Cour d'appel, 12e chambre, 13 avril 2023, n° 21/04006

Motivation

MOTIFS Sur la durée du bail renouvelé Le jugement déféré a déclaré irrecevable la demande de la SCI ESQ tendant à voir juger que le bail a été renouvelé pour une durée de dix années et a dit que le bail a été renouvelé le 15 septembre 2013 aux clauses et conditions du bail expiré pour une durée de neuf années. La SCI ESQ demande de confirmer le jugement de ce chef et ne sollicite plus en cause d'appel que le bail soit renouvelé pour une durée de dix ans. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, comme le réclament également les intimées. Sur le loyer du bail renouvelé La SCI ESQ sollicite l'infirmation du jugement entrepris et la fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme arrondie de 210.000 € par an HT et HC. Elle revendique l'application d'un prix unitaire de 1.010 €/m²/an HT et HC, correspondant à la moyenne arithmétique de huit références locatives situées dans le même centre commercial, au lieu des 950 €/m²/an retenus par le premier juge sur la base du rapport d'expertise. Elle considère qu'au regard de la particularité des centres commerciaux et du fait que tous les locataires du centre supportent contractuellement les mêmes charges locatives, il n'y a pas lieu, conformément aux dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, d'appliquer à la valeur locative un quelconque abattement, comme le réclame le preneur. Elle fait valoir que les clauses mettant à la charge du preneur l'impôt foncier, les travaux visés à l'article 606 du code civil, les travaux de mise aux normes, les travaux de vétusté ou encore la prime d'assurance et les frais de gestion de l'immeuble, sont usuelles au sein des centres commerciaux ; qu'en outre la détermination du loyer d'origine était la contrepartie des clauses et conditions du bail plus ou moins avantageuses pour le preneur, et forme avec celles-ci une entité économique indivisible constituant ainsi une « économie générale du contrat », laquelle doit donc être préservée, notamment par une majoration de la valeur locative en renouvellement, afin de maintenir ainsi l'équilibre initial ayant existé entre les parties. Elle s'oppose également à l'application d'un abattement au titre du loyer variable, qui selon elle ne se justifie ni économiquement, ni juridiquement, soulignant que la partie variable du loyer s'explique par une volonté bipartite partagée sur le succès du centre commercial et que l'ensemble des références sur le Centre commercial Espace Saint-Quentin dispose d'une part variable de loyer. Les intimées estiment quant à elles que le prix de 950 €/m²/an retenu par l'expert, en tenant compte de la majorité des références de la bailleresse, est cohérent et n'appelle aucune observation de leur part. Elles sollicitent l'application de différents abattements au titre des charges exorbitantes en se prévalant des dispositions de l'article R.145-8 du code de commerce, dont elles soulignent qu'elles ne sont pas expressément exclues par le bail. Elles sont d'avis que le principe de l'unité autonome de marché ne consacre pas un statut à part pour les centres commerciaux mais prévoit uniquement que pour la fixation de la valeur locative, il faut retenir comme références les autres boutiques du centre commercial. Elles considèrent que l'abattement doit s'élever au minimum à 13 % comme l'a retenu le premier juge. Elles prétendent que conformément aux dispositions du code de commerce, la valeur locative représente un plafond que le loyer ne peut excéder ; qu'en l'absence d'abattement, le loyer du bail en renouvellement serait nécessairement supérieur à la valeur locative ; que l'abattement au titre du loyer variable doit se faire même si ce dernier ne s'est jamais appliqué au cours du bail échu. Elles revendiquent un abattement de 5 % à ce titre. ***** Aux termes du contrat de bail en date du 2 juillet 2003, il a été convenu entre les parties que le loyer comporterait une double composante, à savoir selon l'article IV, 1: - un loyer de base, - un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués. Les parties s'accordent sur le fait qu'elles ont convenu de fixer le loyer de base du bail renouvelé à la valeur locative. Ainsi l'article IV, 1, d/ du contrat de bail, relatif au loyer du bail renouvelé stipule que : « Il est expressément convenu qu'à l'occasion de chacun des renouvellements éventuels et successifs du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative, apprécié au jour de la prise d'effet du bail renouvelé. Les parties déclarent que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, par référence aux prix pratiqués dans le Centre commercial pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. A défaut d'accord des parties, ce prix sera déterminé par le juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble ou tout autre juge ou juridiction qui lui serait substitué ultérieurement. Les autres clauses et conditions du bail, en ce compris les termes de l'article IV.1.b/ (Loyer variable) des présentes seront reportées et continueront à trouver application dans le cadre du bail renouvelé. La fixation d'un loyer selon un mode binaire se composant d'un loyer de base et d'un loyer variable est une condition essentielle et déterminante du bail et de son ou ses renouvellements. » Les parties s'accordent également sur la surface locative de 205 m² GLA retenue par l'expert, les intimées ne contestant plus, en cause d'appel, que la méthode dite de la surface pondérée doit être écartée, s'agissant de locaux situés dans un centre commercial. Elles s'opposent en revanche sur le montant de la valeur locative puisque les intimées sollicitent de retenir le prix de 950 €/m²/an calculé par l'expert tandis que la SCI ESQ revendique l'application d'un prix unitaire de 1.010 €/m²/an. Il résulte de son rapport que l'expert a procédé à l'analyse de 11 références locatives situées dans le Centre commercial Espace Saint-Quentin, qui constitue une unité de marché autonome, après avoir écarté les références jugées trop anciennes, dont les baux ont été conclus antérieurement à 2010. Il a constaté que les loyers sont assez homogènes, compris entre 832 €/m²/an et 1.150 € m²/an pour des baux conclus entre 2010 et 2013, avec pour certains des mesures d'accompagnement représentant, au mieux, une dépréciation des loyers inférieure à 3 % ; que le loyer moyen, toutes activités confondues, ressort à 960 €/m²/an et le loyer médian à 942 €/m²/an ; que pour les seules activités d'équipement de la personne, le loyer moyen ressort à 959 €/m²/an et le loyer médian à 958 €/m²/an ; que les loyers sont tous composés d'un loyer de base et d'un loyer variable pour l'essentiel à hauteur de 7 % ; qu'ils sont nets de charges avec notamment prise en charge par les preneurs de la taxe foncière, des travaux de I'article 606 et des travaux de conformité. La SCI ESQ reproche au premier juge d'avoir écarté son estimation de 1.010 €/m²/an en ne tenant pas compte de trois références locatives qu'elle a fournies mais qui ne figurent pas dans le panel de comparaison de l'expert judiciaire, à savoir les références Sepia (1.100 €/m²/an pour une surface de 62 m²), Stevenson (900 €/m²/an pour une surface de 85 m²) et Lea Lauryl (1.057 €/m²/an pour une surface de 53 m²). Or, outre que ces données reposent sur les seules affirmations de l'appelante, le juge des loyers a justement relevé que la référence Stevenson correspondait à un prix unitaire sensiblement inférieur à celui proposé par l'expert et que les autres références portaient sur des surfaces plus petites que celle du magasin Naf Naf, de 205 m², sachant qu'il est d'usage d'appliquer un loyer moindre pour des surfaces plus importantes. La SCI ESQ ne justifiant pas d'autre élément permettant utilement de remettre en cause l'estimation de l'expert judiciaire, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative en renouvellement au 15 septembre 2013 à la somme de 950 €/m²/an, soit 194.750 €/an HT et HC. Les parties s'opposent ensuite sur les abattements à pratiquer sur la valeur locative en renouvellement. Il n'est pas discuté que les dispositions de loi Pinel ne sont pas applicables au litige, le bail s'étant renouvelé à la date du 15 septembre 2013. La cour rappelle que selon l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Ces dispositions ne sont cependant pas d'ordre public. En l'espèce, le contrat de bail prévoit que : - « (...) le Preneur devra rembourser au Bailleur tous impôts et taxes actuels et à venir dont ce dernier est ou sera normalement tenu au titre du Centre commercial et des lieux loués et, à titre d'exemple, sans que cette liste soit limitative, l'impôt foncier (...) lesdits impôts et taxes étant, préalablement à leur paiement par le Preneur, répartis au prorata de la quote-part de chaque locataire » (article VI.1.1.A) ; - « Le Preneur devra tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état, et supportera toutes les réparations afférentes au Centre commercial qui pourraient être nécessaires même s'il s'agit de grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, les dépenses correspondantes étant réparties conformément à l'article VI.2 ci-dessus » (article IX.1) ; - les travaux de mise aux normes sont supportés par le preneur, que ce soit pour les parties communes du centre commercial : « Travaux et dépenses de toute nature qui seraient imposés par l'autorité administrative ou quelque autorité que ce soit, au titre de la réglementation relative à l'hygiène et à la sécurité, même si cette exigence est assimilable à un cas de force majeure, en ce y compris les travaux de mise aux normes des bâtiments, des équipements et des installations du Centre commercial actuel et à venir » (article VI.1.1.A), ou pour ses propres locaux : « Le Preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l'hygiène, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement et supporter le cas échéant, le coût de la mise en conformité avec lesdits règlements ainsi que tous travaux, modifications, ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet » (article IX.1) ; - sont mis à la charge du preneur les travaux de vétusté, lesquels sont inclus dans les « Charges communes générales à l'ensemble du Centre commercial - Entretien, réparation, réfection, renouvellement des équipents et matériels communs du Centre commercial (équipement et matériels d'évacuation des déchets, mobilier urbain, signalétique, trottoirs roulants inclinés reliant la terrasse de l'hypermarché au niveau commercial, escaliers mécaniques reliant la Place Haute à la Place Basse), alors même que ces travaux seraient constitutifs d'une amélioration ou résulteraient de la vétusté. - Entretien, réparation et renouvellement des réseaux communs du Centre commercial (télédistribution, enseignes du Centre commercial, etc.), alors même que ces travaux seraient constitutifs d'une amélioration ou résulteraient de la vétusté. (...) » (article VI.1.1.A) ; - le preneur doit supporter les charges afférentes aux polices souscrites par le bailleur sur l'immeuble loué, incluses également dans les charges communes du centre : « Primes d'assurance et de responsabilité civile et de dommages, contractées par le Bailleur ou le gestionnaire à raison de tous dommages matériels ou non pouvant engager la responsabilité du Bailleur ou du gestionnaire, et pour couvrir les dommages matériels pouvant survenir aux biens immobiliers ou mobiliers communs » (article VI.1.1.A) ; ainsi que les frais de gestion de l'immeuble : « Le Preneur s'engage à supporter sa quote-part du montant des honoraires dus aux gestionnaires en fonction des principes de répartition définis à l'article VI ci-dessus. En ce qui concerne l'ASL du Centre commercial, ces honoraires sont fixés à 15 %, taxes en sus, de l'intégralité des charges communes hors taxes du Centre commercial, telles qu'elles sont énumérées de façon non Iimitative à l'article VI ci-dessus, et des charges d'eau, de climatisation et d'éclairage des parties privatives dans la mesure où les consommations correspondantes ne seraient pas décomptées par des compteurs particuliers » (article XV). Toutes ces charges présentent un caractère exorbitant en ce qu'elles sont normalement à la charge du bailleur, et elles constituent un facteur de diminution de la valeur locative en application de l'article R.145-8 susvisé du code de commerce, quand bien même les autres locataires du centre commercial supportent les mêmes charges locatives. Ainsi, l'article 605 du code civil dispose que les grosses réparations définies à l'article 606 du même code demeurent à la charge du propriétaire. Les travaux de mise en conformité relèvent de l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et sont en principe à la charge du bailleur. Conformément à l'article 1755 du code civil, les travaux liés à la vétusté sont également à la charge du bailleur. Il en est de même des primes afférentes aux polices souscrites par le bailleur au titre de l'immeuble loué ou encore des frais de gestion de cet immeuble, qui font partie des charges communes du centre commercial. Le transfert de ces charges sur le locataire, sans contrepartie démontrée par la société ESQ, qui ne supporte au final aucune charge, doit entraîner un abattement global de 10 % de la valeur locative en renouvellement, tel que l'ont justement évalué les premiers juges, la cour observant que si le bailleur s'oppose à voir pratiquer un quelconque abattement, il ne fait à titre subsidiaire aucune proposition sur le taux d'abattement qui pourrait être appliqué. Les premiers juges doivent également être suivis en ce qu'ils ont retenu un abattement de 3 % au titre de la taxe foncière, le paiement de cet impôt incombant normalement au bailleur et aucun élément n'étant communiqué sur la taxe foncière effectivement payée. Il n'y a en revanche pas lieu de procéder à un abattement au titre du loyer variable. Le bail conclu entre les parties le 2 juillet 2003 prévoit en son article IV.1.d/, cité précédemment, que le loyer de base du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, par référence aux prix pratiqués dans le centre commercial pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'à défaut d'accord, ce prix sera déterminé par le juge des loyers. Les parties n'ont ainsi pas convenu de se référer à l'article L.145-33 du code de commerce, selon lequel la valeur locative est déterminée notamment d'après les obligations respectives des parties, étant rappelé que l'article L.145-33 n'est pas d'ordre public. La cour, saisie de la question de la fixation du loyer de base du bail renouvelé, a précédemment déterminé la valeur locative par référence aux prix pratiqués dans le centre commercial pour des locaux équivalents, conformément aux stipulations contractuelles. Elle ne saurait modifier les termes du bail conclu entre les parties, en particulier l'article IV.1.d/ susvisé aux termes duquel celles-ci ont en outre convenu que les autres clauses et conditions du bail continueraient de s'appliquer dans le cadre du bail renouvelé, en ce compris les termes de l'article IV.1.b/ relatif au loyer variable, précisant que « La fixation d'un loyer selon un mode binaire se composant d'un loyer de base et d'un loyer variable est une condition essentielle et déterminante du bail et de son ou ses renouvellements ». Le jugement entrepris, qui a retenu un abattement de 5 % au titre du loyer variable, sera en conséquence infirmé sur ce point. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient, par infirmation du jugement entrepris, de fixer le loyer annuel de base du bail renouvelé à compter du 15 septembre 2013 à la somme de 169.432,50 € (205 m²GLA x 950 €/m²/an x 0,87), arrondie à 170.000 € HT et HC. Sur la demande de remboursement des trop-perçus de loyers TTC La SCI ESQ considère que les sociétés Naf Naf et New Naf Naf, habituées des règlements sporadiques, sont mal fondées à solliciter le remboursement de prétendus trop-versés de loyers. Elle souligne qu'aucune demande de remboursement de la TVA n'a été formée par les intimées en première instance, de sorte que le premier juge n'avait pas à se prononcer sur cette question, sauf à statuer ultra petita ; que si un trop-versé de TVA a été acquitté par la société Naf Naf, il a nécessairement été déduit de ses comptes sociaux et lui a été remboursé, s'agissant d'une TVA récupérable. Elle prétend qu'en récupérant des trop-versés de TVA, qui ont été pris en compte dans la saisie-attribution à laquelle les intimées ont fait procéder le 1er octobre 2021, les sociétés Naf Naf et New Naf Naf ont bénéficié d'un enrichissement sans cause. Elle en déduit que la saisie-attribution pratiquée sur son compte bancaire est partiellement irrégulière. Les intimées estiment qu'elles sont parfaitement en droit d'obtenir le remboursement des trop-versés de loyers TTC et elles sollicitent la condamnation de la SCI ESQ à rembourser ces sommes, afin d'éviter toute difficulté dans l'exécution de l'arrêt à venir. Elles font valoir que le bail stipule expressément que la TVA s'applique au loyer, ce qui implique que la TVA est due aussi bien sur les rappels de loyers que sur les trop-versés de loyers ; que d'ailleurs le juge de l'exécution s'est clairement prononcé en ce sens dans sa décision du 7 avril 2022, dont la bailleresse n'a pas interjeté appel. Elles répondent qu'il n'y a aucun enrichissement sans cause et que si elles ne récupéraient pas ces trop-versés de TVA, elles se mettraient en faute vis-à-vis de l'administration fiscale. ***** En application de l'article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers, qui se limite à fixer le prix du bail révisé ou renouvelé, est exclusive du prononcé de toute condamnation. C'est donc à bon droit, en restant dans les limites de ses pouvoirs, que le premier juge a fixé le montant du loyer HT et HC du bail renouvelé et la date à partir de laquelle celui-ci est dû, cette fixation emportant pour le bailleur obligation de restitution dès lors que le loyer fixé est inférieur au montant du loyer en cours en 2013. Si la compétence du juge des loyers lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, encore faut-il qu'il dispose des éléments lui permettant de procéder à ce calcul. Tel n'est pas le cas en l'espèce, les parties ne fournissant notamment aucun élément relatif à l'application de la clause d'indexation depuis le renouvellement du bail au 15 septembre 2013. En tout état de cause, la présente décision, comme le jugement déféré, constitue un titre exécutoire au sens des articles L.111-2 et suivants et L.211-1 du code des procédures civiles d'exécution et elle contient tous les éléments nécessaires à la détermination des sommes dues au titre de la restitution des trop perçus de loyers depuis le 15 septembre 2013. Sur le point de départ des intérêts La SCI ESQ reproche aux premiers juges d'avoir statué ultra petita en faisant courir les intérêts à compter du 2 mai 2016, alors que la demande d'intérêts n'a été formulée pour la première fois par la société Naf Naf et les autres parties intervenantes volontaires que par conclusions après expertise signifiées le 21 septembre 2020. Les intimées répondent qu'en application de l'ancien article 1155 du code civil, les intérêts courent à compter de l'assignation introductive d'instance de la bailleresse, soit le 2 mai 2016, et non des conclusions de la locataire, car la procédure a été engagée par la SCI ESQ ; qu'en tout état de cause, les intérêts courent à compter de la demande de fixation du loyer et non à compter de la demande d'intérêts au taux légal. ***** En application de l'ancien article 1155 du code civil, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure. En l'espèce la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du nouveau loyer par assignation du 2 mai 2016, qui constitue donc bien le point de départ des intérêts comme l'a justement retenu le premier juge. Il convient en outre, par confirmation du jugement entrepris, d'ordonner la capitalisation de ces intérêts. Sur la fixation de la créance de la SCI ESQ La SCI ESQ sollicite l'infirmation du jugement entrepris et la fixation de la créance locative qui lui est due par la société Naf Naf à compter du 15 septembre 2013 à la somme de 1.680.000 € (210.000 € /an x 8 ans) sauf à parfaire, déduction devant être faite de sommes qui auraient été acquittées par les intimées ' mais dûment justifiées ' au titre des loyers et charges depuis cette date. Elle indique avoir procédé, le 19 août 2020, à la déclation de sa créance et que les organes de la procédure collective sont bien intervenus dans l'instance en cours. Les intimées font valoir en réplique qu'à la date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Naf Naf, le 15 mai 2020, la SCI ESQ n'avait pas demandé que la société Naf Naf soit condamnée à lui verser des rappels de loyer résultant de la fixation du loyer et que le retrait du rôle avait été ordonné dans l'attente du rapport d'expertise ; que la déclaration de créance à laquelle a procédé la SCI ESQ ne mentionne pas les rappels de loyer qui pourraient résulter de la fixation du loyer du bail renouvelé. Elles en déduisent que, faute d'avoir déclaré correctement sa créance, la SCI ESQ ne peut pas demander à la cour de fixer son montant. ***** Comme indiqué précédemment, la compétence du juge des loyers est exclusive du prononcé de toute condamnation, de sorte que la SCI ESQ est mal fondée en sa demande de fixation de sa créance. Au demeurant, cette demande apparait sans objet dès lors que le loyer du bail renouvelé, tel que fixé par la présente décision, est inférieur au montant du loyer en cours en 2013. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI ESQ, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera en outre condamnée à verser à la société Naf Naf, prise en la personne de ses coliquidateurs judiciaires, la société [L] M.J, représentée par Me [L], et la société MJA, représentée par Me [G], et à la société New Naf Naf la somme totale de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.