Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 22 février 2023, n° 20/12646

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'EURL Martine Feyssaguet Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; L'EURL Martine Feyssaguet a constitué avocat le 29 septembre 2021 et a notifié ses conclusions d'intimée le 6 décembre 2022, soit après la clôture prononcée le 2 novembre 2022 ; Suivant message du 14 décembre 2022, son conseil demande à la cour de considérer que les conclusions intitulées 'conclusions d'intimée n°2' n'ont été ni signifiées, ni notifiées valablement ; Suivant conclusions de procédure des 6 et 7 décembre 2022, la société Stock J Boutique Jennyfer et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7], ont sollicité le rejet des conclusions notifiées postérieurement à la clôture, la société Stock J Boutique Jennyfer faisant valoir en outre que ces conclusions sont irrecevables en application de l'article 910 du code de procédure civile ; Il convient de déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par l'EURL Martine Feyssaguet après la clôture ; Sur la nullité du jugement Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7] n'a pas maintenu cette demande aux termes de ses dernières conclusions ; Il n'y a donc pas lieu de statuer de ce chef et il n'y sera pas fait mention au dispositif du présent arrêt ; Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; Le juge d'appel doit vérifier au besoin d'office, que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l'irrecevabilité d'une demande nouvelle ; La société Cabinet [G] et Cie soulève l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n'a pas formulé de demandes en première instance ; Il résulte du jugement déféré et n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires n'a pas notifié de conclusions en première instance ; Devant la cour, il sollicite outre le débouté des demandes, à titre subsidiaire la condamnation de la société Cabinet [G] et Cie à le garantir de toute condamnation et sollicite en tout état de cause l'indemnisation de son préjudice à hauteur de 25.000 € ainsi que la somme de 15.300 € au titre de l'article 700 ; Si la réformation du jugement, le débouté des demandes formées contre lui et l'indemnisation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sont recevables en cause d'appel, il apparaît bien que les demandes de garantie et d'indemnisation de son préjudice, qui auraient pu être formulées en première instance, si le syndicat des copropriétaires avait conclu, sont des demandes nouvelles, irrecevables en appel ; Ces demandes n'ont pas pour objet d'opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7] doit donc être déclaré irrecevable en son appel en garantie et indemnisation de son préjudice ; Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a retenu la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Cabinet [G] et Cie au motif que l'origine des désordres se situe dans une partie commune de l'immeuble dont l'entretien et la réparation incombe au syndicat des copropriétaires, les infiltrations ayant eu pour origine la défectuosité des équipements communs de l'immeuble, en l'occurrence de la descente EP/EU ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7] fait valoir que les infiltrations proviennent des parties communes de l'immeuble voisin, situé à la même adresse mais cadastré [Cadastre 6] ; Il apparaît effectivement que les investigations menées par l'expert ont eu lieu non sur les parties communes et parties privatives de l'immeuble du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7], mais sur celles de l'immeuble du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 6] ; Il ressort en effet des pièces produites que l'immeuble du [Adresse 2] a fait l'objet d'une division entre deux parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (page 5 du règlement de copropriété de l'immeuble [Cadastre 6] : 'Suivant contrat passé (...) les 6, 17 et 20 décembre 1948 (...) les consorts [D] ont vendu à la société civile particulière dénommée 'société civile immobilière du [Adresse 2] la partie gauche en façade sur la rue dudit immeuble, d'une superficie de 320 m², cadastrée section [Cadastre 7] pour une contenance de 320 m²') ; Il en est résulté deux règlements de copropriété, l'un pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 6], comprenant divers bâtiments (bâtiment A sur rue, bâtiments B, C et D sur cour), l'autre pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7] (un immeuble au [Adresse 2]) ; Il n'est pas contesté que ces deux syndicats des copropriétaires ont eu le même syndic à savoir le Cabinet [G] et Cie, et ce, tout au long des opérations d'expertise, puisque l'expert a remis son rapport le 23 mai 2014, que Maître [Y] a été désignée en qualité d'administrateur de l'immeuble cadastré [Cadastre 6] le 26 décembre 2014, et que l'assemblée générale ayant désigné M. [W] [M], en qualité de syndic bénévole de l'immeuble cadastré [Cadastre 7] est du 6 juin 2016 ; Lors des opérations d'expertise l'expert s'est rendu au [Adresse 2] et a visité les locaux de la société Stock J Boutique Jennyfer, ainsi que les appartements de Mme [B] et de M. [H] ; Or, il résulte expressément des matrices cadastrales produites que tant les locaux de la société Stock J Boutique Jennyfer appartenant à l'EURL Martine Feyssaguet, que les appartements situés au 2ème et 3ème étage de l'immeuble appartenant à Mme [B] et M. [H], sont situés dans l'immeuble dépendant du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 6] ; Par ailleurs, l'examen des pièces relatives aux dégâts des eaux déclarés par la société Stock J Boutique Jennyfer, démontre que dès 2012, l'expert d'assurance mentionnait une adresse au [Adresse 2], permettant de distinguer les deux syndicats des copropriétaires et de désigner spécifiquement l'immeuble cadastré [Cadastre 6] ; Les échanges de courriels de février et mars 2013 entre le syndic et la société Stock J Boutique Jennyfer portent aussi sur 'objet : [Adresse 2]' ou 'objet : travaux de réhabilitation / Jennyfer [Adresse 2] ; Néanmoins, par acte du 4 avril 2013, les sociétés Célio France et Stock J Boutique Jennyfer ont fait délivrer une assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société cabinet [G], sans mention de ses références au cadastre, ni du 67 bis ; Egalement, par acte des 24 novembre 2014 et 9 décembre 2014, les sociétés Célio France et Stock J Boutique Jennyfer ont fait délivrer une assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société cabinet [G], toujours sans mention de ses références au cadastre, ni du 67 bis ; Il apparaît ainsi que le jugement déféré a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], sans distinguer s'il s'agissait de l'immeuble cadastré [Cadastre 7] ou celui cadastré [Cadastre 6], parfois désigné sous le numéro [Adresse 2] ; Pourtant, lors de la procédure au fond devant le tribunal de grande instance, la société Stock J Boutique Jennyfer a été dûment informée que le syndicat des copropriétaires concerné par les désordres était celui du [Adresse 2], pour lequel un administrateur judiciaire avait été désigné en la personne de Maître [Y] (messages RPVA du 25 novembre 2015 et du 4 octobre 2016 de Maître Valérie [C] au juge de la mise en état et aux conseils des parties dont celui de la société Stock J Boutique Jennyfer) ; Aucune suite n'a été donnée et les courriers de Maître [T] [C], font état de ce que les avocats des sociétés Célio et Stock J Boutique Jennyfer n'ont pas entendu régulariser la procédure à l'encontre du 67 bis ; Dès lors, il convient de constater que l'origine des désordres ne provient pas des parties communes du syndicat des copropriétaires condamné en première instance et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu'il a dûment informé le conseil des sociétés demanderesses en première instance de la confusion entre les deux syndicats des copropriétaires ; En outre il a été vu que dès 2012, l'expert d'assurance mentionnait l'adresse du [Adresse 2] comme lieu des opérations d'expertise et qu'en 2013, la société Stock J Boutique Jennyfer échangeait avec le syndic au sujet de dégâts des eaux situés à cette même adresse, sans que la société Stock J Boutique Jennyfer n'apparaisse s'être interrogée sur ce point ; En conséquence de ces éléments, la société Stock J Boutique Jennyfer doit être déboutée de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (cadastré [Cadastre 7]) représenté par son nouveau syndic M. [W] [M] ; Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a : - dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic, le Cabinet [G], est pleine et entière, à l'égard de l'occupante des lieux, qui a seule subi le sinistre, à savoir la société J Boutique Jennyfer, SAS, qui est sous locataire, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic, le Cabinet [G], à payer à la société J Boutique Jennyfer, SAS, la somme de 52.050 € HT, soit 62.251,80 € TTC au titre des travaux de remise en état du magasin, comportant les honoraires du bureau de contrôle, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic, le Cabinet [G], à payer à la société J Boutique Jennyfer, SAS, la somme de 142.140 € HT au titre de la perte d'exploitation des suites du sinistre subi ayant entrainé la fermeture du commerce ; Sur la responsabilité du syndic : La société Stock J Boutique Jennyfer maintient que le syndic, le Cabinet [G], a gravement failli dans la gestion du sinistre dont elle a été victime ; que bien qu'informé de la survenance des infiltrations et de leurs conséquences sur l'exploitation du magasin, il a fait preuve d'une passivité certaine en ne procédant que tardivement aux recherches propres à identifier la cause des désordres et à y mettre définitivement terme ; Elle ajoute que le Cabinet [G] était bien le syndic de la copropriété lors des sinistres, qu'il a commis une faute en ne l'informant pas de ce qu'il n'était plus le syndic du syndicat des copropriétaires et en ce qu'il a accepté sans réserve la signification du jugement faite entre ses mains le 14 septembre 2017 alors qu'il n'avait pas qualité pour le faire, ce qui a eu pour effet de neutraliser le délai d'appel et lui faire perdre la possibilité de récupérer l'indemnisation qui lui avait été allouée par le jugement ; Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; En l'espèce, il ressort des pièces produites que la société Stock J Boutique Jennyfer a subi un premier dégât des eaux en novembre 2011, 'à cause du voisin du dessus qui avait laissé couler son robinet', que ce sinistre a été indemnisé, qu'elle a ensuite déclaré plusieurs dégâts des eaux à compter de novembre 2012 pour lesquels elle ne justifie pas de l'inaction du syndic dès lors qu'il résulte d'un courriel du 6 février 2013, qu'elle le remerciait pour la promptitude avec laquelle il a agi suite aux dégâts des eaux dont il a été informé ; Suite au dégât des eaux du 20 mars 2013, la société Stock J Boutique Jennyfer a adressé au syndic une mise en demeure d'engager les travaux ; Il apparaît cependant que le syndic a missionné l'entreprise Thermeau R, laquelle est intervenue et a mis en oeuvre une solution pour stopper le dégât des eaux (courriel du 25 mars 2013) ; Par assignation du 4 avril 2013, la société Stock J Boutique Jennyfer a assigné en désignation d'un expert judiciaire ; Il ressort du rapport d'expertise que la cause des désordres était l'engorgement de la descente EP/EU de l'immeuble entre le 1er et le 2ème étage et que le dégorgement de la canalisation a été réalisé le 8 février et le 22 mars 2013 ; Les manquements allégués du syndic dans la gestion des sinistres déclarés par la société Stock J Boutique Jennyfer ne sont pas établis ; S'agissant de la faute du Cabinet [G] et Cie qui n'a pas déclaré ne plus être le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], cadastré [Cadastre 6] et qui a déclaré être habilité à recevoir la signification du jugement pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] alors qu'il n'était plus son syndic depuis le 6 juin 2016, il sera rappelé que dès avant l'ordonnance de référé du 15 mai 2013, la société Stock J Boutique Jennyfer avait connaissance de l'adresse figurant sur les échanges de courriel avec le syndic à savoir celle du 67 bis, et qu'elle a été informée en cours de procédure de la désignation de Maître [Y] pour ce syndicat des copropriétaires ; Dans ces conditions, alors qu'elle n'a pas assigné le syndicat des copropriétaires concerné par les désordres et a fait le choix de ne pas régulariser la procédure à son égard, la société Stock J Boutique Jennyfer ne peut valablement reprocher au Cabinet [G] et Cie d'avoir accepté à tort de recevoir la signification du jugement ; Aucune faute n'est démontrée, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la Stock J Boutique Jennyfer de sa demande tendant à voir engager la responsabilité du syndic, le Cabinet [G] et Cie ; Sur la responsabilité du bailleur : Devant la cour, la Stock J Boutique Jennyfer maintient que l'EURL Martine Feyssaguet a manqué à son obligation contractuelle de délivrance à l'égard de son locataire (la société Célio) sur le fondement de l'article 1719 du code civil ; qu'elle peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; Elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause ; En l'espèce, l'ordonnance de référé du 15 mai 2013 a mis hors de cause l'EURL Martine Feyssaguet et il n'est pas justifié du recours porté à l'encontre de cette ordonnance ; L'EURL Martine Feyssaguet n'a donc pas participé aux opérations d'expertise ; Néanmoins, cette expertise est versée contradictoirement aux débats ; Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) 3e d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; En cas d'infiltrations engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, il appartient au bailleur d'accomplir à l'égard du syndicat les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire ; Il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations proviennent des parties communes de l'immeuble, la cause des désordres étant l'engorgement de la descente EP/EU de l'immeuble entre le 1er et le 2ème étage ; Il est produit aux débats le courrier recommandé que l'EURL Martine Feyssaguet a adressé au syndic le Cabinet [G] et Cie dès le 27 mars 2013, après avoir reçu des sociétés Jennyfer et Célio des courriers recommandés l'informant de la fermeture de la boutique ; Il ne peut donc être affirmé que le bailleur est resté passif et n'a pas effectué les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande de son locataire ; Aucun manquement du bailleur à ses obligations n'est établi ; S'agissant de la faute du bailleur ayant consisté à ne pas mentionner l'adresse des locaux loués au [Adresse 2], il a été vu que cette adresse avait été mentionnée dans les échanges avec le syndic et que la société Stock J Boutique Jennyfer a été informée lors de la procédure au fond que seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] était concerné par les désordres ; De surcroît, la matrice cadastrale ne fait état que du [Adresse 2], avec deux numéros de cadastre différents ; Dans ces conditions, et alors que l'EURL Martine Feyssaguet n'a pas participé aux opérations d'expertise, aucune faute ne peut lui être reprochée ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a mise hors de cause ; Sur les demandes reconventionnelles : Sur la demande de l'EURL Martine Feyssaguet de dommages et intérêts à titre de procédure abusive Le jugement déféré non contesté en ce qu'il n'a pas été fait droit à cette demande, sera confirmé de ce chef ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires appelant sollicite la condamnation in solidum de la Stock J Boutique Jennyfer et du Cabinet [G] et Cie à lui verser la somme de 25.000 € au motif qu'ils l'ont laissé se faire condamner sachant que les désordres ayant affecté le local commercial ne proviennent pas de ses parties communes ; Il a été vu que cette demande nouvelle en cause d'appel est irrecevable ; Sur les demandes du syndic, le cabinet [G] et Cie Le Cabinet [G] et Cie n'a pas transmis les pièces nécessaires à la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires dont il était le syndic jusqu'au 6 juin 2016 ; Il apparaît qu'il a été destinataire de différents courriers datés du 27 avril, 26 juillet, 10 novembre et 20 décembre 2016 de Maître [C] sollicitant lesdites pièces, sans mentionner qu'il n'était plus syndic de ce syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] cadastré [Cadastre 7] ; Ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre le syndicat des copropriétaires seront rejetées ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens mais à le confirmer sur l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, hormis la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société Stock J Boutique Jennyfer, la somme de 1.500 € sur ce fondement ; La société Stock J Boutique Jennyfer, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, dont les frais d'expertise judiciaire et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], cadastré [Cadastre 7], la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du Cabinet [G] et Cie en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Stock J Boutique Jennyfer ;