Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-24.592, ECLI:FR:CCASS:2023:C310171

Annexes

MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Marti Saint-Etienne PREMIER MOYEN DE CASSATION La Sci Marti Saint Etienne fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à la société Aldi Marché [Localité 3] la somme de 39.896,42 € correspondant au montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2016, avec capitalisation des intérêts dus par année entière ; Alors que, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, pour dire que la SCI ne pouvait prétendre imputer sur le montant du dépôt de garantie le coût de remise en état portant sur les améliorations faites en cours de bail par le preneur, ni en obtenir le paiement, la cour d'appel a affirmé que l'obligation de restitution en bon état pesant sur la société Aldi Marché [Localité 3] ne pouvait porter que sur les locaux tels qu'elle les avait reçus avant d'y faire des améliorations, c'est-à-dire à l'état brut, ce qui excluait que les réparations locatives puissent porter sur l'état des améliorations au départ du locataire (arrêt pp. 5 et 6) ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait, d'une part, que le preneur avait l'obligation contractuelle « de restituer les locaux en bon état de réparations locatives et d'entretien » (arrêt p. 5, § 4) et, d'autre part, qu'il résultait de l'article II C du contrat qu'à l'issue du bail, le bailleur ne pouvait exiger du preneur le rétablissement des lieux « dans leur état antérieur » s'agissant des aménagements réalisés par le preneur et qu'il avait autorisés (arrêt, p. 5, § 6 à 8), ce dont il résultait que, s'agissant de ces aménagements, le preneur avait l'obligation de les restituer en bon état de réparations locatives et d'entretien à l'expiration du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil DEUXIEME MOYEN DE CASSATION La Sci Marti Saint Etienne fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; Alors que, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, en ce que la cour d'appel a débouté la Sci Marti Saint Etienne de ses demandes en indemnisation des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'inexécution par la société Aldi Marché [Localité 3] de son obligation de restitution des locaux en bon état, doit entraîner, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif, qui est en lien de dépendance nécessaire, par lequel la cour d'appel a rejeté de la demande en paiement de l'indemnité d'occupation, au motif que cette demande « [était] sans objet du fait du rejet de ses prétentions » (arrêt p. 6), par application de l'article 624 du code de procédure civile TROISIEME MOYEN DE CASSATION La Sci Marti Saint Etienne fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à ce que la société Aldi Marché [Localité 3] soit condamnée à lui verser la somme de 34.040,99 € pour la fourniture et la pose de la chambre froide négative qu'elle avait enlevée, et d'avoir condamné la Sci Marti Saint Etienne à payer à la société Aldi Marché [Localité 3] la somme de 39.896,42 € correspondant au montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2016, avec capitalisation des intérêts dus par année entière ; Alors que 1°), il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la clause II C du contrat de bail énonce que « tous travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le locataire pourrait faire dans les lieux loués, pendant le cours du bail, resteront la propriété du locataire pendant la durée du bail et de ses renouvellements successifs. Ils deviendront la propriété du bailleur au départ du locataire, sans indemnité. / Le bailleur se réserve toutefois le droit de demander au locataire le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, ce qu'il ne pourra toutefois pas demander pour les travaux qu'il aura autorisés » ; que la cour d'appel affirme qu'il résulte de cette clause que c'est seulement à l'expiration du bail que la Sci est devenue propriétaire des aménagements réalisés par le preneur, puisqu'elle a autorisé ces aménagements et qu'elle ne pouvait demander la remise en état des lieux à l'état brut, de sorte qu'ils ne sont pas soumis à l'obligation d'entretien et de réparation pesant sur le preneur, « pas plus qu'à restitution », et cela d'autant plus que la clause stipule sans ambiguïté que le locataire en reste le propriétaire pendant la durée du bail (arrêt p. 5) ; que la cour d'appel en a déduit que le bailleur ne pouvait reprocher au preneur, puisqu'il avait la libre disposition des éléments qu'il avait installés dans les locaux, fussent-ils des immeubles par destination, d'avoir enlevé l'une des deux chambres froides et obtenir la condamnation du locataire au titre de son remplacement (ibid.) ; qu'en statuant ainsi, quand l'article II C du contrat prévoit, au contraire, de manière claire et précise, que tous les travaux et installations réalisés par le locataire dans les lieux loués pendant le cours du bail deviennent la propriété du bailleur au départ du locataire, la cour d'appel a dénaturé la clause II C du contrat de bail, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Alors que 2°), il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que tant la notice descriptive des travaux réalisés par le preneur (pièce produite en appel, n° 3) que l'extrait du cahier des charges de ces travaux (pièce produite en appel, n° 17) mentionnent, au titre de travaux de « gros œuvre », la réalisation d'un « décaissé chambre froide négative (3,25m x 2,45m x 0,15 sol fini) » et d'une « finition par une chape talochée » ; qu'en affirmant, surabondamment, qu'aucun élément n'établissait que la chambre froide litigieuse aurait été un immeuble par destination, ni la notice descriptive des travaux ni le plan (pièces 3 et 16 expressément visées par la SCI) ne permettant de dire que cette chambre froide faisait corps avec le reste de l'immeuble, rien n'établissant que son enlèvement aurait entraîné une quelconque perte de matière sur la structure (arrêt pp. 5 et 6), quand il résultait, au contraire, clairement et précisément de la notice descriptive des travaux et de l'extrait du cahier des charges précités que les travaux de mise en place de la chambre froide négative avaient nécessité un « décaissé », c'est-à-dire un évidement des matériaux structurants constituant le sol des locaux donnés à bail, pour permettre l'incorporation de la chambre froide dans ce sol, ce qui conduisait nécessairement à une perte de matière lors de l'enlèvement de la chambre froide, la cour d'appel a dénaturé ces deux documents, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.