En-tête
ARRÊT N° JFL/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 07 MARS 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 03 janvier 2023 N° de rôle : N° RG 21/01730 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENUJ S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER en date du 04 août 2021 [RG N° 20/00521] Code affaire : 51Z Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel DEPARTEMENT DU JURA C/ S.C.I. SCI DE SURCHAUFFANT PARTIES EN CAUSE : DEPARTEMENT DU JURA représenté par M. [G] [Y], chef du service gestion financière et domaniale, par pouvoir de la directrice générale des services Sis [Adresse 1] Présent, Représentée par Me Alexandre LABETOULE de l'ASSOCIATION CLL Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant APPELANTE ET : S.C.I. SCI DE SURCHAUFFANT, agissant poursuites et diligences par son représentant légal en exercie domicilié audit siège, immatriculée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 378173124 Sise [Adresse 2] Représentée par Me Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS, avocat au barreau de JURA INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers. GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur et Cédric SAUNIER, conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 03 janvier 2023 a été mise en délibéré au 07 mars 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
Faits et procédure
************** Exposé du litige Sur assignation délivrée le 24 juin 2020 par la société civile immobilière du Surchauffant (la SCI) au département du Jura tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 306 479 euros à titre d'indemnité de résiliation du bail à construction qu'elle lui avait consenti le 11 août 1990 pour l'édification d'un bâtiment à usage principal de restaurant au bord du lac de [Localité 3], et sur demande reconventionnelle du département en remboursement d'une indemnité de 21 032 euros qu'il aurait versée indûment, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, par jugement du 4 août 2021, a : - condamné le département du Jura à payer à la SCI la somme de 153 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné le département à lui payer 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu - que si le régime légal du bail à construction ne prévoit pas normalement d'indemnisation du preneur en fin de bail, les parties restaient libres de convenir d'une telle indemnisation, ainsi qu'elles l'ont fait en stipulant que 'si le département bailleur refuse le renouvellement (...) il devra au preneur une indemnité égale à la valeur résiduelle du ou des bâtiments fixée par les Domaines à la date d'expiration du bail' ; - que cette clause ne devait pas être interprétée restrictivement en tant que dérogation au droit commun du bail à construction, ce qui limiterait son application au seul non renouvellement à l'issue de la période initialement convenue, à l'exclusion d'un non renouvellement à l'issue de la période prolongée par avenant, mais devait être interprétée à l'aune de la volonté des parties, dont rien ne permet de retenir qu'elles aient voulu rendre la clause d'indemnisation caduque en cas de modification de la durée du bail ; - que la valeur résiduelle mentionnée au contrat, équivalente à la valeur vénale en matière de crédit-bail immobilier à l'instar de ce que prévoit en matière de crédit-bail l'article D. 311-13 du code de la consommation, ne pouvait être que la valeur vénale de la construction, jamais nulle, et non sa valeur comptable au sens du plan comptable général, nulle lorsque le bien a été intégralement amorti ; - que les parties avaient entendu rétribuer le locataire constructeur de la plus-value conférée au fonds à la suite de l'édification des immeubles prévue au contrat, équivalente à la valeur d'échange de ces biens et telle qu'établie par un tiers référent, à savoir l'administration des domaines ; - que conformément à l'évaluation fournie par cette administration, l'indemnité devait être fixée à 153 000 euros ; - que par ailleurs le bailleur, qui n'était pas tenu contractuellement à un délai de réponse précis, n'avait pas commis de faute en tardant à répondre au preneur qui l'interrogeait sur un éventuel renouvellement du bail ; - qu'enfin la SCI ne pouvait réclamer le remboursement de la taxe foncière qu'elle avait acquittée et qui était due par le propriétaire en application de l'article 1400-II du code général des impôts, dès lors le bail lui avait dévolu la propriété du fond bâti par un mécanisme d'accession différée. Le département du Jura a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 22 septembre 2021. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement. Par conclusions transmises le 5 avril 2022, l'appelant, au visa notamment des 4, 12 et 16 du code de procédure civil, D. 311-3 ancien du code de la consommation et L. 25161 à L. 251-9 du code de la consommation, demande à la cour de : à titre principal, - annuler le jugement ; - débouter la SCI de toute demande ; - la condamner à lui payer 21 032 euros outre intérêts au taux légal capitalisé ; à titre subsidiaire, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au titre de l'indemnité, des frais irrépétibles et des dépens et débouté de sa propre demande en remboursement ; - débouter la SCI de ses demandes ; - la condamner à lui payer la somme de 21 032 euros ; en tout état de cause, - débouter la SCI de toute demande, - la condamner à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens. L'appelant soutient d'abord : - que le jugement est nul en ce que le juge a méconnu le principe du contradictoire en soulevant d'office le moyen selon lequel il résultait de l'ancien article D. 311-13 du code de la consommation que la valeur résiduelle de la construction était sa valeur vénale, sans inviter les parties à présenter leurs observations, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ; - que le jugement est également nul en ce que le juge a soulevé d'office un moyen qui n'était pas d'ordre public ; - que le jugement est encore nul en ce qu'il a dénaturé les écritures des parties, premièrement en se fondant sur le même moyen et deuxièmement en affirmant que le département identifiait la valeur résiduelle à un solde de redevances locatives, alors que ces moyens ne figuraient pas dans les écritures des parties, lesquelles déterminaient l'objet du litige en application de l'article 4 du code de procédure civile ; L'appelant soutient ensuite : - qu'il résulte en principe des articles L. 251-1 et L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation que les constructions édifiées par le preneur sont transférées gratuitement dans le patrimoine du bailleur au terme du contrat de bail ; - que la clause prévoyant en l'espèce une indemnisation du preneur en cas de non renouvellement du bail, d'interprétation stricte, traduit la volonté des parties de subordonner le versement d'une indemnité au preneur à la double condition que le refus porte sur la première prorogation du bail, ce qui n'est pas le cas puisque le bail a été préalablement prorogé une fois par avenant des 5 et 29 septembre 2 000, et que le bien conserve une valeur résiduelle, qui en l'espèce était nulle, rien ne permettant de considérer que le bien n'ait pas été amorti au cours des trente années de bail ; - que la démonstration de l'équivalence de la valeur résiduelle et de la valeur vénale fondée par le premier juge sur l'article D. 313-1 ancien du code de la consommation est inexacte, la comparaison entre le crédit-bail mobilier et le bail à construction immobilière étant inopérante, et la lecture du texte par le premier juge étant de surcroît fausse ; - que l'évaluation fournie par la DGFIP ne peut être utilisée dès lors que cette administration a indiqué expressément qu'elle ne s'était pas prononcée sur la valeur résiduelle de la construction mais sur sa valeur vénale ; - que la valeur résiduelle visée au contrat correspond à la part des constructions qui n'a pas pu être amortie à la date de leur transfert au bailleur, en application de l'article 214-6 du règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, applicable à la SCI du Surchauffant conformément à son article L. 111-1 ; - qu'il appartenait donc au preneur de démontrer qu'il n'avait pas amortit entièrement la construction à la fin du bail ; - que le contrat ne prévoit pas d'accorder au preneur une plus-value immobilière en fin de bail et se réfère clairement à la notion de valeur résiduelle ; - qu'en outre la valeur vénale ne pourrait être retenue qu'au titre des constructions prévues au bail initial, et non des travaux supplémentaires (terrasse couverte et vélum en 2003, réfection des terrasses en 2009 et travaux de réfection en 2017) qui ne sont pas des constructions mais des travaux d'entretien. L'appelant fait encore valoir : - que l'indemnité de 21 032 euros qu'elle a proposée dans le but de résoudre amiablement le litige n'était pas due et doit donc être remboursée ; - que la demande indemnitaire présentée par la SCI au titre des constructions est excessive, comme résultant d'une évaluation fiscale inopposable au bailleur et comme excédant l'évaluation des Domaines ; - que la demande indemnitaire présentée par la SCI au titre d'un retard à répondre à sa demande de renouvellement du bail est infondée en l'absence de faute, la réponse ayant été faite plus de deux ans avant l'expiration du bail, et ayant été suivie de la proposition de substituer un bail commercial au bail à construction, et en l'absence de préjudice direct, le préjudice invoqué étant subi non par la SCI mais par la société commerciale à qui elle loue les locaux dont il n'est ni établi ni même allégué qu'elle lui ait présenté sa propre demande indemnitaire ; - et que la taxe foncière est due par le preneur conformément à l'article L. 251-4 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation et à l'article 1400-II du code général des impôts, étant observé que la SCI était encore occupante au 1er janvier de l'année 2020, n'ayant quitté les lieux que le 9 mars suivant. La SCI, par conclusions transmises le 9 mars 2022 portant appel incident et visant la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 et le décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964, demande à la cour de : à titre principal, - infirmer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnité de non renouvellement, rejeté sa demande en remboursement de taxe foncière et rejeté sa demande de dommages intérêt au titre de la rupture du bail ; - condamner le département à lui payer la somme de 306 479 euros à titre d'indemnité de résiliation du bail ; - le condamner à lui payer 606 euros en remboursement de la taxe foncière de l'année 2020, au moins la somme de 494 euros ; - le condamner à lui payer 5 000 de dommages et intérêts ; à titre subsidiaire, - confirmer le jugement ; en toute hypothèse, - condamner le département à lui payer 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens. L'intimée soutient : - que le moyen selon lequel le premier juge ne pouvait se fonder sur l'article D. 311-1 du code de la consommation doit être écarté dès lors qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; - que le premier juge n'a pas dénaturé les écritures des parties, n'ayant changé ni la dénomination ni le fondement juridique de la demande qui visait à déterminer la valeur résiduelle prévue au bail et constitutive de l'indemnité ; - que le contrat doit être interprété contre celui qui stipule, qui est en l'espèce le département, dont le notaire à établi le contrat ; - que la valeur résiduelle au sens invoqué par le département ne vaut qu'en matière mobilière et n'est pas pertinente en matière immobilière ; - que les parties avaient mentionné une estimation des constructions en fin de contrat, d'un montant de 1 300 000 francs, équivalent à 198 183 euros et à 306 479 euros en tenant compte de l'érosion monétaire ; - qu'elles ont désigné les Domaines pour évaluer les biens en fin de contrat, ce qui a conduit à une estimation à 153 000 euros ; - qu'en conséquence l'indemnité devra être fixée à la valeur convenue par les parties, soit 306 479 euros, ou à défaut à 153 000 euros ; - que le premier juge ne pouvait laisser la taxe foncière pour l'année 2020 à la charge de la SCI au motif que cet impôt incombe au propriétaire au 1er janvier de l'année concernée, alors que la SCI était locataire et non propriétaire ; - que subsidiairement un prorata devra être pratiqué si la cour considère que la charge de cet impôt avait été transférée au preneur pour la durée du bail ; - que le département lui a causé préjudice en tardant fautivement à lui faire connaître sa réponse sur la prorogation du bail, ce qui l'a mise en situation délicate vis-à-vis de l'exploitant du restaurant, la SARL Begel et Fils, dont l'activité saisonnière nécessitait qu'elle sache rapidement si elle devait conserver son matériel et son personnel jusqu'à la prochaine belle saison. Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée le 13 décembre 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 3 janvier 2023 et mise en délibéré au 7 mars 2023.
Motivation
Motifs de la décision Sur la nullité du jugement Ainsi que le soutient exactement le département, le jugement est nul en ce que le juge a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile en soulevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen selon lequel il résultait de l'ancien article D. 311-13 du code de la consommation, relatif au crédit-bail mobilier, que la valeur résiduelle de la construction était sa valeur vénale, puis en fondant sa décision partiellement sur ce moyen, qui ne relevait pas de son pouvoir de donner aux faits et actes litigieux leur exacte qualification, prévu à l'article 12 du même code, dès lors qu'il n'a pas requalifié le contrat en crédit-bail et a seulement retenu ce texte pour asseoir une analogie. En conséquence, la cour annulera le jugement et statuera au fond, au vu des demandes subsidiaires formées par l'appelant et de celles formées par l'intimée. Sur l'indemnité de non renouvellement du bail Le contrat comporte à son paragraphe 8 les stipulations suivantes : :'A l'expiration de la durée du bail fixée ci-dessus, le preneur devra faire connaître un an avant la date de cette expiration s'il entend ou non proroger la durée du bail. (...) Si le département refuse le renouvellement, sauf application du paragraphe 9 ci-après, il devra au preneur une indemnité égale à la valeur résiduelle du ou des bâtiments fixée par les Domaines à la date d'expiration du bail', le service des domaines étant par la suite devenu France Domaine puis la Direction de l'immobilier de l'Etat. Rien n'interdisait aux parties de déroger par une telle stipulation au régime légal du bail à construction, qui ne prévoit pas l'indemnisation du preneur à construction en fin de bail et prévoit au contraire le transfert gratuit des constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail. L'indemnisation ainsi prévue n'était pas limitée au refus de renouvellement à l'issue de la durée initiale du bail de 18 ans convenue le 11 août 1990, dès lors que l'avenant signé par les parties le 5 avril 2000, pour prolonger le bail au 8 mars 2020, se limite à proroger la durée initiale de douze années et précise expressément qu'il n'était apporté aucune autre modification au bail initial dont toutes les clauses autres que la modification de durée restaient de rigueur. Une telle précision, claire et non sujette à interprétation, induit que la clause d'indemnisation restait en vigueur nonobstant la prolongation du bail. En convenant de fixer l'indemnisation à la valeur résiduelle des constructions estimée par les Domaines à l'expiration du bail, les parties ont clairement entendu s'en remettre à l'évaluation du bien par un tiers spécialisé, ce qui exclut qu'elles aient au contraire entendu se référer à la valeur résiduelle telle que définie au plan comptable, dont la détermination n'appelait pas les compétences spécifiques du service des Domaines. De plus, contrairement à ce que soutient le département, l'article 214-4 du règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, dans la version qu'il invoque, définit la valeur résiduelle comme 'le montant, net des coûts de sortie attendus, qu'une entité obtiendrait de la cession de l'actif sur le marché à la fin de son utilisation', ce qui renvoie à la valeur vénale du bien. La valeur invoquée par le département correspond en réalité à la valeur nette comptable du bien, définie à l'article 214-6 du plan comptable général comme sa valeur brute diminuée des amortissements cumulés et des dépréciations. Il en résulte de plus fort que les parties, en se référant à la valeur résiduelle, n'ont pas entendu fixer l'indemnisation à la valeur nette comptable mais à sa valeur marchande, évaluée par le service de l'Etat disposant des compétences adéquates. Ainsi entendue, la valeur résiduelle à évaluer par le service des Domaines en fin de bail pour l'indemnisation du preneur est indépendante de la notion de la valeur résiduelle des constructions en fin de bail visée par ailleurs par les parties, pour un montant de 1 300 000 francs afin d'asseoir le calcul du salaire du conservateur des hypothèques. En effet, cette évaluation a été faite par les parties elles-mêmes et non par le service stipulé, de surcroît à la conclusion du bail et non à sa fin, ce qui ne correspond pas aux conditions qu'elles ont convenues pour calculer l'indemnisation litigieuse. En conséquence, la valeur à prendre en compte ne peut être autre que celle de 153 000 euros retenue par la direction départementale des finances publiques du Doubs dans l'avis du domaine sur la valeur vénale établi le 5 juin 2019. Il n'y a pas lieu d'exclure de cette évaluation des travaux non prévus au bail initial constitués d'une terrasse couverte et vélum installés en 2003, de la réfection des terrasses en 2009 et d'autres travaux de réfection réalisés en 2017, dès lors que la clause d'indemnisation vise la valeur résiduelle du bâtiment, lequel est défini au contrat comme un bâtiment à usage de commerce de brasserie, restaurant, salle de jeux, articles de souvenir et de plage, ce dont il ne résulte nullement que doivent être exclus de la valeur d'indemnisation les éléments ajoutés en cours de bail, ni la valeur des travaux de réfection dont ils ont pu bénéficier. Au surplus, le département avait lui-même pris en compte ces améliorations et travaux pour calculer, offrir et payer l'indemnité de 21 032 euros dont il demande désormais le remboursement. Le montant de cette première indemnité est à déduire de l'indemnité globale fixée au regard de l'évaluation des Domaines. La cour déboutera donc le département de sa demande en restitution de l'indemnité de 21 032 euros et le condamnera à payer à la SCI du Surchauffant la somme de 131 968 euros (153 000 - 21 032), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020, date de l'assignation. Sur le préjudice subi par le locataire La SCI, en invoquant les contraintes d'organisation qu'aurait subi le restaurant du fait de l'incertitude sur son avenir dans laquelle l'aurait maintenue le département, ne caractérise pas son propre préjudice mais en réalité celui de la SARL Begel et fils, exploitante du restaurant à qui le bâtiment est loué. Dès lors, n'ayant pas établi de préjudice personnel, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur la taxe foncière La SCI sera encore déboutée de sa demande de remboursement de la taxe foncière qu'elle a acquittée au titre de l'année 2020, dès lors d'une part que le contrat prévoit expressément que le preneur acquittera toutes les taxes auxquelles les constructions et terrains pourront être assujettis, même ceux qui de droit seraient à la charge du bailleur, conformément au demeurant aux dispositions légales du code général des impôts qui mettent la taxe foncière à la charge du preneur d'un bail à construction, ce qui justifie que la taxe foncière pour l'année 2020 ait été établie au nom de la SCI, qui était le preneur au 1er janvier de la même année, et dès lors d'autre part qu'aucune disposition contractuelle ou légale ne prévoit un fractionnement de la taxe en cas de changement de situation juridique du débiteur au cours de l'année considérée.
Dispositif
Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Annule le jugement rendu entre les parties le 4 août 2021 par le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier ; Déboute le département du Jura de sa demande en restitution d'une indemnité de 21 032 euros ; Le condamne à payer à la SCI du Surchauffant la somme de 131 968 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020 ; Déboute la SCI du Surchauffant de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande en restitution de taxe foncière ; Déboute le département du Jura de sa demande pour frais irrépétibles ; Le condamne du même chef à payer à la SCI du Surchauffant la somme de 4 000 euros ; Le condamne aux dépens de première instance et d'appel. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. La greffière Le président de chambre