Cour d'appel, 1ère CHAMBRE CIVILE, 22 mai 2023, n° 21/06849

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de Mme [Y] [W] épouse [X] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [I] [O] en date du 26 février 2023 Ces conclusions ont été transmises la veille de l'ordonnance de clôture à 21h40. Si M. [I] [O] affirme que le seul élément nouveau qui y est contenu est l'information sur son expulsion, force est de constater que contrairement à ce que le code de procédure civile exige, les éléments nouveaux n'ont pas été surlignés dans la marge. Elles seront donc déclarées irrecevables en application du principe du contradictoire et il ne sera tenu compte que des dernières conclusions de l'appelant du 8 septembre 2022. Sur la demande d'expertise M. [I] [O] fait valoir que soit la cour s'estime suffisamment éclairée par les pièces qu'il produit au soutien de sa demande au titre du logement indécent, soit en cas contraire, elle fera droit à cette demande, d'autant que le présence de termites s'est révélée récemment. Mme [Y] [W] épouse [X] s'y oppose, la considérant irrecevable car superflue et subsidiairement, demande que la consignation soit mise à la charge de M. [I] [O]. M. [I] [O] produit un constat d'huissier du 7 février 2018, un compte rendu de visite du 7 septembre 2018 par MFP Formation, organisme habilité par le département de la Gironde, ainsi qu'un constat de non-conformité aux critères de décence émis par le Pôle Logement Indigne du département de la Gironde le 18 octobre 2018. un courrier du FSL du 10 avril 2019 indiquant ne pouvoir intervenir en raison du caractère indécent du logement, l'avis du 17 décembre 2018 de la Caf de suspension de l'allocation logement pour le même motif si le bailleur ne procède pas à la remise en état dans le délai de 18 mois, un rapport d'expertise d'Union Experts du 6 août 2020, deux attestations et deux plaintes à l'encontre de son voisin. Comme l'a pertinemment estimé le premier juge, ces éléments sont suffisants pour statuer sur la demande en dommages et intérêts sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise. Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé. Sur la validité du congé pour vendre Il sera tout d'abord observé que M. [O] n'a pas qualité pour agir en annulation du congé délivré à M. [E], tiers à son contrat de bail. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. M. [I] [O] fait valoir que le congé n'est pas valide car il porte sur deux maisons alors qu'il n'en a loué qu'une, que celui délivré au locataire de l'autre maison est différent, ce qui entache la validité du sien, qu'il est frauduleux, car il précise un paiement au comptant sachant qu'il ne le pourrait pas, alors que le congé donné à son voisin ne porte pas cette précision et qu'il contient une erreur de date, soit une fin de bail au 4 mai 2018 au lieu du 4 mai 2019. Mme [Y] [W] épouse [X] réplique que le congé a été délivré pour les deux maisons, l'une louée à M. [I] [O] l'autre louée à M. [E], constituant un ensemble indivisible, qu'elle a également adressé un congé pour vendre à M. [E], que la condition de paiement au comptant n'est qu'une condition classique de la vente projetée et que l'erreur matérielle concernant la date de fin de bail n'a pas fait grief à M. [I] [O] non plus que les autres points qu'il a soulevés. Si le congé du 11 septembre 2018 mentionne effectivement par erreur une date de fin de bail fixée au 4 mai 2018, d'une part le terme du bail renouvelé est le 4 mai 2019 et d'autre part et surtout, il est indiqué que l'état des lieux de sortie devra avoir lieu au plus tard le 4 mai 2019, qui correspond à la date exacte, de sorte que M. [I] [O] n'a souffert aucun grief du fait de cette erreur matérielle. Il ne saurait être tiré la conclusion de la condition de paiement comptant du prix que Mme [Y] [W] épouse [X] a voulu écarter son locataire de la possibilité de préempter le bien. La proposition de prix de vente à 195000 euros l'a été pour les deux maisons qui forment un seul lot cadastral ' ce que ne conteste pas M. [I] [O]- outre le jardin qui entoure cette parcelle et une garenne de chênes portant un autre numéro cadastral. La désignation du bien proposé à la vente est claire et précise de sorte que M. [I] [O] était parfaitement informé de ses conditions. Enfin, si le congé délivré à M. [E] pour l'autre maison située sur la même parcelle cadastrale est différent, cela est dû, comme l'a pertinemment dit le premier juge au fait que le bail concernait un logement meublé et que des dispositions légales différentes s'appliquaient. Dès lors, le congé pour vente est régulier et valide et le jugement déféré sera confirmé sur ce point, de même qu'il a constaté la résiliation du bail au 4 mai 2019, le maintien sans droit ni titre de M. [I] [O] dans les lieux depuis cette date, a ordonné son expulsion et l'a condamné à une indemnité d'occupation. Sur la demande de travaux M. [O] étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 4 mai 2019, il n'a plus d'intérêt à agir pour solliciter l'exécution de travaux. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande en dommages et intérêts M. [I] [O] fait valoir pour l'essentiel que son voisin lui a coupé l'eau, alors que le compteur commun est situé sur son terrain, qu'il laisse divaguer des animaux sur son terrain qui occasionnent des dégradations, aboient à toute heure du jour et de la nuit et constituent une menace, que son voisin se montre également violent avec lui, qu'il occupe la totalité du hangar alors que la moitié lui est réservée, qu'il reçoit des visites de personnes se disant intéressées par l'achat de son logement qui le harcèlent, que le logement présente de nombreux désordres, certains depuis le début du bail, notamment une absence d'isolation, des infiltrations, des moisissures, une installation électrique vétuste et que malgré l'interpellation de sa bailleresse, celle-ci n'est pas intervenue. Mme [Y] [W] épouse [X] réplique pour l'essentiel qu'elle a toujours été diligente, qu'ainsi, elle est intervenue aussitôt pour faire rétablir l'eau, qu'elle a fait des démarches pour l'installation d'un compteur individuel étant pourtant précisé que M. [I] [O] a un sous-compteur et qu'elle a fait effectuer pour plus de 12000 euros de travaux depuis le début du bail. Il ressort des pièces versées (constat de Me [D], huissier de justice, avec photographies annexées en date du 7 février 2018, rapport de visite du 30 août 2018 de MPS Formation, organisme dépendant du département de la Gironde, décision de la commission de qualification du 18 octobre 2018, rapport de Union Experts, pour Covea, assureur protection juridique de M. [I] [O] en date du 6 août 2020), que le logement était privé d'eau le 7 février 2018 et que le terrain de M. [I] [O] était jonché d'excréments de chien alors qu'il n'est pas contesté qu'il n'en possède pas. En revanche, il n'est pas établi que le voisin occupait la moitié du hangar réservée à M. [I] [O]. Il n'est pas établi non plus que M. [I] [O] serait harcelé par des personnes envoyées par Mme [Y] [W] épouse [X] à son domicile. Il résulte encore de ces pièces que l'installation électrique est vétuste et nécessite un contrôle, que les ouvrants ne sont pas étanches, que l'ensemble du logement est recouvert de moisissures, notamment en raison d'infiltrations en provenance de la toiture, que de larges fissures sont présentes dans les murs tant extérieurs qu'intérieurs, qu'il n'y a aucune ventilation dans la salle de bains, que la porte d'entrée est branlante et que les gonds de la fenêtre de la chambre sont descellés. Ces désordres constituent des critères de non-décence au regard du décret du 30 janvier 2002. Le MFP Formation préconise un relogement de M. [I] [O] en raison de l'importance des travaux à exécuter pour une mise aux normes. Au vu du rapport de Union Experts d'août 2020, les désordres étaient toujours présents à cette date. Les factures versées par Mme [W] ne démontrent pas qu'il a été remédié aux désordres affectant le logement. M. [I] [O] justifie avoir mis en demeure Mme [Y] [W] épouse [X] de faire le nécessaire pour voir rétablir l'alimentation en eau, par lettre du 12 février 2018, et le 25 mai 2018, lui avoir adressé copie du constat d'huissier. Après avoir observé que M. [E] a coupé l'eau au motif que M. [I] [O] refusait de régler sa part de consommation, ce qu'il ne conteste pas, Mme [Y] [W] épouse [X] justifie avoir mis en demeure M. [E] de rétablir l'eau pour M. [I] [O] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 février 2018, et avoir fait poser un compteur individuel le 8 mars 2018, à son nom, étant précisé que l'installation d'un compteur individuel n'est pas une obligation du bailleur. S'agissant de l'appréciation du préjudice de M. [O], il n'est par ailleurs pas contesté par celui-ci qu'il a cessé de régler son loyer à compter de juillet 2018. Il sera tout d'abord observé que M. [I] [O] a cessé de régler son loyer en juillet 2018, en dehors de toute suspension de son allocation logement puisque ce n'est que le 17 décembre 2018 que la Caf lui écrivait que c'est seulement si le bailleur n'exécutait pas les travaux de mise en conformité dans le délai de 18 mois, qu'elle procéderait à cette suspension. Compte tenu du montant du loyer (250 euros), de la nature et de l'importance des désordres, dont certains anciens, de ce que M. [I] [O] n'a mis en demeure sa bailleresse de remédier à ces désordres qu'à compter de mai 2018, de ce qu'à compter de début mai 2019, M. [I] [O] était devenu occupant sans droit ni titre, le jugement déféré qui a évalué son préjudice de jouissance à la somme de 500 euros, correspondant à deux mois de loyer, sera confirmé. Sur la demande de M. [I] [O] au titre de son préjudice matériel M. [I] [O] sollicite la condamnation de Mme [Y] [W] épouse [X] à lui payer la somme de 1000 euros au motif d'une surconsommation d'énergie en raison du défaut d'isolation de son logement. Mme [Y] [W] épouse [X] conclut au débouté de cette demande faute d'être étayée. M. [I] [O] qui prétend avoir dû souscrire un prêt à la consommation pour faire face à ces dépenses, ne démontre pas dans quelles proportions il aurait eu à subir un surcoût énergétique. Le jugement déféré qui a débouté M. [I] [O] de cette demande sera confirmé. Sur la demande au titre des loyers Il n'est pas contesté que M. [I] [O] ne s'acquitte plus du paiement de son loyer depuis le mois de juillet 2018. M. [I] [O] a continué à habiter le logement litigieux et ne peut donc opposer l'exception d'inexécution. Le jugement déféré qui l'a condamné à payer à Mme [Y] [W] épouse [X] la somme de 7782,29 euros, pour les loyers de juillet 2018 à mai 2021 inclus sera confirmé sauf à déduire la somme de 750 euros réglée par l'intermédiaire du compte Carpa du conseil de M. [O] en décembre 2021 soit un solde restant dû de 7032,29 euros. Sur la demande au titre du préjudice moral de la bailleresse pour résistance abusive Mme [Y] [W] épouse [X] fait valoir qu'elle est très affectée par le comportement de M. [I] [O] qui ne règle plus ses loyers depuis 4 ans et se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis 3 ans. M. [I] [O] réplique que Mme [Y] [W] épouse [X] ne rapporte pas la preuve de son préjudice. C'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande au motif qu'il n'était pas démontré l'existence d'un préjudice. En effet, en cause d'appel, Mme [Y] [W] épouse [X] ne produit pas non plus de pièces justificatives au soutien de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de Mme [Y] [W] épouse [X] au titre du préjudice matériel Mme [Y] [W] épouse [X] fait valoir qu'en s'abstenant de l'informer de la présence de termites, M. [I] [O] lui a occasionné un préjudice consistant en une atteinte à son patrimoine. M. [I] [O] réplique qu'il n'a commis aucune faute et qu'il n'est pas démontré de préjudice. S'il est constant que M. [I] [O] n'a pas directement averti sa bailleresse de la présence de termites, il n'est pas démontré que M. [I] [O] a refusé l'accès au diagnostiqueur qui aurait été adressé par Mme [Y] [W] épouse [X] et cette dernière ne produit aucun élément permettant d'apprécier l'existence d'un préjudice. Le jugement déféré qui a débouté de Mme [Y] [W] épouse [X] de cette demande sera confirmé. Sur la demande au titre de l'amende civile Mme [Y] [W] épouse [X] n'a pas qualité pour demander la condamnation de son adversaire à une amende civile en application de l'article 32-1 du code de procédure civile. Il sera ajouté au jugement déféré l'irrecevabilité de Mme [Y] [W] épouse [X] de cette demande. Sur la compensation En application de l'article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l'une de l'autre, il s'opère une compensation entre leurs dettes réciproques. En l'espèce, M. [I] [O] est redevable envers Mme [Y] [W] épouse [X] de la somme de 7032,29 euros alors que celle-ci lui est redevable de celle de 500 euros. En conséquence, M. [I] [O] après compensation, sera condamné à payer à Mme [Y] [W] épouse [X] la somme de 6532,29 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point avec actualisation de la créance. Sur les délais de paiement et de sursis à expulsion En application de l'article 1343'5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application des articles L. 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution le juge peut accorder des délais de 1 mois à 1 an aux occupants de locaux d'habitation, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, pour les baux conclus avant le 26 mars 2014 chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille et de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441'2-3 et L 441'2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. M. [I] [O] qui justifie d'un dernier revenu fiscal de référence de 14668 euros (2021/2022), qui ne règle plus son loyer puis son indemnité d'occupation de 250 euros depuis juillet 2018, n'a versé que 750 euros en décembre 2021 venant en déduction de sa dette. Le jugement déféré qui l'a débouté de sa demande de délais sera confirmé. Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de sa demande de sursis à expulsion, alors qu'il se maintient dans les lieux depuis le 4 mai 2019, ne justifie d'aucune recherche d'un autre logement et s'abstient de régler l'indemnité d'occupation de sorte que sa dette ne cesse d'augmenter. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [I] [O] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. Aucun motif ne justifie de mettre intégralement à la charge de M. [I] [O] les dépens de première instance. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [I] [O] qui succombe, sera condamné à payer à Mme [Y] [W] épouse [X] la somme de 1200 euros sur ce fondement.