Cour d'appel, 2ème chambre, 15 mars 2023, n° 21/00543

Motivation

Motifs de la décision : -sur la recevabilité de l'intervention forcée de la SA [Adresse 5] : [P] [F] a fait intervenir dans l'instance, après cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, le nouveau propriétaire des locaux à l'issue de l'acte de vente du 19 décembre 2019 entre la SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5]. Dans la mesure où [P] [F] a demandé à reprendre possession des locaux dont il avait été expulsé en 2017 et que le bailleur initial n'est plus propriétaire des murs, il a un intérêt légitime à faire intervenir le nouveau bailleur dans l'instance au sens des articles 554 et 555 du cpc. La SA [Adresse 5] ne remet pas en cause son intervention. Il convient de déclarer recevable l'intervention forcée de la SA [Adresse 5]. -sur la portée de l'arrêt de cassation : la 3eme chambre civile a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en toutes ses dispositions pour violation de la loi, au visa de l'article L145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, en rappelant qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux. Pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire. L'arrêt de la cour d'appel étant cassé en toutes ses dispositions, les parties sont remises dans l'état où elles se trouvaient avant que la cour d'appel de Bordeaux statue. [P] [F] et la SA [Adresse 5] ne remettent pas en cause le statut de bail commercial du contrat signé entre [P] [F] et la SCI de la Cadène le 1er juin 2015. Cette dernière, en revanche, demande la confirmation du jugement qui a retenu qu'elle n'avait pas renouvelé le bail et renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux avant d'ordonner l'expulsion de [P] [F] des locaux. [P] [F] qui avait conclu avec la SCI de la Cadene le 1er juin 2013, un nouveau bail dérogatoire, alors qu'il était occupant en exécution d'un précédent bail dérogatoire a nécessairement conclu avec son bailleur un bail commercial le 1er juin 2015 dès lors qu'en application de l'article L145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, la durée cumulée des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le fonds de commerce dans les mêmes locaux avait plus de 3 ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire puisqu'il n'est pas contesté que [P] [F] a multiplié les baux dérogatoires successifs après 1999 et que la renonciation conventionnelle au statut commercial après avoir atteint la durée limite prévue par l'article L145-5 du code de commerce n'est plus possible Il convient d'infirmer le jugement et de dire que le bail litigieux souscrit le 1er juin 2015 est un contrat soumis au statut du bail commercial, d'une durée de 9 ans et moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à 1.142 euros HT HC. Les parties s'opposent sur l'application de la TVA que revendique la nouvelle bailleresse. Dès lors que la SA [Adresse 5] est soumise à la TVA et que le contrat litigieux dont elle est partie est un bail commercial, la facturation des loyers avec TVA s'impose et [B] [F], qui par ailleurs exerce une activité commerciale par le biais d'une société sait parfaitement qu'il ne peut s'y opposer et peut déduire la TVA ainsi réglée à la SA [Adresse 5] dans le cadre de son activité économique. -sur les conséquences du congé irrégulier en 2016 de la SCI de la Cadene : dès lors que le contrat du 1er juin 2015 était un bail commercial, le congé délivré le 31 mars 2016 par la SCI de la Cadène pour le 31 mai 2016 comme étant le terme du bail dérogatoire était irrégulier et l'expulsion, fondée sur le jugement déféré comme déclarant [P] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016 et exécutée le 27 janvier 2017, irrégulière. Il ressort des pièces du dossier que [P] [F] après avoir tenté de faire suspendre en vain l'exécution du jugement qui autorisait son expulsion comme occupant sans droit ni titre et notamment après ordonnance référé du Premier président de la cour d'appel de Bordeaux qui l'a débouté de sa demande, a quitté spontanément les locaux sans recours à la force publique ni même un commandement supplémentaire. En quittant les lieux, il explique avoir emporté les climatiseurs qui lui appartenaient mais il n'a pas emporté le stock des bouteilles qui sont demeurées sur les étagères. Il n'est pas fait mention d'un état des lieux de sortie mais il explique avoir cédé son fonds de commerce,, exploité à titre individuel à sa société SARL L'Emilion en 2018 pour 200.000 euros. A l'issue de l'arrêt de cassation de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, [P] [F], expulsé des locaux depuis 2017, a été sommé par le nouveau propriétaire la SA [Adresse 5], par acte d'huissier du 18 mai 2021, d'avoir à reprendre possession du local et de l'exploiter conformément aux stipulations du bail du 1er juin 2015 après remise des clés. [P] [F] demande à être rétabli dans ses droits en nature ou par équivalent en application de l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution. Il considère que ni la SCI de la Cadene et ni la SA [Adresse 5] n'ont satisfait à leur obligation de délivrance puisque, selon lui, les locaux n'étaient pas en état d'être exploités commercialement et de recevoir du public ; il produit, à cette fin, un constat d'état des lieux du 3 juin 2021. Il demande à ce que les bailleurs successifs soient déclarés responsables de l'impossibilité d'un rétablissement en nature et qu'il n'est redevable d'aucun loyer et ne peut se voir opposer aucune clause résolutoire, demande qu'il considère irrecevable comme nouvelle au sens de l'article 564 du cpc. [P] [F] demande la condamnation « conjointe et solidaire » de la SCI de la Cadene et de la SA [Adresse 5] à le rétablir dans ses droits par équivalent en expliquant qu'il bénéficiait d'un bail commercial à compter du 1er juin 2015 et qu'il a été dans l'obligation de quitter les lieux le 27 janvier 2017 soit après 20 mois d'exploitation alors qu'il restait à courir 88 mois de bail commercial. Par ailleurs, il dénonce une tromperie dans la réaction du bail du 1er juin 2015 de la part de la SCI de la Cadene sans en tirer aucune conséquence puisqu'il n'en demande ni la résolution ni la nullité. Il dénonce également une collusion entre la SCI de la Cadene et le nouvel acquéreur de locaux la SA [Adresse 5] sur le profit partagé lié à son expulsion des locaux et en tire argument pour solliciter une condamnation solidaire des deux bailleurs successifs en faisant observer que la vente a été proposée et négociée à 400.000 euros alors que la reprise des locaux par le preneur avait été estimée par lui-même à 180.000 euros, estimation dans la tranche des 7 à 10% du loyer annuel selon les usages. Comme le prix vendu a été fixé à 400.000 euros, soit celui d'un local vide de tout occupant, il en déduit que l'indemnité d'éviction pour perte de la commercialité du fonds doit être évaluée à 200.000 euros minimum. Il demande, de constater que la réintégration dans les lieux pour l'exploitation du bail a été impossible avec indemnisation de sa perte d'exploitation pendant 88 mois soit 6.230 euros par mois correspondant à la marge moyenne des 3 dernières années. Et il sollicite l'indemnisation de tout ce qu'il a perdu par équivalent. La SA [Adresse 5] conteste toute solidarité avec la SCI de la Cadene et demande de déclarer irrecevables les demandes de [P] [F] à son encontre et, reconventionnellement, de constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire par effet des commandements signifiés les 27 et 29 septembre 2021 à l'égard de [P] [F] et son expulsion, outre la fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, demande qui est recevable au sens de l'article 564 et suivants du cpc.. La SCI de la Cadene, de manière quelque peu confuse, demande la confirmation du jugement et, y ajoutant, le constat que [P] [F] a été rétabli dans sa situation de locataire commercial le 18 mai 2021, que sa demande de remise en possession de son bail commercial est devenue sans objet et qu'enfin, depuis la vente des locaux à la SA [Adresse 5], elle n'a commis aucune faute contractuelle ni délictuelle à son encontre. -sur la remise du preneur dans les locaux loués et sur sa remise en possession de son bail commercial et du local qu'il exploitait : il est établi que [P] [F] a bénéficié d'un bail commercial en date du 1er juin 2015 et qu'en janvier 2017, il pouvait continuer à exploiter son local commercialement ; qu'il a quitté les lieux en raison de la procédure diligentée à son encontre et afin de respecter les décisions exécutoires ainsi rendues. En quittant les lieux, il a perdu la commercialité de son fonds de commerce et a subi des pertes d'exploitation jusqu'à son rétablissement dans les locaux qu'il sollicite en terme de réparation . La SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5], qui était à cette date propriétaire des locaux depuis le 19 décembre 2019, invoquent un rétablissement dans les lieux le 18 mai 2021 soit postérieurement au jugement dont appel. D'une part, les demandes de la SA [Adresse 5] concernant la remise en possession du preneur dans les locaux litigieux et la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire sont des demandes nécessairement recevables, et non pas nouvelles au sens de l'article 564 du cpc, puisqu'elles sont la conséquence des demandes principales formulées en première instance dont la cause est apparue en appel. D'autre part, [P] [F] ne peut solliciter une réparation par équivalent qu'après avoir démontré que la remise en possession des locaux s'est avérée impossible [P] [F] dénonce un manquement au devoir de délivrance de la bailleresse mais il doit établir que ce manquement est établi et rapporter la preuve que le rétablissement était impossible. Il produit un constat d'huissier d'état des lieux du 3 juin 2021 contradictoire soit dans un délai d'une quinzaine de jours après remise des clés. A l'examen de cette pièce, la cour d'appel constate qu'à cette date le 3 juin 2021, les locaux sont dans l'état laissé par [P] [F] en janvier 2017, le stock de ses bouteilles est toujours en place, les fils dénudés correspondant aux climatiseurs enlevés par lui-même en 2017 comme lui appartenant selon ses explications. La poussière s'est accumulée en 4 ans. Les branchements de l'eau et de l'électricité doivent être effectués par le preneur à bail. Aucun élément ne permet d'affirmer que le local est devenu inexploitable depuis janvier 2017 sauf à nettoyer la poussière accumulée en 4 années de fermeture et de souscrire les abonnements eau et électricité. Dans ses conclusions, [P] [F] ne précise pas en quoi, depuis 4 ans, le local est devenu inexploitable commercialement ni quel est le manquement du devoir de délivrance de la bailleresse. Il a donc été remis en possession des locaux le 18 mai 2021 et il a décidé de ne pas reprendre l'exploitation sans justifier de l'impossibilité d'exploiter pour manquement du bailleur. Il s'est borné à restituer les clés. Dès lors, la réparation par remise en possession des locaux lui a d'ores et déjà été consentie en mai 2021. Il a pu retrouver la commercialité du fonds de commerce. Il doit être débouté de sa demande d'indemnité pour perte de la commercialité du fonds. Sur le préjudice subi en lien direct avec le congé irrégulier de 2016, il convient de réparer la perte d'exploitation endurée de janvier 2017 au 18 mai 2021, soit selon le calcul des pertes d'exploitation sollicité par [P] [F], 52 (=4x12 + 4) mois x la marge brute mensuelle moyenne sur ses 3 dernières années (= 74753/12). La SCI De la Cadene conteste le préjudice en expliquant que [P] [F] a vendu son fonds de commerce, comme en atteste sa pièce 22, le 3 janvier 2018 pour 200.000 euros. [P] [F] expose qu'il a ainsi cédé le fonds qu'il exploitait à titre individuel à sa société Sarl L'Emilion. La SA [Adresse 5] conteste le chiffrage de son adversaire qui se fonde sur une seule pièce la pièce 18. Or, [P] [F] produit l'attestation de l'expert comptable de la société d'expertise ABC du 6 juin 2017 qui précise les chiffres d'affaires et la marge de l'activité de [P] [F], [Adresse 6] (RCS 333 662 00032), pour les exercices 2014 à 2016 soit la moyenne annuelle pour la marge de (66863+73160+84236) : 3 = 74.753 euros. Cette pièce est recevable et aucun autre élément ne vient établir qu'elle doit être écartée, sauf à établir qu'il s'agit d'une fausse attestation, ce que personne n'allègue. Dès lors que [P] [F] a perdu indûment son droit au bail et a cédé son fonds de commerce qu'il exploitait à titre individuel pour le faire exploiter, ailleurs, par une de ses sociétés, il a bien subi un préjudice personnel pour ne pas poursuivre son activité sur place dont on peut déduire le prix du fonds de commerce comme indemnisation partielle de la perte financière subie. Il convient d'allouer à [P] [F] la somme de 52X 74.753/12 ' 200.000 euros = 323.929,66 -200.000 = 123.929,66 euros à titre de dommages intérêts pour pertes d'exploitation jusqu'à la remise en possession des locaux litigieux. Sans qu'il soit besoin d'établir une quelconque collusion entre la SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5], cette somme est nécessairement due par la SCI de la Cadène qui a délivré un congé irrégulier en 2016 et par la SA [Adresse 5] qui est devenue bailleresse avant la remise du preneur, irrégulièrement évincé, en possession des locaux, ce qu'elle ne pouvait ignorer comme cela ressort de l'acte de cession de l'immeuble (pages 11 à 14 de l'acte). [P] [F] sollicite également des dommages intérêts pour abus de droit, privation de jouissance, expulsion, le non-respect du statut des baux commerciaux et concurrence déloyale. Mais pour en justifier, il ne produit aucune pièce précise ; il sera donc débouté de sa demande. - sur la demande de la SA [Adresse 5] de constater l'acquisition de la clause résolutoire par effet des commandements signifiés à [P] [F] les 27 et 29 septembre 2021 et sur la demande d'expulsion La SA [Adresse 5] a délivré le 27 septembre 2021 un commandement de payer les loyers commerciaux depuis le 18 mai 2021 visant la clause résolutoire prévue en sollicitant le règlement des loyers prévus à l'acte notarié du 1er juin 2015 (1.370,20 euros mensuel ttc) soit 6481,96 euros. . Il est précisé qu'au 1er août 2022, [P] [F] était encore débiteur de 21.556,36 euros. Cet acte ne visait pas le défaut d'assurance des locaux ; il ne peut être un motif de résolution du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire. Dès lors que [P] [F] ne justifie pas de motifs légitimes pour refuser d'exploiter les locaux depuis le 18 mai 2021, il devait comme preneur régler les loyers dus, ce qu'il n'a pas fait dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer du 27 et 29 septembre 2021. Dès lors, la résiliation du contrat de bail commercial était acquise de plein droit au 30 octobre 2021 en application de l'article L145-41 du code de commerce. C'est à bon droit que la SA [Adresse 5] a demandé de constater la résiliation du bail commercial et l'expulsion de [P] [F] et de tout occupant de son chef des locaux loués avec fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés par le preneur à la bailleresse. L'indemnité d'occupation est fixée à 1370 euros TTC par mois à compter du 30 octobre 2021 jusqu'à la remise effective des clés à la bailleresse après avoir vidé les locaux. Il appartiendra à [P] [F] d'enlever l'ensemble des biens à l'intérieur des locaux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et notamment l'ensemble des bouteilles qui s'y trouvent de son chef ou de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant un délai de 6 mois. . -sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, la SCI de la Cadene sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les dépens de la Cour d'appel de Bordeaux en application de l'article 639 du cpc. Sur les frais irrépétibles, la SCI de la Cadene sera condamnée à verser à [P] [F] 1500 euros en première instance et 2000 euros en appel. [P] [F] sera condamné à verser 2000 euros à la SA [Adresse 5] en cause d'appel uniquement.