En-tête
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13069 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBFB Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/01523 APPELANTES S.A.S. BFP CAPITAL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 805 263 738, prise en la personne de son Président, Monsieur [O] [P], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] S.A.S.U. STAINLESS 1 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 854 07 515, prise en la personne de son Président, Monsieur [V] [J], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Toutes deux représentées et assistées de Me Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 INTIMÉE S.A.R.L. FONGIC immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 437 729 627, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151assistée de Me Jean-david GUEDJ de l'ASSOCIATION JEAN-DAVID GUEDJ & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
***** Par acte du 12 septembre 2019 reçu par M. [L] avec la participation de M. [D], notaires, la société Fongic a promis de vendre à la société BFP capital un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], au prix de 6 410 000 euros, la promesse expirant le 29 novembre 2019. La promesse, avec faculté de substitution du bénéficiaire, a été conclue sous diverses conditions suspensives et a prévu le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 641 000 euros, la somme de 320 500 euros ayant été réglée par la société BFP capital et placée sous le séquestre du notaire. Par acte du 25 octobre 2019, la société Stainless 1 s'est substituée à la société BFP Capital dans le bénéfice de la promesse. L'option n'a pas été levée à l'échéance de la promesse. La société Fongic a alors assigné les sociétés BFP Capital et Stainless 1 aux fins de voir constater la caducité de la promesse et de condamnation à lui payer la somme due au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande des sociétés BFP Capital et Stainless 1 qui demandait au tribunal d'écarter des débats la pièce n°2 produite par la société Fongic ; - constaté l'expiration de la promesse de vente conclue le 12 septembre 2019 entre les sociétés Fongic et BFP Capital et déchu les sociétés BFP Capital et Stainless 1 du bénéfice de cette promesse ; - condamné solidairement les sociétés BFP Capital et Stainless 1 à payer à la société Fongic la somme de 641 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 21 janvier 2020, et dit qu'elles pourront se libérer partiellement de cette obligation par la perception des fonds placée sous le séquestre du notaire.. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la pièce 2 produite par la société Fongic ne contient que des éléments relatifs aux diligences effectuées par les notaires instrumentaires pour le compte de leurs mandants respectifs, sans qu'il soit fait état du contenu des négociations en cours entre les parties, qu'ils constituent donc un simple récapitulatif objectif des dates d'envoi des documents visés à la promesse et ne sont pas couverts par le secret professionnel. Sur la caducité de la promesse, le tribunal a constaté que la société Fongic établit que les trois conditions suspensives de l'absence de préemption par la collectivité, de l'absence d'hypothèque pour un montant supérieur au prix de vente ainsi que de l'absence de servitude d'urbanisme ou de restriction dépréciant la valeur du bien, ont bien été levées au 15 octobre 2019. Il en a conclu que la vente n'a pas été réalisée du seul fait du bénéficiaire, de sorte que, la promesse n'étant pas devenue caduque, l'indemnité d'immobilisation est due au promettant. Il a ajouté que la promesse prévoit qu'en cas de substitution le bénéficiaire substitué était solidairement tenu avec le bénéficiaire initial de l'ensemble des engagements figurant à l'acte. Les sociétés BFP capital et Stainless 1 ont interjeté appel du jugement. Pour conclure au rejet des demandes de la société Fongic, elles expliquent qu'il n'a pas été justifié dans le délai prévu par la promesse de la levée des conditions suspensives, ce qui a entraîné sa caducité. A titre subsidiaire, elles font valoir qu'en l'absence de cette justification, elles n'ont pas été en mesure de lever l'option d'achat qui lui avait été consentie et que par conséquent elle est fondée, au titre de l'indemnisation de son préjudice de réclamer la condamnation de la société Fongic à lui payer, à titre de dommages-intérêts, une somme correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation. La société Fongic conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société BFP capital et de la société Stainless 1 à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Motivation
SUR CE : Attendu que les clauses de la promesse relative aux conditions suspensives stipulent que ces conditions 'devront toutes être réalisées au plus tard le 15 octobre 2019 (...) ; qu' 'Au cas de non réalisation dans le délai de réalisation des conditions suspensives, et le cas échéant en l'absence de renonciation par une des parties au bénéfice de celle(s) stipulée(s) dans son intérêt exclusif dans le délai ci-après convenu, la promesse sera caduque de plein droit sans formalité aucune' et que 'Le Promettant adressera au Bénéficiaire la justification de la réalisation ou de la non réalisation des Conditions Suspensives à la Date de Réalisation des Conditions Suspensives. Promettant et Bénéficiaire donnent respectivement mandat à leur notaire : I. de procéder pour leur compte à la Notification au notaire de l'autre Partie, de la réalisation des Conditions Suspensives dans les conditions ci-dessus ; II. et de recevoir pour leur propre compte la Notification adressées à l'autre Partie' ; Attendu qu'il résulte de ces dispositions que la caducité de la promesse n'est acquise que lorsque les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue par la promesse, soit le 15 octobre 2019, et qu'il importe donc peu que la justification de la réalisation de ces conditions n'ait été faite que postérieurement à ce délai ; Attendu que, par conséquent, la promesse n'est pas devenue caduque, de sorte que le refus de la société Stainless 1 justifie sa condamnation, solidairement avec la société BFP capital au paiement de la somme de 641 000 euros correspondant au prix de l'option d'achat ; Attendu que la notification de la réalisation des conditions suspensives après le délai prévu par la promesse pour cette réalisation n'est pas fautive ; que la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la société BFP capital et par la société Stainless 1 doit être rejetée ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Rejette les demandes de la société BFP capital et de la société Stainless 1 ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Condamne la société BFP capital et de la société Stainless 1 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Fromantin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,