Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 17 mars 2023, n° 21/09969

Faits et procédure

***** Par acte du 4 mars 2019, M. [H] et Mme [V] ont donné mandat à la société Pierre immobilier, agent immobilier, de rechercher un acquéreur de leur appartement situé à [Adresse 7]. Le 7 mars 2019, la société Pierre immobilier les a informés qu'elle avait reçu une offre d'achat. Le 9 mars 2019, M. [H] et Mme [V] ont informé la société Pierre immobilier qu'ils avaient retenu une offre concurrente et que la signature de la promesse devait avoir lieu à la fin du mois. La société Pierre immobilier ayant réclamé le paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat, M. [H] et Mme [V] ont exercé le 12 mars 2019 leur droit de rétractation. La société Pierre immobilier a assigné M. [H] et Mme [V] en paiement de cette somme. Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à cette demande et a en outre condamné M. [H] et Mme [V] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu que le droit de rétractation ne pouvait plus être exercé lorsque le contrat a été exécuté avec l'accord du consommateur pendant le délai de rétractation et qu'en l'espèce M. [H] et Mme [V] ont informé la société Pierre immobilier qu'ils entendaient exercer leur droit de rétractation alors que celle-ci avait exécuté sa mission en leur adressant une offre d'achat. Il a ajouté que le mandat prévoit que les mandants avaient l'obligation de ratifier la vente avec la personne qui leur est présentée par le mandataire et que, s'ils décident de vendre à une personne qui ne leur a pas été présentée par ce mandataire, il doivent l'aviser immédiatement de cette vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en donnant le nom et l'adresse de l'acquéreur, du notaire, de l'agent immobilier, ainsi que le prix de vente. M. [H] et Mme [V] ont interjeté appel de ce jugement et sollicitent le rejet des demandes de la société Pierre immobilier Ils expliquent avoir reçu le 6 mars 2019 une offre concurrente au prix du mandat et que le 7 mars 2019, la société Pierre immobilier les a informés par courriel qu'elle avait reçu une offre d'achat sans toutefois y joindre cette offre, ce qui ne leur a pas permis d'en apprécier l'intérêt. Ils indiquent avoir alors écrit à la société Pierre immobilier le 8 mars 2019 : 'nous avons à cette date deux offres, notre choix se portera sur le dossier permettant une signature définitive au plus tôt avec une jouissance différée jusqu'à fin juillet' et l'avoir informée le 9 mars qu'ils avaient retenu l'offre concurrente Ils concluent d'abord à la nullité du mandat qui ne comporte pas de numéro, n'indique pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle et la qualité d'agent immobilier. Ils ajoutent que cette nullité est également encourue en raison de l'absence d'indication dans le mandat des moyens employés pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à l'opération d'entremise, ainsi que l'exige la loi du 24 mars 2014, la mention 'tous les moyens' indiquée dans le mandat ne satisfaisant pas à cette obligation car insuffisamment précise. Ils soutiennent ensuite que leur droit de rétractation a été régulièrement exercé et qu'il ne peut leur être opposé l'exécution du mandat avant l'expiration du délai de rétractation faute pour la société Pierre immobilier d'avoir recueilli leur demande expresse d'exécution immédiate de ses prestation. À titre subsidiaire, M. [H] et Mme [V] sollicitent la réduction à la somme de 500 euros le montant prévu par la clause pénale. Ils réclament enfin la condamnation de la société Pierre immobilier à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société Pierre immobilier conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la condamnation de M. [H] et Mme [V] à lui payer la somme de 17 500 euros à titre de dommages-intérêts. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [H] et de Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient d'abord que le mandat a été établi conformément aux prescriptions des articles 6 et 7 de la loi du 1972 et de son décret d'application et qu'en tout état de cause l'absence d'indication du numéro et du lieu de délivrance de sa carte professionnelle n'emporte pas la nullité du mandat dès lors qu'elle justifie posséder cette carte. Elle ajoute que le nom et la qualité du signataire du mandat ont bien été indiqués sur le mandat et que leur absence, sanctionnée par une nullité relative, peut être couverte par une ratification ultérieure par le mandant des diligences accomplies par le mandataire ou par la fourniture de sa carte professionnelle. Elle fait ensuite valoir que le mandat précise suffisamment les moyens employés pour la diffusion des annonces commerciales puisqu'il est précisé qu'elle peut 'faire tout ce qui (lui) sera utile pour parvenir à la vente et notamment toute publicité sur tous supports à cette convenance, y compris sur fichiers informatiques librement accessibles (internet...)'. La société Pierre immobilier soutient ensuite que M. [H] et Mme [V] n'ont pas valablement exercé leur droit de rétractation puisqu'à leur demande expresse elle a immédiatement exécuté ses prestations. La société Pierre immobilier reproche enfin à M. [H] et Mme [V] de n'avoir pas respecté leurs obligations contractuelles. Elle explique d'abord qu'ils s'étaient engagés à ratifier la vente à tout acquéreur ayant fait une offre aux conditions du mandat qu'elle leur présenterait et qu'à défaut elle est fondée à leur réclamer le paiement à titre de dommages-intérêts d'une indemnité d'un montant égal à la rémunération prévue par le mandat. Elle indique ensuite qu'ils avaient l'obligation, en cas de vente sans son concours, de l'informer immédiatement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en précisant le nom et l'adresse de l'acquéreur et du notaire chargé de recevoir l'acte ainsi que de l'agent immobilier par l'entremise duquel la vente a été réalisée et qu'à défaut d'avoir respecté ce formalisme, M. [H] et Mme [V] sont tenus de leur payer une indemnité égale à la moitié de la rémunération prévue par le mandat.