Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 12 mai 2023, n° 19/11962

Motivation

SUR QUOI Sur la responsabilité de la société Gecina Concernant la non conformité de la chose vendue La SCPI Élysées Pierre fait valoir que la présence d'amiante rend l'ouvrage non conforme à l'engagement du vendeur, une société professionnelle de l'immobilier qui a créé une 'structure interne' dénommée Provexy. Elle ajoute que contrairement à l'affirmation du tribunal selon laquelle ' l'acte ne contient aucune stipulation selon laquelle le bâtiment vendu serait exempt d 'amiante', la société Gecina a affirmé l'absence d'amiante par le 'dossier technique amiante ' annexé à1'acte . L'appelante souligne que la société Gecina a fait preuve de d'ignorance fautive alors qu'au surplus, la SCPI Élysées Pierre s'est engagée en confiance, sans aucune raison de douter de la crédibilité des réponses aux questions posées sur l'amiante et de l'éthique affichée par la venderesse de manière publique. Elle ajoute que la société Gecina n'a respecté ni ces engagements publics qui sont nécessairement entrés dans le champ contractuel, ni la réglementation qui résulte des articles R-1334-14 à R 1334-29 du code de la santé publique (décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié), définissant les obligations du vendeur en matière de dossier technique amiante ' DTA' et L 4531-1 du code du travail imposant à tout maître d'ouvrage de travaux, le respect de diverses obligations en matière de sécurité ' amiante ', pour la santé des travailleurs des entreprises. La société Gecina répond que la bonne foi se présume, qu'elle n'avait pas connaissance de la présence d'amiante dans l'immeuble et qu'elle a toujours agi avec transparence dans le cadre des discussions avec Elysées Pierre, préalables à la vente. Elle souligne que trois diagnostiqueurs différents, dûment certifiés et indépendants, ont visité l'immeuble et ont conclu à une absence d'amiante et que les les opérations de maintenance de l'immeuble n'ont jamais permis de découvrir la présence d'amiante, comme l'a constaté l'expert judiciaire après un examen attentif de l'ensemble des interventions réalisées dans ce cadre. Elle précise, d'une part, que l'affirmation de l'expert judiciaire selon laquelle Gecina aurait « pu et dû » avoir connaissance de la présence d'amiante n'apporte rien à la discussion puisque seule importe la preuve d'une connaissance effective que l'expert reconnaît ne jamais avoir existé. En tout état de cause, l'absence de connaissance s'explique par le fait qu'elle n'a pas réalisé elle-même les travaux d'aménagement de ses locataires, réalisés par les entreprises de ces derniers sous leur propre maîtrise d'ouvrage, ni réalisé elle-même les travaux d'entretien qui ont été confiés à diverses entreprises qui ne l'ont jamais informée sur une présence d'amiante. D'autre part, l'intimée affirme qu'elle n'avait pas à s'informer eu égard aux rapports concordants des diagnostiqueurs intervenus dans l'immeuble et attestant l'absence d'amiante (Gecina n'étant pas elle-même un professionnel du diagnostic en matière d'amiante). Elle en conclut que les conditions d'une responsabilité contractuelle de Gecina vis-à-vis d'Elysées Pierre ne peuvent être réunies. Concernant l'obligation d'information du vendeur d'immeuble, l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose « qu'en cas de vente de tout ou partie d'un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l'acte de vente comprenant notamment un document, le diagnostic amiante, mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble vendu de matériaux ou produits contenant de l'amiante ». La loi ne met ainsi à la charge du vendeur que l'obligation de joindre à l'acte de vente un descriptif de la situation de l'immeuble à l'égard de l'amiante établi par un professionnel. Ce document ne constitue pas, sauf stipulation expresse contraire, un engagement du vendeur de livrer un bien exempt de ce matériau. En l'espèce, il est constant que la société Gecina a produit lors de la vente des diagnostics amiante soit : * un dossier technique amiante dressé le 4 janvier 2005 par la société Bio Goujard, * un dossier technique amiante dressé le 27 décembre 2005 par la société Diag center, * un dossier technique amiante dressé le 18 janvier 2011 par la société [X] [E]. Il en résulte qu'à défaut de mauvaise foi de la société Gecina, établie par la SCPI Élysées Pierre, l'appelante doit être déboutée des demandes présentées à ce titre et le jugement confirmé de ce chef. Concernant la garantie des vices cachés Il est constant que la présence d'amiante dans l'immeuble vendu par la société Gecina à la SCPI Élysées Pierre et décelée en 2014, rendait ledit immeuble impropre à sa destination et constitue un vice caché. L'article 1643 du Code civil a instauré une possibilité pour le vendeur de limiter sa responsabilité. En effet, le vendeur est « tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Ainsi, le vendeur professionnel étant présumé façon irréfragable connaître les vices de la chose vendue, le vendeur ne peut opposer les clauses contractuelles de non-garantie des vices cachés et l'ignorance de ceux-ci. En l'espèce, l'acte de vente stipule (p 26) que « L'acquéreur prend l'immeuble dans l'état où il se trouve à ce jour sans aucune garantie de tous vices apparents ou cachés ». Les vendeurs professionnels en matière immobilière au sens de l'article 1641 et suivants du code civil, comprennent notamment les personnes dont l'activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles, tels que des marchands de biens ou des sociétés civiles immobilières qui achètent un immeuble pour le restaurer et le revendre. En cas de vente entre parties de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non garantie des vices cachés est insérée à l'acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l'acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue. Or, il est établi, notamment au vu de son extrait Kbis et d'ailleurs non contesté, que la société Gecina exerce bien une activité de vendeur professionnel d'immeubles et également le financement de toute opération de construction. Il s'ensuit que la société Gecina n'est pas fondée à soutenir, d'une part, le fait que son obligation consistait uniquement à transmettre à l'acquéreur le constat d'amiante dressé par le diagnostiqueur agréé missionné à cet effet, d'autre part, la responsabilité exclusive du diagnostiqueur. Au surplus, il résulte du dossier que l'intimée revendique expressément un professionnalisme particulier de recherche de l'amiante dans les biens qu'elle vend dès lors que dans ses rapports publics d'activité, tels notamment ceux établis en 2008, 2009 et 2010 (75. 76 et 19 de l'appelante) est mentionné le point suivant : « Amiante L'amiante représente un risque sanitaire pour les personnes exposées, les clients/locataires mais également les collaborateurs et le personnel des entreprises de travaux et maintenance. L'ensemble du patrimoine de GECINA a fait l'objet d'un diagnostic tous matériaux et de la réalisation du Dossier Technique Amiante (DTA). Pendant la période de gestion où toutes les précautions doivent être prises pour supprimer l'exposition de clients/locataires, de collaborateurs et des personnels des entreprises, des travaux de désamiantage complet des lots d'immeubles comprenant de l'amiante sont ainsi effectués. A la vente, GECINA fournit un diagnostic exhaustif permettant l 'exonération du vice caché. Par ailleurs, aucun immeuble mis en vente par lot ne contient de matériaux en amiante friable. ''. En revanche, la SCPI Élysées Pierre qui interveint au vu de son Kbis dans 'le cadre d'acquisition et gestion d'un parc immobilier location ', nonobstant sa qualité de professionnelle, n'a aucune compétence en matière d'amiante et avait d'ailleurs sollicité la société Gecina des renseignements à ce sujet. Dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne saurait trouver application et la société Gecina doit être condamnée à indemniser la SCPI Élysées Pierre du préjudice subi du fait de la nécessité d'avoir dû procéder au désamiantage des lieux. Sur la responsabilité des diagnostiqueurs L'article L 1334-13 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit « un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation ». Ledit article L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « ['] 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code (de la santé publique). » L'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante précise que si le constat de présence ou d'absence d'amiante préalable à la vente est établi sur la base d'un repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante réalisé selon les modalités définies dans une annexe I. Celle-ci dispose que : 'Dans un premier temps, l'opérateur de repérage recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits, accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié et qui sont susceptibles de contenir de l'amiante. S'il a connaissance d'autres produits ou matériaux réputés contenir de l'amiante, il les repère également. Il examine de façon exhaustive tous les locaux qui composent le bâtiment'. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que les plaques amiantées étaient visuellement repérables sans travaux destructifs. Il ressort en effet des constatations de l'expert que : « Ces plaques alvéolaires ont été clairement constatées lors des réunions d'expertise. On les retrouve à chaque étage de l'immeuble. Elles se localisent au niveau des bureaux, des circulations, des placards techniques dans les circulations, des paliers d'ascenseurs, des gaines techniques, dans la circulation des sous-sols. Elles étaient réparties aléatoirement sur toute la surface du bâtiment, et leur nombre est très important ; elles étaient accessibles sans travaux destructifs. Elles étaient reconnaissables visuellement. Il en est de même avec les circulations (avec un peu plus de difficulté, car plénum encombré de réseaux divers). Au niveau des bureaux et des circulations, un nombre suffisant d'investigations (levé des dalles de faux plafonds) aurait pu permettre à Bio-Goujard d'observer ces MCA. Au niveau des placards techniques de circulation, certaines plaques étaient accessibles visuellement en tête de cloison, à l'extérieur des placards. Au niveau des allées dans les parkings aux sous-sols, toutes les plaques sont directement accessibles visuellement. Diag Center ne pouvait pas les manquer. Conformément à la norme et à la réglementation en vigueur, tous les diagnostiqueurs auraient pu constater la présence des plaques d'amiante. » (Rapport d'expertise, p.62-63). Il en a conclu que : « BIO-GOUJARD a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des zones de bureaux et des circulations. [X] [E] a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des locaux techniques et des paliers d'ascenseurs. DIAG CENTER a commis une erreur en n'observant pas la présence des plaques en amiante-ciment au plafond des dégagements des parkings jusqu'à la rampe d'accès. » (Rapport d'expertise p.63). Ces plaques se trouvant dans chacune des parties confiées aux différents diagnostiqueurs, ces derniers sont tous fautifs de ne pas les avoir repérées. Il en résulte que la société Bio Goujard est fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les zones de bureaux et de circulation. La société [X] [E] est donc fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les zones techniques du bâtiment. La société Diag Center est donc fautive de ne pas avoir détecté la présence d'amiante dans les parties communes aux bâtiments sis aux [Adresse 12] à [Localité 22], soit la rampe d'accès au sous-sol et l'escalier d'accès au sous-sol. Le lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur technique qui ne révèle pas l'existence d'amiante et la diminution de valeur de l'immeuble, contraignant l'acheteur à faire effectuer des travaux de déamiantage est établi. Dès lors, le tribunal en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l'acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. Il convient en conséquence de condamner, in sodium, la société Gecina, la société [X] [E], et la société Bio Goujard à indemniser la SCPI Élysées Pierre du préjudice subi. S'agissant de la société Diag Center, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre du fait de sa liquidation judiciaire, néanmoins dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, la procédure a fait l'objet d'une disjonction par ordonnance du conseiller de la mise en état du 1er mars 2023 pour cause de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Diag Center dès lors que l'action engagée par la SCPI Élysées Pierre est une action directe contre l'assureur de Diag Center, telle qu'édictée par l'article 124-3 du code des assurances, n'exigeant pas la mise en cause de l'assuré. Sur la garantie de la société Gecina par les diagnostiqueurs et leur compagnie d'assurance Ajoutant au jugement dès lors que la responsabilité de la société Gecina est retenue dans le cadre du présent appel, il convient de retenir que, par leurs fautes commises, les diagnostiqueurs ont engagé leur responsabilité à l'égard de la société Gecina sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil applicables au litige pour les sociétés [E] et Bio Goujard. S'agissant de la société Diag Center qui n'a pas été mandatée par la société Gecina mais par le syndicat des copropriétaires voisin dès lors que les immeubles du 45 et du 47 ont des parties communes, la responsabilité du diagnostiqueur est retenue sur le fondement de 1382 du même code. Il y a donc lieu de les condamner, in solidum, à garantir le vendeur des condamnations qui seront prononcées à son encontre dans le cadre la réouverture des débats ordonnée sur ce point par les premiers juges. Par voie de en conséquence, par confirmation du jugement déféré, les sociétés Elysées Pierre, Bio-Goujard, [X] [E], Diag Center, MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles, Allianz IARD et Axa France IARD, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Gecina. Egalement par ajout au jugement, compte tenu de la décision rendue sur la responsabilité des diagnostiqueurs, il convient de condamner leur compagnies d'assurance, in solidum avec leurs assurées, à les garantir des condamnations qui seront prononcées par le tribunal dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée sur ce point par les premiers juges. Cette condamnation est prononcée pour : - la compagnie AXA en qualité d'assureur responsabilité civile de la société Diag Center avec application du plafond de garantie de 500.000 € par sinistre et la franchise contractuelle d'assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 3.000 €, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre ; - la société Axa France, recherchée comme assureur de la responsabilité professionnelle de Bio Goujard , dans les limites de la police et notamment du plafond de garantie de 750 000 € et de sa franchise contractuelle. Enfin, s'agissant de la mise hors de cause de la société Allianz lard qui n'était plus l'assureur de la société Diag Center, le jugement est confirmé de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant, les sociétés Gecina , [X] [E] et BIO Goujard et leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA France IARD ainsi que AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center, supporteront les dépens d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à condamner la société Gecina à verser à la SCPI Élysées Pierre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient également de condamner, in solidum, les sociétés [X] [E] et BIO Goujard ainsi que leurs compagnies d'assurance, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA France IARD ainsi que AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de la société Diag Center à payer à la société Gecina la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .