Cour d'appel, Chambre 1-7, 13 avril 2023, n° 18/11355

Faits et procédure

EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [W] [K], bailleur et [H] et [G] [C], locataires, sont liés par un bail commercial du 30 mai 1979, renouvelé par acte du 19 octobre 1989, pour des locaux situés [Adresse 2], à destination de 'débits de boissons; vente de sandwiches; snack-restauration; meublé'. Ceux-ci comprennent une salle de bal qui ne pouvait être utilisée en raison d'un avis défavorable de la commission de sécurité. Par acte du 20 décembre 2006, Madame [L] [A] née [K], venant aux droits de Monsieur [K], a notifié aux locataires un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 29 septembre 2007 et offre d'indemnité d'éviction. Par acte du 21 décembre 2007, le bailleur a fait assigner ses locataires aux fins de valider son congé sans offre de renouvellement et désigner un expert pour évaluer l'indemnité d'éviction. Par jugement du 11 mai 2009 a été ordonnée une expertise confiée à Monsieur [U] qui a été déposée le 26 mai 2011. Par acte d'huissier du 19 octobre 2012, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 11.574, 21 euros au titre des taxes foncières visant la clause résolutoire. A la suite de l'annulation du rapport d'expertise, un nouvel expert, Monsieur [V], a été désigné; il a rendu son rapport le 15 décembre 2015. Le 23 février 2016, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer le montant des taxes foncières des années 2009 à 2015. Par acte d'huissier du 20 avril 2016, le bailleur a fait assigner les consorts [C] aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19 novembre 2012, lui donner acte de sa rétractation de son offre d'indemnité d'éviction, les voir condamner à payer diverses sommes au titre des taxes foncières impayées ainsi qu'au titre de la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation fixé par l'expert à hauteur de 1785 euros par mois et celle qu'ils versent. Subsidiairement, Madame [A] née [K] sollicitait la validation de son congé et proposait une indemnité d'éviction. De leur côté et à titre principal, les consorts [C] sollicitaient le débouté des prétentions adverses et demandaient une nouvelle expertise pour évaluer leur indemnité d'éviction. Subsidiairement, ils demandaient une somme au titre de l'indemnité d'éviction. Par jugement contradictoire du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a statué de la manière suivante : 'PRONONCE la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19 novembre 2012 ; DIT n'y avoir lieu à indemnité d'éviction ; ORDONNE l'expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique à compter du mois de la signification du présent jugement ; FIXE une indemnité d'occupation mensuelle de 1 100 euros à compter du 19 novembre 2012, incluant le montant des charges mais non celui des taxes et impôts prévus par le bail ; DIT que jusqu'au 19 novembre 2012, les époux [C] sont tenus au paiement des loyers, charges et impôts en application des dispositions du bail ; CONDAMNE les époux [C] à payer la somme de 30 077 euros au titre des taxes foncières au 12/12/2017 ; DEBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres demandes ; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ; CONDAMNE les époux [C] à payer la somme de 2 500 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, y compris les frais d'expertise de M. [U], distraits au profit de la SELARL PROXIMA représenté par Me GUILLERMOU'. Le 06 juillet 2018, les consorts [C] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Madame [A] née [K] a constitué avocat. En juin 2018, la toiture de la salle de bal s'est partiellement effondrée. Par acte d'huissier du 18 octobre 2019, Madame [A] née [K] a fait assigner la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de Monsieur [H] [C], ouverte par un jugement du tribunal de commerce de Toulon du 18 juin 2019. Le mandataire judiciaire a constitué avocat. Le 28 janvier 2021 a été prononcé un plan de sauvegarde sur sept ans. Le 17 janvier 2020, le juge des référés, saisi par les consorts [C], a ordonné une expertise judiciaire à la suite de la découverte d'amiante dans les locaux, fait souligné par Madame [A] née [K] au soutien de sa demande de résiliation du bail commercial. L'expert devait notamment constater la présence ou non d'amiante, en déterminer l'origine, préciser les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée, donner son avis sur la vétusté des ouvrages sur lesquels devraient porter les réfections et fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie d'évaluer les préjudices subis et les responsabilités encourues. Le 13 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné un sursis à statuer en l'attente du dépôt du rapport de l'expert, Monsieur [S] [N]. L'expert a déposé son rapport et les consorts [C] ont, par acte d'huissier du 08 mars 2022, fait assigner Madame [A] née [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la voir condamner à exécuter sous astreinte les travaux nécessaires à la sécurisation des lieux et leur désamiantage et à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique. Ils ont également demandé à être exonérés du paiement de tout loyer à compter du premier juillet 2019 jusqu'à la parfaite réalisation des travaux et sollicité le remboursement des sommes qu'ils ont versées pour la période postérieure. Ils ont enfin demandé l'indemnisation de leur préjudice d'exploitation, de leur perte de clientèle, pour des montants de 229.369 euros et 100.000 euros. Par ordonnance d'incident du 28 juin 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par les consorts [C], tendant à attendre l'issue de la procédure intentée devant le tribunal judiciaire de Toulon par assignation du 08 mars 2022. Par conclusions notifiées le 24 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement déféré. - de rejeter l'action en résiliation du fait de la sauvegarde de M. [C] et de la suspension des poursuites individuelles qui en résulte. - de rejeter faute de manquement grave et légitime aux obligations du bail la demande du propriétaire bailleur tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des preneurs et la demande de déchéance du droit à l'indemnité d'éviction. - de dire et juger que Madame [A] est redevable d'une indemnité d'éviction à l'égard des époux [C]. - d'ordonner une nouvelle expertise portant sur la détermination du montant de l'indemnité d'éviction due aux époux [C] par Madame [A]. * à titre subsidiaire : - de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 418.978 € au titre de l'indemnité d'éviction. - de surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité d'occupation dans l'attente de l'issue de la procédure pendante devant le Tribunal Judiciaire de Toulon 1ère Chambre N° RG 22/01534. * à titre subsidiaire sur la fixation de l'indemnité d'occupation, - de dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation due à Madame [A] sera fixé à hauteur de 1 056 € par mois. - de rejeter la demande de Madame [A] tendant à la condamnation des époux [C] au paiement de la taxe foncière pour les années 2009 à 2015. - de rejeter les plus amples demandes de Madame [A], en ce compris la demande d'astreinte. - de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour demande abusive. - de condamner Madame [A] à payer aux époux [C] la somme de 30.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d'instance. Ils soulignent que la procédure de sauvegarde interdit toute résiliation du bail pour défaut de paiement des taxes foncières ou en raison d'un paiement tardif allégué de certaines échéances de l'indemnité d'occupation. Ils contestent tout motif suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Ils contestent être créanciers de la taxe foncière. Ils indiquent que le retard dans le paiement des loyers ou des indemnités d'occupation n'est pas démontré. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, si certains retards ont pu exister, sans relance du bailleur, ceux-ci ne constituent pas un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Ils estiment que le refus d'accès des locaux n'est pas un motif de résiliation du bail. Ils expliquent les conditions dans lesquelles ils ont été amenés à refuser à une seule reprise l'accès à la salle de bal, exclue du contrat de bail, à un huissier qui s'était présenté sans les avoir prévenus. Ils indiquent que le retrait de l'amiante ne leur incombe pas. Ils soulignent que le bailleur ne démontre pas qu'ils seraient à l'origine de la présence d'amiante. Ils rappellent qu'ils n'avaient pas l'usage de la salle de bal où l'amiante a été retrouvé. Ils notent n'avoir pu continuer à exploiter leur fonds de commerce depuis l'effondrement de la salle de bal en raison du risque d'exposition à l'amiante et du risque d'effondrement de la toiture restante. Ils indiquent que le bailleur ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir informé de l'état de la toiture de la salle de bal qui n'était plus utilisée et dont ils n'avaient plus la jouissance, qui était à l'abandon depuis un arrêté de fermeture administrative et alors même qu'aucune clause du contrat ne les obligeait à le faire. Ils contestent n'avoir pas entretenu les lieux loués. Ils déclarent qu'il n'existe ainsi aucun motif pour voir résilier le bail ou pour dire qu'ils seraient déchus de leur droit à obtenir une indemnité d'éviction. Ils critiquent l'expertise judiciaire déposée par Monsieur [V] et sollicitent une nouvelle expertise judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Ils évaluent subsidiairement le montant de leur indemnité d'éviction en s'appuyant sur une expertise amiable. Ils reprochent à leur bailleur de n'avoir effectué aucuns travaux pour réparer la toiture qui s'est effondrée sur la terrasse, élément essentiel de leur fonds de commerce. Ils indiquent n'avoir pu continuer à exploiter leur fonds de commerce depuis l'effondrement de cette toiture. Ils expliquent avoir saisi le tribunal judiciaire de Toulon pour obtenir des dommages et intérêts pour défaut de délivrance des lieux loués. Ils estiment que la cour ne pourra pas chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation puisque doit être tranchée au préalable la question de la responsabilité du bailleur en matière de défaut de délivrance du bien. Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation. Ils contestent le montant évoqué par l'expert judiciaire. Ils relèvent que le local est en mauvais état et que le bailleur n'a fait des travaux que lorsqu'il y était contraint par une décision judiciaire. Par conclusions notifiées le premier février 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCP BR & ASSOCIES, prise en la personne de Monsieur [Y] [P], mandataire judiciaire de Monsieur [C], demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail. - de dire n'y avoir lieu à résiliation. - de juger nouvelle la demande de résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire - de juger cette demande irrecevable. *subsidiairement : - de juger n'y avoir lieu à résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire. en conséquence : - de débouter Madame [A] née [K] de ses demandes. - de fixer la créance d'indemnité d'occupation à la somme de 25.918 euros. - de juger n'y avoir lieu à fixation de créance au titre de la taxe foncière. - de débouter Madame [A] de ses demandes. * subsidiairement - de juger que la créance à admettre ne peut être fixée à une somme supérieure à 31.275, 52 euros pour la période de 2009 à 2018. - de débouter Madame [A] de ses demandes contraires. - de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 418.978 euros. - de condamner Madame [A] au paiement de la somme de 418.978 euros. - de juger irrecevable la demande de condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - de débouter Madame [A] de ses demandes contraires. - de condamner Madame [A] à la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle expose que la cour ne peut résilier le bail pour des défauts de paiement antérieurs à l'ouverture de la procédure de sauvegarde prononcée par jugement du tribunal de commerce du 18 juin 2019. Elle estime qu'il en est de même pour les retards de paiement allégués. Elle soutient que les autres demandes de résiliation ne sont pas démontrées. Elle note ne pas comprendre la demande d'indemnité d'occupation formée pour une période débutant en 2007. Par conclusions notifiées le 25 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [A] ne [K] demande à la cour : - de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture - subsidiairement, d'écarter les dernières conclusions produites par les époux [C] le 24 janvier 2023, veille au soir de la clôture - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs à compter du 19/11/2012 * dit n'y avoir lieu à indemnité d'éviction ; * ordonné l'expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique à compter du mois de la signification du présent jugement ; * fixé une indemnité d'occupation mensuelle incluant le montant des charges mais non celui des taxes et impôts prévus par le bail ; *dit que jusqu'au 19/11/2012, les époux [C] sont tenus des paiements des charges et impôts en application des dispositions du bail ; * Condamné les époux [C] à payer la somme de 30 077 € au titre des taxes foncières au 12/12/2017 ; * Condamné les époux [C] à payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, y compris les frais d'expertise de Monsieur [U] - d'infirmer le jugement en ce qu'il a : * fixé une indemnité d'occupation mensuelle limitée à la somme de 1 100 € * fixé une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 novembre 2012 (alors qu'elle est due depuis le 29/09/2007) *dit que jusqu'au 19/ 11/2012, les époux [C] sont tenus des paiements des loyers (alors qu'ils étaient tenus au paiement d'une indemnité d'occupation) ; - en conséquence - de juger : - Les retards systématiques de paiement de l'indemnité d'occupation. - Le refus de laisser pénétrer la bailleresse dans les lieux alors qu'un sinistre relatif a l'effondrement d'une partie de la salle de bal a été déclaré par les locataires. - L'absence d'information des locataires quant à la dégradation de la toiture de la salle de bal - L'absence d'entretien des lieux loués. En conséquence, - de prononcer aux torts exclusifs des locataires la résiliation judiciaire du bail conclu le 19/10/1989. - de juger que le prononcé de la résiliation du bail liant les parties prive de tout effet l'offre d'indemnité d'éviction précédemment formulée par les bailleurs et met fin au droit au maintien dans les lieux des preneurs. - de donner acte à Mme [A] de sa rétractation de son offre d'indemnité d'éviction. - d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 € par jour de retard. - de juger que Mme [A] a régulièrement déclaré sa créance au passif de Monsieur [A]. - de fixer la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 135 497,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007, au titre de la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation fixé par l'expert et celui réellement versé par les locataires depuis le 01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019). - de fixer la créance de Madame [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée a la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 33 992 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/10/2012, au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu'il appartient à la bailleresse de régler la quote part de taxe de la maison en ruine, à la somme de 31 275,52 € au même titre et dans les mêmes conditions. - de juger que la taxe foncière 2019 sera également mis au passif de M. [C]. - d'homologuer les conclusions de l'expert quant au montant de 1'indemnité d'occupation de 1785 euros par mois, - de juger que les époux [C] verseront à la bailleresse la somme de 1 785 € par mois à compter du 18/06/2019 au titre de l'indemnité d'occupation postérieure à l'ouverture de la sauvegarde de justice. à titre subsidiaire : de juger : - l'absence de paiement des taxes foncières. - l'absence de paiement des indemnités d'occupation depuis le premier janvier 2019. - les retards systématiques de paiement de l'indemnité d'occupation. - le non retrait de l'amiante que les locataires ont entreposée. - l'arrêt de l'exploitation alors que la salle intérieure, la cuisine, la terrasse sur le port et les locations meublées restaient parfaitement exploitables. - le refus de laisser pénétrer la bailleresse dans les lieux alors qu'un sinistre relatif à l'effondrement d'une partie de la salle de bal a été déclaré par les locataires. - l'absence d'information des locataires quant à la dégradation de la toiture de la salle de bal - l'absence d'entretien des lieux loués. En conséquence, - de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux et perte du droit à indemnité d'éviction des locataires. - d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 € par jour de retard. - de constater que Mme [A] a régulièrement déclaré sa créance au passif de Monsieur [C]. - de fixer la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judicaire, * à la somme de 135 497,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007, au titre de la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation fixé par l'expert et celui réellement versé par les locataires depuis 1e 01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019) * à la somme de 33 992 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/10/2012, au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu'il appartient a la bailleresse de régler la quote-part de taxe de la maison en ruine, à la somme de 31 275,52 € au même titre et dans les mêmes conditions - de juger que la taxe foncière 2019, 2020 et 2021 sera également mise au passif de M. [C] - d'homologuer les conclusions de l'expert quant au montant de l'indemnité d'occupation de 1785 euros par mois, - de juger que le montant de l'indemnité d'occupation ne comprend pas le montant des taxes et impôts prévus par le bail - de juger que les époux [C] verseront à la bailleresse la somme de 1 785 € par mois à compter du 18/06/2019 au titre de l'indemnité d'occupation postérieure à l'ouverture de la sauvegarde de justice. A titre infiniment subsidiaire, - de juger la validité du congé qu'elle a délivré, - de fixer l'indemnité d'éviction au montant de 199.400 euros en accord avec les conclusions de l'expert. - d'homologuer les conclusions de l'expert quant au montant de l'indemnité d'occupation de 1785 euros par mois. - de juger que le montant de l'indemnité d'occupation ne comprend pas le montant des taxes et impôts prévus par le bail. - de juger que cette indemnité d'occupation est due à compter du 29 septembre 2007. - de juger que les époux [C] lui verseront la somme de 1785 euros par mois à compter du 18 juin 2019 au titre de l'indemnité d'occupation postérieure à l'ouverture de la sauvegarde de justice. - de juger que la créance de Mme [A] correspondant à la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation fixé par l'expert et celui réellement versé par les locataires depuis le 01/10/2007 (compte arrêté au 18/06/2019) s'élève à la somme de 135 497,81 €. - de juger que la créance de Mme [A] au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2018 s'élève à la somme de 33 992 € et, à titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer qu'i1 appartient à la bailleresse de regler la quote part de taxe de la maison en ruine, à la somme de 31 275,52 €. - de juger que la taxe foncière 2019 sera également mis au passif de M. [C]. - de juger qu'il s'opèrera compensation entre les deux dettes. - de juger que le reliquat en faveur de Mme [A] est de 50 089,81 € (169 489,81 ' 119 400 €) - de fixer en conséquence la créance de Mme [A] au passif de Monsieur [O] [C] dans le cadre de la sauvegarde de justice confiée à la SCP BR ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [P], mandataire judiciaire, à la somme de 50 089,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29/09/2007. - de juger que les époux [C] sont redevables des impôts et taxes accessoires. - d'ordonner aux locataires de quitter les lieux dans le délai de 3 mois de la décision à intervenir (la compensation étant immédiate) en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce, sous astreinte de 100 € par jour de retard. - d'ordonner à compter de cette date l'expulsion des locataires du local litigieux, au besoin avec le concours de la force publique. En tout état de cause, - de débouter les locataires de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles. - de juger l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 décembre 2021 pour défaut de paiement des loyers postérieurement au jugement d'ouverture ; - de juger la résiliation du bail commercial au 14 Janvier 2021 ; - d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Mme [C] et de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent sans droit ni titre sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique sans délai à compter du jugement à venir sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard. - de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de : *7421,34 euros au titre des loyers des trois derniers trimestres 2020 *7421,34 euros au titre des trois derniers trimestres de l'année 2021 *2473,78 euros par trimestre à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux. - de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise de Monsieur [U] dont distraction au profit de Maître BRUNET. Elle reconnaît ne plus pouvoir solliciter la résiliation du bail en raison de l'absence de paiement des taxes foncières et indemnités d'occupation antérieure à l'ouverture de la procédure de sauvegarde. Elle sollicite la résiliation du bail pour plusieurs raisons : retard récurrent pris par les preneurs dans le paiement de l'indemnité d'occupation; opposition des preneurs à lui permettre l'accès aux locaux à la suite du sinistre dans la salle de bal; retard pris pour la sécurisation du site; absence de retrait de l'amiante dont la présence est de la responsabilité des preneurs preneurs alors qu'elle souhaite procéder aux travaux de réparation sur la toiture et qu'elle n'a aucun moyen d'accéder au local; arrêt de l'exploitation commerciale alors que la salle intérieure, la cuisine, la terrasse sur le port et les locations meublées n'étaient atteintes d'aucun désordre et qu'un expert a estimé qu'il n'existait aucun danger d'exploitation au-delà de deux mètres de la salle de bal; absence d'information par les preneurs de l'existence d'infiltrations par la toiture dans la salle de bal qui fait partie de l'assiette du bail et défaut d'entretien des lieux loués. Elle rappelle avoir évoqué ces manquements dans un commandement délivré le 18 juin 2019. Elle ajoute que la résiliation est également encourue en raison de l'absence de paiement des taxes foncières dont l'échéance est postérieure à la procédure collective. Elle indique se rétracter de son offre d'indemnité d'éviction. Elle sollicite une indemnité d'occupation que l'expert chiffre à la somme de 1785 euros par mois. Elle soutient que cette indemnité, qui doit être déterminée conformément à la valeur locative, est distincte du loyer. Elle déclare que les preneurs sont tenus de payer la taxe foncière. Elle note que le bail porte sur la totalité de l'ensemble immobilier. Elle rappelle que le droit au maintien dans les lieux, après la délivrance du congé, s'exerce aux clauses et conditions du bail expiré. A tout le moins, elle sollicite le paiement de la taxe foncière hors la quote-part portant sur la partie en ruine. Elle expose que la salle de bal, qui fait partie du bail, est fermée depuis 1974 et que les époux [C] qui ont exploités les locaux en location gérance à compter de 1976, connaissaient cette situation. Subsidiairement, elle sollicite la déchéance du droit des preneurs à l'indemnité d'éviction. Elle fait état des manquements des consorts [C]. Elle sollicite une indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur locative du bien. Elle demande le paiement de la taxe foncière. A titre très subsidiairement, elle s'appuie sur les conclusions expertales de Monsieur [V] pour le calcul de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Elle critique les conclusions de l'expertise amiable de Madame [B] dont elle indique qu'elles ne sont corroborées par aucun autre élément. Elle expose que l'expert judiciaire, Monsieur [V], n'a pu calculer le droit au bail car le fonds de commerce ne pouvait être transféré. Elle déclare que ses locataires ont cessé de payer leurs loyer à compter du deuxième trimestre de l'année 2020 si bien qu'elle a fait délivrer, le 14 décembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire, tant aux époux [C] qu'au mandataire judiciaire. Elle note avoir dénoncé cet acte aux créanciers inscrits. Elle précise qu'en dépit d'une ordonnance de référé confirmée par un arrêt de la cour d'appel en janvier 2023, les époux [C], qui avaient consigné les sommes dues, n'ont toujours pas payé ce qu'ils devaient. Elle demande que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire.