Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 10 mai 2023, n° 21/09075

Motivation

Motifs de l'arrêt : Sur la nullité des commandements de payer du 29 mai 2018 : Le commandement de payer doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes exigées. En l'espèce, il résulte des décomptes annexés aux cinq commandements de payer litigieux que ceux-ci font état de sommes globalisées et non détaillées ne permettant pas d'identifier précisément leurs causes (loyer, charges privatives, charges communes, taxe foncière, TVA, rappel dépôt de garantie, régularisation...). En outre, le décompte fourni par le bailleur doit s'avérer compréhensible au jour de la signification du commandement et ne faire l'objet d'une régularisation postérieure, notamment à l'occasion des débats de l'instance. Dès lors, ces cinq commandements de payer du 29 mai 2018 seront déclarés nul et de nul effet et les jugements entrepris seront infirmés sur ce point. Sur la nullité des commandement de payer des 24 et 31 mai 2019 : L'objet du commandement de payer est d'exiger le paiement des impayés du locataire, ceux-ci devant être reproduits dans un décompte précis annexé au commandement. Force est de constater que dans chaque commandement incriminé l'huissier a détaillé de façon extrêmement claire et précise l'ensemble des causes des sommes exigées, non seulement dans leur nature ((loyer, charges privatives, charges communes, taxe foncière, TVA, rappel dépôt de garantie, régularisation...) mais également en indiquant précisément les échéances restées impayées. Il ne saurait être fait grief au bailleur de ne pas avoir pris en compte les règlements effectués par le locataire alors que les décomptes joints sont exposés déduction faite de l'ensemble des paiements effectivement réalisés ainsi que des avoirs et retracent fidèlement les sommes restées impayées. Les baux ' identiques sur ce point dans leurs rédactions et se trouvant être la loi des parties ' stipulent en leurs articles 17.3 sur l'imputation des règlements, que les paiements du preneur s'imputent par ordre d'ancienneté des dettes, après régularisation dans cet ordre de priorité du dépôt de garantie, des intérêts de retard, des frais de recouvrement et de l'éventuel coût des travaux à la charge du preneur. Ainsi, en ce qui concerne le bâtiment 501, le preneur ne peut valablement reprocher au commandement de payer de considérer que l'échéance locative de juillet 2018 n'avait pas été acquittée sans tenir compte de son paiement du 22 janvier 2019 dans la mesure où il n'est pas contesté que plusieurs échéances précédentes, notamment celle de juin 2018, n'avait pas été réglées ; l'arriéré représentant en valeur 13 mois de loyers non acquittés. Il en est de même pour le bâtiment 255, où il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir pris en compte le règlement intervenus les 18 janvier 2018, 9 février, 12 septembre et 16 octobre 2018 au titre des mois de janvier, février, août et octobre 2018 alors que ces règlements ne correspondent nullement aux échéances de leur encaissements, l'arriéré représentant en valeur quatorze mois de loyers à la date du commandement. Pour le bâtiment 274, il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir pris en compte le règlement intervenu le 16 octobre 2018 au titre du mois d'octobre 2018 alors que ce règlement ne correspond nullement à l'échéance de son encaissement ; l'arriéré représentant en valeur onze mois de loyers à la date du commandement. Là encore, l'objet du commandement de payer est d'exiger le paiement du reliquat de la dette exigible du locataire et non faire l'inventaire de l'ensemble des sommes précédemment acquittées ou de mentionner l'avoir de taxe 2017 de 982,94 € consenti le 26 février 2018, qui se trouve avoir été effectivement déduit par le bailleur de la dette réclamée par le commandement de payer, soit 201 509,47 €, déduction faite notamment de cet avoir. Pour le bâtiment 275, il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir pris en compte le règlement partiel intervenu le 16 octobre 2018 prétendument au titre du mois d'octobre 2018 alors que ce règlement ne correspond nullement à l'échéance de son encaissement ; l'arriéré représentant en valeur treize mois de loyers à la date du commandement. Là encore, l'objet du commandement de payer est d'exiger le paiement du reliquat de la dette exigible du locataire et non faire l'inventaire de l'ensemble des sommes précédemment acquittées ou de mentionner l'avoir de taxe 2017 de 1 391,78 € consenti le 26 février 2018, qui se trouve avoir été effectivement déduit par le bailleur de la dette réclamée par le commandement de payer, soit 230.768,88 €, déduction faite notamment de cet avoir. Pour le bâtiment 276, où il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir pris en compte le règlement partiel intervenu le 16 octobre 2018 prétendument au titre du mois d'octobre 2018 alors que ce règlement ne correspond nullement à l'échéance de son encaissement ; l'arriéré représentant en valeur treize mois de loyers à la date du commandement. La mauvaise foi du bailleur ne saurait être alléguée dès lors que les difficultés récurrentes de paiement du preneur sont intervenues, au regard des seuls derniers relevés de compte du locataire, au moins dès 2012 pour le bâtiment 501, dès 2011 pour le bâtiment 255, dès 2012 pour le bâtiment 274, dès 2012 pour le bâtiment 275, dès 2008 pour le bâtiment 276 et que la dette locative s'est significativement majorée à hauteur de 38% entre la date des deux commandements de payer de payer délivrés, soit en 12 mois. Le fait que le preneur ait acquiescé à des saisies-conservatoires n'emporte pas d'effet libératoire étant rappelé que ce dernier conteste le décompte des sommes lui étant réclamées. Il est en outre de jurisprudence établie [Civ. 3e, 30 juin 2022], que les interdictions d'activité ou de réception du public imposées par l'administration relèvent exclusivement de la responsabilité éventuelle de cette dernière et ne peuvent être imputables aux bailleurs en ce qu'il aurait manqué à son obligation de délivrance ou être assimilé à la perte de la chose louée. En outre, le débiteur d'une somme d'argent ne peut s'exonérer de son obligation de payer en invoquant la force majeure alors qu'il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure et qu' en l'espèce, l'indisponibilité du bien n'est pas la conséquence de manquements personnels du bailleur ou de désordres de nature décennale. En outre, le bailleur ayant exécuté son obligation de délivrance, l'exception d'inexécution ne saurait lui être opposé. La prétendue nécessité de préserver la viabilité financière du preneur ou de ses sous-locataires ne saurait être opposée au bailleur qui n'est pas l'associé de ces derniers. Alors que la société AGI-WT fait état de la perte de 170 emplois en cas d'acquisition de la clause résolutoire et produit un compte d'exploitation 2020 de 350 000 € de charges salariales et ne produit aucun état de son personnel, elle ne démontre pas que le communiqué de presse de la SA Icade du 17 avril 2020 relatif à l'annulation des loyers dus au titre du 2e trimestre 2020 au profit de ses locataires TPE de moins de 10 salariés est susceptible de la concerner. En outre, ce communiqué, qui ne présente aucune valeur contractuelle, est intervenu très postérieurement au mois suivant la signification des commandements de payer litigieux. Enfin en ce qui concerne les dispositions de l'article 1195 du Code civil sur l'imprévision, la société AGI-WT ne démontre pas l'existence d'un changement de circonstances imprévisibles qui rendrait l'exécution des baux excessivement onéreuse et dont elle persiste à solliciter par ailleurs le maintien. Dès lors, l'obligation de payer les sommes dues au titre des baux n'était pas sérieusement contestable, les commandements de payer des 24 et 31 mai 2019 ont été régulièrement délivrés, le preneur ne s'est pas acquitté des causes des commandements dans le délai du mois de leur significations (réalisées le 31 mai 2019) et il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 juin 2019 à minuit. Les dispositions des jugements entrepris sur la libération des lieux et le sort des meubles seront ainsi également confirmées, étant précisé, comme l'a constaté le premier juge qu'il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une mesure d'astreinte dès lors que l'exécution des mesures d'expulsion est assurée par le concours de la force publique. Dès lors que les clauses résolutoires sont acquises, le preneur a perdu le bénéfice de son droit au renouvellement des baux ou à une indemnité d'éviction. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire du bail et l'octroi de délai de paiement : Les difficultés récurrentes de paiement par le preneur sont intervenues, au visa des derniers relevés de compte du locataire, au moins dès 2012 pour le bâtiment 501, dès 2011 pour le bâtiment 255, dès 2012 pour le bâtiment 274, dès 2012 pour le bâtiment 275, dès 2008 pour le bâtiment 276 et la dette locative s'est significativement majorée à hauteur de 38% entre la date des deux commandement de payer de payer délivrés, soit 12 mois. Le fait que le preneur ait acquiescé à des saisies-conservatoires non converties en saisies-attribution n'emporte pas d'effet libératoire pour le preneur qui conteste en outre le décompte des sommes lui étant réclamées. Il n'est pas contesté que la Société AGI-WT a prioritairement tenté de solder sa dette locative relative au bâtiment 234 qui ne fait pas l'objet du litige et qui a été apurée entièrement en janvier, juin et juillet 2022, ce qui avait amené la Société ICADE à se désister d'une procédure en référé engagée contre le preneur. Pourtant, il ressort des débats que sa dette locative pour ce bâtiment accusait de nouveau un débit au 16 janvier 2023 de 108 480,48 €. Les difficultés de trésorerie du preneur s'avèrent régulières et chroniques et il n'est en outre pas démontré que ses démarches aux fins de financement ont abouties ni que sa marge d'exploitation actuelle lui permettra de faire face à ses obligations dans le futur. Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux demandes de suspension des effets des clauses résolutoires et d'octroi de délais de paiement. Sur les comptes entre les parties : La SA ICADE produit le décompte locatif des six locations consenties à la SARL AGI-WT au 16 janvier 2023. Ces décomptes sont clairs et précis et reprennent en compte fidèlement les sommes que le preneur allègue avoir versé, les avoirs qui ont été constatés ainsi que les sommes effectivement portées au compte du bailleur. Il est toutefois observé que le preneur se prévaut ' en déduction de la dette locative au titre des cinq bâtiments litigieux ' des sommes qu'il a versé au titre du loyer du bâtiment 234 (17.045,26 € en janvier et février 2021, 33 770,96 € en février 2021, 55.000 € en novembre 2021 et deux versements de 50 000 € en décembre 2021) et que le paiement de l'ensemble de ces sommes a donc été prise en compte par le bailleur. Par ailleurs, le bailleur ne conteste pas que les décomptes relatifs aux bâtiments 501, 255, 274 et 275 n'ont pas enregistré l'ensemble des sommes effectivement perçues par l'huissier, notamment de la part des différents sous-locataires. Il produit lui-même les décomptes d'arriéré locatif par bâtiment de son huissier mandataire, eux aussi établis au 16 janvier 2023 et dont il ressort un arriéré locatif de 983 773,23 € pour le bâtiment 501, 160 983,74 € pour le bâtiment 255, 43 094,49 € pour le bâtiment 274, 89 760,91 € pour le bâtiment 275. Le décompte de l'huissier relatif au bâtiment 275 reproduit est fidèle en ce sens qu'il fait état du virement de 10 000 € qui lui a été adressé le 7 octobre 2022 par la SARL KIKI Fashion, sous-locataire et qu'il a reçu en date du 10 octobre 2022. Il y a donc lieu de considérer que l'arriéré locatif relatif au bâtiment 275 est exact. Il n'est pas allégué que l'huissier a été mandaté pour recouvrer l'arriéré locatif relatif au bâtiment 276 ni qu'il a perçu une quelconque somme de la part du sous locataire, SILVERSTONE, le décompte locataire ne reprenant que les règlements par chèques ou virements effectués directement par le preneur. À ce titre et contrairement à ce que prétend le preneur, son virement de 260 000 € en juillet 2020 a bien été pris en compte dans son relevé de compte au titre du bâtiment 276 qui accuse un solde débiteur de 603 022,50 € au 16 janvier 2023 alors que comme l'avait constaté le premier juge, cet arriéré était de 142 420,26 € en octobre 2020. Dès lors, l'arriéré locatif étant ainsi déterminé au 16 janvier 2023 au titre des chacun des bâtiments loués, il n'y a pas lieu de désigner un expert comptable pour faire un compte entre les parties et le preneur sera condamné à payer les sommes ci-dessus déterminées. Sur les clauses pénales : Aux termes de l'article 17,4 des baux tous rédigés de façon identique sur ce point, il est stipulé qu'en cas de non-paiement a l'échéance, de toute somme due par le preneur, elle produira, de plein droit et sans mise en demeure préalable, intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de cette échéance. En outre l'article 19 des baux prévoit qu'en outre, toute action judiciaire introduite par la compagnie bailleresse a l'encontre du preneur aux 'ns de voir respecter les baux, donnera lieu a une participation aux frais de procédure du preneur égale à 10 % des sommes TTC dues, sans pouvoir être inférieur a 1 500 euros hors taxes ; ce plancher étant indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction. Enfin aux termes de l'article 18 des baux, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire. Ces clauses, dont la validité n'est pas contestée s'analysent comme des clauses pénales. Sans avoir justifié d'un concours bancaire, le preneur a de facto bénéficié d'un financement moyen permanent d'environ 0,67 M en euros constants de la part de son bailleur depuis 2017, correspondant à une dépréciation de 17% de la créance de ce dernier. Dans ces conditions, les clauses ci-dessus visées s'avèrent équilibrées et ne ne peuvent s'interpréter comme étant manifestement excessives ni disproportionnées. Le preneur devra ainsi s'acquitter de 10% des arriérés ainsi qu'au paiement des intérêts sur les sommes dues au taux d'intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d'exigibilité de chaque somme impayée. En outre et par application des contrats, les dépôts de garantie resteront acquis au bailleur. Sur l'indemnité d'occupation : La société AGI-WT se trouve occupante sans droits ni titre des locaux loués depuis le 1er juillet 2019. La demande formée à hauteur d'appel par le bailleur tendant à la condamnation du preneur à une l'indemnité d'occupation indexée et fixée au double du dernier loyer contractuel ne résulte d'aucune disposition contractuelle et ne se justifie ni d'un point de vue compensatoire ou indemnitaire. Il y a donc lieu de confirmer les jugements entrepris qui ont condamné le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges. Sur les demandes de « juger » : Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués. Sur les frais irrépétibles et les dépens : La société AGI-WT qui succombe à hauteur d'appel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement par Maître Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau des Hauts-de-Seine en application de l'article 699 du Code de procédure civile. Les jugements de première instance seront infirmés en leurs dispositions sur les dépens en ce qu'ils ont condamné le preneur au coût du commandement de payer de payer du 29 mai 2018, nul et de nul effet. En revanche le preneur devra supporter les dépens comprenant le coût des commandements de payer valides des 24 et 31 mai 2019. En revanche les dispositions des premiers jugements relatives aux frais irrépétibles seront confirmées. La Société AGI-WT devra en outre indemniser la SA ICADE de ses frais irrépétibles d'appel en lui payant la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du même code.