Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 22 février 2023, n° 19/11492

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la recevabilité de la demande en appel de dommages et intérêts de la SCI Maria et de la SCI Theresia à l'encontre du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite de déclarer irrecevable la demande en appel de dommages et intérêts de la SCI Maria et de la SCI Theresia à son encontre, sur le fondement des articles 909 et suivants du code de procédure civile, au motif que si cette demande a été formée en première instance, la SCI Maria et la SCI Theresia n'ont pas formé l'appel incident contenant cette demande de dommages et intérêts en appel, dans les trois mois de la notification des conclusions de la SCI Cortis ; Les sociétés Maria et Theresia s'y opposent estimant avoir respecté les dispositions de l'article 909 du code de procédure civile ; Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué' ; Aux termes de l'article 914 du même code, 'Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à ... déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ... Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ...' ; En l'espèce, les parties visant les articles 909 et suivants du code de procédure civile, il convient de considérer que la compétence de la cour au regard de l'article 914 du même code est dans le débat ; le syndicat des copropriétaires, n'alléguant pas que le non respect des délais de l'article 909 précité, par la SCI Maria et la SCI Theresia, ne lui aurait été révélé que postérieurement à la clôture de l'instruction, n'est plus recevable à invoquer devant la cour d'appel, après la clôture de l'instruction, l'irrecevabilité, en application de l'article 909 du code de procédure civile, de la demande de dommages et intérêts de la SCI Maria et de la SCI Theresia à son encontre ; Il y a donc lieu de rejeter cette demande ; Sur la recevabilité de la demande en appel de nullité des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015 Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande en appel de la SCI Maria et de la SCI Theresia d'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015, au motif que ces résolutions ont été à nouveau votées lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 ; La SCI Maria et la SCI Theresia opposent que ces résolutions votées lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 ont fait l'objet d'une contestation de leur part et que l'irrecevabilité concerne le droit d'agir qui ne saurait leur être contesté ; Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et les sociétés Maria et Theresia s'accordent à dire que l'assemblée générale du 9 décembre 2019 a revoté les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015 querellées, que par assignation du 11 décembre 2019 (pièce 10 SDC) les sociétés Maria et Theresia ont exercé un recours à l'encontre de ces résolutions de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 et que ce recours est en cours; En conséquence, les délibérations adoptées lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 n'étant pas définitives ne se sont pas substituées à celles votées lors de l'assemblée générale du 25 février 2015 et les sociétés Maria et Thérésia conservent donc un intérêt à agir aux fins d'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Il convient donc lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevable la demande en appel de la SCI Maria et de la SCI Theresia d'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Sur la nullité des résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 de l'assemblée générale du 25 février 2015 Sur la nullité de la résolution 5 relative à la modification de deux lucames adjacentes au volume d'angle Les sociétés Maria et Theresia sollicitent l'annulation de la résolution 5 sur le fondement d'un abus manifeste de majorité attribuant un avantage injustifié à la société Cortis non conforme à l'intérêt commun des copropriétaires ; elles précisent que la résolution 5 vise à ratifier les travaux effectués fin 2013 sur les parties communes par la société Cortis, sans autorisation de l'assemblée générale ; or, elle ne contient pas de contrôle même à postériori du respect des règles de l'art, de l'aspect extérieur de l'immeuble et de la destination de l'immeuble et l'exigence de la mairie et des architectes des bâtiments de France était une information erronée pour influencer le vote ; Le syndicat des copropriétaires estime qu'il n'y a pas de rupture d'égalité avec l'autorisation accordée à la société Maria lors de l'assemblée du 12 mars 1999 et que la société Cortis a justifié de l'agrément de l'architecte des bâtiments de France le 4 juillet 2014 ; La société Cortis oppose que la résolution 5 n'est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires puisqu'il s'agit d'une mise en conformité esthétique conforme à l'exigence posée par l'architecte des bâtiments de France relevant des articles L621-32 et L632-2 du code du patrimoine ; elle ajoute que cette résolution n'est pas destinée à favoriser des intérêts personnels ; Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 25 février 2015, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ...' ; C'est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d'une décision d'en rapporter la preuve ; il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ; En l'espèce, la résolution 5 adoptée par l'assemblée générale spéciale du 25 février 2015 est ainsi rédigée : 'Ratification des travaux de modification de deux lucarnes adjacentes au volume d'angle : Historique : L'appartement en duplex situé au 5ème et 6ème étage de l'immeuble (lot n°124 et lot n°125) référencé, a été acquis par la SCI Cortis dont le gérant souhaite occuper les lieux à titre personnel. Pour ce faire, il convient de procéder aux travaux de remise en état et aux normes de cet appartement non entretenu depuis longtemps. Pour ce faire, la SCI Cortis a été autorisée par l'assemblée générale du 7 juillet 2010 à : - modifier à ses frais la charpente de la couverture située au dessus des lots n°124 et 125 lui appartenant, visible uniquement dans ces deux lots, - modifier à ses frais les fenêtres des lots n°124 et n°125 lui appartenant selon le projet du cabinet SO AN, - agrandir la trémie de l'escalier d'arrivée dans l'appartement selon le projet du cabinet SO AN. Outre les travaux de rénovation intérieure, le copropriétaire a souhaité procéder à la remise en état du volume extérieur. A cette fin, il a déposé une demande auprès de la mairie de [Localité 7] et de l'architecte des bâtiments de France. L'architecte des bâtiments de France a souhaité dans un souci esthétique et d'harmonie, l'harmonisation des lucarnes sur l'aile en longueur et la simplification du volume existant, à affirmer par une forme pure et contemporaine. En conséquence, le projet architectural de rénovation et d'aménagement de l'appartement de la SCI Cortis tel qu'il avait été soumis à l'assemblée générale du 7 juillet 2010 a dû être modifié pour satisfaire aux exigences de la mairie de [Localité 7] et de l'architecte des bâtiments de France. Les travaux autorisés par l'administration ont pour partie déjà été réalisés. En vue de la régularisation des volumes de la terrasse, il est demandé à l'assemblée générale des copropriétaires d'entériner les poins suivants afin d'entériner les travaux tels qu'autorisés par l'administration (mairie et architecte des bâtiments de France) et ou imposés par des sujétions techniques (recueillement et écoulement des eaux) et autoriser la modification induite du règlement de copropriété. Sont joins des plans exliquant le projet architectural. L'assemblée générale après en avoir délibéré entérine les travaux de modification des deux lucarnes adjacentes au volume d'angle et leur remplacement par des lucarnes identiques à celles existantes, dans un souci d'harmonisation demandé par l'architecte des bâtiments de France' ; Les pièces annexées à la convocation pour l'assemblée générale du 25 février 2015 (pièce 2 SDC) comportent notamment les annexes graphiques réalisées par l'architecte missionné par la société Cortis, la déclaration préalable de travaux du 27 mai 2014 et l'arrêté du maire de [Localité 7] du 6 août 2014 par lequel il ne s'oppose pas à l'exécution des travaux déclarés ; Il ressort des travaux décrits dans la déclaration préalable 'modification des deux lucarnes voisines pour les rendre identiques à toutes celles existantes' et de la comparaison des annexes graphiques 'actuel/projet réalisé' que la modification des deux lucarnes concerne l'aspect extérieur de l'immeuble ; Or, il convient de considérer que la ratification de ces travaux, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, sans exiger la justification qu'ils étaient imposés par la mairie et les architectes du bâtiment de France, tel que mentionné dans la résolution, et sans exiger le contrôle du respect des règles de l'art dans l'exécution des travaux, n'est pas dans l'intérêt des copropriétaires ; En effet, la résolution comporte des informations erronées qui ont pu laisser croire aux copropriétaires que ces travaux étaient imposés par la mairie et les architectes du bâtiment de France et influer sur leur vote ; La société Cortis ne produit aucune pièce justifiant des 'exigences de la mairie de [Localité 7]' tel que cela est mentionné dans la résolution ; l'arrêté du maire de [Localité 7] du 6 août 2014 précise seulement qu'il ne s'oppose pas aux travaux déclarés ; La société Cortis ne justifie pas qu'antérieurement à l'assemblée générale du 25 février 2015, elle a 'déposé une demande auprès de l'architecte des bâtiments de France', tel que cela est mentionné dans la résolution ; d'ailleurs, si l'arrêté du maire de [Localité 7] du 6 août 2014 vise l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 4 juillet 2014, aucun élément ne confirme que la société Cortis ait déposé elle-même une demande et la case 'dossier transmis à l'architecte des bâtiments de France' dans la déclaration préalable du 27 mai 2014 n'est pas cochée ; Elle ne produit aucun document confirmant 'les exigences de l'architecte des bâtiments de France' tel que mentionné dans la résolution ; 'L'avis de services émis par le STAP (architecte des bâtiments de France) en date du 4 juillet 2014" visé dans l'arrêté du maire de [Localité 7] du 6 août 2014 n'est pas produit ; Ce visa justifie seulement que l'architecte des bâtiments de France a émis un avis mais ne démontre pas que 'l'architecte des bâtiments de France a souhaité dans un souci esthétique et d'harmonie, l'harmonisation des lucarnes sur l'aile en longueur et la simplification du volume existant, à affirmer par une forme pure et contemporaine'ni qu'il a demandé 'un souci d'harmonisation' tel que précisé dans la résolution ; Enfin la résolution n'exige aucun contrôle du respect des règles de l'art dans l'exécution des travaux alors que l'ampleur des travaux relatif aux lucarnes ressortant du projet de l'architecte et le fait qu'il affectent l'aspect extérieur de l'immeuble le justifiait ; Ainsi les sociétés Maria et Theresia rapportent la preuve de l'abus de majorité, soit l'absence de profit pour la majorité, excepté l'intérêt personnel de la société Cortis à ratifier les travaux réalisés sans autorisation, et un but autre que l'intérêt commun de la copropriété, qui était concernant la ratification de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, d'exiger la justification qu'ils étaient imposés par la mairie et les architectes du bâtiment de France tel que précisé dans la résolution et d'exiger le contrôle du respect des règles de l'art dans l'exécution des travaux ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a annulé la résolution 5 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Sur la nullité de la résolution 6 relative à la ratification de la modification du volume d'angle existant Les sociétés Maria et Theresia fondent leur demande de nullité de la résolution 6 sur l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 au motif d'un vote unique portant sur deux séries de travaux indépendants ; Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il existe une connexité entre les travaux et qu'ils relèvent de la même majorité ; La société Cortis oppose que l'approbation des travaux de suppression de la baie vitrée avait déjà été donnée et que les travaux sont liés car ils interviennent tous en toiture dans le cadre d'une harmonisation de l'aspect extérieur ; Aux termes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ...' ; L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités ; En l'espèce, la résolution 6 de l'assemblée générale spéciale du 25 février 2015 est ainsi rédigée : 'Ratification de la modification du volume d'angle existant L'assemblée générale, après en avoir délibéré et dans un souci de sécurité, entérine la suppression de la passerelle haute, de ses garde-corps et de l'escalier d'accès à cette toiture et à sa passerelle. Après en avoir délibéré, l'assemblée générale entérine la suppression de l'ancienne baie décentrée, à droite de la cheminée réduite de moitié pour se conformer aux exigences esthétiques et d'harmonisation formulée par l'architecte des bâtiments de France' ; Il ressort des pièces produites relatives aux travaux et aux plans que, même s'ils sont tous en toiture, les travaux relatifs d'une part à la passerelle et l'escalier d'accès à cette passerelle et d'autre part à la suppression de l'ancienne baie sont indépendants ; La société Cortis ne produit pas de pièce justifiant que, selon l'avis de l'architecte des bâtiments de France, les travaux relatifs d'une part à la passerelle et l'escalier d'accès à cette passerelle et d'autre part à la suppression de l'ancienne baie seraient liés aux fins de l'harmonisation de l'aspect extérieur de l'immeuble ; Le fait que l'approbation des travaux de suppression de la baie vitrée n'avait pas à être recueillie en ce qu'elle aurait déjà été donnée dans le cadre de l'assemblée générale du 7 juillet 2010 n'est pas de nature à régulariser le vote bloqué, en ce qu'aucun élément ne confirme que les copropriétaires en étaient informés lorsqu'ils ont voté la résolution 6 dont le contenu ne le précise pas ; Ainsi les éléments de décision de ces travaux relatifs d'une part à la passerelle et l'escalier d'accès à cette passerelle et d'autre part à la suppression de l'ancienne baie entraînaient donc la nécessité de deux délibérations distinctes et non d'un vote unique ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Sur la nullité de la résolution 7 relative à la cession de parties communes à la SCI Cortis Les sociétés Maria et Theresia sollicitent la nullité de la résolution 7, d'une première part sur le fondement de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, au motif de l'absence d'information effective et détaillée (aucun plan de géomètre, pas d'information sur la valeur du m² dans les environs alors que le prix unilatéralement fixé par la SCI Cortis ne correspond pas au prix réel de l'emplacement, l'absence de description d'un nouveau lot privatif affecté de tantièmes), d'une deuxième part sur le fondement de l'article 11-6° du même décret, au motif de l'absence de projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division concomitant, d'une troisième part sur le fondement de l'abus de majorité au motif que le prix de 8.000 € le m² constitue une sous estimation et un avantage considérable consenti à la SCI Cortis au détriment des autres copropriétaires et d'une quatrième part au motif que le rachat de parties communes doit entraîner une modification des tantièmes pour être intégrées dans les parties privatives ; Le syndicat des copropriétaires oppose que selon la Cour de cassation la partie commune étant identifiable dans sa consistance et sa superficie, sa vente est parfaite alors même qu'aucune décision de l'assemblée n'est intervenue pour approuver l'état descriptif de décision créant un nouveau lot de copropriété ; La société Cortis ajoute que cette vente n'engendre aucune modification de la répartition des charges puisque depuis l'assemblée générale du 7 juillet 2010, elle dispose de la jouissnace exclusive de ces parties communes et acquitte déjà les charges afférentes à la surface cédée et que la Cour de cassation a admis le principe de la cession par une première assemblée générale et les modifications subséquentes par une assemblée ultérieure ; Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision ... : 3° Les conditions essentielles du contrat ... lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat ... 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ...' ; Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 25 février 2015, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ...' ; C'est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d'une décision d'en rapporter la preuve ; il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ; En l'espèce, la résolution 7 de l'assemblée générale spéciale du 25 février 2015 est libellée ainsi : ' Cession de parties communes à la SCI Cortis L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide : - de céder à la SCI Cortis moyennant un prix minimum de 8.000 € au m², soit un prix global net vendeur minimum de 30.800 € pour 3,85 m², la partie commune suivante : avancée d'environ 5,5 m de long sur 70 cm de largeur (3.85 m²), de la façade du lot n°124 sur la terrasse. La partie ainsi créée sera à ínclure dans le lot n°124. - que la modification corrélative du règlement de copropriété et sa publication seront aux frais de la SCI Cortis, la SCI Cortis devant communiquer au syndic un relevé exact des surfaces concernées établi à ses frais par un géomètre' ; En application de l'article 11-I 3°du décret du 17 mars 1967, doivent être notifiées en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles de la cession de parties communes ; Or, il ressort de la résolution 7 qu'au moment de son vote, les copropriétaires ne disposaient pas des éléments relatifs à la surface exacte de la partie commune cédée, ni du prix exact de l'objet de cette vente, et que ces éléments n'étaient pas déterminables puisqu'il ressort de cette même résolution l'absence d'un relevé exact des surfaces concernées, le caractère approximatif des dimensions confirmées par le terme 'environ' et l'absence d'un prix exact confirmé par l'indication d'un prix 'minimum' ; en outre les copropriétaires ne disposaient d'aucune information sur la valeur du m² dans les environs aux fins de la comparer au prix de vente proposé unilatéralement par la SCI Cortis ; D'autre part, en cas de cession de parties communes, la création du lot afférent rendue nécessaire, la détermination de ses tantièmes, la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division afférent, peuvent intervenir dans le cadre d'une assemblée générale postérieure, en ce qu'ils ne sont pas en eux-mêmes des conditions essentielles de cette cession et ne sont pas déterminants du consentement des copropriétaires pour le vote à l'assemblée générale sur la cession ; à ce titre, le moyen relatif à l'article 11-I 6° du décret du 17 mars 1967 est inopérant en ce que cet article ne s'applique qu'au cas où l'ordre du jour prévoit la modification du règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Toutefois la prévision de la création du lot afférent rendue nécessaire, la détermination de ses tantièmes, la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division afférent restent une condition essentielle de la cession de parties communes ; Or, la résolution 7 stipule que 'La partie ainsi créée sera à inclure dans le lot n°124", sans prévoir la création d'un lot ni les modifications susvisées, même dans le cadre d'une assemblée générale postérieure ; La précision selon laquelle 'la modification corrélative du règlement de copropriété et sa publication seront aux frais de la SCI Cortis' est insuffisante à justifier qu'il sera soumis au vote d'une prochaine assemblée générale la création dudit lot et la modification du règlement de copropriété ; Ainsi il convient de considérer que n'ont pas été notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, au sens de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, les conditions essentielles de la cession de parties communes de l'immeuble à la SCI Cortis ; L'absence de ces conditions essentielles porte atteinte à la validité de la décision selon l'article 11 précité ; Les sociétés Maria et Theresia ne justifient pas l'abus de majorité en ce qu'elles ne démontrent pas l'intention de nuire des copropriétaires ni que cette décision a été prise dans un but autre que celui de l'intérêt de la copropriété, sachant qu'elles ne justifient pas tel qu'elles l'allèguent que 'compte tenu du prix au m² dans l'environnement spécifique de la place Vendôme, le prix de 8.000 € le m2 constituerait une sous estimation et un avantage incontestable consenti à la SCI Cortis au détriment des autres copropriétaires' étant rappelé que le contrôle de l'abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'assemblée ; En conséquence, compte tenu de l'absence des conditions essentielles à la cession de parties communes qui porte atteinte à la validité de la décision selon l'article 11 précité, le jugement est confirmé en ce qu'il a annulé la résolution 7 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Sur la nullité de la résolution 8 relative à la ratification de la modification de la façade En l'espèce, la résolution 8 de l'assemblée générale spéciale du 25 février 2015 est libellée ainsi : 'Ratification de la modification de façade', L'assemblée générale, après en avoir délibéré, entérine la réalisation des travaux d'avancée de la façade du lot n°124 sur la terrasse (occupant une surface d'environ 70cm de largeur sur 5,5m de long) ; La résolution 7, prévoyant la cession à la SCI Cortis de la partie commune constituée par 'l'avancée d'environ 5,5m de long sur 70cm de largeur de la façade du lot n°124 sur la terrasse', étant annulée, le jugement est confirmé en ce qu'il a annulé la résolution 8 entérinant la réalisation des travaux sur cette même partie commune, par la SCI Cortis ; Sur la nullité de la résolution 9 relative à l'amélioration de l'étanchéité existante Les sociétés Maria et Theresia sollicitent l'annulation de la résolution 9, visant à ratifier des travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée générale, sur le fondement de l'abus de majorité et d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires ; à l'appui de la rupture d'égalité, elles précisent qu'un avantage non motivé est accordé à la société Cortis puisqu'aucune condition ne lui est imposée pour ses travaux alors que lors de l'assemblée générale du 12 mars 1999, la société Maria avait obtenu l'autorisation de procéder à des travaux de création d'un escalier intérieur sous des conditions strictes ; d'autre part, l'autorisation sans contrôle des travaux effectués par la société Cortis est contraire à l'intérêt collectif ; en effet, depuis ces travaux, la SCI Maria a subi plusieurs dégâts des eaux et l'assemblée générale du 6 juillet 2016 a voté la réfection complète de l'étanchéité de la terrasse ; l'intérêt personnel de la société Cortis a été d'obtenir ratification de ses travaux irréguliers sans contrôle ; Le syndicat des copropriétaires conteste l'abus de majorité car il n'est pas démontré que la création du caniveau serait contraire aux intérêts des copropriétaires ; il estime que le recours contre la résolution 9 n'a plus d'objet puisque le 6 juillet 2016, l'assemblée générale a décidé la réfection de la terrasse ; La société Cortis oppose que la résolution 9 n'est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires puisque l'étanchéité existante de la toiture-terrasse était vétuste et risquait de porter atteinte à la copropriété et qu'il serait contraire à l'intérêt collectif de la contraindre à remettre en état antérieur une partie de l'étanchéité ; elle ajoute que cette rénovation n'est pas destinée à favoriser des intérêts personnels ; elle estime que les travaux ne sont pas comparables à ceux de la société Maria en 1999 et que le suivi par un architecte est établi ; elle ajoute que les sociétés Maria et Theresia n'ont plus d'intérêt à agir en annulation de la résolution 9 puisque l'assemblée générale du 6 juillet 2016, y compris les sociétés Maria et Thérésia, a voté l'intégralité de l'étanchéité de la toiture terrasse ; En l'espèce, la résolution 9 adoptée par l'assemblée générale spéciale du 25 février 2015 est ainsi rédigée : 'Amélioration de l'étanchéité existante La terrasse surplombant l'immeuble partiellement partie commune, du fait de sa vétusté connaît de graves problèmes d'étanchéité. Pour parer aux dommages déjà réalisés et à la survenance de futurs dommages, la SCI Cortis a réalisé à ses frais, alors que ceux-ci incombaient légalement au syndicat des copropriétaires, des travaux d'amélioration du recueillement et de l'évacuation des eaux. En conséquence et après en avoir délibéré, l'assemblée générale entérine l'installation aux frais de la SCI Cortis d'un caniveau en partie basse de la façade pour recueillir les eaux de pluie venant de la terrasse et les évacuer directement par les descentes d'eau pluviales existantes. L'ensemble des travaux correspond à la demande officielle faite à la mairie de [Localité 7] : DP 075 101 14 V0135, déposée le 27 mai 2014 et obtenue le 6 août 2014" ; Dans son rapport en date du 30 mai 2016, l'expert judiciaire précise qu'il s'agit d'une 'saignée de 40 cm de large avec décaissé de 11 cm en pied du développé de la véranda' ; Il y a lieu d'écarter le moyen relatif à l'assemblée générale du 6 juillet 2016 au motif que les deux résolutions n'ont pas le même objet puisque la résolution 9 de l'assemblée générale du 25 février 2015, intitulée 'Amélioration de l'étanchéité existante', a objet d'entériner des travaux réalisés par la société Cortis, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, consistant à la création d'un caniveau en partie basse de la façade pour évacuer les eaux de pluie venant de la terrasse dont elle bénéficie de la jouissance privative alors que la résolution 20 de l'assemblée générale du 6 juillet 2016 met à la charge du syndicat des copropriétaires les travaux relatifs à la réfection de la toiture terrasse ; Concernant le moyen relatif à la rupture d'égalité, la résolution 4 de l'assemblée générale du 12 mars 1999 est ainsi rédigée 'Autorisation de travaux à donner à la société Maria L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande formulée par M. [U], représentant de la SCI Maria, après avoir entendu les explication du conseil syndical et du syndic, donne son accord sur le projet de M. [U] de création d'un escalier intérieur reliant le lot 116 et le futur lot à créer sur la toiture terrasse du [Adresse 1] en remplacement de 1'accès existant. Cette autorisation est soumise toutefois : - à l'acquisition effective de cette partie de la toiture terrasse par la SCI Maria, - à 1'acceptation après vérification par l'architecte de l'immeuble, M. [F], du descriptif travaux à entreprendre et du choix de l'entreprise, cette création devant également faire l'objet d'une réception conjointe entre le syndicat, l'architecte et le futur acquéreur, - au choix de l'architecte de l'immeuble comme maître d'oeuvre sous la direction et le contrôle duquel seront menés les travaux, - à la production des certificats de qualification de l'entreprise choisie, de ses assurance dommages, responsabilité civile et constructeur en cours de validité, et à un extrait KBis récent de cette entreprise, - à la souscription de la SCI Maria d'une assurance dommages-ouvrage relative aux travaux effectués sur la terrasse et d'une assurance multirisques couvrant la terrasse' ; Les premiers juges ont exactement relevé que 'La résolution 9 n'est subordonnée à aucune condition. Concernant la résolution 9, il ressort en outre de la description des travaux par l'expert judiciaire, confirmé par l'architecte mandaté par la SCI Cortis, M. [G], qu'ils ont consisté à creuser dans la toiture de l`immeuble, pour créer un caniveau d'une dizaine de centimètres de profondeur. Ainsi, ces travaux comme ceux autorisés au profit de la SCI Maria affectent l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs, le toit. ll résulte des assurances produites par la SCI Cortis que ces travaux impliquent une assurance dommage ouvrage, comme pour les travaux de la SCI Maria. Dès lors. la complexité des travaux de la SCI Maria et ceux de la SCI Cortis est comparable au vu de la nature des travaux et de l'exigence d'un même type d'assurance, alors que le vote des travaux de Ia SCI Cortis n'a été subordonné à aucune condition,contrairement à celui pour les travaux au bénéfice de la SCI Maria' ; Le fait que postérieurement à l'assemblée générale du 25 février 2015, la société Cortis a justifié qu'elle bénéficiait d'une assurance dommages-ouvrage ne remet pas en cause le fait que l'assemblée générale n'a pas exigé qu'elle souscrive une assurance dommages-ouvrage relative aux travaux effectués sur la terrasse et d'une assurance multirisques couvrant la terrasse, comme elle l'a fait pour la société Maria ; La note technique de l'architecte missionné par la société Cortis, M. [G] (pièce 6 Cortis), attestant qu'il a recueilli l'avis de Mme [J] architecte en charge de l'étanchéité de la terrasse et de M. [Z] architecte de l'appartement sous-jacent en faveur de la réalisation du caniveau, est sans commune mesure avec les exigences qui ont été imposées à la société Maria soit : - 1'acceptation après vérification par l'architecte de l'immeuble, M. [F], du descriptif travaux à entreprendre et du choix de l'entreprise, cette création devant également faire l'objet d'une réception conjointe entre le syndicat, l'architecte et le futur acquéreur, - le choix de l'architecte de l'immeuble comme maître d'oeuvre sous la direction et le contrôle duquel seront menés les travaux, - la production des certificats de qualification de l'entreprise choisie, de ses assurance dommages, responsabilité civile et constructeur en cours de validité, et à un extrait KBis récent de cette entreprise ; Ainsi compte tenu de la différence notable de conditions, très élevées dans la résolution numéro 4 de l'assemblée générale du 12 mars 1999 à la charge de la SCI Maria alors qu'aucune condition n'existe dans la résolution 9 de l'assemblée générale du 25 février 2015 en faveur de la SCI Cortis, il convient de considérer que la rupture d'égalité entre la SCI Maria et la SCI Cortis est établie ; D'autre part, la ratification de travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, sans exiger le contrôle des travaux effectués est contraire à l'intérêt collectif, compte tenu du risque de l'absence de respect des règles de l'art et de désordres en conséquence ; la société Cortis de démontre pas que l'étanchéité de la toiture-terrasse était vétuste et même à le supposer, l'absence d'exigence du contrôle des travaux effectués reste contraire à l'intérêt collectif ; Ainsi les sociétés Maria et Theresia rapportent la preuve de l'abus de majorité, soit l'absence de profit pour la majorité, excepté l'intérêt personnel de la société Cortis à ratifier les travaux réalisés sans autorisation, et un but autre que l'intérêt commun de la copropriété, qui était concernant la ratification de travaux affectant les parties communes, réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, d'exiger le contrôle de ces travaux ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 9 de l'assemblée générale du 25 février 2015 ; Sur la remise en état d'origine des parties privatives modifiées sans autorisation La société Cortis estime que les travaux de remise en état emporteraient des conséquences disproportionnées par rapport à l'atteinte que l'annulation des résolutions a pour objet de sanctionner : - la remise en état d'origine des fenêtres A, B, C, D reviendrait à contraindre la société Cortis à faire poser des fenêtres qui ne sont pas en harmonie avec celles existantes, ce qui serait contraire aux intérêts de la copropriété et il n'est pas certain que cela puisse être réalisé puisqu'ils nécessiteraient une autorisation d'urbanisme en raison de la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble et du périmètre de protection, alors que l'architecte des bâtiments de France a demandé l'harmonisation des baies vitrées, - il en va de même pour la remise en place de la passerelle métallique et de l'escalier d'accès d'autant que celle-ci n'est clairement plus utilisée puisque sa suppression avait été acceptée par le syndic qui a mis la résolution de suppression au vote, comme par les copropriétaires qui avaient voté cette suppression, - la remise en état de la toiture impliquerait la démolition et la reconstruction partielle des ouvrages, alors que leur présence n'occasionne aucun préjudice à la copropriété pas plus qu'aux SCI demanderesses en première instance, compte tenu de la jouissance exclusive de la terrasse par la société Cortis, et priverait la SCI Cortis et son gérant de la jouissance du bien pendant de nombreux mois au regard de l'ampleur des travaux nécessaires ; Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Le demandeur est en droit de demander la remise en état des lieux en leur état initial des ouvrages modifiés sans autorisation du syndicat des copropriétaires conformément à l'article 25b de la loi numéro 65-557 du l0 jui1let 1965. En l'espèce, dans la mesure où les résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 sont annulées, la SCI Cortis ne bénéficie d'aucune autorisation pour les travaux y afférents alors qu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble' ; Sur les fenêtres A, B, C et D sur le lot numéro 124 (repérage des fenêtres selon le plan de l'agence SO-AN annexé au procès-verbal de l'assemblée du 7 juillet 2010) Il ressort de l'analyse ci-avant que la société Cortis n'a pas démontré que l'architecte des bâtiments de France avait imposé le changement des fenêtres ni qu'il ait demandé le respect de l'harmonisation des lucarnes ; elle ne justifie pas que les travaux de remise en état nécessiteraient une autorisation d'urbanisme qui ne pourrait pas être obtenue et qu'ils auraient des conséquences disproportionnées par rapport à l'atteinte que l'annulation des résolutions a pour objet de sanctionner : Sur la passerelle haute, de ses garde-corps et de l'escalier d'accès à cette toiture et à cette passerelle sur le lot numéro 124 Il convient de considérer que le fait que la passerelle métallique ne serait plus utilisée et que le syndic et les copropriétaires auraient accepté sa suppression ne constitue pas des conséquences disproportionnées par rapport à l'atteinte que l'annulation des résolutions a pour objet de sanctionner ; Sur les deux cheminées sur le toit du lot numéro 124 ( à gauche et à droite du repère C sur le plan de l'agence SO-AN annexé au procès-verbal de l'assemblée du 7 juillet 2010), sur la toiture de l'immeuble sur le lot numéro 173 avec la suppression du caniveau en partie basse de la façade de la véranda telle que décrit par l'expert judiciaire dans son rapport du 30 mai 2016 et sur la suppression de l'avancée de la façade du lot numéro 124 sur la terrasse, occupant une surface d'environ 70 cm de largeur sur 5,5 m de long Il convient de considérer que le fait que la remise en état de la toiture priverait la SCI Cortis et son gérant de la jouissance du bien pendant de nombreux mois au regard de l'ampleur des travaux nécessaires ne constitue pas des conséquences disproportionnées au regard de l'annulation des résolutions entérinant les travaux réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a ordonné à la SCI Cortis la remise en état dans l'état d'origine : des fenêtres A, B, C et D sur le lot numéro 124 (repérage des fenêtres selon le plan de l'agence SO-AN annexé au procès-verbal de l'assemblée du 7 juillet 2010) de la passerelle haute, de ses garde-corps et de l'escalier d'accès à cette toiture et à cette passerelle sur le lot numéro 124 des deux cheminées sur le toit du lot numéro 124 ( à gauche et à droite du repère C sur le plan de l'agence SO-AN annexé au procès-verbal de l'assemblée du 7 juillet 2010) de la toiture de l'immeuble sur le lot numéro 173 avec la suppression du caniveau en partie basse de la façade de la véranda telle que décrit par l'expert judiciaire dans son rapport du 30 mai 2016 et la suppression de l'avancée de la façade du lot numéro 124 sur la terrasse, occupant une surface d'environ 70 cm de largeur sur 5,5 m de long, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 250 € par jour de retard ; Sur la demande de dommages et intérêts Les sociétés Maria et Theresia sollicitent de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cortis à leur verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour atteintes graves aux parties privatives ; à l'appui de leur demande de dommages et intérêts en page 19 de leurs conclusions, elles précisent '10.000 € de dommages et intérêts pour atteintes graves aux parties communes et troubles de jouissance dans leurs parties privatives', 'les travaux modificatifs des parties communes sans autorisation préalable ... constituent une faute qui porte atteinte à la jouissance de tous les copropriétaires et le constat des travaux non autorisés démontre la réalité du préjudice des SCI Maria et Theresia fondant leur demande de réparation' ; En l'espèce, s'il ressort de l'analyse ci-avant que les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable sur des parties communes de l'immeuble, les sociétés Maria et Theresia ne précisent en quoi ces travaux ont créé des troubles de jouissance dans leurs parties privatives ni quel préjudice personnel elles sont subi en conséquence de l'atteinte à chacune des parties communes concernées par les résolutions annulées ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés Maria et Theresia de leur demande de dommages et intérêts ; Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, la SCI Cortis et le syndicat des copropriétaires succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a accordé aux sociétés Maria et Theresia leur demande de dispense ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Cortis et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux sociétés Maria et Theresia la somme supplémentaire unique de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Cortis et le syndicat des copropriétaires ;