En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT MIXTE DU 02 MARS 2023 Avant dire droit N°2023/46 Rôle N° RG 20/00969 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPDI SAS GT CAPITAL C/ S.A.R.L. SARAO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05613. APPELANTE Société GT CAPITAL prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.R.L. SARAO prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis Centre administratif MBE N°168 - 2 bis avenue Durante - 06000 NICE représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, magistrat rapporteur Madame Françoise PETEL, Conseiller Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 4 avril 2008 la société GT capital a donné à bail à la société Sarao des locaux commerciaux situés dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5], pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant. Les parties se sont opposées notamment sur le calcul des charges et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 septembre 2010 à la requête de la bailleresse pour un montant de 2529,06 euros. Par ordonnance du 21 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a déclaré nul ce commandement et a ordonné une expertise sur le calcul des charges. L'expert a déposé le 14 juin 2012 un rapport dont il ressortait notamment que des erreurs avaient été commises dans le calcul des charges. Par jugement du 10 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Nice saisi par la locataire a prononcé la nullité du commandement de payer du 27 septembre 2010 et autorisé la société Sarao à se faire remettre la somme de 2529,06 euros qu'elle avait consignée en exécution de l'ordonnance de référé. Entre temps, la bailleresse avait fait délivrer un nouveau commandement de payer le 2 août 2013 pour une somme de 69715,74 euros suivant décompte de régularisation de charges sur les exercices, 2009/2010, 2010/2011 et de provisions sur charges pour les années 2012 et 2013. Par arrêt du 11 juin 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, infirmant une ordonnance de référé du 7 mai 2014, a dit n'y avoir lieu à référé sur l'annulation du commandement de payer, constaté la résiliation du bail liant les parties au 2 septembre 2013, condamné la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision de 11960,62 euros sur l'arriéré des charges. Par jugement du 14 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Nice saisi par la locataire a : - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 2 août 2013, - débouté la société GT capital de sa demande de résiliation du bail fondée sur le commandement de payer du 2 août 2013, - déclaré recevable la demande de la société GT capital en résiliation fondée sur l'article 1184 et sursis à statuer sur cette demande, - ordonné une expertise confiée à M. [U] [J] sur le calcul des charges et le compte à effectuer entre les parties. L'expert a déposé son rapport le 22 septembre 2017. Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - condamné la SARL Sarao à payer à la SARL GT capital au titre de l'arriéré locatif la somme de 20052,98 euros, - débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - fait masse des dépens et dit que chaque partie en supportera 50%. La SAS GT capital a interjeté appel de cette décision le 20 janvier 2020. Par conclusions déposées et notifiées le 29 septembre 2020 l'appelante demande à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner la société Sarao à payer à la société GT capital la somme globale de 59923,12 euros au titre de la dette locative, outre 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise et distraits au profit de Maître Magnan. Par conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2021, la SARL Sarao demande à la cour, vu les articles 1103, 1104, 1719, 1720, 1721 du code civil, de : - à titre liminaire, prendre acte que la société Sarao est domiciliée depuis le mois de janvier 2021 au centre administratif [Adresse 4], - sur le fond : Statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel déclaré par la société GT Capital ; Constater et au besoin dire et juger qu'il résulte du rapport d'expertise déposé par M. [J] le 20 septembre 2017, que la société GT Capital a commis des erreurs importantes dans le mode de calcul des charges pour la période allant du 1er avril 2009 au 31 mars 2016 ; Constater et au besoin dire et juger que la société GT Capital a elle-même reconnu une partie de ses erreurs de calcul ; Constater et au besoin dire et juger qu'il résulte du rapport [J] que l'expert n'a pu retrouver la somme initialement réclamée par la société GT Capital de 64870,33 euros, et encore moins de 92653,72 euros, de 136109,70 euros ou de 173740,22 euros ; Mais encore, constater et au besoin dire et juger qu'il résulte du rapport [J] que la société SARAO resterait à devoir à la société GT Capital non pas la somme de 173740,22 euros mais, a minima la somme de 28285,34 euros TTC et a maxima la somme de 38947,03 euros TTC ; De même, constater et au besoin dire et juger qu'il résulte du rapport [J] que la somme de 20979,09 euros correspondant à la somme payée par la société Sarao au moyen d'un chèque émis le 6 janvier 2010 doit être imputée sur l'année 2009 ; Par conséquent, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que « la position de l'expert doit être validée pour déduire ce paiement des charges dues sur l'exercice 2009, ceci permettant de créditer la société Sarao d'un trop versé de 13 111,52 euros à la date du 31 décembre 2009 et de retenir ce montant pour établir les comptes successifs entre parties » ; Par ailleurs, recevoir la société Sarao en son appel incident et la déclarer bien fondée ; Constater et au besoin dire et juger que la société Sarao n'a pas à supporter les charges relatives à la vidéo surveillance, au gazon et aux jardinières évaluées à la somme de 10661,68 euros lesquelles, ne sont pas justifiées et ne sont pas afférentes aux lots loués ; Constater et au besoin dire et juger que la société Sarao n'ayant pu aucunement exploiter ni jouir du restaurant pendant sa fermeture du 6 janvier au 7 février 2014, celle-ci est pleinement fondée à voir déduire du montant de la dette locative arrêté par l'expert, la somme de 19894,04 euros TTC correspondant au montant des loyers au prorata temporis durant lequel elle n'a pu user du fonds de commerce et non la somme de « 18 894,04 euros » comme a pu l'indiquer suite à une erreur de plume le premier juge ; Par conséquent, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a par erreur, déduit du montant de l'arriéré locatif la somme de « 18 894,04 euros » au lieu de la somme de 19894,04 euros TTC; Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a intégré à l'arriéré locatif, la somme de 10 661,68 euros relatif aux charges liées à la vidéosurveillance, à la terrasse et au gazon alors même que ces charges ne sont pas justifiées et ne sont pas afférentes aux locaux loués ; Statuant à nouveau, Déduire la somme de 10661,68 euros du montant de l'arriéré locatif ; Déduire la somme de 19894,04 euros TTC du montant de l'arriéré locatif ; Par conséquent, Fixer à la somme de 8391,30 euros TTC la somme que la société Sarao resterait à devoir à la société GT Capital (28285,34 euros TTC - 19894,04 TTC) ; Subsidiairement, et dans l'hypothèse où votre Cour considérerait malgré tout que le montant des charges afférentes à la vidéosurveillance, à la terrasse et au gazon de 10 661,68 euros devrait être intégré à l'arriéré locatif, Fixer à la somme de 19052,98 euros TTC la somme que la société Sarao resterait à devoir à la société GT Capital (38947,02 eurosTTC - 19894,04 euros TTC) ; Mais encore, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sarao de sa demande indemnitaire tendant à réparer le caractère abusif des demandes de la société GT Capital ; Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sarao de sa demande indemnitaire tendant à réparer le préjudice moral qu'elle a subi ; Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sarao de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ; Statuant à nouveau, Condamner sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, la société GT Capital à verser à la société Sarao la somme forfaitaire de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère abusif de ses demandes reconventionnelles ; Condamner la société GT Capital à verser à la société Sarao la somme de 10000,00 euros en réparation du préjudice moral qu'elle subit ; En tout état de cause, Constater et au besoin dire et juger que la société GT Capital est mal fondée en sa demande de voir fixer le montant de l'arriéré locatif à la somme de 59923,12 euros, et à voir condamner la société Sarao au paiement de ladite somme ; Par conséquent, Débouter la société GT Capital de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; Condamner la société GT Capital à payer à la société Sarao une indemnité de 10000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société GT Capital aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise [J], comme d'appel, en allouant à la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat constitué aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée le 3 janvier 2023.
Motivation
MOTIFS : Après un travail minutieux d'analyse des charges et de reconstitution des montants dus et des versements effectués sur la période du 1er avril 2009 au 31 mars 2016, l'expert désigné par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 14 septembre 2016 conclut qu'au 31 mars 2016, la société Sarao doit à la société GT capital 28285,34 euros TTC au titre de l'arriéré des loyers et charges. Ce montant ne tient pas compte d'une somme de 10661, 68 euros réclamée par la bailleresse et correspondant à des charges de copropriété au titre de travaux de vidéo surveillance, gazon et jardinières, l'expert ayant laissé le soin à la juridiction saisie de déterminer si ces coûts pouvaient être mis à la charge du preneur, ce que la société Sarao conteste. Ce montant tient compte par ailleurs de l'imputation par l'expert, sur la dette de charge au 31 décembre 2009, d'un paiement effectué par la société Sarao par chèque du 6 janvier 2010 d'un montant de 20976,09 euros. Les parties sont en désaccord sur cette imputation, la société GT capital considère que cette somme est déduite à tort par l'expert de la dette de la société Sarao, ce que cette dernière conteste. Aux termes du bail commercial du 4 avril 2008 liant les parties, 'le preneur paiera ou remboursera au bailleur la totalité des charges de copropriété, majorées s'il y a lieu de la TVA. Le preneur versera en même temps que le loyer une provision mensuelle sur charges de 1195 euros.' Il est par ailleurs classiquement stipulé que 'le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera, pendant le cours du bail et à ses frais, les réparations qui seraient nécessaires. Le locataire prend en charge toutes les réparations à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil qui restent à la charte du bailleur.' Il sera rappelé que le litige est soumis sur ce point aux dispositions légales et réglementaires applicables aux baux commerciaux dans leur version antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Il résulte des éléments transmis par le syndic de copropriété à l'expert et repris par ce dernier dans son rapport que sur la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2012, la bailleresse a supporté des charges de copropriété au titre de travaux de vidéo surveillance (928,25 euros), de jardinières (8515,16 euros) et gazon (1218,27 euros), soit un montant total de 10661,68 euros. Ces travaux, dont la charge a été répartie par le syndic entre les différents lots de la copropriété en ce compris les lots faisant l'objet du bail en cause, ainsi qu'il résulte du tableau reproduit par l'expert dans son rapport, ne constituent pas, par leur nature, des gros travaux au sens de l'article 606 du code civil. La bailleresse est en conséquence fondée à en demander le remboursement à la locataire en application des clauses du bail liant les parties, comme l'a retenu à juste titre le premier juge. S'agissant de l'imputation du paiement effectué le 6 janvier 2010 par la société Sarao pour un montant de 20976,09 euros, il ressort de l'extrait de compte locataire annexé au commandement de payer du 27 septembre 2010, récapitulant l'ensemble des opérations passées du 31 décembre 2008 au 23 septembre 2010 : - que la somme de 20976,09 euros correspond au montant mensuel appelé par le bailleur à compter du 1er mai 2009 au titre du loyer (19044,59 euro) des provisions TF (1246,23 euros) et provisions redevance terrasse (685,27 euros), - que le relevé fait apparaître un solde nul au 28 avril 2009, et le versement par la société Sarao de la somme de 20976,09 euros les 28 mai, 24 juin, 28 juillet, 31 août (versement augmenté de 167,82 euros appelé au titre du local cave), 29 septembre, 2 novembre, 2 décembre 2009. Il en résulte qu'entre mai et décembre 2009, la société Sarao n'a versé que 7 échéances mensuelles sur les 8 appelées, aucun versement n'étant enregistré en octobre 2009. C'est donc à juste titre que la société GT capital fait valoir que le versement de 20976,09 euros effectué le 6 janvier 2010 doit s'imputer sur le loyer de décembre 2009 et non pas sur l'arriéré des charges au 31 décembre 2009, qui a fait l'objet d'un décompte distinct arrêté par l'expert à 7864,57 euros lors d'une précédente expertise. L'expert mentionne d'ailleurs dans son rapport que le conseil de la société Sarao lui a confirmé par écrit que le règlement dont s'agit correspondait à l'échéance locative du mois de décembre 2009. La somme totale due par la société Sarao à la société GT capital au titre de l'arriéré de loyers et charges au 31 mars 2016 s'élève en conséquence à 59923,11 euros (28285,34 euros + 10661,68 euros + 20976,09 euros). La société Sarao affirme pouvoir prétendre à une diminution de loyer d'un montant de 19894,04 euros TTC pour trouble de jouissance, faisant valoir qu'elle a dû fermer le restaurant du 6 janvier au 7 février 2014 en raison d'importants travaux réparatoires que la société GT capital a fait réaliser dans le restaurant, rendant le fonds totalement inexploitable pendant cette période, les travaux étant destinés à remédier à des désordres affectant notamment les faux plafonds. Aux termes de l'article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée. La société Sarao expose dans ses conclusions que le litige relatif aux désordres affectant les locaux loué a fait l'objet d'une procédure distincte devant le tribunal de grande instance de Nice, donnant lieu à un jugement du 11 septembre 2019 dont appel a été interjeté devant la cour. La société Sarao n'a pas produit l'arrêt rendu sur cet appel par la cour mais verse aux débats le jugement du 11 septembre 2019, dont il ressort que la locataire demande dans le cadre de cette procédure la réparation du trouble de jouissance subi du fait des désordres et de ses conséquences. Il apparaît nécessaire, afin de vérifier la recevabilité de la demande formée par la société Sarao dans le cadre de la présente instance et d'éviter une double indemnisation, d'ordonner la réouverture des débats et la production par la société Sarao de l'arrêt rendu par la cour sur l'appel du jugement du 11 septembre 2019, et d'inviter les parties à faire connaître leurs observations sur les points soulevés par la cour. La société Sarao sollicite la condamnation de la société GT capital à lui payer une somme 'forfaitaire' de 10000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile. Aux termes de ce texte, 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.' Ces dispositions instituent une amende civile qui, lorsqu'elle est prononcée, est versée au Trésor public et non à la partie adverse qui n'est pas recevable à la réclamer. Les dommages-intérêts auxquels le texte fait référence sont ceux qui peuvent être réclamés sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à charge pour celui qui les demande de démontrer le caractère abusif du comportement procédural de son adversaire et un préjudice spécifique en lien causal avec la faute alléguée. La société Sarao sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à l'allocation d'une somme 'forfaitaire' sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. La société Sarao sollicite par ailleurs l'allocation d'une somme de 10000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle prétend subir du fait du comportement adopté par la société GT capital depuis 2010 à son égard. Elle reproche à la bailleresse de l'avoir harcelée en lui adressant de 'multiples commandements' de payer pour des montants disproportionnés, à l'origine de nombreuses tracasseries. La société Sarao ne verse aux débats que deux commandements délivrés par la société GT capital. Le premier en date du 27 septembre 2010 portant sur un montant de 2529,06 euros a été annulé par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 10 octobre 2017 en raison des erreurs et approximations qu'il comportait. Le second en date du 2 août 2013 portant sur un montant de 69715,47 euros a été annulé le 14 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Nice qui relevait le caractère disproportionné du montant réclamé et la mauvaise foi de la bailleresse, animée de la volonté manifeste de mettre en difficulté la locataire. Ces circonstances justifient d'allouer à la société Sarao une somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral causé par la société GT capital, qui a persisté dans la réclamation de montants injustifiés et disproportionnés au titre des charges, à l'origine de plusieurs procédures. Les dépens et demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Sarao à payer à la SARL GT capital au titre de l'arriéré locatif la somme de 20052,98 euros et débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples, Statuant à nouveau, Condamne la SARL Sarao à payer à la SAS GT capital la somme de 59923,11 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 31 mars 2016, Déboute la SARL Sarao de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, Condamne la SAS GT capital à payer à la société Sarao la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la locataire, Avant dire droit sur la demande formée par la SARL Sarao en diminution de loyers fondée sur un trouble de jouissance sur la période du 6 janvier au 7 février 2014 : Ordonne la production aux débats, par la SARL Sarao, de l'arrêt rendu par la cour de céans sur appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 11 septembre 2019 dans l'instance inscrite sous le numéro 13/00553 du répertoire général du tribunal de grande instance de Nice, dans le délai d'un mois à peine de radiation de l'affaire, Invite les parties à conclure, le cas échéant, sur la recevabilité de la demande de la société Sarao au regard des dispositions qui auraient été prises dans le cadre de l'instance dont s'agit, sur la réparation du préjudice de jouissance allégué par la société Sarao, Renvoie la cause et les parties à l'audience du 7 novembre 2023 à 9 heures (salle 7 palais Monclar), la clôture intervenant le 10 octobre 2023, Réserve les dépens et les demandes d'indemnités pour frais irrépétibles. LE GREFFIER LE PRESIDENT