En-tête
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 12 MAI 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19062 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CES74 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 octobre 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 18/13077 APPELANT Monsieur [S] [K] [E] [Adresse 2] [Localité 4] né le 20 Janvier 1974 à [Localité 7] représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 substitué par Me Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 INTIMÉE S.A.R.L. BELGIM IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 443 910 815, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 substituée par Me Aurore TABORDET-MERIGOUX de l'AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0490 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 avril 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
**** Par acte du 25 novembre 2016, M. [E] a donné mandat à la société Belgim immobilier de rechercher un hôtel de quinze chambres ou plus à [Localité 6] (fonds de commerce ou mur et fonds) pour un prix maximal de 12 500 000 euros. Suite à la visite le 26 janvier 2017 par l'entremise de la société Belgim immobilier d'un bien situé à [Localité 6], [Adresse 3] et du fonds dénommé 'Café hôtel de [Localité 6]' qui étaient à vendre au prix de 3 280 000 euros, M. [E] a fait une offre d'achat. La société Belgim immobilier a alors informé M. [E] que les vendeurs lui avaient indiqué que ceux-ci avaient déjà accepté une offre d'achat. Par acte du 15 mai 2017, l'hôtel a été vendu par l'entremise de la société MC immo à la société Hôtel café de [Localité 6], dont le gérant est M. [O] et dont M. [E] est associé. La société Belgim immobilier a assigné M. [E] et la société Hôtel café de [Localité 6] et sollicité la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 187 200 euros due en application de la clause pénale prévue par le mandat du 25 novembre 2016. Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré irrecevable l'action engagée contre la société Hôtel café de [Localité 6] ; - condamné M. [E] à payer à la société Belgim immobilier la somme de 168 400 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal s'est fondé sur la clause du contrat stipulant que 'Le mandant s'interdit, en son nom (...) ou sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué'. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le mandat a été conclu pour une durée de quinze mois et prévoyait que passé un délai de trois mois, il pourrait être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et que cette modalité de résiliation n'a pas été utilisée. Il a ajouté que si la société Belgim immobilier n'a entrepris aucune recherche à la suite du rejet de l'offre d'achat de M. [E], il n'en résulte pas un accord implicite des parties de révocation du mandat. M. [E] a interjeté appel de ce jugement. Il demande à la cour de : - prononcer la nullité de la clause du mandat interdisant au mandant de traiter, directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire pendant le cours du mandat et pendant les douze mois suivant son expiration ou sa résiliation, avec un vendeur qui lui aurait été présenté par le mandataire ; - à titre subsidiaire, de constater que cette clause est abusive et est réputée non écrite ; - à titre encore plus subsidiaire, de juger qu'il n'a commis aucune faute et que la société Belgim immobilier n'a accompli aucune diligence hormis la remise d'un bon de visite ; - à titre infiniment subsidiaire, de réduire à un euro symbolique le montant des dommages-intérêts dus à la société Belgim immobilier. Il réclame enfin la condamnation de la société Belgim immobilier à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il explique que lorsque la société Belgim immobilier, après la signature du mandat, lui a présenté le bien litigieux, il l'a informée qu'il avait déjà visité ce bien avec le concours d'un autre agent immobilier. Il indique avoir signé un document intitulé 'Bon de visite' comportant les caractéristiques du bien sans toutefois l'avoir visité puisque la société Belgim immobilier n'avait ni pouvoir de négocier sa vente ni autorisation de le faire visiter. La société Belgim immobilier a formé un appel incident et demande à la cour de condamner M. [E] à lui payer la somme de 189 772,44 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 2 572,44 euros au titre des frais qu'elle a engagés pour l'exécution du jugement et la somme de 6 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Motivation
SUR CE : Attendu que le mandat conclu entre M. [E] et la société Belgim immobilier a été conclu sans exclusivité ainsi que l'indique sont intitulé ainsi rédigé : 'Mandat de recherche sans exclusivité d'un bien à acquérir' ; Attendu que s'il est constant que la société Belgim immobilier avait indiqué à M. [E] que le bien litigieux était à vendre, elle ne peut prétendre à l'attribution de dommages-intérêts que si elle prouve une faute de M. [E] qui l'aurait privée de la réalisation de la vente compte tenu des diligences qu'elle a accomplies ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que lorsque la société Belgim immobilier a donné cette information à M. [E], une offre d'achat avait été acceptée par le vendeur, de sorte que le bien n'était plus disponible ; qu'en outre, la société Belgim immobilier n'a pas présenté M. [E] au vendeur qui a en outre indiqué dans une attestation versée aux débats qu'il n'avait pas autorisé la société Belgim immobilier à faire visiter le bien ; que si M. [E] a, à la demande de la société Belgim immobilier, adressé une offre d'achat au vendeur, celle-ci a été faite 'sous réserve de la visite de l'hôtel et de l'étude des pièces du dossier' à savoir 'carton bleu, dernier avis de préfecture, surfaces, taxe foncière, bilans', ce qui établit qu'aucune diligence utile n'avait alors été accomplie par la société Belgim immobilier en dehors de la fourniture d'un état descriptif sommaire du bien ; que dans ces conditions, la société Belgim n'est pas fondée à réclamer le paiement de dommages-intérêts ; Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. [E] ne rapporte pas la preuve d'une telle faute, l'action de la société Belgim immobilier ayant d'ailleurs été partiellement accueillie en première instance ; qu'il convient en conséquence de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'action engagée par la société Belgim immobilier à l'encontre de la SCI Hôtel café de [Localité 6] ; Statuant à nouveau : Déboute la société Belgim immobilier de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,