Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 2, 15 décembre 2022, n° 21/04129

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Les parties n'ont pas relevé appel des dispositions du jugement qui a condamné M. [F] et Mme [H] à procéder à tous travaux tendant à désobstruer la vue depuis le dormant de la véranda et à déposer la palissade érigée à moins d'un mètre de la véranda appartenant à Mme [L], M. [F] et Mme [H] justifient même avoir exécuté la décision sur ces points. 1-Sur la demande tendant à la mise en place d'une vitrophanie et la servitude de vue Mme [L] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui a reconnu une servitude de vue par destination du père de famille et débouté M. [F] et Mme [H] de leurs demandes. M. [F] et Mme [H] sollicitent l'infirmation du jugement, ils soutiennent que les titres ne font état d'aucune servitude, que les plans cadastraux ne mentionnent la véranda qu'à partir de 2003 de sorte que Mme [L] ne peut se prévaloir d'aucune servitude ils ajoutent que lorsqu'ils ont fait l'acquisition de leur immeuble, il y avait sur les vitres de la véranda donnant sur leur fonds une vitrophanie. * Selon l'article 690 du code civil les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans, toutefois, selon l'article 692 du même code la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. L'article 693 du code civil précise qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. Il est constant que les deux immeubles en cause, situés 195 (cadastré AI [Cadastre 4] ) et 197 (Cadastré B [Cadastre 5]) [Adresse 11] ont appartenu à [I] [P], lequel a fait procéder à leur division le 12 novembre 1986, avant de céder l'immeuble du 197 à Mme [S] [L] et M. [R] [P] le 06 avril 1987. Ainsi que l'a retenu le tribunal, la demande de permis de construire ne comportait aucune précision sur l'immeuble concerné et la circonstance qu'un permis de construire une véranda, ait été sollicité puis retiré en 1986 par [I] [P], alors propriétaire des deux immeubles, ne permet pas d'établir que la véranda présente sur le fonds du [Adresse 3] a été construite postérieurement à la division des parcelles et à l'acquisition faite par Mme [L] et M. [R] [P] en 1987. Les extraits cadastraux produits par M. [F] et Mme [H] ne peuvent constituer que de simples présomptions pouvant être combattues par la preuve contraire, dès lors la circonstance que la véranda n'apparaisse sur les plans cadastraux qu'à compter de 2004 ne saurait suffire à établir que la véranda a été implantée à cette date. En revanche Mme [L] produit une attestation de M. [R] [P], propriétaire de l'immeuble du 197 indiquant que la véranda avait été construite en 1987 avant l'achat de la maison, le 06 avril 1987. Les photographies d'enfants dans la véranda, produites pouvant être datées de 1987 viennent seulement conforter l'attestation de M. [P]. La véranda implantée en limite de propriété est constituée de quatre baies vitrées fixes, qui, au regard de leur configuration et bien que n'ouvrant pas, constituent des vues au sens des articles 675 et suivants du code civil, permettant une vue directe sur le fonds voisin de l'immeuble du [Adresse 2]. [I] [P], propriétaire des immeubles du [Adresse 1] est à l'origine de cette situation qui est antérieure à la division des parcelles, il convient donc de considérer qu'a été créé au profit du fonds du [Adresse 3] (B [Cadastre 5]), une servitude de vue créée par destination du père de famille, qui vaut titre s'agissant d'une servitude apparente et continue ainsi que le prévoient les articles 692 et 693 du code civil. La circonstance que dans un courrier du 08 juin 2018, Mme [L] évoque quatre baies à verre dormant et les attestations de M. [R] [P] indiquant qu'un claustra et une vitrophanie avaient été posés masquant la vue ne suffisent pas à justifier d'une absence de servitude ou d'une extinction de la servitude pour non usage depuis plus de trente ans. En effet, d'une part les attestations de M. [P] (pièces 45 et 61 de M. [F] et Mme [H]) indiquent que l'occultation de la vue a été réalisée entre 2000 et 2002, d'autre part les photographies produites montrant les baies partiellement recouvertes d'un film occultant, ont été prises à partir de 2002, alors que les photographies plus anciennes datant de 1987 montrent des verres translucides, enfin, M. [F] et Mme [H] indiquent eux-même que la vue a été occultée par M. [R] [P] à la suite de sa séparation d'avec Mme [L] après 1998 ; il se déduit de ces observations qu'il n'est pas démontré l'extinction de la servitude et il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a constaté au profit du fonds dont Mme [L] est propriétaire l'existence d'une servitude de vue sur le fonds voisin situé [Adresse 2]) appartenant à M. [F] et Mme [H]. Dès lors, en considération de la servitude profitant au fonds du [Adresse 3], M. [F] et Mme [H] seront déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre à Mme [L] la pose d'une vitrophanie, le jugement étant confirmé sur ce point. 2-Sur la demande en démolition du garage en parpaings Mme [L] fait valoir au soutien de son appel concernant la démolition de l'atelier en parpaings outre que celui-ci lui fait obstacle à l'exercice de sa servitude de vue, que la construction qui ne respecte pas le permis délivré empiète sur son fonds. Enfin elle indique que le garage lui cause un trouble excessif lié à la perte d'ensoleillement et à l'obstruction de la vue. Mme [H] et M. [F] qui sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande de ce chef, soutiennent que la construction est conforme à la demande d'autorisation de construire qu'elle n'empiète pas sur le terrain de Mme [L], ils ajoutent que la construction ne prive Mme [L] ni de vue ni d'ensoleillement étant par ailleurs construite sur l'emplacement d'un ancien chalet. * Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. L'article 545 du code ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Alors qu'elle ne l'invoquait pas devant le tribunal, Mme [L] soutient que la construction empiète sur son fonds, elle se fonde, pour en justifier, sur le procès-verbal de constat établi par Me [M] huissier de justice, en date du 15 juillet 2021. M. [F] et Mme [H] contestent tout empiétement évoquant de manière inappropriée dans leurs écritures une construction mitoyenne, ce qui ne saurait être le cas en l'espèce. Dans le constat du 15 juillet 2021, l'huissier fait état de la présence d'une borne à la jonction entre les trois fonds (195 et 197 et un fonds situé à l'arrière du 197) qui permet de délimiter les trois propriétés. L'huissier reprend les déclarations de Mme [L] et expose « Mme [L] m'indique qu'au regard de cette borne et dans la mesure où cette borne cette borne est à fleur des parpaings et que le socle en béton sur lequel repose cette construction dépasse sur sa propriété, il existe donc un débord de la construction sur sa propriété ». Les photographies jointes au constat montrent la borne sans montrer de construction édifiée sur le terrain de M. [F] et Mme [H], mais seulement la clôture du troisième fonds concerné, aucune construction en débord de la borne n'est visible ce qui ne permet pas de conforter les déclarations de Mme [L] sur un empiétement de la construction sur son terrain. Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat du 14 juin 2018, dressé par Me [X], huissier de justice à la demande de Mme [L], que la semelle en béton de l'atelier, alors en cours de construction, est situé à 26 cm de l'extérieur du profil alu de la véranda, laquelle est construite en limite de propriété, de sorte que cette mesure confirme que l'atelier construit n'empiète pas sur le fonds de Mme [L]. Il se déduit de ces constats qu'aucun empiétement n'est établi, la construction a été édifiée en limite de propriété mais à l'intérieur des limites de la propriété de M. [F] et Mme [H] et n'est pas mitoyenne. S'agissant des caractéristiques de la construction, M. [F] et Mme [H] communiquent les déclarations de travaux et divers plans des constructions envisagées dont il ressort que l'emprise au sol de l'atelier devait être de 18 m² que le bâtiment devait être d'une hauteur de 2m49 à l'arrière et de 2m28 à l'avant, il devait être d'une longueur de 4m50 en sa partie longeant la propriété de Mme [L], or l'huissier a pris la mesure du mur qui est de 4m40 soit 10 cm de moins que prévu. Le constat du 14 juin 2018 indique que la construction est d'une hauteur de 2m20 soit conforme au descriptif. Outre que le projet a été jugé par l'administration conforme aux normes d'urbanisme, le maire de [Localité 6] ayant délivré un arrêté de « non-opposition à une déclaration préalable de travaux non soumise à permis de construire », il ressort du constat d'huissier produit par Mme [L] que la construction est conforme aux prévisions et déclarations de travaux. L'atelier est implanté au fond de la parcelle de M. [F] et Mme [H] et ne fait pas face à la véranda, il n'affecte en rien la servitude de vue dont bénéficie Mme [L], qui ne peut invoquer de perte de vue. Sous réserve du respect des règles d'urbanisme, ce qui est le cas en l'espèce, un propriétaire usant de son droit est libre d'édifier une construction sur son fonds, sous réserve de ne pas causer un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. En l'espèce, les immeubles sont implantés en zone urbaine, la parcelle de Mme [L] est étroite et orientée nord-est, elle est entourée de chaque côté de constructions anciennes, de sorte que si une perte d'ensoleillement peut être constatée, celle-ci ne revêt pas de caractère excessif au regard de la configuration des lieux. Mme [L] allègue également des venues d'eau constatées sur son fond et dans sa cave depuis la construction, elle produit des photographies non datées de sa véranda présentant des flaques d'eau et le constat d'huissier du 15 juillet 2015 faisant état d'humidité dans la cave. Outre que la disposition des lieux n'est pas donnée ne permettant pas de savoir où se trouve la cave par rapport à la véranda, il s'observe que dans les attestations remises à M. [F] et Mme [H] (pièces 45 et 62 de M. [F] et Mme [H]) M. [R] [P] fait état d'inondations en cave survenues lorsqu'il vivait dans la maison de sorte qu'il n'est pas justifié par Mme [L] de ce que l'atelier construit serait à l'origine de venues d'eau dans sa véranda et sa cave alors qu'il est établi que les eaux de pluies ruisselant du toit de l'atelier sont recueillies par une gouttière se déversant dans une réserve d'eau. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de ses demandes. 3-Sur les demandes liées à la présence d'une fosse septique M. [F] et Mme [H] exposent avoir découvert au moment des travaux de réalisation de l'atelier la présence d'une fosse septique raccordée à l'immeuble du [Adresse 3] appartenant à Mme [L], ils indiquent que même si Mme [L] a fait réaliser des travaux pour enlever cette fosse septique, elle a fait installer une nouvelle fosse septique qui déborderait de 1m50 sur leur propriété, ils sollicitent l'enlèvement de cette nouvelle fosse septique sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard. Mme [L] soutient qu'aucun empiétement sur le terrain voisin n'est démontré, qu'en outre l'acte de vente mentionnait bien que la conformité du réseau d'assainissement n'était pas « garantie », elle ajoute que c'est son immeuble qui a subi un dommage sur le réseau d'assainissement alors qu'elle pouvait se prévaloir d'une servitude. Elle sollicite l'indemnisation des travaux qu'elle a été contrainte de faire réaliser. * Il est constant que lorsque M. [F] et Mme [H] ont fait édifier l'atelier, ils ont percé une fosse septique se trouvant sous leur terrain et recueillant les eaux usées de l'immeuble du [Adresse 3]. A la suite de cet incident, Mme [L] a fait procéder au raccordement de son immeuble au tout à l'égout. Selon l'article 691 du code civil, les servitudes continues et non apparentes telle qu'une servitude d'écoulement des eaux usées et d'assainissement ne peuvent être établies par prescription et ne peuvent être établies que par titre. L'article 692 précise que la destination du père de famille ne vaut titre qu'à l'égard des servitudes apparentes et continues. En l'espèce, aucun signe apparent de l'existence d'un système de fosse septique et d'épandage n'était visible sur le terrain de l'immeuble du [Adresse 2], Mme [L] qui fait état dans ses écritures de la présence de deux bouches d'égout (qui en toute hypothèse relèvent d'un système collectif), ne produit aucune photographie permettant de le constater. Mme [L] communique des factures et une attestation de [N] [P] épouse d'[I] [P] ancien propriétaire des deux immeubles des 195 et [Adresse 3], établissant que la fosse septique a été installée en juillet 1986, soit avant le partage des propriétés (intervenu en novembre 1986) par le précédent propriétaire. Il ressort de l'acte de vente de l'immeuble du [Adresse 2] en date du 29 décembre 2014 que celui-ci ne fait pas état de la présence du système d'assainissement et de la fosse septique installés sous le terrain du 195. L'acte de vente de l'immeuble du [Adresse 3] en date du 06 avril 1987, ne comporte également aucune mention sur le système d'assainissement, il apparaît dès lors en l'absence de titre et l'installation n'étant pas apparente que Mme [L] ne peut se prévaloir d'aucune servitude d'assainissement. En toute hypothèse Mme [L] a fait procéder en 2017 à son raccordement au réseau urbain d'assainissement, la fiche d'intervention établie par les services de [Localité 9] Métropole en atteste, il ressort de la lecture de cette fiche que l'installation d'assainissement n'était pas conforme avant l'intervention et l'est depuis 2017. Mme [L] indique devoir refaire une installation d'assainissement et invoque deux devis qui constitueraient ses pièces 23 et 24, toutefois ces documents portent sur un devis de réfection du jardin, de la clôture et de la terrasse s'élevant à 15 300 euros et non 30 409 euros, en sorte que cette demande n'apparaît pas fondée, particulièrement dès lors qu'elle justifie elle-même d'un raccordement au réseau d'assainissement public, elle sera déboutée de cette demande. De leur côté M. [F] et Mme [H] soutiennent qu'une fosse septique serait toujours présente sous leur terrain et sollicitent la condamnation de Mme [L] à la faire enlever, mais ne produisent aucune pièce pour en justifier alors que se trouve produit un rapport Saretec faisant état du déplacement de la cuve, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande de ce chef et le jugement confirmé sur ce point. 4-Sur la demande de réfection du chéneau de l'immeuble du [Adresse 2], M. [F] et Mme [H], exposent que les eaux de pluie de la toiture de Mme [L] se déversent dans un chéneau situé sur leur toiture et causent des dommages, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [L] sous astreinte à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à cette situation. Mme [L] conteste ces écoulements et sollicite l'infirmation du jugement sur ce point. * L'article 681 du code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds voisin. En l'espèce, ainsi que l'a retenu le tribunal, Mme [F] et Mme [H] communiquent un constat d'huissier établi le 04 juillet 2019 et des photographies du pignon de l'immeuble de Mme [L] dont il ressort qu'une gouttière évacuant l'eau de pluie du toit de l'immeuble du 197 s'écoule directement dans le chéneau de l'immeuble du [Adresse 2], les photographies prises par l'huissier des façades des maisons ne montre aucune descente d'eau pluviale en façade de l'immeuble du 197, ce qui confirme les constatations concernant les évacuations par le chéneau de la maison du 195. Si le constat d'huissier établi le 09 juin 2022 fait état de fissures, celles-ci n'affectent que l'immeuble du 197 et sont situées à l'arrière de la maison et non en façade où se trouve l'écoulement irrégulier et sont donc sans lien avec le système d'évacuation des eaux pluviales. Au vu des pièces produites, il apparaît bien que le système d'évacuation des eaux de pluie installé sur l'immeuble du [Adresse 3] n'est pas conforme, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la mise en conformité des lieux par mise en place d'un système d'évacuation des eaux de pluie, rejetant celle-ci directement vers la voir publique et ce sous astreinte. 5-Sur les demandes indemnitaires Mme [L] sollicite dans le dispositif de ses écritures une somme globale de 159464,21 euros correspondant à l'indemnisation des préjudices résultant : - des pertes de vue et d'ensoleillement du fait de la construction de l'atelier qu'elle évalue à 15 000 euros, - des troubles causés par la construction de la véranda sur le fonds de M. [F] et Mme [H] évalué à 15 000 euros - de la mise en place d'une palissade en bois en limite de son fonds évalué à 15 000 euros, - de la perte de valeur vénale de son bien évalué à 60 000 euros, - du préjudice moral évalué à 15 000 euros au titre du préjudice moral, - du préjudice financier lié à la perte d'ensoleillement qui l'obligent à chauffer d'avantage sa maison évalué 1 360,41 euros , - du préjudice environnemental évalué 3 000 euros, elle sollicite encore 30 409 euros au titre des travaux de réfection de la fosse septique dont elle a été déboutée ci-avant. M. [F] et Mme [H] de leur côté sollicitent 35 000 euros en réparation du préjudice subi en raison du non-respect de leur vie privée à la suite de la dépose de la vitrophanie. Il résulte du constat d'huissier en date du 09 juin 2022 établi à la demande de M. [F] et Mme [H] que ceux-ci ont modifié la toiture de la véranda qu'ils ont fait édifier à la place d'une précédente véranda, que la toiture réalisée ne bloque plus l'ouverture de la baie triangulaire située à 3m20 et Mme [L] ne reprend pas au stade de l'appel les demandes formulées en première instance concernant cette véranda, elle ne saurait donc invoquer aucun préjudice de ce chef. S'agissant du claustra qui avait été implanté à quelques centimètres de la véranda, il est également justifié par le constat d'huissier dressé le 09 juin 2022 qu'il a été déplacé à plusieurs mètres de la limite de propriété et ne masque plus la vue de la véranda ; si Mme [L] a subi un préjudice de jouissance qui a été constaté par le tribunal, qui a alloué une somme de 2000 euros à ce titre, force est de constater que le trouble a aujourd'hui cessé, le jugement sera confirmé et le préjudice subi jusqu'à la réalisation des travaux par M. [F] et Mme [H] a été justement indemnisé à hauteur de 2 000 euros, le jugement étant confirmé sur ce point. S'agissant de la perte de vue et d'ensoleillement résultant de la construction de l'atelier, dès lors qu'il est démontré que cette construction est régulière et n'empiète pas, qu'elle n'est en outre pas située en face de la véranda de Mme [L] et qu'il a été démontré que les inconvénients consécutifs à cette construction n'excédaient pas les inconvénients normaux de voisinage, aucun préjudice ne peut non plus être valablement invoqué qu'il s'agisse des préjudices financiers ou de la perte de valeur de l'immeuble ou du préjudice environnemental, Mme [L] sera déboutée de ces demandes. Au titre du préjudice moral il est réclamé 15 000 euros Mme [L] faisant état d'une dégradation de son état de santé, elle produit plusieurs certificats médicaux, étant observé que devant la cour M. [F] et Mme [H] font également état d'un préjudice moral et communiquent également des certificats médicaux et arrêts maladie, les différends qui opposent les voisins sont source de perturbations pour chacun, ce que démontrent les attestations et échanges produits, le tribunal a justement évalué le préjudice moral subi par Mme [L] à 1 000 euros, le jugement étant confirmé sur ce point. S'agissant de la demande formée par M. [F] et Mme [H] au titre de la perte de valeur de leur bien en lien avec la servitude de vue, dès lors qu'une servitude de vue grevant leurs fonds a été établie ils ne sauraient invoquer un quelconque préjudice ; il s'observe que cette servitude préexistait à leur achat et qu'il appartenait à leur vendeur de les informer plienment sur la situation des lieux, la mauvaise appréciation qui a pu être faite de la valeur de l'immeuble ne saurait être imputable à Mme [L], il convient en conséquence de débouter M. [F] et Mme [H] de cette demande en ce qu'elle est dirigée contre Mme [L]. S'agissant du préjudice moral si M. [F] et Mme [H] ont pu subir un préjudice moral, ce préjudice est comme en ce qui concerne la perte de valeur de leur bien, en lien avec les caractéristiques de l'immeuble acheté dont Mme [L] ne saurait être déclarée responsable, ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de ce chef. 6-Sur les frais irrépétibles et les dépens, Chacune des parties succombant partiellement en son appel sera condamnée à supporter la moitié des dépens d'appel, le jugement étant confirmé de ce chef. Au regard de la décision, les parties seront déboutées de leurs demandes d'indemnité de procédure formée en appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions de ce chef.