Cour d'appel, 3e chambre civile, 9 février 2023, n° 18/00548

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT I/ Sur la nullité de la vente pour dol En application de l'article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. L'erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. Le dol ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. En l'espèce, un document commercial établi sous les références les " [Adresse 15] " et " Garrigae Investissement " rédigé en anglais, proposait différents investissements immobiliers vendus en vente en l'état futur d'achèvement, intitulés " option de lease back " ou " achat pur et simple " prévoyant, pour les options en " leaseback ", " un rendement financier net " par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vantait " une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation ". Le document précisait " le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6% ", " le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an' ". 1) Sur le dol a - Sur la mise hors de cause de la société HPA Holding et des intermédiaires Il ressort de l'examen des documents produits que : - la documentation commerciale est établie sous les références " [Adresse 15] " et celles en bas de page de " Garrigae Investissement " avec le numéro de RCS 447 690 660 et son adresse [Adresse 3] à [Localité 9], - l'acte de réservation est conclu le 15 août 2007 par Monsieur et Madame [L] avec la SCI [Adresse 15] représentée par la SARL Garrigae Développement devenue HPA Holding et comporte le même logo en bas de page " Garrigae Investissement " que celui du document commercial, - l'acte de bail commercial est signé avec la SARL Garrigae Hotels et Resorts représentée par M. [G] [S], son gérant, - la vente de l'immeuble est conclue par la société [Adresse 15] domiciliée [Adresse 3] à [Localité 9], représentée par la SARL Garrigae Developement devenue HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels et Resorts représentée M. [G] [S]. Si la SARL HPA Holding anciennement dénommée SARL Garrigae Développement, qui intervient comme holding du groupe Garrigae, n'a régularisé l'acte de réservation et l'avenant au bail conclu avec Monsieur et Madame [L] qu'en qualité de gérante de la société [Adresse 15] et de la SAS Garrigae Hotels et Resorts et non en qualité de cocontractant direct, en revanche la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous son logo suivi de son numéro RCS 447 690 660 et non celui de la société [Adresse 15]. Il en résulte qu'en qualité de rédacteur de cette plaquette publicitaire, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, remise directement aux investisseurs, elle a contrôlé directement son contenu et a assuré elle-même, grâce à ce document, la commercialisation et promotion du programme d'investissement " [Adresse 15] ". A ce titre, elle n'est pas intervenue en qualité de gérante, mais comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la Société [Adresse 15] et de la SARL Garrigae Hotels et Resorts, preneuse du bail et doit répondre d'éventuels agissements de dol. b - Sur le dol de la SCI [Adresse 15] et de la SARL HPA Holding La SCI [Adresse 15] fait valoir qu'elle n'a pas proposé directement la vente à Monsieur et Madame [L] qui ne démontrent aucune man'uvre dolosive, ni intention dolosive et qu'elle n'a commis aucune faute, puisqu'elle a vendu un bien en vente en l'état futur d'achèvement achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne démontre qu'elle garantissait la rentabilité locative de l'opération, les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituant un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. Selon la plaquette de commercialisation présentée par " Les jardins de St Benoît " avec le logo Garrigae investissements et le numéro RCS 447 690 660, le projet d'investissement, à [Localité 17], est présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée " comme la plus dynamique en France ". Elle précise que " le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international " et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien " directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA ". Cette documentation stipule : " le propriétaire à l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l'ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien lui-même et de la part d'utilisation personnelle sollicitée ". Le projet de bail commercial meublé, annexé à l'acte de réservation prévoit : "- un loyer pour un montant annuel de 14 042 euros TTC, - en nature, par le biais d'un "budget vacances" c'est à-dire une mise à disposition de l'habitation quelques semaines dans l'année". Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre Monsieur et Madame [L] est la garantie de l'investissement présentée dans la documentation commerciale et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de meublé. Si la documentation commerciale " Les jardins de St Benoît " fait référence à la fin du texte à " une garantie de rentabilité locative ", la mention expresse de " revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien " située dans le corps du texte, trompe l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie. Monsieur et Madame [L], à la lecture de ces documents commerciaux, du prévisionnel et du bail signé dès la réservation avec la reprise expresse dans le paragraphe " Loyers ", de la mention, en plus du montant du loyers, 4,76 % du prix d'acquisition HT du montant de l'investissement, qui n'est pas une mention généralement précisée dans la rédaction des baux, alors que le bail est conclu pour 9 années et que le montant des loyers pour cette période ne représente pas cette somme, pouvaient légitiment faire croire à une garantie de paiement et non à la garantie de la seule rentabilité. En présentant à Monsieur et Madame [L] un revenu et une rentabilité garantis, " sans les ennuis et les incertitudes de la location " tant sur la durée que dans son montant, tel que justifiés par le prévisionnel et le bail signé lors de la réservation, les sociétés ont induit Monsieur et Madame [L] en erreur et justifié leur investissement, qu'ils n'auraient pas réalisé à ces conditions, s'ils n'avaient pas été assurés de cette garantie, la seule défiscalisation si elle entrait dans leur décision, étant insuffisante à elle seule, par rapport aux risques d'une opération réalisée à l'étranger pour une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], lieu inconnu de leur part pour le prix de 326 508 euros. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en vente en l'état futur d'achèvement louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer les acquéreurs, sont de simples consommateurs, que la garantie annoncée concernait exclusivement, celle de la conclusion d'un bail commercial et non les loyers. Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. Or, le promoteur ne démontre pas avoir donné cette information à Monsieur et Maame [L] lors de la signature des différents actes, les 15 août 2007 et 17 avril 2008, et il les a incités à contracter, malgré les risques encourus qui leurs ont été cachés. En effet, dans le même temps, le Groupe Garrigae, par courrier de la société Garrigae Investissement du 27 octobre 2008, justifiait le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui se sont avérés directement ou indirectement fondés par l'absence de règlement des loyers, dès fin 2010, après une année d'exploitation. Il s'ensuit que la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de Monsieur et Madame [L] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement et ce que soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a ainsi pas été clairement expliqué aux acheteurs quant à la garantie des loyers. Or, cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la société Garrigae Hotels et Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de Monsieur et Madame [L], toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. Cette erreur n'a pas été couverte par la signature de l'acte de vente tel que le soutient la Société [Adresse 15] puisqu'en l'espèce le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés, qui ont servi de base à l'établissement de l'acte de vente, lequel n'est qu'un des éléments du montage juridique global défini dans les documents commerciaux constituant de par leur contenu des documents contractuels. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente reçu par acte authentique établi en l'étude notariale de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y] le 17 avril 2008, la SCI [Adresse 15] ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement a conclu une vente en l'état futur d'achèvement avec Monsieur et Madame [L] portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], pour le prix de 326 508 euros. c - Sur le dol du Crédit Immobilier de France Pour assurer le financement de leur investissement Monsieur et Madame [L] ont signé avec la banque Crédit immobilier de France, intervenu à l'acte notarié du 17 avril 2008, un prêt de 280 250 euros en principal garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 105 208, 80 euros et par une inscription d'hypothèque conventionnelle à concurrence de 175 041,20 euros. Le Crédit Immobilier de France fait valoir qu'il n'a pas participé à l'opération de promotion, n'est pas intervenu dans la phase de commercialisation mais a été démarché par Monsieur et Madame [L], et n'engage pas sa responsabilité sur un projet financier de défiscalisation qui concernait des clients avertis. Les documents commerciaux " [Adresse 15] " définissant l'opération, se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français, en raison des taux d'intérêts plus bas et mentionnent " certaines banques travaillant avec nos courtiers en crédits favoris ". Or, le Crédit Immobilier de France n'est pas la banque de financement de l'opération de construction en vente en l'état futur d'achèvement, le compte centralisateur mentionné dans l'acte authentique de vente étant la société Calyon, et elle est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif. Dès lors, il n'apparaît pas comme ayant la qualité de cocontractant de l'opération de commercialisation des maisons " [Adresse 15] ". Ainsi, aux termes des éléments versés aux débats par Monsieur et Madame [L], ces derniers ne rapportent pas la preuve dont ils ont la charge, de la participation du Crédit Immobilier de France à la commercialisation de l'opération financée, ni de liens avec le promoteur susceptible de générer un dol. 2) Sur les conséquences de l'annulation Il est constant que la nullité a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. a - Sur les restitutions En application de l'article L312-12 du code de la consommation devenu L313-36 l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve annulé de plein droit. En application de l'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige s'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour au paiement. En l'espèce le prêt contracté avec le Crédit Immobilier de France a été souscrit exclusivement pour l'acquisition de l'immeuble. Or, la banque n'a pas été défaillante dans son devoir de mise en garde qui portait sur la capacité d'emprunt et non sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée, alors qu'il n'est pas démontré que la banque détenait des informations sur les risques de l'opération, cette dernière étant extérieure à l'opération de commercialisation et à l'opération immobilière dans son ensemble En l'absence de dol et de faute du Crédit Immobilier de France au visa de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, sa responsabilité ne peut être recherchée et Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leur demande de condamnation, à son encontre du préjudice spécial réclamé. En revanche, l'annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l'annulation du prêt affecté, ayant servi à l'acquisition immobilière, souscrit auprès du Crédit Immobilier de France, de sorte que le Crédit Immobilier de France ne peut prétendre à voir l'inscription d'hypothèque et de privilège de deniers continuer à produire des effets ni à se voir payer la somme de 163 038 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019. En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et l'annulation du contrat de vente et de plein droit du contrat prêt reçu par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], le 17 avril 2008, sera prononcée, entraînant : - la restitution par la banque à Monsieur et Madame [L] des intérêts du prêt, qui n'ont pas à être assortis à l'intérêt légal depuis l'assignation, - la restitution de la somme de 52 256 euros par la SCI [Adresse 15] et la société HPA Holding au titre de la restitution de leur apport personnel, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, date de la première assignation, - la restitution par la SCI [Adresse 15] au Crédit Immobilier de France prêteur disposant d'un privilège de la somme de 280 250 euros correspondant à la restitution des fonds, demandée par ces derniers, qu'elle a perçus au titre de la vente de l'immeuble, incluant le montant de la restitution de TVA ayant servi à régler les trois dernières situations, avec intérêts au taux légal, étant précisé que cette restitution, qui ne concerne que le seul prix d'achat réglé résulte de l'annulation de la convention de vente pour dol, et ne constitue donc en aucun cas un enrichissement sans cause, tel que le soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, lesquels ne justifient, à titre surabondant, d'aucun décompte. Enfin compte tenu de la nullité du contrat de vente, Monsieur et Madame [L] restitueront l'immeuble objet de la vente annulée, au vendeur, la SCI [Adresse 15], outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 17 avril 2008, aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 15]. b - Sur les autres sommes réclamées à titre de préjudice En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé. Sur la restitution des loyers Si la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding avaient donné à Monsieur et Madame [L] des informations complètes et précises sur l'absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l'aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, ces derniers n'auraient pas contracté aux mêmes conditions. Le préjudice né du dol de la Société [Adresse 15] et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu'en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. Or, Monsieur et Madame [L], qui demandent le règlement de la somme de 280 840 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers, ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance. Par ailleurs et surtout, le bail commercial conclu ne l'a été que parce que, du fait de la vente, Monsieur et Madame [L] devenaient propriétaires du bien. La vente ayant été annulée, le bail commercial se trouve dépourvu d'objet et de cause, Monsieur et Madame [L] n'ayant au surplus pas qualité pour en être les contractants. Dans ces conditions, Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leur demande de remboursement de loyers. Sur la restitution des frais Monsieur et Madame [L] réclament en outre la restitution de la somme de 19 827,57 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assortis de l'intérêt aux taux légal à compter du 17 avril 2008. La SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding reconnues responsables de dol, seront condamnées in solidum à régler cette somme résultant de l'annulation des conventions. Sur le préjudice moral Monsieur et Madame [L] ont dû engager une procédure judiciaire longue en France et subir les tracasseries inhérentes. Ils ont de ce fait subi un préjudice moral qu'il convient d'évaluer à la somme de 5 000 euros. III/ Sur la responsabilité du notaire Deux actes ont été reçus par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], le 17 avril 2008, Monsieur et Madame [L] étant représentés par Madame [W] [U], clerc de notaire, l'un concernait la vente de la maison, l'autre le financement par prêt de la Société Générale. Monsieur et Madame [L] font valoir que la SCP Alain Benedetti, [D] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils soulignent que la SCP de notaire était le notaire habituel de Monsieur [G] [S] sous couvert du Groupe Garrigae. La SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon soutient quant à elle que le notaire n'a commis aucune faute et que Monsieur et Madame [L] ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. La restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l'acte peut être tenu de réparer et qu'elle ne peut donc, en l'absence d'autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie. Il est constant que les obligations du notaire qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite. Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil, cette obligation devant prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. En l'espèce, il ressort du contrat de réservation que le dépôt de garantie a été payé par virement à l'ordre de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], que l'office notarial recevant la vente est l'office notarial du Palais représenté par Maître [D] [Y] et que le dépôt de garantie sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et Maître [D] [Y] ouvert auprès de la Trésorerie générale et dans la plaquette, la SCP Alain Benedetti et Maître [D] [Y] étant le notaire chargé des actes. Par ailleurs, l'acte de vente reçu par la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon stipule que les acquéreurs sont représentés à l'acte par un clerc de notaire, une procuration ayant été établie au profit de Madame [F] [T], clerc de notaire de l'Etude de Maître [Y] le 4 mars 2008. La procuration, signée par-devant un " Notary Public ", mentionne que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement " ouverture de chantier ", que la banque Calyon domiciliée [Adresse 1] à [Localité 14] garantit l'achèvement des maisons individuelles et des villas et la réalisation des équipements indispensables à l'utilisation de chacun de ces immeubles, et que le remboursement de TVA, à hauteur de 16,39% du prix toutes taxes comprises, conséquence de la location commerciale consentie, sera affecté au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté que la construction s'est trouvée achevée, que les conditions de l'acte de vente ont été exécutées dans les termes de la convention et de l'opération de récupération de la TVA envisagée, et que le notaire s'est assuré dans son acte de la garantie d'achèvement de l'opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir les avantages fiscaux. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la société Garrigae Hotels et Resorts et précise la nécessité d'option par l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA, ce qui constitue une condition du bénéfice de la récupération de cette dernière, il n'est pas démontré que le bail conclu avant la signature de l'acte et l'acte de réservation aient été établis par le notaire, alors qu'il apparaît, aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 8 décembre 2010, que la société Garrigae Investissement devenue SARL HPA Holding, disposait d'une responsable juridique embauchée depuis juillet 2006. Le seul fait que les coordonnées du notaire, chargé de l'établissement des actes notariés, soit mentionnées sur la plaquette qui indiquent " leur coordonnées peuvent être communiquées sur demande " et sur l'acte de réservation et que le versement de l'acompte soit stipulé effectué sur son compte, s'agissant d'une garantie légale, ne prouve pas, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [L] que le notaire soit intervenu au moment de la négociation et de la signature du contrat de réservation, ni qu'il ait été informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Angleterre, mais simplement qu'il était chargé de l'établissement des actes authentiques. Aucun élément ne démontre ainsi que le notaire serait intervenu dans la phase pré-contractuelle, son nom ayant été utilisé sur la plaquette par le Groupe Garrigae, sans la mention de ses coordonnées, et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé Monsieur et Madame [L] : - de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire qui ne faisait pas partie des actes nécessaires à l'établissement de l'acte authentique et des risques inhérents au bail commercial auquel il était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique, - de l'insolvabilité à venir du preneur, dont il n'est pas démontré qu'il pouvait avoir connaissance au jour de la signature de l'acte, alors qu'aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier, il ne restait en octobre 2008 que 10 villas à vendre sur les 180 logements du programme [Adresse 15] et que l'opération a pu être chiffrée à plus de 50 millions d'euros, - de vérifier l'équilibre économique de l'opération, qui s'inscrivait par ailleurs dans un programme mixte de location et d'occupation, à défaut de mission particulière et d'éléments d'appréciation qu'il n'avait pas à rechercher d'office. A titre surabondant, il sera fait observer que dans l'hypothèse d'un manquement par le notaire à son obligation de conseil, le préjudice éventuel ne pourrait être constitué que d'une perte de chance, dont il n'est pas demandé réparation. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire. IV/ Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera confirmé, sauf concernant les demandes de Monsieur et Madame [L] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens qui seront mis à la charge de la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, à l'exception des dépens de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon qui seront à la chargede Monsieur et Madame [L]. En cause d'appel, il sera fait droit en son principe à la demande de Monsieur et Madame [L] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, les demandes des autres parties étant rejetées. Par ailleurs, les dépens d'appel seront mis à la charge de la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, à l'exception des dépens de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon qui seront à la charge de Monsieur et Madame [L].