Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 22 mars 2023, n° 19/21635

Motivation

MOTIFS DE L'ARRET 1.Sur le droit d'option signifié le 28 juin 2013 1.1. Sur la recevabilité des demandes La demande de la SCI PROPEXPO aux fins de voir déclarer prescrite la demande en nullité du droit d'option constitue une fin de non recevoir qui peut être proposée en tout état de cause en application des article 122 et 123 du code de procédure civile et ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du même code. Cette demande est donc recevable. La demande de Mme [R] aux fins de voir déclarer nulle la signification de son droit d'option par la SCI PROPEXPO le 28 juin 2013 est opposée par voie d'exception à la demande de la bailleresse qui a saisi le tribunal le 6 juin 2017 d'une demande aux fins de voir fixer l'indemnité d'occupation due par la locataire par l'effet de l'option exercée par la bailleresse. Dès lors qu'il s'agit d'une défense au fond, la prescription biennale prévue par l'article L145-60 du code de commerce ne s'applique pas. Cette demande est donc recevable. 1.2. Sur la validité de l'option: Ainsi que l'a relevé à juste titre le jugement déféré, en application de l'article L145-10 du code de commerce, en raison de la délivrance au bailleur d'une demande de renouvellement du bail et de l'absence de réponse de ce dernier dans le délai de trois mois, la SCI PROPEXPO est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent à compter du 15 février 2012 . Il résulte de l'article L145-57 du code de commerce que le bailleur d'un local commercial a toujours la faculté, même dans l'hypothèse d'un bail assorti d'une clause recette, en cas de désaccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement de celui-ci et d'exercer son droit d'option en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction (3ème civ 12 juin 2003 02-11493 ; 3ème civ 11 janvier 2006 04-18475). Mme [R] dénie à la SCI PROPEXPO le droit de lui signifier son droit d'option au motif que le bail s'est d'ores et déjà renouvelé par l'accord des parties. Il ne s'agit pas d'une exception de nullité d'un acte de procédure relevant des dispositions des articles 112 et suivants du code de procédure civile, de sorte que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir de ces textes pour soutenir que cette contestation est tardive. Par ailleurs, la circonstance que pour préserver ses droits Mme [R] ait saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert pour déterminer l'indemnité d'éviction, ne constitue pas un aveu judiciaire lui interdisant de contester l'exercice du droit d'option par la bailleresse. En l'espèce, le contrat de bail prévoit une clause recette, soit un loyer variable égal à 4,5% du chiffre d'affaires de la locataire ainsi qu'un loyer annuel minimum garanti indexé. Ce contrat ne prévoit aucune clause quant aux modalités de fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail ni la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer ce loyer. Il ressort des pièces produites, en particulier de l'assignation en référé délivrée à la requête de Mme [R] le 4 septembre 2014 aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et du rapport d'expertise amiable établi par M. [W] à la demande de Mme [R], le 29 avril 2014,qu'avant l'exercice de son droit d'option par la bailleresse, cette dernière avait adressé en mars 2013 à sa locataire un projet de nouveau bail modifiant les conditions locatives notamment financières, que Mme [R] a refusé. L'existence d'un désaccord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé est donc établie nonobstant le fait que la SCI PROPEXPO a continué d'appeler après la date d'effet du renouvellement les loyers conformément aux termes du bail initial du 24 février 2000, cette circonstances ne permettant pas d'établir un accord non équivoque sur le prix du loyer du bail renouvelé. Il en résulte que le droit d'option a été valablement exercé par la SCI PROPEXPO dans le délai de prescription biennale de l'action en fixation du loyer qui expirait le 15 février 2014. L'exercice de son option par la bailleresse a mis fin au bail le 14 février 2012, a ouvert un droit au bénéfice d'une indemnité d'éviction au profit de la locataire et un droit au maintien dans les lieux à la locataire moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation. 2.Sur l'indemnité d'éviction Il résulte des dispositions des articles L145-10 du code de commerce que le preneur qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement et que le seul fait de délivrer congé avec offre d'indemnité d'éviction ne vaut pas reconnaissance du droit à indemnité d'éviction de la part du bailleur, de sorte qu'il n'interrompt pas la prescription biennale qui court à l'encontre du preneur. En l'espèce, la SCI PROPEXPO a signifié son droit d'option le 28 juin 2013. L'ordonnance de référé rendue à la requête de Mme [R] le 29 octobre 2014 désignant un expert pour déterminer l'indemnité d'éviction , soit 16 mois après l'exercice de l'option le 28 juin 2013, a suspendu le délai de prescription jusqu'à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 7 octobre 2016, à compter de laquelle le délai restant de huit mois a recommencé à courir, en application de l'article 2239 du code civil. La prescription était donc acquise après l'écoulement des huit mois restant à compter du 7 octobre 2016, soit le 7 juin 2017. L'assignation délivré le 6 juin 2017 par la SCI PROPEXPO aux fins d'obtenir la fixation du montant de l'indemnité d'occupation ne constitue pas une reconnaissance du droit de la locataire à obtenir paiement d'une indemnité d'éviction nonobstant la circonstance que soit évoquée dans cette assignation l'exercice du droit d'option refusant le renouvellement moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction et le rapport d'expertise évaluant cette indemnité. Cette assignation n'a donc pas interrompu la prescription. Or, c'est dans des conclusions signifiées le 23 octobre 2017 que Mme [R] a sollicité pour la première fois le paiement d'une indemnité d'éviction, soit postérieurement à l'expiration du délai de prescription. En conséquence, il convient de déclarer irrecevable comme tardive sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction. 3.Sur l'indemnité d'occupation: Aux termes de l'article L145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation à la charge du locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction, pour la période de maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, c'est à dire des articles L145-33 et suivants du même code à l'exclusion de l'article L145-34. Il s'agit d'une valeur de renouvellement déplafonnée. En l'espèce, Mme [R] est en conséquence redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 15 février 2012 jusqu'à la libération effective des lieux. L'expert expose notamment que les locaux en cause, à destination de pharmacie- parapharmacie, sont situés au pied de l'Hôtel HYATT (950 chambres) au niveau 0 du Centre commercial du Palais des Congrès, ensemble immobilier à vocation commerciale et culturelle, situé [Adresse 1] à proximité de la [Adresse 4] et de l'[Adresse 3]; que placé sur l'une des principales entrées de la capitale, le Palais des Congrès est facilement accessible en automobile et bien desservi par les transports en commun; que la galerie commerciale abrite 66 cellules occupées essentiellement par des commerces d'équipement de la personne, outre les établissements de restauration, soit plusieurs enseignes de forte notoriété ainsi que de nombreux commerçants indépendants multi-enseignes; qu'en raison d'une politique de restructuration depuis 2008-, un certain nombre de cellules sont vides sans que l'on puisse parler de désertification; que le nombre de visiteurs en 2012 était de 8,7 millions. Il en déduit qu'il s'agit d'un très bon emplacement dans une galerie marchande dépendant d'un des principaux lieux 'évènementiels'de la Capitale adossé à l'un de ses plus grands établissemets hôtelier mais observe que de ce fait, le commerce en cause est tributaire de leur fréquentation et des évènements affectant leur activité et qu'en outre l'attractivité de la galerie est minorée par la vacances de quelques cellules. Selon l'expert, les locaux en cause, bien configurés ont une superficie contractuelle de 153 m2, dont 100 m2 aménagés en surface de vente et 53 m2 assimilés à une réserve, ils disposent d'un long linéaire de façade de 16,50 mètres environ. Leur agencement et simple et leur état d'entretien correct. Il précise que loyer minimum garantie initial de 31.488 euros est indexé, le loyer variable s'élevant à 4,5% du chiffre d'affaires hors taxe et qu'il s'agit pour le bailleur d'un loyer quasiment net de charges. Il souligne qu'il n'y a pas de clause prévoyant que le loyer minimum garantie devrait correspondre à la valeur locative en cas de renouvellement du bail. Il propose de fixer l'indemnité d'occupation en fonction d'une valeur locative en renouvellement déplafonnée qu'il fixe à 615 euros/m2 pour 153 m2 en la minorant de 15% compte tenu de la précarité résultant de l'absence d'un titre locatif régulier et de la relative ancienneté de la date de l'exercice du droit d'option le 15 février 2012, soit une indemnité d'occupation d'un montant de 79.980 euros par an HT et HC. L'expert désigné par Mme [R], M. [W], conclut à une indemnité d'occupation annuelle de 78.000 euros par an HT en retenant également un abattement de précarité de 15%. Il opère une pondération des surfaces en minorant celle de la réserve et retient un prix de loyers aux mètres carré supérieur. S'agissant d'un local situé dans un centre commercial, il n'y a pas lieu d'effectuer des pondérations de surface. Il convient donc de retenir la surface totale de 153 m2 GLA comme le propose l'expert judiciaire en l'affectant d'un prix tenant compte du fait qu'il s'agit d'une surface GLA et qu'un tiers des locaux est à usage de réserve. C'est à tort que la SCI PROPEXPO reproche à l'expert de ne pas avoir fait la moyenne des prix de loyers des éléments de comparaison fournis puisque ces éléments doivent être appréciés et pondérés au regard de leurs propres caractéristiques notamment de surface, de destination, d'ancienneté du bail et de situation dans le centre, étant souligné que le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces. Au regard des caractéristiques des locaux et du bail énoncées ci-dessus, des valeurs locatives de marché pour de nouvelles locations, des valeurs locatives de renouvellement relevées et analysées par les deux experts, du tableau des valeurs du bailleur repris à titre indicatif par l'expert en tenant compte de son caractère incomplet et de l'arrêt rendu le 13 avril 2022 par la cour d'appel de Paris ayant évalué à 850€/m2 la valeur locative de renouvellement d'une autre boutique mais de petite surface (environ 41 m2) du même centre commercial dans un litige l'opposant à la SCI PROPEXPO, il convient de retenir la valeur de 615 €/m2 proposée par l'expert judiciaire qui apparaît justifiée. Le montant de cette indemnité s'apprécie en fonction de la valeur à la date d'expiration du bail, soit le 15 février 2012, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des circonstances postérieures, notamment la fermeture de commerces ou le mauvais entretien des locaux, dont se prévaut Mme [R] en produisant des constats d'huissier afin de solliciter une importante réduction de l'indemnité d'occupation à compter du 14 février 2016 ou à défaut une expertise. En revanche, compte tenu du délai particulièrement long de onze années écoulé depuis l'expiration du bail le 15 février 2012, durant lequel Mme [R] est demeurée dans une situation d'incertitude ne lui permettant de réaliser des projets pour son commerce tels qu'une cession ou de nouveaux investissements, et ce, alors que le centre commercial subissait parallèlement d'importantes évolutions affectant son attractivité illustrées par les constats d'huissier précités, il convient de fixer à 20% l'abattement de précarité subi, de sorte qu'un montant de 492 € doit être appliqué, soit pour 153 m2 une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 75.276 € HT . Compte tenu de la durée du bail, cette somme sera indexée comme il est dit au dispositif. Elle sera majorée des charges, taxes et impôts prévus par le bail échu. Elle portera intérêts au taux légal sur les sommes restant éventuellement dues après déduction des indemnités provisionnelles déjà payées à compter du présent arrêt avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. 4.Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] Mme [R] ne rapporte pas la preuve du préjudice résultant pour elle de la résistance de la bailleresse a fournir les références sollicitées par l'expert lors de la mesure d'instruction. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts . 5.Sur les autres demandes La présente procédure initiée par la SCI PROPEXPO ayant pour objet de régler les conséquences du droit d'option exercé par elle, il convient de dire qu'elle supportera les frais de première insance et d'appel. L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.