à 1 232,85 euros, telle que sollicitée par Mme [G]-[M] dans son courrier du 5 juillet 2019. Sur ces sommes, elle a versé: -un acompte de 160 euros pour les charges en attendant de connaître le montant exact -des provisions pour charges, à hauteur de 275 euros, Elle était donc redevable de la somme de 797,85 euros. Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir payé ladite somme puisqu'elle communique la copie du chèque qu'elle a adressé à Mme [G]-[M] le 18 août 2020, chèque non réclamé. Sur les réparations locatives L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le « locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Au contraire, restent à la charge du bailleur les dégradations qui sont dues à la vétusté, c'est-à-dire qui s'expliquent par l'usage normal des biens et qui se dégradent avec le temps. En l'espèce, Madame [H] [G]-[M] sollicite le paiement de la somme de 828,98 euros au titre des réparations locatives. Premièrement, concernant la réparation du store du salon, Madame [H] [G]-[M] produit un devis d'un montant de 333,98 euros de la société « Store et Fermeture » pour le remplacement du store. L'artisan a spécifié que le remplacement s'est avéré nécessaire suite à une mauvaise utilisation ce qui a causé une détérioration du store. Lors de l'état des lieux de sortie, l'huissier a constaté que le volet ne descendait pas jusqu'en bas et s'arrêtait à une hauteur de 25 centimètres environ. Ce volet avait été changé suite à l'entrée dans l'appartement de la locataire, en septembre 2015, soit moins de quatre ans auparavant. De cette façon il n'est pas possible de prétendre que la dégradation tire son origine de la vétusté du store. En conséquence, Madame [V] [I] sera tenue au paiement de la somme de 333,98 euros au titre de la réparation du store endommagé suite à une mauvaise utilisation de sa part. Concernant les dégradations du plafond de la salle de bain, Madame [H] [G]-[M] produit un devis de 495 euros concernant le démontage de la tringle de douche et le rebouchage des trous afin de remettre en état le plafond. La propriétaire soutient que sa locataire au début du bail se serait engagée à prendre les travaux à sa charge, ainsi qu'en résulte une mention dans l'état des lieux d'entrée en date du 5 juillet 2015 « interdiction de faire des travaux quels qu'ils soient sans l'autorisation écrite du propriétaire ». De plus, une annexe au bail mentionne que la locataire, Madame [I] s'engage à prendre à sa charge les travaux relatifs à la remise en état du plafond de la cuisine, annexe signée par cette dernière accompagné de la mention « Lu et approuvé ». On peut en déduire que Mme [G]-[M] avait autorisé Mme [I] à placer une tringle à rideaux au plafond mais que celle-ci c'était engagée à remettre la salle de bain en état avant son départ. Cependant, dans l'état des lieux de sortie, Mme [G]-[M] n'a pas signalé l'installation de la tringle à rideau comme une dégradation. Elle mentionne explicitement dans le procède verbal de l'huissier « Il n'y a rien à signaler dans cette pièce ». Il y a par conséquent lieu de considérer que Mme [H] [G]-[M] revient sur sa demande de remise en état du plafond par la locataire et accepte de conserver la tringle à rideau. Madame [H] [G]-[M] se verra donc déboutée de sa demande de remboursement des frais engagés pour la remise en état du plafond de la salle de bain. S'agissant des dégradations du carrelage de l'entrée de l'appartement, l'état des lieux de sortie dressé par l'huissier de justice mentionne un carreau cassé après le départ de Mme [I]. Toutefois, Mme [G]-[M] ne sollicite aucune somme à ce titre dans le dispositif de ses conclusions. Mme [I] sera donc condamnée à lui verser la somme de 333,98 euros au titre des réparations locatives. En conséquence, Mme [I] doit la somme globale de 797,85+333,98=1 131,83 euros. Mme [G]-[M] ayant conservé la caution de 800 euros, Mme [I] sera condamnée à lui verser la somme de 331, 83 euros. Il sera précisé à toutes fins utiles qu'il devra être tenu compte des sommes déjà versées le cas échéant, les Conseils des parties ayant échangé plusieurs courriers officiels sur le sujet, mais qui ne permettent pas à la cour de savoir ce qui a déjà été versé et encaissé. Les sommes dues par Mme [I] excédaient le dépôt de garantie de 800 euros, l'existence de réparations locatives étant avérée dès le constat d'huissier établi le 18 juin 2018. Il n'y a donc pas lieu de prévoir que la caution sera restituée avec une majoration de 10%, l'article 22 étant inapplicable. Sur les autres demandes La preuve de l'existence d'un préjudice moral n'est pas rapportée, aucune résistance abusive ne pouvant être démontrée de part et d'autre, le jugement sera infirmé. Mme [G]-[M] sollicite une somme de 2 606 euros au titre du préjudice matériel en lien avec les procédures d'exécution, toutefois c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que cette dernière ne pouvait obtenir le remboursement des frais générés par la procédure de saisie-attribution qu'en faisant appel du jugement rendu par le juge de l'exécution, le jugement sera confirmé. L'équité commande de ne pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente espèce. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, chacune succombant partiellement à l'instance.