Cour d'appel, 2ème CH - Section 1, 9 février 2023, n° 19/00194

Motivation

MOTIVATION : Sur la fixation du prix du bail renouvelé : En droit, selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord des parties, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cependant, l'article L. 145-34 du même code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l'indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu'il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 permettant de déterminer la valeur locative. Au regard de ces dispositions, la modification des obligations respectives des parties constitue un motif de déplafonnement. Selon la jurisprudence, seules les modifications intervenues au cours du bail à renouveler, jusqu'à la date d'effet du nouveau bail, peuvent être prises en compte. Selon l'article R. 145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L. 145-33 dudit code s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-8. L'article R 145-8 alinéas 1 et 2 du code de commerce distingue entre les obligations respectives des parties relevant du contrat de bail et celles découlant de la loi. En application de ce texte, les obligations découlant de la loi, et génératrices de charges pour l'une ou l'autre des parties, peuvent être invoquées lors du renouvellement du bail, par celui qui est tenu de les assumer. L'augmentation de l'impôt foncier entre dans le domaine d'application de ce texte et doit être prise en compte lors de la fixation du prix du bail renouvelée : ' si elle est notable de par son importance, ' et si elle est intervenue au cours du bail expiré. En l'espèce, les consorts [S] concluent à l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de déplafonnement du loyer, en faisant valoir que : ' le tribunal n'a pas pris en compte l'absence d'évolution significative du loyer qui, en 38 ans, est passé de la contre valeur en francs de 2652,61 euros à 3870,92 euros, soit une augmentation de 1218,31 euros seulement en 38 ans ; ' la valeur locative cadastrale d'un bien sert de base d'imposition aux divers impôts locaux et les valeurs locatives des locaux professionnels sont assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés ; or la taxe foncière d'[Localité 3] a évolué ce qui atteste nécessairement de l'évolution de la valeur locative ; ' dans le même temps, une autre pharmacie, située également dans l'hypercentre d'Aire sur Adour a vu son loyer augmenter de 36 % entre 2006 et 2014, son loyer étant quatre fois supérieur à celui de la pharmacie [B] ; ' le loyer n'a pas augmenté sur la période de référence, se situant à 3870,92 euros, alors que la taxe foncière a augmenté de 31,05 % passant de 847 euros à 1110,00 euros, sa part du loyer annuel évoluant de 21,88 % à 28,67 % entre 2007 et 2015 ; ' il convient d'y ajouter l'évolution des primes des assurances que le bailleur doit obligatoirement souscrire en application de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 modifiée par la loi ALUR de 2014 lors que le local loué est situé dans une copropriété ; la charge annuelle de primes d'assurance multirisque passant de 639,66 euros en 2007 à 1046,90 euros en 2014, année où elle devient obligatoire, représentant environ 30% des loyers perçus ; ' le bail prévoit que les réparations d'entretien et ou travaux restent à la charge du preneur, or l'ensemble des réparations qui auraient dû être prises en charge par madame [B], au niveau des étages supérieurs des locaux loués, ont été négligées, selon le rapport d' expertise; de sorte que la vétusté de l'immeuble est la conséquence de l'absence d'entretien de la chose louée. Madame [B] née [O] s'oppose au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, aux motifs que : ' la faible évolution du montant du loyer ne constitue pas en soi un critère de déplafonnement prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce, pas plus que l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage ; ' Pour être prises en compte les modifications des obligations respectives des parties doivent découler du contrat de bail ou des lois et règlements et être intervenues au cours du bail expiré, au cas d'espèce entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015 ; qu'à cet égard, il est indifférent que le taux de la part communale de la taxe foncière ait augmenté de 7,17 points, soit de 70,29 % entre 2000 et 2014, alors que si l'augmentation a été de 6 points entre 2000 et 2007, elle n'a été que de 1,4 points entre 2007 et 2014 ; ' l'évolution des facteurs locaux de commercialité invoquée ne repose que sur la gratuité du stationnement sur la commune d'Aire sur Adour, intervenue en janvier 2018, soit après la période du bail expiré ; ' au final, les bailleurs échouent à démontrer l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce pendant la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015. Sur ce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du bail et du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués, situés [Adresse 2] se composent des éléments suivants : ' au sous sol : la moitié de la cave , ' au rez-de-chaussée : un couloir d'entrée, une grande pièce à usage de pharmacie, une petite pièce donnant sur le canal et donnant accès à la cave, ' au premier étage : une grande pièce en façade, deux petites pièces y faisant suite et une autre pièce aménagée en cuisine ; les deux premières pièces étant aménagées pour le stockage de médicaments et les deux autres en logement pour le remplacement éventuel du pharmacien, ' au deuxième étage : trois pièces et un grenier non aménagé. Selon le bail, les lieux sont destinés à l'usage exclusif de pharmacie et au logement temporaire du remplaçant du pharmacien. Le preneur a l'obligation d'entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant toute la durée du bail et de les rendre en bon état de réparations locatives à sa sortie. Il a également à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la pharmacie... étant précisé que toutes réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devanture, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la pharmacie sont exclusivement à sa charge. Le bail prévoit en outre qu'il devra supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit d'un défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel, ou de la clientèle. Il doit également souffrir l'exécution de toutes réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques que le propriétaire estimerait nécessaires. Les locaux sont implantés dans un immeuble ancien formant une petite co propriété. La superficie des locaux est de 355 m². La surface commerciale pondérée retenue par l'expert est de 89,75 m². Le loyer était de 3870,92 euros, non soumis à TVA, à l'échéance du bail à renouveler. L'expert estime que les locaux bénéficient d'un très bon emplacement en plein centre ville, à une quarantaine de mètres de la place du commerce, « ses belles et singulières halles octogonales et son vaste parking gratuit ». [Adresse 7] est une voie semi-piétonne, bordée de commerces de toutes natures, à sens unique de circulation. Deux places de stationnement gratuit limité à 15 Mm, sont aménagées devant la vitrine de la pharmacie. L'expert n'a pas retenu de modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur, entre 2007 et 2015 : pas de hausse de population, pas de gros travaux, pas d'aménagements particuliers, étant rappelé que le stationnement est devenu gratuit au centre ville, le 1er janvier 2018, soit après l'échéance du bail expiré. Sur l'évolution de 31,05 % sur 9 ans, des taxes foncières, l'expert relève que cette augmentation n'a rien d'exceptionnel, alors que le loyer aurait augmenté de 45,92 % sur la même période. Toutefois, il ressort des correspondances échangées entre le conseil des bailleurs et l'expert judiciaire, après le dépôt de son rapport, que l' évolution du loyer retenue par Monsieur [K] se fonde sur le tableau erroné communiqué par les bailleurs et qui faisait état d'un loyer passé de 2652,61 euros en 2007 à 3870,92 euros en 2015, alors qu'en réalité, le loyer était déjà de 3870,92 euros en 2007, le montant de 2652,61 euros représentant la contre valeur en euros du loyer du bail signé le premier janvier 1980 (17400 francs). Cet argument n'est pas contesté par la locataire. Or, d'après le tableau rectificatif figurant dans les conclusions des appelants et retraçant l'évolution de la taxe foncière depuis 2007, la taxe foncière s' élevait à 847 euros en 2007, soit 21,88 % du montant du loyer, et à 1110 euros en 2015, soit 28,67% du loyer, d'où également une augmentation de 31,05 % de la taxe foncière sur la période du bail à renouveler et une érosion du revenu locatif annuel, taxe foncière déduite, de 6,8 % et 263 euros en 2015, par rapport à 2007. Si cette évolution peut apparaître non exceptionnelle sur 9 ans, il convient cependant de tenir compte de l'évolution des primes de l'assurance responsabilité civile propriétaire non occupant, obligatoire depuis 2014, volontairement souscrite auparavant, et qui est passée de 644,00 euros en 2007 à 1046,90 euros en 2015, soit une augmentation de 62,56 %. Ainsi, en 2007, le revenu locatif du bailleur, déduction faite des taxes foncières et de la prime d'assurance responsabilité civile, s'élevait à 2379,92 euros. En 2015, ce revenu n'était plus que de 1714,02, soit une diminution de 27,97 %. Compte tenu du niveau du loyer annuel, cette augmentation des charges supportées par le bailleur, à raison de ses obligations légales, constitue une modification notable de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. L'expert judiciaire, conformément à la demande de la cour, a recherché la valeur locative des locaux loués qu'il a fixée, sur la base d'un prix au m² de surface pondérée de 91,40 euros, à 8200,00 euros. L'expert a appliqué au prix moyen au m² des locaux de comparaison examinés (107,52 euros), soumis à des baux tous commerces, un abattement de 15 % , pour tenir compte de la destination exclusive des locaux litigieux, ce que conteste les bailleurs. Toutefois, la destination de bail exclusif est bien un élément de nature à minorer la valeur locative, en rendant plus difficile la cession du bail et en interdisant aux preneurs d'exercer dans les locaux l'activité de leur choix. Le fait qu'au cas d'espèce le preneur exerce une profession réglementée soumise à numerus clausus ne saurait remettre en cause cette analyse. La méthode de l'expert n'étant pas sérieusement contestable, la cour fixe le prix du bail renouvelé à la somme de 8200,00 euros hors charges, à effet au 1er janvier 2016, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dus pour au moins un an sur la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel, et ce à compter de l'assignation du 14 mars 2018. La demande tendant à voir fixer le loyer provisionnel annuel à 9220,00 euros est sans objet. Sur les demandes annexes : Compte tenu de l'issue du litige, la demande de loyer contenu dans le dernier mémoire des bailleurs, avant introduction de l'instance en fixation du loyer, étant sans commune mesure avec la valeur locative des locaux, mais le loyer étant finalement déplafonné, il convient de dire que les dépens de l'entière procédure incluant le coût de l'expertise seront supportés pour moitié par chacune des parties. Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.