Cour d'appel, 4e chambre 2e section, 17 janvier 2023, n° 21/00492

Motivation

SUR CE, LA COUR, Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. Mme [P], en dépit des termes du dispositif de ses conclusions, ne critique pas le chef du jugement entrepris qui met hors de cause la SELARL [C] [W]-[J] [X], lequel n'est pas non plus contesté par les intimés. Ce chef du jugement entrepris doit donc être confirmé. *** Le syndicat principal fait grief à Mme [P] d'avoir effectué des travaux dans son jardin, partie commune à jouissance privative, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires alors que son lot ne disposait ni de loggia ni de terrase/socle en béton pouvant être fermée à la seule condition d'un agrément de l'architecte de l'immeuble. 1 - Sur la recevabilité à agir du syndicat des copropriétaires principal Mme [P] soutient que seul le syndicat secondaire dont dépend le bâtiment A au sein duquel se trouve cette loggia a intérêt à agir en démolition de ces travaux et en remise en état, en ce qu'il est seul concerné par ce litige, même relatif au sol partie commune, dès lors qu'elle dispose d'un droit de jouissance exclusif sur le jardin dans lequel est construite cette loggia. La cour retient cependant, à l'instar du jugement entrepris, que ce syndicat est recevable à agir en démolition de ces travaux en ce qu'ils affectent le sol, partie commune de l'ensemble immobilier et non du seul bâtiment A. Il suffira d'ajouter que le règlement de copropriété en ses pages 10 à 12 relatives à la définition des parties communes et des parties privatives - auxquelles renvoie l'argumentaire de Mme [P] sans d'ailleurs les citer avec la précision suffisante (ses conclusions p.7) - n'est pas de nature à combattre la pertinence des motifs du premier juge ci-dessus repris. En effet, d'une part, Mme [P] ne conteste pas que le sol de l'ensemble immobilier est une partie commune générale à celui-ci au sens de ce règlement et d'autre part, elle invoque vainement une exception à cette règle fondée sur sa jouissance exclusive du jardin dans lequel est construite la loggia, dès lors que ce jardin qui n'est pas privatif n'est pas inclu dans la définition des parties privatives qu'en donne ce règlement. A cet égard, il est constant que le droit de jouissance exclusif d'une partie commune ne constitue pas un droit de propriété mais un droit d'usage privatif sans incidence sur le caractère commun du sol d'emprise concerné (V. Par ex Civ 3, 23 janvier 2020, n° 18-24676). Enfin, au vu des motifs qui précèdent, les attestations d'incompréhension de certains copropriétaires (pièces 11-12), en l'état du retrait de la résolution sept de l'assemblée générale annuelle du syndicat secondaire de la résidence [11] datée du 15 octobre 2014 qui prévoit d'agir contre Mme [P] n'étayent utilement l'irrecevablité à agir du syndicat principal, étant relevé qu'il ne résulte pas manifestement de cette résolution un 'aveu extrajudiciaire' sans plus de précision quant à son objet et à son auteur. Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef de la recevabilité à agir du syndicat principal. 2 - Sur la mise hors de cause de la SAS [C] [W]-[J] [X] Mme [P] fonde ses demandes subsidiaires dirigées contre la SAS [C] [W]-[J] [X] sur l'agrément qu'il aurait donné aux travaux litigieux en cosignant le courrier que le syndic lui a adressé le 14 mai 2013 pour les autoriser. La SAS [C] [W]-[J] [X] n'étaye pas sa demande de mise hors de cause, à laquelle aucun paragraphe distinct de sa discussion n'est dédié, se bornant à des arguments de fond selon lesquels son intervention se limite à un contrôle a postériori de conformité de la construction en question aux prescriptions fixées dans les documents déposés au syndic, sans examen préalable de conformité ni des travaux projetés , ni de leurs conditions d'exécution. En cet état, sa demande de mise en de cause ne peut être accueillie. 3 - Sur les demandes en démolition et en remise en état des lieux Le jugement entrepris retient, après avoir exactement rappelé que le droit de jouissance exclusive conféré par le règlement de copropriété à un copropriétaire sur une fraction de partie commune ne donne pas à ce dernier le droit de construire et après avoir relevé que Mme [P] ne produisait pas aux débats son titre de propriété , retient : - que le lot de Mme [P] est une chambre de service qui ne dispose pas d'une loggia à l'origine ni d'une terrasse avec un socle en béton - que le règlement de copropriété n'autorise la fermeture que d'une loggia ou terrasse existante - que les attestations de Mme [P] dont il ressort qu'à l'acquisition de son bien en 2008, il y avait une terrasse avec un socle en béton sont sans incidence au vu de ce qui précède. Il en conclut que la seule absence d'autorisation donnée à Mme [P] par l'assemblée générale des copropriétaire pour réaliser des travaux sur les parties communes suffit à justifier la demande de démolition de ces derniers et de remise en état des lieux. Mme [P] soutient pour le contester qu'elle ne peut être condamnée à démolir un socle de béton qu'elle n'a jamais fait construire et une loggia dûment autorisée par le syndic avec l'agrément de l'architecte tel que prévu au règlement de copropriété, dès lors que : - aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit que les terrasses ou loggias ne peuvent être fermées que si elles sont constituées par une dalle de béton préexistante - le règlement de copropriété ne prévoit pas non plus que la loggia ou la terrasse doit exister depuis l'origine - le jugement entrepris inverse la charge de la preuve de la préexistance d'une dalle de béton alors qu'il est hautement improbable au vu du descriptif commercial de l'opération que son lot, qui constitue un studio et non une chambre de service, ne dispose pas d'une terrasse et ou d'une loggia et alors, au demeurant qu'elle produit des attestations et photos à ce sujet et que le syndic s'est référé dans ses conclusions de première instance à la certification par l'architecte lors de l'autorisation de travaux de la préexistence d'un socle  - les travaux litigieux ont été réalisés sur ses parties privatives et n'exigeaient donc que l'agrément de l'architecte tel que prévu au règlement de copropriété, qu'elle a obtenu - le syndicat principal ne peut que se retourner contre le syndic s'il estime que celui-ci a autorisé à tort les travaux qu'il conteste - il n'est démontré aucune atteinte à l'harmonie de l'immeuble qui comporte de nombreuses loggias, les travaux litigieux sécurisant en outre ce dernier. La cour retient ce qui suit. Le syndicat des copropriétaires invoque l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaire pour réaliser des travaux en partie commune. Or, il jugé au point qui précède que ces travaux affectent une partie du sol, partie commune de l'ensemble immobilier, sur laquelle Mme [P] dispose d'un droit de jouissance exclusive qui ne lui donne pas le droit de construire de sorte qu'une autorisation d'assemblée générale des copropriétaire est requise à cette fin. C'est donc à Mme [P] - qui soutient qu'une telle autorisation, dont elle ne conteste pas le principe, n'est pas requise par le règlement de copropriété - qu'incombe en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve que les conditions que pose ce règlement pour autoriser la couverture d'une loggia sans cette autorisation sont remplies. Or, Mme [P] qui reconnaît elle-même avoir demandé l'autorisation non pas seulement de fermer la loggia mais de la réaliser (conclusions p.16, § 7 et 10), ce qui résulte d'ailleurs de sa demande (sa pièce 3) admet donc qu'aucune loggia n'existait avant ses travaux contestés. Par ailleurs, selon les dispositions non contestées de ce règlement de copropriété (pièce appelante 1 p. 13 in fine et pièce 11 syndicat principal p.12), expressément reprises par le jugement entrepris, 'les propriétaires des lots comportant des terrasses ou loggias auront le droit de les clore mais uniquement sous réserve de l'agrément de l'architecte de l'ensemble immobilier', peu important à cet égard que le lot litigieux soit une chambre de service ou un studio. La clôture de loggias ou terrasses impliquant l'existence d'un socle préexistant pour la permettre, Mme [P] ne soutient pas sérieusement 'qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit que ces terrasses ou loggias ne peuvent être fermées que si elles sont constituées par une dalle de béton préexistante' (en gras et souligné par elle) et que les premiers juges ont ajouté une condition au règlement de copropriété. Dans le silence de ce règlement de copropriété, la création d'une terrasse sur une partie commune à l'ensemble immobilier, même objet d'un droit de jouissance exclusive , n'est pas visée par le règlement de copropriété et nécessite donc une autorisation d'assemblée générale des copropriétaires à laquelle ne saurait être substituée une autorisation du syndic. Or, Mme [P] ne justifie pas de l'existence, préalablement aux travaux litigieux, de la terrasse ou dalle en béton destinée à recevoir la fermeture de loggia souhaitée,. En effet, Mme [P] ne verse pas aux débats son titre de propriété et rien ne permet de rattacher avec certitude à son lot les photos produites . En outre, ni les attestations, ni la référence vague, voire hypothétique, au descriptif publicitaire de l'opération immobilière ne suffisent à justifier de l'existence d'une terrasse. Mme [P] invoque encore vainement l'assignation et les conclusions en première instance du syndic selon lesquelles l'architecte lui aurait 'certifié (...) la prééxixtence d'un socle', dès lors qu'elles ne sont pas produites ni d'ailleurs précisément et intégralement citées dans leur contenu prétendu pertinent. Il en est de même de l'absence de référence à la réalisation d'un tel socle dans sa demande d'autorisation de travaux, laquelle ne suffit pas à caractériser sa préexistence aux travaux en question. A l'inverse, l'architecte de la copropriété a écrit à Mme [P] le 21 novembre 2013 : 'dans votre cas, le socle n'est pas existant d'origine' et aucun élément objectif en débat se référant aux règlements de la copropriété de l'ensemble immobilier et à leurs plans ou annexes ne permet de le contredire. Néanmoins, le syndicat principal procède par affirmation s'agissant de l'atteinte à l'harmonie de l'ensemble immobilier ainsi que le fait justement valoir Mme [P]. Ainsi et alors même qu'il n'est invoqué aucun préjudice particulier résultant pour la copropriété de l'absence d'autorisation préalable par une assemblée générale aux travaux litigieux, la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée de ce défaut d'autorisation, par rapport à l'objectif poursuivi par cette dernière, qui tend aux respect des droits des copropriétaires sur les parties communes concernées. Ce d'autant que la chronologie des faits (pièces appelante 3-7 et pièces architecte 2 et 4) enseigne ce qui suit. Par courrier du 10 mai 2013, Mme [P] demandait que 'son projet de loggia' soit porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires et joignait le devis des travaux correspondant. Par courrier du 14 mai 2013, le syndic de l'immeuble lui indiquait avoir étudié sa demande de travaux, lui précisait qu'ils devront être exécutés conformément aux plans déposés et lui donnait son accord, sous réserve du respect de diverses prescriptions de l'architecte de l'ensemble immobilier et du règlement de copropriété. L'architecte de la copropriété a également signé ce courrier, réservant son contrôle de conformité architectural d'usage. Mme [P] a fait réaliser les travaux, suivant facture du 10 juin 2013. Par note du 20 juin 2013 le syndic informait les intendants de la résidence [11] de 'l'autorisation de vitrer sa loggia ou terrasse ' qu'il avait délivrée à Mme [P] et leur demandait de compléter cette note 'afin de lui 'permettre de demander à l'architecte de vérifier la conformité de cette réalisation avec les plans acceptés par la copropriété' Le 21 novembre 2013, l'architecte de l'immeuble a adressé à Mme [P] un courrier précisant que le socle n'étant pas existant d'origine, aucune loggia ne pouvait être installée à l'emplacement prévu par elle, ce dont il a déduit la non conformité des travaux de fermeture en loggia. Le syndic de la copropriété a adressé un courrier à Mme [P] le 5 février 2014, lui demandant de retirer l'installation litigieuse et les échanges ultérieurs des parties ont conduit au présent procès. Il ne résulte pas des circonstances ainsi décrites dans lesquelles Mme [P] a procédé aux travaux litigieux qu'elle a 'volontairement tronqué sa présentation' et 'entendu tromper' l'appréciation du syndic, qui se borne pour l'étayer à affirmer sans renvoi à aucun justificatif que l'architecte de l'immeuble lui a certifié la préexistence d'un socle (ses conclusions p.9-10). En définitive, la demande du syndicat principal en démolition des travaux litigieux réalisés dans ce contexte et en remise en état des lieux, qui n'est d'ailleurs pas précisément fondée en droit, ne peut être accueillie. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence. 4 - Sur les demandes dirigées contre le syndic et la société d'architecte Le sens de l'arrêt rend ces demandes sans objet. 5 - Sur les demandes accessoires Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l'arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs. Le sens de l'arrêt conduit de même à rejeter la demande de Mme [P] tendant, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à sa dispense de participation aux frais du procès.