Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 10, 12 juin 2023, n° 21/11595

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION 1.- Sur la levée anticipée de l'option d'achat et la réalisation de la vente immobilière L'article 1589 du code civil dispose en son premier paragraphe que : 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.' Cette disposition n'est pas d'ordre public et les parties peuvent y déroger par convention. En l'espèce, il est constant que le crédit-bail immobilier est entré en vigueur le 15 avril 2004 pour une durée de quinze années et qu'il venait donc à terme le 14 avril 2019. Par lettre en date du 12 décembre 2016, la société JNW, faisant application des stipulations de l'article 38 du crédit-bail a manifesté son intention de lever de façon anticipée l'option d'achat résultant de la promesse de vente au terme du contrat qui lui a été donnée par le crédit-bailleur. Par lettre du 20 décembre 2016, la société Affine R.E. a pris acte de cette levée de l'option d'achat par le crédit-preneur, a précisé que le prix de vente au 1er janvier 2018 serait de 1 057 054,96 euros hors taxes, à réactualiser à cette date selon l'indice convenu dans le contrat et que 'les loyers continueront à être facturés normalement jusqu'à la date réelle de signature de la vente, puis seront annulés par avoir lorsque cette dernière aura lieu' et a demandé à la société JNW de confirmer son accord avant le 1er juillet 2017. Sur demande de cette dernière du 12 septembre 2017, la société Affine R.E., par lettre du 18 septembre 2017, a réitéré les termes de son précédent courrier en réactualisant le prix de vente du bien immobilier au 1er janvier 2018 à la somme de 1 075 302,51 euros hors taxes. La société JNW a marqué son accord en apposant son timbre commercial et la mention 'Bon pour accord' sur cette lettre sous la signature de son gérant, le 14 octobre 2017. Il est constant que la signature de l'acte de vente immobilière n'est pas intervenue à la date du 1er janvier 2018. Après avoir également procédé à ce rappel factuel, les premiers juges ont exactement dit, par des motifs pertinents que la cour adopte, que l'accord intervenu entre les parties le 14 octobre 2017 ne valait pas vente du bien immobilier qui est l'objet du contrat de crédit-bail immobilier. Il convient seulement d'ajouter que la société JNW soutient à tort que la vente était parfaite en l'espèce par le seul accord sur la chose et sur le prix manifesté par l'échange de consentement matérialisé par la mention portée le 14 octobre 2017 sur la lettre du crédit-bailleur du 18 septembre 2017, dès lors qu'elle fait abstraction ce faisant du fait qu'il est prévu à l'article 38 du crédit-bail immobilier que la vente consentie en cas de levée anticipée de l'option d'achat le sera 'dans les mêmes conditions que celles prévues à l'article 37" et que 'la promesse de vente est, elle aussi, soumise à la condition résolutoire de la non exécution par le preneur de toutes les clauses et stipulations du présent crédit-bail sans aucune exception.' L'article 37 du crédit-bail est la stipulation de la promesse de vente du crédit-bailleur au terme du contrat. Or, il y est expressément stipulé que : 'La réalisation de la vente et le transfert de propriété ne résulteront pas seulement de la levée de l'option ci-dessus fixée, mais de la signature de l'acte authentique de vente et du paiement du prix et des frais entre les mains du notaire de rédiger ledit acte.' Les parties ont donc entendu déroger aux dispositions de l'article 1589 du code civil en prévoyant, non pas seulement que le transfert de la propriété est reporté au jour de la signature de l'acte authentique de vente mais, très précisément, que la réalisation de la vente, c'est-à-dire la formation du contrat de vente, résultera uniquement de la signature de l'acte authentique de vente qui, en l'espèce, n'est intervenue ni à la date prévue du 1er janvier 2018 ni à une date ultérieure découlant de la proposition faite par la société Affine R.E. par lettre du 23 mars 2018, qui est dès lors inopérante en l'espèce. C'est également à tort que la société JNW soutient que l'accord intervenu le 14 octobre 2017 caractérise l'intention de la société Affine R.E. de renoncer à l'application des stipulations de l'article 37 du contrat de crédit-bail, et notamment aux stipulations subordonnant la réalisation de la vente à l'exécution régulière du contrat de crédit-bail et au paiement du prix, au motif que des échéances de loyer étaient impayées au jour où elle a réitéré son accord le 18septembre 2017. Toutefois, aucun terme des lettres de la société Affine R.E. des 20 décembre 2016 et 18 septembre 2017 ne caractérise une renonciation non équivoque de sa part au bénéfice des stipulations des articles 37 et 38 du crédit-bail. Il ressort au contraire du calcul détaillé du prix de vente au 1er janvier 2018 joint à ces deux courriers, dûment validé par la société JNW qui a apposé son timbre et la signature de son dirigeant sur ce décompte (pièce n°27 de l'appelante), que la valeur résiduelle du bien immobilier était arrêtée après paiement de l'échéance du 1er octobre 2017. Il en résulte que cette lettre ne manifeste aucune renonciation du crédit-bailleur à obtenir le paiement des échéances de loyer échues. Au surplus, la société JNW procède à une interprétation erronée des termes des lettres des 20 décembre 2016 et 18 septembre 2017 de la société Affine R.E. en soutenant qu'elles prévoient une annulation des loyers échus à la date effective de signature de l'acte de vente. S'il est prévu que 'les loyers continueront à être facturés normalement jusqu'à la date réelle de signature de la vente, puis seront annulés par avoir lorsque cette dernière aura lieu', cette mention ne porte que sur les loyers susceptibles de devenir exigibles après le 1er janvier 2018 dans l'hypothèse où la réalisation de la vente par signature de l'acte authentique de vente ne pouvait pas intervenir au plus tard à cette date, ce qui est cohérent avec la détermination du prix de vente au 1er janvier 2018 après prise en compte du paiement, restant cependant à effectuer par la société JNW, de l'intégralité des loyers de l'année 2017, en ce compris le loyer du quatrième trimestre 2017. Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société JNW de sa demande de réalisation forcée de la vente immobilière. 2.- Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire 2.1.- Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire de façon déloyale par le crédit-bailleur et l'existence d'un contrat de vente formé le 14 octobre 2017 La société JNW soutient que la société Affine R.E. a fait preuve d'un comportement déloyal en procédant à la signification, le 20 avril 2018, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulé dans le crédit-bail immobilier alors que les parties poursuivaient encore la négociation des modalités financières du dénouement du crédit-bail et que, par lettre du 23 mars 2018, la société Affine R.E. avait consenti un nouveau délai expirant le 30 avril 2018 pour la signature de l'acte authentique de vente immobilière. La société JNW fait également valoir que l'accord intervenu entre les parties le 14 octobre 2017 caractérise un contrat de vente parfait, de sorte qu'à compter de cette date plus aucun loyer n'était exigible en exécution du crédit-bail immobilier et que seul le prix de vente restait à verser. Elle en déduit que le commandement de payer du 20 avril 2018 est nul car il ne vise que des loyers impayés, et non un prix de vente, de sorte qu'il porte sur une créance non exigible. Toutefois, pour les motifs exposés dans la précédente section de cet arrêt, la société JNW ne peut valablement soutenir qu'un contrat de vente s'est formé entre les parties le 14 octobre 2017 ni même que cet accord ait prévu une renonciation du crédit-bailleur aux loyers, charges et impôts échus en 2017. Il en résulte que le prix de vente de l'immeuble visé dans l'accord du 14 octobre 2017 n'était aucunement exigible à la date de signification du commandement de payer et ne pouvait faire l'objet d'une quelconque sommation de payer. Les premiers juges ont donc exactement retenu que le commandement de payer ne pouvait encourir la nullité à raison de l'effectivité d'une vente qui aurait suspendu les obligations dérivées du crédit-bail dès lors qu'il n'y avait pas eu vente et que les obligations du crédit-bail, en cours d'exécution, étaient quant à elles exigibles. Ils ont également exactement retenu que le commandement de payer signifié le 20 avril 2018 n'encourrait aucune nullité pour cause de déloyauté du crédit-bailleur dans sa mise en oeuvre dès lors que, si la lettre de la société Affine R.E du 23 mars 2018 caractérisait la poursuite de discussions entre les parties à compter de cette date afin de parvenir à une levée effective de l'option d'achat et à la réalisation d'une vente immobilière, elle posait également une première condition de paiement d'une partie des impayés locatifs de 200 000 euros avant le 6 avril 2018, paiement qui n'est pas intervenu à cette date, et le paiement du solde des impayés au jour de la signature de l'acte de vente au plus tard le 30 avril 2018, date que la société JNW ne démontre pas comme ayant été finalement susceptible d'être respectée faute d'avoir disposé de financements effectifs pour financer tant l'arriéré locatif que le prix de vente à réévaluer. 2.2.- Sur l'absence d'un décompte détaillé de créances La société JNW fait valoir que les loyers dont le paiement est réclamé dans le commandement de payer du 20 avril 2018 ne correspondent ni au tableau d'amortissement initial joint au crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 ni au tableau d'amortissement modificatif du 9 septembre 2008, alors qu'aucun avenant postérieur n'a été conclu entre les parties, et que si la différence de montant des loyers est due à l'application de l'indexation des loyers, alors ce montant des loyers est invérifiable pour le crédit-preneur dès lors que le calcul de l'indexation n'est pas fourni dans le commandement de payer. Ceci étant précisé, il convient de relever que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société JNW le 20 avril 2018 contient en première page un décompte spécifiant que le commandement porte sur les 'loyers et taxes selon décompte ci-joint arrêté en 21/02/2018 + factures ci-jointes' représentant un montant total de 663 568,39 euros, outre le coût de l'acte. Au vu des mentions du procès-verbal de remise, il est établi que l'acte signifié à la société JNW le 20 avril 2018 contenait treize pages, lesquels incluaient, en tant qu'annexes, les factures de loyer échues et impayées ainsi que les avis d'impositions refacturées au crédit-preneur. Les factures de loyer des 9 juin, 7 septembre et 14 décembre 2017 indiquaient respectivement un montant hors taxe de 157 644,18 euros, avec application de l'indice ICC 1645, de 157 737,33 euros, avec application de l'indice ICC 1650 et de 157 998,14 euros, avec application de l'indice ICC 1664. Le commandement de payer contient dès lors tous les éléments d'information permettant à la société JNW de connaître le détail de sa dette dès lors qu'il n'est pas contesté par cette dernière qu'une clause d'indexation du loyer a été stipulée à l'article 59 du crédit-bail immobilier, que l'indice de référence est l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement, que le dernier indice appliqué était bien précisé dans chaque facture de loyer et que les modalités d'application de cet indice étaient spécifiées dans le contrat du 20 décembre 2002. La société de la [Adresse 9] fait exactement valoir que la société JNW n'a pas contesté l'application de l'indice au cours de l'exécution du contrat de crédit-bail et qu'elle l'a encore acceptée lors de la détermination de la valeur résiduelle du bien immobilier le 14 octobre 2017 (pièce n°27 de l'appelante). Le commandement de payer n'est donc pas affecté d'une irrégularité susceptible de faire grief à la société JNW pour cause de décompte insuffisamment détaillé, la différence entre le montant des loyers facturés et le montant figurant dans les tableaux d'amortissement résultant uniquement de l'application de l'indexation contractuelle du loyer, dûment signalée dans chaque facture jointe au commandement de payer du 20 avril 2018. 2.3.- Sur la force majeure La société JNW fait valoir que de graves problèmes médicaux de son gérant ont handicapé la bonne gestion de la société en avril et mai 2018 et présentent les caractères de la force majeur rendant nul le commandement de payer signifié le 20 avril 2018. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que les troubles de santé du gérant de la société JNW ne peuvaient constituer un cas de force majeure pour cette dernière, faute d'irrésistibilité, la personne du gérant de la société JNW ne s'identifiant pas avec la personne morale. Il en résulte en effet que l'indisponibilité du gérant de la société JNW, ce que les pièces médicales qu'elle produit ne caractérisent pas au demeurant pour la période en litige allant de septembre 2017 à avril 2018, ne permet pas d'établir de façon certaine une impossibilité de fonctionnement de la société JNW. Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société JNW de sa demande d'annulation du commandement de payer signifié le 20 avril 2018. 3.- Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 20 avril 2018 et ses conséquences 3.1.- Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire La société JNW conteste le montant des demandes de la société de la [Adresse 9] au motif que les loyers facturés ne sont pas conformes aux tableaux d'amortissement du crédit-bail. Pour les motifs exposés dans la section 2.2 ci-dessus, le décompte de créance de la société Affine R.E. ne peut être valablement contesté pour cause de contrariété aux stipulations du crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 dès lors que les loyers facturés par la société Affine R.E. incluent l'indexation calculée conformément aux prévisions du contrat. Il convient d'ajouter que la société JNW fait plaider qu'elle conteste l'indexation appliquée par la société Affine R.E. mais ne présente en appel, comme en première instance, aucun moyen de fait, notamment aucun élément chiffré, au soutien de cette contestation. Il est acquis que les sommes réclamées au titre du commandement de payer signifié le 20 avril 2018 n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois suivant cette date de signification. Un paiement partiel d'un montant de 200 000 euros a certes été effectué par la société JNW le 22 mai 2018 mais ce paiement ne peut priver d'effet la clause résolutoire mise en oeuvre par le crédit-bailleur dès lors, d'une part, qu'il est postérieur au délai de paiement d'un mois rappelé dans le commandement de payer et, d'autre part, qu'il n'éteint pas l'intégralité de la dette locative de la société JNW. Il n'est pas contesté en revanche que ce paiement partiel a été déduit des sommes restant dues par la société JNW dans le dernier décompte de créance de la société de la [Adresse 9]. Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 mai 2018, condamné la société JNW à payer à la société de la [Adresse 9] au titre des loyers, charges et taxes impayés, la somme de 556 952,86 euros, arrêtée au 21 mai 2018, en ce compris le loyer du 2e trimestre 2018 selon prorata, la taxe foncière pour 2017, et la taxe sur les bureaux pour 2018 et dit que les sommes dues seront augmentées de l'intérêt moratoire au taux de 1,50 % le mois au fur et à mesure de leur exigibilité. 3.2.- Sur la demande de la société JNW de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement La société JNW qui ne justifie pas de sa situation financière actuelle et qui a déjà bénéficié de délais de paiement de fait en raison de la durée de la procédure, sans démontrer sa capacité à régler sa dette, ne serait-ce que par des paiements échelonnés, faute pour elle d'avoir payé l'intégralité des sommes dues à la société de la [Adresse 9] au titre de l'exécution provisoire qui assortit le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2021, sera déboutée de sa demande de délai de grâce dès lors qu'elle ne satisfait pas aux conditions posées par l'article 1343-5 du code civil pour en bénéficier. Par suite, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet, étant au surplus rappelé que, faute de texte spécial comme il en existe en matière de baux commerciaux ou de baux d'habitation, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit-bail immobilier dès lors que les causes du commandement de payer n'ont pas été éteintes dans le délai. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société JNW de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de grâce et en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société JNW, ainsi que celle de tous occupants de son chef notamment le département de la Seine Saint Denis, de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], composé du volume n°2 de la parcelle de terrain figurant au cadastre de la commune section AF numéro [Cadastre 4], lieudit ' [Adresse 3]', le cas échéant avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et dit que le sort des biens sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433 1 et suivants et R 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En cause d'appel, la société de la [Adresse 9] demande que la mesure d'expulsion soit assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'à son départ. Toutefois, l'autorité attachée au présent arrêt confirmatif et au jugement déféré suffit à en garantir l'exécution, toute difficulté dans la mise en oeuvre des mesures d'exécution, susceptible d'être causée notamment par la présence dans les lieux de plusieurs sous-locataires, devant être appréciée par le juge de l'exécution compétent. La société de la [Adresse 9] sera donc déboutée de sa demande d'astreinte. 3.3.- Sur l'appel incident de la société de la [Adresse 9] 3.3.1.- Sur l'indemnité d'occupation Le jugement déféré a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société JNW du fait de son maintien dans les lieux à compter du 21 mai 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges normalement dus en l'absence de résiliation du bail et a condamné la société JNW au paiement de cette indemnité d'occupation. La société de la [Adresse 9] sollicite l'infirmation de ce chef du jugement au motif qu'il est contraire aux stipulations contractuelles qui prévoient, aux articles 30 et 41 des conditions générales du crédit-bail immobilier, que l'indemnité d'occupation mensuelle est égale à 1 % du montant du financement initial du bailleur, majoré de la TVA. La société JNW fait valoir que le montant de cette indemnité d'occupation est supérieur de plus d'un tiers au montant mensuel du loyer, de sorte qu'il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive qu'il appartient au juge de réduire. Elle soutient également que cette clause doit être réputée non écrite car, stipulée dans un contrat d'adhésion, elle crée un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. Sur ce, L'article 30 des conditions générales du crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 stipule que: 'Jusqu'à la restitution de l'immeuble donné en crédit-bail, le Preneur sera redevable à l'égard du Bailleur, d'une indemnité d'occupation mensuelle, payable à terme échu, égale à un pour cent (1%) du montant du financement du Bailleur défini à l'article 49 du Titre B ci-dessous. Cette indemnité sera majorée de la taxe à la valeur ajoutée au taux en vigueur.' Le montant du financement effectué par le crédit-bailleur a été de 6 000 000 d'euros. L'indemnité mensuelle d'occupation fixée par les parties est donc de 60 000 euros hors taxes. Le dernier loyer trimestriel complet facturé par la société Affine R.E le 14 décembre 2017 est de 157 998,14 euros hors taxes et hors charges, soit un montant mensuel de 52 666,05 euros. L'excédent entre l'indemnité d'occupation prévue au contrat et le dernier loyer indexé est donc de 12,22 % et non d'un tiers comme le soutient la société JNW. Cette dernière démontre avoir fait évaluer la valeur vénale de l'ensemble immobilier par la société CBRE le 31 juillet 2020 (pièce n°44 de l'appelante). Il en résulte une valeur vénale de 7 340 026 euros en tenant compte de l'état d'occupation des locaux. La société JNW immobilise donc un ensemble immobilier d'une valeur vénale supérieure au montant de l'investissement initial de la société Affine, qu'elle exploite au moyen de sous-locations dont elle continue à percevoir les fruits sans payer de loyer, d'impôt foncier, de taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France et de charges d'assurance des risques du propriétaire de l'immeuble. Il en résulte qu'il n'existe aucune distorsion significative et excessive entre le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle prévue à l'article 30 du crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 et le montant du loyer contractuel hors taxes et hors charges, de sorte que cette clause n' a pas la nature d'une clause pénale. L'indemnité d'occupation prévue au contrat ne peut donc être réduite sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. Par ailleurs, la société JNW affirme, sans l'établir, que le contrat de crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 aurait la nature d'un contrat d'adhésion, aucune pièce du dossier n'établissant que les clauses du crédit-bail n'aient pas été ou n'aient pas pu être librement négociées entre les parties au moment de sa formation. En tout état de cause, le déséquilibre significatif entre les obligations réciproques des parties qu'elle invoque n'est pas caractérisé alors qu'elle conserve depuis le mois de mai 2018 la jouissance d'un ensemble immobilier qu'elle occupe sans droit ni titre et dont le crédit-bailleur ne peut disposer. Le jugement déféré sera donc infirmé en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation. La SCI JNW sera donc condamnée à payer à la société anonyme de la [Adresse 9] à compter du 21 mai 2018 et ce jusqu'à la date de la libération du local, l' indemnité d'occupation prévue au crédit-bail du 20 décembre 2002 d'un montant de 60 000 euros hors taxes par mois, taxe sur la valeur ajoutée en sus, augmentée de l'intérêt moratoire conventionnel de 1,50% le mois au fur et à mesure de leur exigibilité conformément au stipulations de l'article 27 C des conditions générales du crédit-bail. La demande de la société de la [Adresse 9] de voir également condamner la société JNW à lui payer en sus les charges, provisions sur charges, taxes et accessoires sera rejetée dès lors que l'article 30 du crédit -bail ne prévoit pas expressément l'ajout de ces charges et taxes, hormis la TVA, à l'indemnité d'occupation qu'il prévoit. 3.3.2.- Sur l'indemnité de résiliation La société de la [Adresse 9] sollicite l'infirmation du jugement déféré aux motifs que la clause de résiliation anticipée du crédit-bail n'a pas la nature d'une clause pénale, de sorte que le tribunal n'avait pas le pouvoir de réduire le montant de l'indemnité prévue par les parties et, en tout état de cause, que cette indemnité n'est pas excessive au regard de l'état d'occupation du bien immobilier par le crédit-preneur. La société JNW soutient que la clause fixant l'indemnité de résiliation du crédit-bail est une clause pénale, qu'elle peut dès lors être réduite par le juge lorsqu'elle est manifestement excessive, ce qui est le cas en l'espèce compte tenu de l'exécution partielle du contrat, presque totale, puisque le premier loyer impayé est celui du 4ème trimestre 2017 et que le terme du contrat était fixé au 14 avril 2019. Sur ce, L'article 32 A des conditions générales du contrat de crédit-bail immobilier du 20 décembre 2002 stipule que : ' La résiliation du présent crédit-bail avant son expiration conventionnelle pour quelque cause que ce soit, et notamment en exécution de la clause résolutoire ou pour toute autre cause quelconque prévue ou non dans le présent contrat, sauf résiliation à la demande du Preneur prévue à l'article 7 ci-dessus, entraînera de plein droit et sans formalité quelconque, à titre de clause pénale, le paiement par le Preneur d'une indemnité égale à 50 % de la valeur résiduelle financière non indexée, à laquelle s'ajouteront tous les loyers ou charges quelconques alors échus et exigibles et tous les frais occasionnées par le recouvrement des sommes dues. (...) Cette valeur résiduelle financière sera celle existante à l'échéance du dernier loyer payé au Bailleur par le Preneur avant la résiliation. Cette indemnité, liée au caractère particulier du crédit-bail, aura le caractère de dommages-intérêts forfaitaires pour sanctionner l'inexécution par le Preneur de ses obligations contractuelles. Le montant de l'indemnité de résiliation sera dû dès la survenance de la résiliation dans les conditions et sous les délais prévus par le présent contrat L'indemnité de résiliation sera majorée de la taxe sur la valeur ajoutée au taux alors en vigueur et ce, dans la cadre de l'option à l'assujettissement à la taxe à la valeur ajoutée faite par les parties à l'article 44 ci-dessous.' Cette clause, qualifiée par les parties elles-mêmes de clause pénale, ayant, selon ses propres termes, pour objet de procéder à l'évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi par le crédit-bailleur du fait de l'inexécution de l'obligation contractée par le crédit-preneur, a la nature de clause pénale et se trouve dès lors soumise au pouvoir d'appréciation du juge en application de l'ancien article 1152 alinéa 2 du code civil. Aux termes de cet article, la somme prévue à titre de dommages et intérêts forfaitaires peut être modérée si elle est manifestement excessive, au jour où la juridiction statue. Elle peut également être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle du contrat a procuré au créancier en application de l'ancien article 1231 du code civil. Indiquant que la valeur résiduelle financière à la date de résiliation du contrat était de 497 445,00 euros, au vu du tableau d'amortissement du 9 septembre 2008 et déduction faite de l'amortissement partiel en capital du 1er avril au 21 mai 2018, la société de la [Adresse 9] sollicite le paiement d'une indemnité de 248 722,50 euros, correspondant à 50 % de cette valeur. En considération des modalités de calcul de cette indemnité de résiliation, qui est basée sur la valeur résiduelle du montant total investi après imputation des amortissements effectués au moyen des loyers échus, il n'est pas pertinent d'apprécier son éventuel caractère excessif au regard de l'exécution partielle du contrat par le crédit-preneur puisque, par essence, le calcul prévu à l'article 32 susvisé prend en compte les conséquences financières de cette exécution partielle. Cette clause a pour objet d'assurer au crédit-bailleur l'indemnisation de l'intégralité de ses préjudices consécutifs à la rupture anticipée du contrat, tels que la perte financière liée au défaut d'encaissement de loyers, les conséquences de l'état d'occupation du bien sur sa valeur vénale en vue d'une revente éventuelle et le coût des diligences à accomplir afin de louer à nouveau l'immeuble ou le revendre, mais aussi de dissuader le crédit-preneur à se maintenir dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire. A ce titre, les paragraphes B et C de la clause 32 du crédit-bail prévoient une réduction de l'indemnité de résiliation en cas de relocation de l'immeuble ou de revente dans les six mois de la résiliation. Il en résulte que l'indemnité de résiliation anticipée égale à 50 % du montant de l'investissement restant à amortir d'ici le terme initial du crédit-bail n'est pas manifestement excessive. En revanche, l'ajout de tous les frais occasionnés par le recouvrement des sommes dues à la suite de la résiliation est excessif car non seulement ce poste est indéterminé et indéterminable mais, en outre il se cumule potentiellement avec les condamnations aux dépens et avec les règles des procédures civiles d'exécution qui mettent à la charge du débiteur les frais des mesures d'exécution mises en oeuvre par le créancier. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité de résiliation à la somme de 1 euro. En conséquence, la SCI JNW sera condamnée à payer à la société anonyme de la [Adresse 9] la somme de 248 722,50 euros hors taxes au titre de l'indemnité de résiliation prévue dans le crédit-bail immobilier, taxe sur la valeur ajoutée en sus, augmentée de l'intérêt moratoire conventionnel de 1,50% le mois à la date de son exigibilité, le 21 mai 2018, date de la résiliation du crédit-bail. La demande de la société de la [Adresse 9] qu'il y soit ajouté les loyers ou charges quelconques alors échus et exigibles à la date de la résiliation est sans objet puisqu'il est intégralement fait droit à sa demande de condamnation de la société JNW à payer l'arriéré locatif. Il n'y sera donc pas fait droit. La demande de l'intimée qu'il y soit ajouté la provision évaluée des frais, droits et honoraires relatifs à la présente procédure est sans fondement, car ce poste n'est pas prévu à l'article 32 du crédit-bail. Elle sera donc rejetée. 4.- Sur les demandes de communication de pièces sous astreinte La société JNW sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a assorti les obligations de communication de pièces prononcées d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois à compter de la signification du jugement, durant trois mois. Toutefois, le prononcé de l'astreinte est pleinement justifié dès lors que le crédit-preneur s'est engagé à remettre les pièces visées aux articles 2 et 48 au cours de l'exécution du contrat, ce qui n'a pas été fait, et l'original du contrat de sous-location consenti au département de Seine Saint-Denis sans délai à compter de la résiliation du contrat, ce qui n'a pas davantage été fait. Le jugement déféré sera dès lors confirmé sur ce chef de demandes. La société JNW reconnaît que d'autres contrats de sous-location ont été conclus avec d'autres locataires que le département de Seine Saint Denis. Il sera donc fait droit à la demande de communication des originaux de tous ces contrats de sous-location formée par la société de la [Adresse 9] sous la sanction de la même astreinte. 5.- Sur les frais du procès Partie perdante au procès, la société JNW sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Bruno Régnier, avocat au barreau de Paris, associé de la SCP Régnier, en application de l'article 699 du code de procédure civile. La société JNW, qui échoue en toutes ses prétentions, sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à payer la somme de 10 000 euros à la société de la [Adresse 9] à titre d'indemnité de procédure en considération des frais de justice que cette dernière a dû exposer en appel afin d'assurer la défense de ses intérêts.