Cour d'appel, 1ère Chambre, 10 janvier 2023, n° 21/03760

Faits et procédure

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Le dossier a été communiqué au Ministère Public. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [C] [X] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée et assistée de Maître HIQUET, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Maître [U] [O] Notaire associé [Adresse 2] [Localité 10] SA MMA IARD prise ès qualités d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de Maître [O] [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU Assistés de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 17 NOVEMBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 19/01549 Par acte reçu le 16 décembre 2016 par Me [U] [O], notaire associé à [Localité 10] et [Localité 9], Mme [C] [X] a vendu à la société MGS un bien immobilier situé [Adresse 3], au prix de 235 000 euros. Par acte reçu le 29 mars 2017 par Me [I] [V], notaire à [Localité 7], avec la participation de Me [U] [O], Mme [C] [X] et son père, M. [P] [X], ont acquis un appartement à [Localité 6]. L'acte précisait que le bien était acquis par Mme [C] [X] pour 68,25 % de la nue-propriété et par M. [X] pour 68,25 % de l'usufruit et 31,75 % de la pleine propriété. Le 8 avril 2019, l'administration fiscale a adressé à Mme [X] une proposition de rectification fiscale pour un montant de 32 869 euros au motif que l'acquisition de l'appartement ne remplissait pas les conditions de remploi du prix de la vente de 2016 et que Mme [X] ne pouvait bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières dès lors que le prix de cession était consacré à l'acquisition de droits démembrés. Par actes d'huissier en date du 29 novembre et du 10 décembre 2019, Mme [C] [X] a fait assigner Me [U] [O] devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins d'engager sa responsabilité civile professionnelle. Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal a : - débouté Mme [X] de l'intégralité de ses prétentions, - condamné Mme [X] à verser à Me [O] et à la SA MMA IARD, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [X] aux entiers dépens, avec faculté de distraction au profit de Me Dulout de la SCP Guilhemsang-Dulout, avocate inscrite au barreau de Dax, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [C] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 novembre 2021 critiquant la décision dans l'ensemble de ses dispositions. Par conclusions du 15 décembre 2021, Mme [C] [X] demande, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et l'article 150-U du code général des impôts d'infirmer la décision déférée et de : - condamner solidairement Me [O] et la compagnie MMA au paiement d'une somme de 32 168 euros au titre du préjudice réel, direct et certain résultant de la rectification fiscale du 8 avril 2019, - condamner solidairement Me [O] et la compagnie MMA au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [X], - condamner solidairement Me [O] et la compagnie MMA au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Me [O] et la compagnie MMA aux entiers dépens, - dire que conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Me Hiquet pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Par conclusions du 11 mars 2022, Me [U] [O] et la SA MMA IARD, demandent, au visa des mêmes articles, de juger : - que Me [O] n'a commis aucune faute, - que Mme [X] ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, - que Mme [X] ne caractérise pas son dommage ni dans son principe ni dans son quantum, - de débouter Mme [X] de toutes ses demandes et de la condamner à payer à Me [O] la somme de 3 000 euros et à la SA MMA IARD la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Piault, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022. Sur ce : Sur la responsabilité du notaire Le notaire, tenu d'une obligation d'information et de conseil envers son client, doit vérifier le régime fiscal applicable à la vente. Il lui appartient d'informer son client sur la portée, les effets et les risques de l'acte qu'il rédige. En l'espèce, si Me [O] a fait mention dans l'acte de vente qu'il a reçu le 16 décembre 2016 que la plus-value était exonérée, puisqu'il a expressément repris des dispositions de l'article 150 U II du code général des impôts, il n'apparaît pas que Madame [X] ait été informée que pour que cette mutation soit exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière, le prix de cession devait être remployé à l'acquisition en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété et que l'exonération ne pouvait pas s'appliquer lorsque le prix de cession était affecté à l'acquisition de droits à un immeuble résultant d'un démembrement de la propriété. Ces conditions sont précisément exposées au bulletin officiel des impôts du 19 avril 2012 que produit Me [O]. Me [O] ne produit aucun élément, extérieur à l'acte, établissant que cette information déterminante de l'exonération de la plus-value ait été communiquée à Madame [X] lors de la vente du 16 décembre 2016 à laquelle son père, Monsieur [P] [X] intervenait également en qualité de donateur. Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient Me [O], la lettre que lui a adressé Monsieur [P] [X] le 18 mars 2017 commençant par la phrase « je me permets de revenir sur la vente ci-dessus référencée » (vente [F] à [C] [X] du 29 mars 2017), démontre qu'il a eu connaissance des conditions dans lesquelles allait être effectué le remploi, le père de Madame [X] faisant expressément mention des modalités de son usufruit et de la pleine propriété de sa fille tout en demandant au notaire si ce calcul était correct. Or, à aucun moment, Me [O] n'a alerté Madame [C] [X] sur le fait qu'elle perdrait le bénéfice de l'exonération sur les plus-values concernant la vente du 16 décembre 2016, en procédant à l'acquisition de l'appartement de [Localité 6] selon cette modalité alors même que l'acte de vente du 29 mars 2017 reçu à [Localité 7], par Maître [I] [V] l'a été avec sa participation. En conséquence, il est établi, que Me [O] a commis une négligence engageant sa responsabilité civile professionnelle dès lors qu'il n'a pas éclairé Madame [X] sur le risque de redressement qu'elle encourait si elle ne respectait pas toutes les conditions indispensables à l'exonération de la plus-value immobilière. Sur le préjudice et le lien de causalité Me [O] fait valoir qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le dommage invoqué puisque Madame [X] avait déjà vendu un autre logement qui n'était pas sa résidence principale en sorte qu'elle n'était de toute façon pas éligible à cette exonération prévue par le code général des impôts. Ce moyen est pour le moins curieux puisque la précédente vente réalisée le 18 juillet 2012 a été reçue par Me [U] [O] lui-même en sorte qu'il aurait préconisé dans l'acte du 16 décembre 2016, une exonération d'impôt sur la plus-value dont il lui était aisé de vérifier qu'elle était impossible compte tenu du précédent acte passé avec sa cliente, vérification sur les incidences fiscales d'autant plus nécessaire que Me [O] ne conteste pas avoir a reçu 11 actes concernant Monsieur [X] et ses filles depuis 2012. Nonobstant cette observation, il ne peut être affirmé que la vente par Madame [C] [X] le 18 juillet 2012, de l'appartement situé à [Localité 8] qu'elle possédait en indivision avec sa s'ur, l'aurait de toute façon empêchée de bénéficier de cette exonération dès lors que : - l'article 150 U II du code général des impôts offre la faculté au vendeur de bénéficier de cette exonération une fois, au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 1er février 2012 ; - l'acte du 18 juillet 2012 mentionne l'absence d'imposition et de déclaration sur la plus-value par application des forfaits et abattements prévus par les articles 150 VB et suivants du code général des impôts ; - et surtout, cette cession du 18 juillet 2012 n'a pas été retenue par la direction générale des finances publiques le 8 avril 2019 comme étant un motif de la rectification. Me [O] et son assureur contestent également la réalité d'un préjudice financier au motif de l'économie financière sur les futurs droits de succession que permet l'acquisition de l'appartement de [Localité 6] avec un démembrement de propriété plutôt qu'en indivision en pleine propriété. Pour autant, et quand bien même la recherche d'une éventuelle économie sur les droits futurs de succession aurait aussi été envisagée dans le contexte de la vente du 16 décembre 2016, force est de constater que Me [O] a mentionné dans son acte les dispositions de l'article 150 U II 1 alors qu'elles interdisaient le remploi lors de l'acquisition future de l'habitation principale de Madame [X] dans le cadre d'un démembrement de propriété. Il est constant par ailleurs que Madame [X] pouvait réaliser le remploi de la somme provenant de la vente de [Localité 8], par l'acquisition d'une quote-part indivise en pleine propriété de l'immeuble de [Localité 6], une autre quote-part pouvant être détenue par Monsieur [P] [X] et qu'elle aurait alors bénéficié du régime fiscal avantageux de l'exonération de la plus-value immobilière. En toute hypothèse, Madame [X] indique qu'elle pouvait réaliser l'acquisition de l'appartement de [Localité 6] selon d'autres modalités (en contractant un prêt ou en vendant un autre bien). Alors que les calculs portant sur les droits futurs de succession sont par leur nature variables et hypothétiques, ce d'autant que le risque du décès de l'enfant avant son parent ne peut être exclu, Madame [X] qui n'a pas pu bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la plus-value lors de l'acquisition du 29 mars 2017 et a reçu une proposition de rectification d'un montant de 32 869 € dont 30 548 € au titre du rappel des droits et 2 322 € des intérêts de retard rapporte par contre la preuve de subir, par la négligence de son notaire dans son devoir d'information et de conseil, un préjudice certain et actuel et non une perte de chance comme le soutiennent Me [O] et son assureur dès lors que si elle avait été correctement informée, Madame [X] pouvait procéder à cette acquisition selon d'autres modalités, y compris avec son père et bénéficier ainsi de l'exonération de la plus-value. Concernant les intérêts de retard réclamés par l'administration, ils constituent également un préjudice conséquence de la faute du notaire, préjudice qui n'aurait pas existé sans celle-ci en sorte qu'il doit être réparé par Maître [O] et son assureur. Madame [X] a précisé avoir obtenu une remise de 701 € sur ses intérêts de retard. En conséquence, réformant le jugement, Maître [U] [O] sera condamné in solidum avec la SA MMA IARD à payer à Madame [C] [X] la somme de 32 168 € au titre du préjudice direct et certain résultant de la rectification fiscale du 8 avril 2019. Enfin, Madame [C] [X] qui ne produit aucun élément démontrant l'existence d'un préjudice moral sera déboutée de cette demande. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Maître [U] [O] et la SA MMA IARD qui seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de Madame [C] [X] qui sera déboutée de cette demande. Il sera fait droit à la demande d'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Carine Hiquet, Maître François Piault ne pouvant par contre pas y prétendre.